L’actualité jurisprudentielle de la troisième chambre civile de la Cour de cassation offre, depuis le printemps 2026, un matériau d’une densité remarquable pour analyser la rémunération de l’agent immobilier confrontée aux contournements de la vente directe. Par un arrêt du 7 mai 2026, publié au Bulletin, la Cour a condamné deux acquéreurs à verser cent cinquante mille euros de dommages et intérêts à l’agent immobilier qu’ils avaient évincé de la transaction conclue directement avec les vendeurs (Civ. 3e, 7 mai 2026, n° 24-10.637, arrêt n° 284 FS-B, lien Cour de cassation). Cette décision, largement commentée dans la presse économique, prolonge une construction jurisprudentielle ancienne dont l’assemblée plénière avait posé les fondements dès 2008 (Ass. plén., 9 mai 2008, n° 07-12.449, Bull. 2008, n° 3, lien Cour de cassation). Or, la question de la commission demeure d’une actualité pratique immédiate pour les vendeurs, les acquéreurs et les professionnels de l’intermédiation, tant le droit à rémunération se révèle à la fois strictement conditionné et efficacement protégé.
La matière est régie par la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, dont l’article 6 subordonne toute rémunération à la conclusion effective de l’opération constatée dans un écrit unique, et par le décret n° 72-678 du 20 juillet 1972 qui en précise les modalités. Par ailleurs, le droit commun de la responsabilité civile, codifié à l’article 1240 du code civil, permet à l’agent évincé de se retourner contre le tiers qui, par son comportement fautif, lui a fait perdre sa commission. Dès lors, la jurisprudence récente de la troisième chambre civile invite à mesurer la portée exacte de ce double dispositif, tant du côté des conditions du droit à rémunération que du côté des sanctions attachées à son élusion.
Il convient donc d’examiner, en premier lieu, le régime du droit à commission de l’agent immobilier, dont la reconnaissance demeure subordonnée à des conditions légales strictes, puis, en second lieu, la sanction des comportements qui privent l’intermédiaire de sa rémunération, qu’ils émanent du mandant ou de l’acquéreur tiers au mandat.
I. Le droit à commission de l’agent immobilier : un droit strictement subordonné à la conclusion effective de l’opération
Le droit à rémunération de l’agent immobilier ne naît pas de la seule entremise accomplie, mais de la réalisation de conditions cumulatives posées par la loi du 2 janvier 1970. La jurisprudence de la troisième chambre civile en fait une application rigoureuse, en même temps qu’elle délimite, avec précision, les hypothèses dans lesquelles ce droit disparaît.
A. L’exigence légale de conclusion effective et écrite de l’opération
Le socle du régime de la commission réside dans l’article 6 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, qui dispose que « aucun bien, effet, valeur, somme d’argent, représentatif d’honoraires, de frais de recherche, de démarche, de publicité ou d’entremise quelconque, n’est dû aux personnes indiquées à l’article 1er ou ne peut être exigé ou accepté par elles, avant qu’une des opérations visées audit article ait été effectivement conclue et constatée dans un seul acte écrit contenant l’engagement des parties » (article 6 de la loi du 2 janvier 1970, Légifrance). La formule emporte une double exigence : celle d’une opération effectivement conclue, et celle d’une constatation dans un acte écrit unique. En conséquence, l’agent immobilier dont la mission n’a pas abouti ne peut prétendre à aucune rémunération, quand bien même ses diligences auraient été réelles.
La troisième chambre civile a rappelé cette exigence avec netteté dans un arrêt du 1er mars 2023, en censurant la cour d’appel qui avait alloué à un mandataire une indemnité compensatrice de commission, alors même qu’elle avait constaté que l’opération pour laquelle le mandat avait été donné n’avait pas été effectivement conclue en raison de la caducité de la promesse de vente (Civ. 3e, 1er mars 2023, n° 21-25.117, arrêt n° 166 F-D, lien Cour de cassation). La Cour a jugé que, dès lors qu’il résultait des propres constatations de la cour d’appel « que la société Sud immo conseil ne pouvait pas prétendre à rémunération », celle-ci ne pouvait obtenir une indemnité compensant une perte de rémunération qui ne lui était pas due. Or, cette solution consacre une articulation décisive : l’indemnisation du préjudice résultant de la perte de commission suppose que le droit à commission lui-même soit né.
