Le bail commercial impose au bailleur, en vertu des articles 1719 et 1720 du code civil, de délivrer au preneur la chose louée, de l’entretenir en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée et d’en faire jouir paisiblement ce dernier pendant la durée du bail. Cette obligation, longtemps appréhendée comme une exigence contemporaine de la prise de possession des lieux, a été requalifiée par la jurisprudence récente en obligation continue, dont la méconnaissance peut être sanctionnée à tout moment de la vie du contrat par une action en exécution forcée. La troisième chambre civile de la Cour de cassation a, entre 2023 et 2026, précisé les contours de ce régime, tant en ce qui concerne le périmètre des travaux incombant au bailleur qu’en ce qui concerne le sort de l’action du preneur face à la prescription.
Deux arrêts publiés au Bulletin encadrent désormais la matière avec une autorité particulière. Le premier, rendu le 4 décembre 2025 (Cass. 3e civ., 4 déc. 2025, n° 23-23.357, consultable sur le site de la Cour de cassation), affirme que la persistance du manquement du bailleur à ses obligations continues constitue un fait permettant au locataire d’exercer une action en exécution forcée. Le second, rendu le 5 mars 2026 (Cass. 3e civ., 5 mars 2026, n° 24-19.292, consultable sur le site de la Cour de cassation), déduit de ce caractère continu que le locataire peut poursuivre l’exécution forcée en nature tant que le manquement perdure et obtenir réparation des conséquences dommageables sur la seule période de cinq ans précédant sa demande en justice. Ces décisions, qui intéressent directement les centaines de milliers de baux commerciaux en cours d’exécution, méritent une analyse approfondie de leurs implications pratiques.
La présente étude se propose, dans une première partie, de délimiter le contenu et l’étendue de l’obligation de délivrance continue du bailleur commercial, avant d’examiner, dans une seconde partie, les voies d’exécution offertes au preneur et le régime de prescription qui leur est applicable.
I. Le contenu et l’étendue de l’obligation de délivrance continue du bailleur commercial
A. Une obligation continue, exécutable en nature pendant toute la durée du bail
L’article 1720 du code civil dispose que le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce et qu’il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives. La Cour de cassation a donné à ce texte, combiné avec l’article 1719 du même code, une portée dynamique en jugeant que l’obligation de délivrance ne s’épuise pas dans la remise initiale des locaux. Dans l’arrêt du 4 décembre 2025, la troisième chambre civile a ainsi énoncé que « ces obligations continues du bailleur sont exigibles pendant toute la durée du bail, de sorte que la persistance du manquement du bailleur à celles-ci constitue un fait permettant au locataire d’exercer une action en exécution forcée de ses obligations par le bailleur » (Cass. 3e civ., 4 déc. 2025, n° 23-23.357, précité).
Le litige soumis à la Cour portait sur des locaux donnés à bail commercial en 2012 pour la fabrication de meubles à structures métalliques, dont la locataire avait sollicité, en 2020, la condamnation de la bailleresse à réaliser des travaux de réfection de la toiture, des façades et de la voirie rendus nécessaires par la vétusté. La cour d’appel de Riom avait déclaré ces demandes prescrites au motif que le preneur connaissait l’état vétuste des locaux dès la signature du bail, intervenue plus de cinq ans avant l’assignation. La Cour de cassation a censuré ce raisonnement au visa des articles 1709, 1719 et 2224 du code civil, reprochant aux juges du fond de ne pas avoir recherché si un manquement à l’obligation de délivrance persistait au jour de l’assignation en exécution forcée.
Cette solution a été confortée et précisée par l’arrêt publié du 5 mars 2026, rendu dans une affaire où les locataires d’un local commercial à usage de boulangerie, pâtisserie et viennoiserie poursuivaient la bailleresse en délivrance de la jouissance d’une cour incluse dans l’assiette du bail. La Cour de cassation y a énoncé que « cette obligation continue du bailleur est exigible pendant toute la durée du bail » (Cass. 3e civ., 5 mars 2026, n° 24-19.292, précité), en des termes qui rejoignent ceux employés dans la lettre de la troisième chambre civile du mois de janvier 2026 à propos de l’arrêt du 4 décembre 2025. La double obligation de délivrer un local conforme et de l’entretenir en permanence apparaît ainsi comme le socle contractuel du bail commercial, applicable indépendamment de la nature du contrat.