Par ailleurs, la condition de conclusion effective s’apprécie au regard de la qualification de l’avant-contrat. Par un arrêt du 26 mars 2026, la troisième chambre civile a rejeté le pourvoi d’une agence immobilière qui réclamait sa commission après que la bénéficiaire d’une promesse unilatérale de vente eut laissé l’option se périmer sans lever l’option (Civ. 3e, 26 mars 2026, n° 24-13.838, arrêt n° 188 F-D, lien Cour de cassation). La Cour a approuvé la cour d’appel d’avoir retenu « que le bénéficiaire d’une promesse unilatérale de vente avait la faculté, même lorsque toutes les conditions suspensives sont remplies, de renoncer sans faute au bénéfice de l’avant-contrat ». A cet égard, la seule réalisation des conditions suspensives ne suffit pas à caractériser la conclusion de la vente, laquelle demeure subordonnée à la levée d’option.
La jurisprudence reconnaît toutefois un tempérament essentiel à ces exigences, lorsqu’un agent immobilier, bénéficiaire d’un mandat de recherche, a fait visiter l’immeuble à l’acquéreur. Par un arrêt du 11 septembre 2025, publié au Bulletin, la Cour a rappelé que « lorsqu’un agent immobilier, bénéficiaire d’un mandat de recherche d’un bien en vue de l’acquérir, fait visiter un immeuble et qu’ensuite, l’acquéreur traite directement avec le vendeur, l’opération est réputée effectivement conclue par l’entremise de cet agent immobilier, lequel a droit au paiement de la commission convenue, sauf à tenir compte du prix de vente réel de l’immeuble et des circonstances ou fautes de l’agent immobilier » (Civ. 3e, 11 septembre 2025, n° 23-17.579, arrêt n° 401 FS-B, lien Cour de cassation). La présomption d’entremise ainsi consacrée protège l’agent contre les contournements, tout en ménageant la possibilité de tenir compte du prix réellement convenu et des fautes de l’intermédiaire.
Le même arrêt éclaire, en outre, le régime de la validité du mandat. La Cour y a jugé que « l’absence de mention sur le mandat du lieu de délivrance de la carte professionnelle n’affecte pas, à elle seule, la validité du mandat lorsque le mandataire justifie avoir été titulaire, à la date de celui-ci, d’une carte professionnelle régulièrement délivrée » (Civ. 3e, 11 septembre 2025, n° 23-17.579, précité, lien Cour de cassation). Dès lors, la sanction de l’irrégularité formelle du mandat s’apprécie à l’aune des objectifs de protection du mandant poursuivis par la loi, et non d’un formalisme détaché de toute fonction.
B. Les hypothèses de disparition du droit à rémunération
Le droit à commission se heurte, dans certaines configurations, à des règles qui en neutralisent l’existence. Il en va ainsi lorsque la vente intervient au profit d’une personne que l’agent n’a pas mise en relation avec le vendeur. Par un arrêt du 1er mars 2023, publié au Bulletin, la troisième chambre civile a jugé que « le droit à rémunération de l’agent immobilier, auquel un mandat de recherche a été confié, suppose une mise en relation entre le vendeur et l’acquéreur » (Civ. 3e, 1er mars 2023, n° 21-22.073, arrêt n° 151 FS-B, lien Cour de cassation). En l’espèce, des locataires, après avoir refusé l’offre de vente initiale, avaient exercé leur droit de préemption subsidiaire prévu à l’article 15, II, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, à la suite de la notification notariale des conditions de la vente conclue avec un tiers acquéreur (article 15, II, de la loi du 6 juillet 1989, Légifrance).
La Cour a censuré la cour d’appel qui avait fait peser la commission sur ces locataires, jugeant que « le locataire qui exerce son droit de préemption subsidiaire en acceptant l’offre notifiée par le notaire, qui n’avait pas à être présentée par l’agent immobilier mandaté par le propriétaire pour rechercher un acquéreur, ne peut se voir imposer le paiement d’une commission renchérissant le prix du bien » (Civ. 3e, 1er mars 2023, n° 21-22.073, précité, lien Cour de cassation). Or, cette solution manifeste que le droit à rémunération demeure l’accessoire d’une véritable prestation d’intermédiation, et non le corollaire de la seule réalisation d’une vente.
La jurisprudence relative au droit de préemption des collectivités territoriales illustre, en miroir, la détermination du débiteur de la commission. Par un arrêt du 19 décembre 2024, la Cour a jugé que « le titulaire du droit de préemption, au profit duquel la vente a été effectivement conclue, est tenu de prendre en charge la rémunération de l’agent immobilier incombant à l’acquéreur, auquel il est substitué, dès lors que le montant de la commission et la partie qui en a la charge sont mentionnés dans l’engagement des parties et dans la déclaration d’intention d’aliéner » (Civ. 3e, 19 décembre 2024, n° 23-12.985, arrêt n° 689 F-D, lien Cour de cassation). Le préempteur public, substitué à l’acquéreur défaillant, est ainsi tenu de la commission, à condition que son montant et son débiteur aient été clairement désignés dans l’engagement des parties et la déclaration d’intention d’aliéner.
La fixation judiciaire du montant de cette commission a été précisée par un arrêt du 2 mai 2024, qui a approuvé l’interprétation souveraine de la cour d’appel tenant compte des termes du mandat, rappelés en annexe de la déclaration d’intention d’aliéner, pour écarter le montant nominal mentionné dans cette déclaration (Civ. 3e, 2 mai 2024, n° 23-12.918, arrêt n° 226 F-D, lien Cour de cassation). En conséquence, la mention de la commission dans la déclaration d’intention d’aliéner ne détermine pas, à elle seule, son montant définitif lorsque le mandat, auquel elle renvoie, en fixe les modalités de calcul.
Enfin, la disparition du droit à rémunération peut résulter des conditions d’exercice de l’activité d’intermédiation elle-même. Par un arrêt du 11 mai 2023, la troisième chambre civile a rejeté les demandes d’un agent immobilier et d’un négociateur qui n’était pas titulaire de l’attestation préfectorale requise, jugeant que, « dès lors que les prescriptions d’ordre public de ce texte n’avaient pas été respectées, la société Gémie ne pouvait prétendre à la rémunération prévue au contrat, et que ni ses actions en indemnisation, ni celles de M. [D], ne pouvaient être accueillies » (Civ. 3e, 11 mai 2023, n° 22-11.842, arrêt n° 314 F-D, lien Cour de cassation). Or, la méconnaissance des conditions d’habilitation du négociateur prive l’agent de tout droit à rémunération, sans que la réalité des diligences accomplies puisse y suppléer.
II. La sanction des contournements de la commission : de la responsabilité du mandant à la responsabilité délictuelle de l’acquéreur
La perte de la commission peut résulter d’un comportement fautif, imputable au mandant ou à l’acquéreur. La jurisprudence distingue alors les fondements de la réparation, selon que la victime se prévaut d’une action contractuelle ou délictuelle, et fixe les limites de l’indemnisation en fonction de l’existence même du droit à rémunération.
A. La responsabilité délictuelle de l’acquéreur évinceur : le prolongement de l’assemblée plénière de 2008
Le principe fondateur a été énoncé par l’assemblée plénière de la Cour de cassation dans un arrêt du 9 mai 2008, qui a jugé que « même s’il n’est pas débiteur de la commission, l’acquéreur dont le comportement fautif a fait perdre celle-ci à l’agent immobilier, par l’entremise duquel il a été mis en rapport avec le vendeur qui l’avait mandaté, doit, sur le fondement de la responsabilité délictuelle, réparation à cet agent immobilier de son préjudice » (Ass. plén., 9 mai 2008, n° 07-12.449, Bull. 2008, n° 3, lien Cour de cassation). En l’espèce, les acquéreurs, qui s’étaient présentés sous une fausse identité pour évincer l’intermédiaire, avaient été condamnés à indemniser l’agent de la perte de sa commission. La solution consacre, dès 2008, la responsabilité délictuelle de l’acquéreur tiers au mandat, sans qu’il soit débiteur de la commission.