Par ailleurs, la Cour de cassation a rappelé, dans un arrêt du 14 mars 2024, le contenu de l’obligation de jouissance paisible, en énonçant que « le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée et de l’en laisser jouir paisiblement pendant la durée du bail » (Cass. 3e civ., 14 mars 2024, n° 22-24.222, consultable sur le site de la Cour de cassation). La locataire d’une brasserie-bar située dans un ensemble immobilier abritant un théâtre réclamait l’indemnisation des préjudices résultant de travaux de rénovation réalisés non dans les locaux donnés à bail mais dans l’ouvrage voisin. La solution retenue, qui intéressait la répartition des compétences entre les juridictions judiciaire et administrative en présence de travaux publics, rappelle que le manquement du bailleur peut naître de troubles extérieurs aux locaux loués, dès lors que la jouissance paisible du preneur s’en trouve affectée.
En conséquence, le preneur confronté à un local devenu impropre à son usage contractuel dispose d’un éventail de remèdes dont la palette a été rappelée par un arrêt de la troisième chambre civile du 6 avril 2023. La Cour y a jugé que « en cas de manquement du bailleur à son obligation de délivrance, le locataire peut, d’une part, obtenir l’indemnisation des conséquences dommageables de l’inexécution par le bailleur des travaux lui incombant, d’autre part, soit obtenir l’exécution forcée en nature, soit être autorisé à faire exécuter lui-même les travaux et obtenir l’avance des sommes nécessaires à cette exécution » (Cass. 3e civ., 6 avr. 2023, n° 19-14.118 et 19-14.119, consultable sur le site de la Cour de cassation). Cette trilogie indemnisation, exécution forcée, avance sur travaux constitue la trame procédurale de toute action fondée sur la défaillance du bailleur.
B. La répartition des travaux entre bailleur et preneur et l’inefficacité des clauses d’exonération
La détermination des travaux incombant au bailleur repose sur une distinction cardinale entre les réparations locatives et les travaux d’entretien et de réparation relevant du bailleur. L’article 1755 du code civil dispose à cet égard qu’« aucune des réparations réputées locatives n’est à la charge des locataires quand elles ne sont occasionnées que par vétusté ou force majeure ». La jurisprudence en déduit une règle de répartition des charges d’entretien dont l’arrêt du 4 décembre 2025 a rappelé la vigueur en matière de bail commercial, en énonçant que « le bailleur ne peut mettre à la charge du preneur les travaux rendus nécessaires par la vétusté que par une clause expresse et qu’il ne peut s’exonérer de l’obligation de procéder aux réparations rendues nécessaires par les vices affectant la structure de l’immeuble » (Cass. 3e civ., 4 déc. 2025, n° 23-23.357, précité).
La première branche de cette règle subordonne le transfert des charges de vétusté au preneur à l’existence d’une stipulation expresse du bail. Une clause générale mettant à la charge du preneur l’ensemble des réparations d’entretien, ou une clause d’entretien rédigée en termes larges, ne suffit pas à opérer ce transfert, la Cour de cassation exigeant une référence claire et non équivoque aux travaux rendus nécessaires par la vétusté. La seconde branche de la règle constitue un plancher irréductible : les réparations rendues nécessaires par les vices affectant la structure de l’immeuble demeurent à la charge du bailleur, nonobstant toute stipulation contraire, car elles procèdent de l’obligation de délivrance elle-même.
La sanction de ces principes se rencontre également dans le contrôle des clauses de non-recours insérées dans les baux commerciaux. Par un arrêt publié du 10 avril 2025, la troisième chambre civile a jugé qu’« une clause de non-recours, qui n’a pas pour objet de mettre à la charge du preneur certains travaux d’entretien ou de réparation, n’a pas pour effet d’exonérer le bailleur de son obligation de délivrance » (Cass. 3e civ., 10 avr. 2025, n° 23-14.974, consultable sur le site de la Cour de cassation). La locataire de locaux à usage de bureaux, qui invoquait des infiltrations d’eau récurrentes, se heurtait à une stipulation par laquelle elle renonçait à tout recours contre le bailleur pour les troubles de jouissance des lieux loués. La Cour a censuré la cour d’appel de Versailles qui avait déduit de cette clause une privation de toute demande indemnitaire fondée sur le manquement à l’obligation de délivrance.
Le manquement à l’obligation de délivrance peut, en outre, résulter de la mise à disposition de locaux dangereux, impropres à la destination contractuelle. Dans un arrêt du 13 mars 2025, la Cour de cassation a approuvé la cour d’appel d’avoir retenu que « la bailleresse a failli à son obligation de délivrance en donnant à bail des locaux dangereux et impropres à leur destination » (Cass. 3e civ., 13 mars 2025, n° 23-20.474, consultable sur le site de la Cour de cassation). L’espèce concernait des locaux destinés à l’exploitation d’un supermarché, dans lesquels des désordres liés à des attaques de termites étaient apparus au cours des travaux d’aménagement, affectant la structure de l’immeuble. La résiliation judiciaire du bail ayant été prononcée aux torts du bailleur, la question du remboursement des travaux réalisés en pure perte par le preneur s’est posée, la Cour sanctionnant la cour d’appel pour avoir écarté tout lien de causalité entre le manquement et le préjudice.
A cet égard, la jurisprudence admet que le bailleur supporte les travaux de mise en conformité des locaux aux normes d’accessibilité qu’exige l’exercice de l’activité du preneur, sauf stipulation expresse contraire. Dans un arrêt du 6 juillet 2023, la troisième chambre civile a énoncé que « sauf stipulation expresse contraire, le bailleur doit réaliser les travaux de mise en conformité des locaux loués aux normes d’accessibilité qu’exige l’exercice de l’activité du preneur » (Cass. 3e civ., 6 juill. 2023, n° 22-15.901, consultable sur le site de la Cour de cassation). Le bail dérogatoire litigieux contenait pourtant une clause par laquelle le preneur s’engageait à se conformer à la réglementation des établissements recevant du public et à supporter le coût de la mise en conformité du local. La Cour a jugé que cette stipulation expresse faisait échec à la demande, rappelant ainsi la hiérarchie entre l’obligation légale de délivrance et la liberté contractuelle lorsque la clause est claire et précise.
Il résulte de l’ensemble de ces décisions que le périmètre des travaux incombant au bailleur est gouverné par une logique de subsidiarité : le bailleur assume les réparations liées à la structure et à la vétusté, ainsi que la mise en conformité réglementaire, tandis que le preneur supporte les travaux d’aménagement et d’entretien courant, à moins qu’une clause expresse ne transfère la charge des travaux de vétusté ou de mise aux normes. Or, cette répartition ne détermine pas seulement la charge financière des travaux : elle commande également l’issue des actions en résiliation du bail aux torts du bailleur et le sort des demandes indemnitaires du preneur.
II. Les voies d’exécution du preneur et le régime de la prescription
A. L’action en exécution forcée en nature et la faculté d’avance sur travaux
L’exécution forcée en nature constitue le remède de droit commun du créancier d’une obligation inexécutée. L’article 1221 du code civil dispose que « le créancier d’une obligation peut, après mise en demeure, en poursuivre l’exécution en nature sauf si cette exécution est impossible ou s’il existe une disproportion manifeste entre son coût pour le débiteur de bonne foi et son intérêt pour le créancier ». Transposé au bail commercial, ce mécanisme permet au preneur d’obtenir la condamnation du bailleur à réaliser les travaux qui lui incombent, éventuellement sous astreinte, sans avoir à se substituer à lui.
La spécificité du bail commercial tient au caractère continu de l’obligation de délivrance, qui confère à l’action en exécution forcée une particulière vitalité. Dans l’arrêt du 5 mars 2026, la Cour de cassation a jugé que « le locataire est recevable, d’une part, à poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation de délivrance tant que le manquement perdure, d’autre part, à obtenir la réparation des conséquences dommageables de cette inexécution sur une période de cinq ans précédant sa demande en justice » (Cass. 3e civ., 5 mars 2026, n° 24-19.292, précité). La recevabilité de l’action en exécution forcée est ainsi dissociée du délai de prescription : tant que le local n’est pas conforme à sa destination, le manquement se renouvelle et l’action demeure recevable, seule l’indemnisation des préjudices antérieurs se trouvant bornée par la règle de la période de cinq ans.