L’arrêt du 7 mai 2026, rendu en formation de section et publié au Bulletin, s’inscrit dans le prolongement direct de cette jurisprudence et la consolide (Civ. 3e, 7 mai 2026, n° 24-10.637, arrêt n° 284 FS-B, lien Cour de cassation). Après une visite organisée par l’agence mandatée pour vendre une villa, les acquéreurs avaient conclu la vente directement avec les vendeurs, sans passer par l’intermédiaire, et avaient été condamnés à lui verser cent cinquante mille euros. La Cour a énoncé qu’« il résulte des articles 1200 et 1240 du code civil que le tiers à un contrat qui se rend complice de la violation par une partie de ses obligations contractuelles engage sa responsabilité délictuelle » (Civ. 3e, 7 mai 2026, n° 24-10.637, précité, lien Cour de cassation).
La Cour a également réaffirmé, sur le fondement des articles 6 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 et 73 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972, que « même s’il n’est pas débiteur de la commission, l’acquéreur dont le comportement fautif a fait perdre celle-ci à l’agent immobilier, par l’entremise duquel il a été mis en rapport avec le vendeur qui l’avait mandaté, doit, sur le fondement de la responsabilité délictuelle, réparation à cet agent immobilier de son préjudice » (Civ. 3e, 7 mai 2026, n° 24-10.637, précité, lien Cour de cassation). Or, l’intérêt de l’arrêt réside dans la caractérisation de la faute, appréciée à partir d’un faisceau d’indices particulièrement éclairant pour la pratique.
La cour d’appel d’Aix-en-Provence avait en effet relevé que les acquéreurs connaissaient le droit à rémunération de l’agent, que la promesse de vente, signée à son insu cinq semaines après la visite, comportait une clause par laquelle les acquéreurs s’engageaient « à prendre en charge la totalité des éventuelles poursuites qui pourraient être formulées par les agences immobilières qu’il aurait contactées pour la présentation de ce bien », et que l’acte authentique ne reproduisait pas cette clause (Civ. 3e, 7 mai 2026, n° 24-10.637, précité, lien Cour de cassation). La Cour a approuvé la cour d’appel d’avoir déduit de ces éléments « que, le comportement d’ensemble des acquéreurs, éclairé par les termes mêmes de la clause stipulée à la promesse de vente, traduisant une volonté d’agir en fraude aux droits de l’agent immobilier, les premiers avaient engagé leur responsabilité délictuelle à l’égard du second » (Civ. 3e, 7 mai 2026, n° 24-10.637, précité, lien Cour de cassation).
La simple conclusion d’une vente directe, après une visite organisée par l’agent, ne suffit donc pas à caractériser une faute. En revanche, la dissimulation de l’entremise, l’omission de la clause de prise en charge des poursuites dans l’acte authentique et la connaissance du droit à rémunération établissent la volonté d’agir en fraude. Dès lors, l’acquéreur qui entend négocier directement avec le vendeur doit s’assurer que son comportement ne révèle aucune manœuvre destinée à priver l’intermédiaire de sa rémunération, sous peine d’engager sa responsabilité sur le fondement de l’article 1240 du code civil, aux termes duquel « tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer » (article 1240 du code civil, Légifrance).
B. Les limites de la réparation et la liberté contractuelle du mandant
La sanction des contournements connaît toutefois des limites, que la jurisprudence s’attache à délimiter avec soin. La première tient au principe, déjà examiné, selon lequel l’indemnisation de la perte de commission suppose que le droit à commission fût né. Par l’arrêt du 1er mars 2023, la Cour a ainsi censuré l’arrêt qui condamnait le mandant à des dommages et intérêts équivalents à la commission, alors même que l’opération pour laquelle le mandat avait été donné n’avait pas été conclue (Civ. 3e, 1er mars 2023, n° 21-25.117, arrêt n° 166 F-D, lien Cour de cassation). A cet égard, la Cour a jugé que, la nouvelle promesse portant sur une opération différente de celle visée par le mandat, l’agent ne pouvait se prévaloir d’une « perte de rémunération » qui ne lui était pas due, quand bien même le mandant aurait négocié directement avec les vendeurs.