Le preneur dispose, à titre subsidiaire, de la faculté de faire exécuter lui-même les travaux aux dépens du bailleur. Ce mécanisme, consacré par l’arrêt du 6 avril 2023, permet au locataire d’obtenir l’autorisation judiciaire de réaliser les travaux et la condamnation du bailleur à l’avance des sommes nécessaires à leur exécution (Cass. 3e civ., 6 avr. 2023, n° 19-14.118 et 19-14.119, précité). La Cour a, dans la même décision, précisé la nature de la condamnation ainsi prononcée, en jugeant que « le coût des travaux de remise en état des locaux ne constitue pas un préjudice indemnisable mais une avance sur l’exécution des travaux » (Cass. 3e civ., 6 avr. 2023, n° 19-14.118 et 19-14.119, précité). La distinction est d’importance en présence d’une procédure collective du preneur : le liquidateur ne peut obtenir le paiement du coût de travaux qui ne seront pas réalisés, la somme n’ayant pas la nature d’une créance de dommages-intérêts.
L’action en exécution forcée se heurte néanmoins aux limites de l’article 1221 du code civil. L’impossibilité matérielle d’exécuter l’obligation, telle que la destruction des locaux ou l’existence d’un obstacle réglementaire insurmontable, fait obstacle à la condamnation en nature. Il en va de même de la disproportion manifeste entre le coût des travaux pour le bailleur de bonne foi et l’intérêt du preneur à leur réalisation, appréciation que les juges du fond exercent souverainement. En pratique, la condamnation du bailleur à faire exécuter les travaux sous astreinte demeure la voie la plus efficace, l’astreinte étant liquidée au fur et à mesure de l’inexécution et incitant le débiteur à régulariser sa situation.
Par ailleurs, la coexistence de l’action en exécution forcée avec la résiliation du bail aux torts du bailleur obéit à une logique d’alternative. Le preneur qui invoque la défaillance du bailleur dans l’exécution des travaux peut opter pour la résiliation judiciaire du bail, assortie de dommages-intérêts, lorsqu’il estime la confiance irrémédiablement rompue. Il peut, à l’inverse, préférer le maintien du contrat et la condamnation en nature, lorsque l’exploitation demeure possible et que la réalisation des travaux suffit à rétablir la conformité des locaux. Le choix est déterminant pour la valeur du fonds de commerce, l’action en résiliation exposant le preneur à la perte de son droit au bail.
B. Le point de départ de la prescription quinquennale et l’articulation avec l’exception d’inexécution
L’action en exécution forcée des travaux du bailleur relève de la prescription de droit commun des actions personnelles, prévue à l’article 2224 du code civil, selon lequel « les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer ». La jurisprudence a toutefois aménagé ce point de départ au regard du caractère continu de l’obligation de délivrance, en retenant que le délai ne court pas tant que le manquement du bailleur persiste. Les arrêts des 4 décembre 2025 et 5 mars 2026 consacrent ainsi, pour les actions en exécution forcée, un régime de prescription glissante particulièrement protecteur du preneur.
La portée de cette solution a été nettement circonscrite par l’arrêt du 5 mars 2026, qui distingue l’action en exécution forcée de l’action indemnitaire. Si la première demeure recevable tant que le manquement perdure, la seconde ne permet d’obtenir réparation des conséquences dommageables que sur la période de cinq ans précédant la demande en justice (Cass. 3e civ., 5 mars 2026, n° 24-19.292, précité). La Cour de cassation a ainsi tiré les conséquences du mécanisme de l’article 2224 du code civil, le dommage subi par le preneur se renouvelant au fur et à mesure de l’inexécution, mais la réparation demeurant limitée à la fenêtre quinquennale antérieure à l’assignation. Cette solution ménage l’équilibre entre la protection du preneur et la sécurité juridique du bailleur, qui n’est plus exposé à des demandes indemnitaires portant sur la totalité de la durée du bail.
La prescription de l’action en exécution forcée se distingue, en outre, du régime de la prescription biennale applicable aux actions exercées en vertu du statut des baux commerciaux. L’article L. 145-60 du code de commerce dispose en effet que « toutes les actions exercées en vertu du présent chapitre se prescrivent par deux ans ». Or, l’action fondée sur le manquement du bailleur à son obligation de délivrance, qui repose sur les articles 1719 et 1720 du code civil, ne constitue pas une action exercée en vertu du chapitre V du titre IV du livre Ier du code de commerce, de sorte que la prescription quinquennale de droit commun lui est applicable. Les praticiens doivent donc veiller à qualifier avec rigueur le fondement de l’action engagée, la qualification commandant le délai applicable.
Le preneur dispose, enfin, d’une arme défensive dont la jurisprudence a récemment rappelé les conditions : l’exception d’inexécution, qui lui permet de suspendre le paiement des loyers en cas de défaillance du bailleur. Dans un arrêt publié du 18 septembre 2025, la troisième chambre civile a jugé que « le preneur peut se prévaloir d’une exception d’inexécution pour refuser, à compter du jour où les locaux sont, en raison du manquement du bailleur à ses obligations, impropres à l’usage auquel ils étaient destinés, d’exécuter son obligation de paiement des loyers sans être tenu de délivrer une mise en demeure préalable » (Cass. 3e civ., 18 sept. 2025, n° 23-24.005, consultable sur le site de la Cour de cassation). La locataire d’un local commercial en Martinique, confrontée à des infiltrations récurrentes, avait cessé de payer ses loyers ; la Cour a censuré la cour d’appel qui exigeait une mise en demeure préalable du bailleur, condition que la loi ne prévoit pas.
L’exception d’inexécution ne constitue toutefois qu’un palliatif temporaire, qui ne dispense pas le preneur de son obligation de payer les loyers dès lors que les locaux redeviennent propres à leur usage, et qui ne se confond pas avec l’action en exécution forcée. L’articulation de ces deux mécanismes est commandée par la chronologie du litige : le preneur peut, dans un premier temps, opposer l’exception d’inexécution à la demande en paiement des loyers, puis, dans un second temps, former une demande en exécution forcée des travaux et en indemnisation, l’ensemble de ces demandes pouvant être présentées simultanément dans le cadre d’une même instance. Dès lors, la stratégie contentieuse du preneur doit être arrêtée au regard de la situation objective des locaux et de la persistance du manquement du bailleur.
En conséquence, le régime de la prescription des actions en exécution forcée des travaux du bailleur se trouve profondément renouvelé par la jurisprudence de 2025 et 2026, qui a substitué à la logique de la connaissance initiale du vice une logique de la persistance du manquement. Cette évolution, favorable aux preneurs, invite les bailleurs à une vigilance accrue dans l’entretien de leurs immeubles, l’écoulement du temps n’étant plus un rempart contre l’action en exécution forcée, et la réparation des préjudices antérieurs demeurant néanmoins bornée à la période quinquennale antérieure à l’action.
Conclusion
La jurisprudence de la troisième chambre civile, entre 2023 et 2026, a consacré une conception continue et exécutable en nature de l’obligation de délivrance du bailleur commercial. Le bailleur est désormais tenu, pendant toute la durée du bail, d’assurer la conformité des locaux à leur destination, d’entreprendre les réparations rendues nécessaires par la vétusté et par les vices affectant la structure de l’immeuble, et de réaliser les travaux de mise en conformité réglementaire, sauf clause expresse contraire. Les clauses de non-recours et les stipulations d’exonération ne peuvent le décharger de cette obligation essentielle, dont la violation ouvre au preneur un choix entre l’exécution forcée en nature, la substitution dans la réalisation des travaux avec avance des sommes nécessaires, et l’indemnisation des préjudices subis.
Le régime de la prescription, profondément renouvelé par les arrêts des 4 décembre 2025 et 5 mars 2026, assure la cohérence de cet édifice : l’action en exécution forcée demeure recevable tant que le manquement persiste, tandis que la réparation indemnitaire est limitée à la période de cinq ans précédant la demande en justice, dans le respect de l’article 2224 du code civil. Les praticiens du droit des baux commerciaux doivent, dès lors, intégrer ces règles dans la gestion contentieuse des baux, tant pour sécuriser la position des preneurs confrontés à des locaux non conformes que pour permettre aux bailleurs d’anticiper leurs obligations d’entretien. La lettre de la troisième chambre civile du mois de janvier 2026, qui classe l’arrêt du 4 décembre 2025 au rang des règles générales du bail, témoigne de la portée transversale de ces solutions, appelées à guider l’ensemble du contentieux locatif dans les années à venir.
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