La seconde limite réside dans le respect de la liberté contractuelle du bénéficiaire d’une promesse unilatérale de vente. Par l’arrêt du 26 mars 2026, la Cour a jugé que le seul fait d’avoir sollicité, peu après l’échéance de la promesse, le transfert du permis de construire à une société tierce, n’établissait pas « l’intention frauduleuse de la bénéficiaire d’éluder le droit à commission de l’agence immobilière » (Civ. 3e, 26 mars 2026, n° 24-13.838, arrêt n° 188 F-D, lien Cour de cassation). Or, la renonciation sans faute au bénéfice de la promesse, fût-elle préjudiciable aux intérêts de l’agent, ne caractérise pas une manœuvre frauduleuse.
La troisième limite tient au jeu des stipulations contractuelles qui bornent dans le temps l’obligation du mandant. Par l’arrêt du 11 septembre 2025, la Cour a rappelé que, lorsque le mandat prévoit que le mandant s’interdit de traiter directement avec le vendeur pendant une durée déterminée à compter de l’expiration du mandat, celui-ci « recouvre la liberté de traiter directement avec le vendeur à l’issue de cette période » (Civ. 3e, 11 septembre 2025, n° 23-17.579, arrêt n° 401 FS-B, lien Cour de cassation). La Cour a, en conséquence, cassé l’arrêt qui n’avait pas recherché si les stipulations des mandats limitaient dans le temps l’interdiction faite au mandant de traiter directement avec le vendeur présenté par l’agent, à peine de lui devoir sa commission.
Enfin, la jurisprudence admet que la perte de chance puisse constituer le fondement de la réparation lorsque l’agent a été privé d’une chance sérieuse d’obtenir sa commission, sans qu’une fraude soit démontrée. Les arrêts rendus depuis 2023 offrent ainsi un paysage jurisprudentiel complet : le droit à commission est conditionné, son élusion par fraude est sanctionnée sur le fondement délictuel, et sa perte sans faute démontrée ouvre, le cas échéant, une réparation en perte de chance. Dès lors, la rédaction des mandats et des avant-contrats, la transparence des relations entre les parties et la conservation des traces de l’entremise conditionnent la sécurité juridique de chacun.
Conclusion
La jurisprudence de la troisième chambre civile, de l’assemblée plénière de 2008 à l’arrêt du 7 mai 2026, dessine un régime de la commission de l’agent immobilier à la fois protecteur et équilibré. D’un côté, le droit à rémunération demeure strictement subordonné à la conclusion effective de l’opération, constatée dans un acte écrit unique, et suppose une véritable prestation d’intermédiation. De l’autre, la Cour sanctionne fermement les contournements, qu’ils émanent du mandant ou de l’acquéreur, lorsque leur comportement révèle une volonté d’agir en fraude aux droits de l’intermédiaire. Or, l’arrêt du 7 mai 2026 présente un intérêt pratique majeur : il fournit aux agents immobiliers un arsenal probatoire précis, fondé sur les mentions de la promesse et de l’acte authentique, et rappelle aux acquéreurs que la recherche d’une économie de commission peut, à terme, se révéler très coûteuse. En conséquence, la sécurisation d’une transaction immobilière passe désormais par une vigilance accrue sur les clauses de prise en charge des commissions, la mention de l’entremise dans les actes et le respect des conditions légales du mandat, autant de points que la pratique du contentieux de la vente immobilière invite à anticiper dès la rédaction du compromis.
Transmettez les pièces de votre dossier au cabinet. Maître Reda KOHEN vous répond personnellement sous 24 heures avec une première analyse stratégique.