I. Le domaine de l’exception d’inexécution : la démonstration d’un manquement grave du bailleur à l’obligation de délivrance
A. Le contenu et le caractère continu de l’obligation de délivrance du bailleur
Le statut des baux commerciaux repose sur l’équilibre entre deux obligations corrélatives dont le socle commun réside dans les articles 1719 et 1720 du code civil, lesquels imposent au bailleur de délivrer la chose louée, de l’entretenir en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée et d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant toute la durée du bail. La troisième chambre civile a précisé, par un arrêt publié du 4 décembre 2025 rendu sur pourvoi n° 23-23.357, que ces obligations présentent un caractère continu et que « la persistance du manquement du bailleur à celles-ci constitue un fait permettant au locataire d’exercer une action en exécution forcée de ses obligations par le bailleur ». En conséquence, la vétusté de la toiture, des façades et de la voirie d’un local industriel ne saurait être opposée au preneur comme une donnée initiale qui l’exclurait du bénéfice de la garantie, dès lors que le manquement se renouvelle tant que les lieux demeurent impropres à une utilisation normale.
La même formation a rappelé, dans cette décision, que « le bailleur ne peut mettre à la charge du preneur les travaux rendus nécessaires par la vétusté que par une clause expresse et qu’il ne peut s’exonérer de l’obligation de procéder aux réparations rendues nécessaires par les vices affectant la structure de l’immeuble ». Cette solution intéresse directement le contentieux de l’exception d’inexécution, car elle détermine l’étendue des obligations dont le manquement peut être invoqué par le preneur pour justifier la suspension du paiement des loyers. A cet égard, le caractère continu de l’obligation de délivrance emporte une double conséquence sur le plan probatoire : le point de départ de la prescription de l’action en exécution forcée se déplace au jour de la persistance du manquement, et le preneur peut invoquer des manquements anciens dès lors qu’ils se prolongent au-delà de la conclusion du bail. Or, cette exigence se combine avec l’interdiction, posée par l’arrêt publié au Bulletin du 10 avril 2025 rendu sur pourvoi n° 23-14.974, de vider l’obligation de délivrance de sa substance par des stipulations de non-recours, la Cour ayant jugé qu’« une clause de non-recours, qui n’a pas pour objet de mettre à la charge du preneur certains travaux d’entretien ou de réparation, n’a pas pour effet d’exonérer le bailleur de son obligation de délivrance ». A cet égard, le bailleur ne peut davantage se prévaloir d’une décharge conventionnelle générale pour échapper à la mise en conformité des locaux avec la réglementation applicable, ainsi qu’il résulte de l’arrêt du 6 juillet 2023 rendu sur pourvoi n° 22-15.901, aux termes duquel, « sauf stipulation expresse contraire, le bailleur doit réaliser les travaux de mise en conformité des locaux loués aux normes d’accessibilité qu’exige l’exercice de l’activité du preneur ».
La jurisprudence étend la portée de cette obligation aux éléments qui, sans appartenir aux locaux donnés à bail, conditionnent leur usage. La Cour de cassation a ainsi jugé, par un arrêt du 28 mars 2024 rendu sur pourvoi n° 22-21.704, que « le bailleur d’un local situé dans un centre commercial dont il est propriétaire est tenu d’entretenir les parties communes du centre, accessoires nécessaires à l’usage de la chose louée », en sorte que la défaillance persistante de la climatisation et du chauffage des parties communes constitue un manquement à l’obligation de délivrance. Dès lors, la détermination du domaine de l’exception d’inexécution suppose de mesurer l’ampleur de ces manquements au regard de la destination contractuelle des lieux, le preneur n’étant légitimé à suspendre le paiement des loyers que lorsque l’inexécution du bailleur revêt une gravité suffisante.
B. La gravité du manquement : l’exigence d’une improprité des locaux à leur usage contractuel
Le fondement textuel de l’exception d’inexécution réside aujourd’hui dans l’article 1219 du code civil, qui dispose qu’« une partie peut refuser d’exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l’autre n’exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave ». Appliqué au bail commercial, ce texte permet au preneur de s’abstenir de payer le loyer lorsque le bailleur manque à l’obligation principale de délivrance, à la condition que le défaut d’exécution soit d’une gravité telle que les locaux soient devenus impropres à l’usage auquel ils étaient destinés. La troisième chambre civile a énoncé ce critère de manière limpide dans son arrêt publié au Bulletin du 18 septembre 2025 rendu sur pourvoi n° 23-24.005, en jugeant que « le preneur peut se prévaloir d’une exception d’inexécution pour refuser, à compter du jour où les locaux sont, en raison du manquement du bailleur à ses obligations, impropres à l’usage auquel ils étaient destinés, d’exécuter son obligation de paiement des loyers sans être tenu de délivrer une mise en demeure préalable ».
Cette exigence d’improprité à destination conditionne le succès du moyen, ainsi que le révèlent plusieurs décisions de censure. Par un arrêt publié au Bulletin du 6 juillet 2023 rendu sur pourvoi n° 22-15.923, la Cour a cassé une décision qui avait admis l’exception d’inexécution et ordonné la consignation des loyers en se bornant à relever l’existence d’infiltrations affectant le clos et le couvert, « sans rechercher, comme il le lui était demandé, si les infiltrations alléguées avaient rendu les locaux loués impropres à l’usage auquel ils étaient destinés ». La même logique a présidé à l’arrêt du 27 juin 2024 rendu sur pourvoi n° 23-10.340, par lequel la Cour a reproché aux juges du fond, saisis d’un contentieux relatif à des infiltrations affectant un local destiné à l’exploitation d’une activité de football en salle, de ne pas avoir recherché si les désordres allégués avaient rendu les lieux impropres à leur usage, alors même que le moyen soutenait qu’« en matière de bail, elle suppose que le preneur qui s’abstient de payer tout loyer soit privé totalement de la jouissance de la chose louée ».
Par ailleurs, la jurisprudence fixe une borne haute aux prétentions du preneur qui réclame une dispense intégrale du paiement des loyers. L’arrêt du 10 octobre 2024 rendu sur pourvoi n° 22-24.395 a ainsi approuvé la cour d’appel d’avoir écarté l’exception d’inexécution au motif que, « nonobstant l’état de vétusté de la façade et de la couverture de l’immeuble constaté par l’expert judiciaire, la locataire avait été en mesure d’exploiter et d’occuper les locaux commerciaux donnés à bail jusqu’au 9 avril 2020 ». Or, cette décision confirme que la seule constatation d’un manquement du bailleur ne suffit pas à légitimer une exonération complète, laquelle suppose une privation totale de la jouissance des lieux, tandis que le trouble partiel de jouissance ouvre droit, le cas échéant, à une réduction du loyer ou à des dommages-intérêts. A cet égard, l’arrêt du 19 mai 2015 rendu sur pourvoi n° 14-13.452 offre l’illustration topique de la privation totale de jouissance, la Cour ayant retenu que la locataire « s’était trouvée, du 2 août 2012 au 6 février 2013 inclus, dans l’impossibilité absolue d’exploiter son fonds de commerce dans les locaux donnés à bail » en raison d’un arrêté de péril, ce qui justifiait la suspension du règlement des loyers pendant cette période.
La charge de la preuve pèse en définitive sur le preneur, qui doit rapporter la preuve de la gravité du manquement du bailleur et de la réalité de l’improprité des locaux à leur destination contractuelle. Cette exigence s’apprécie in concreto, au regard de la destination des lieux stipulée au bail, des contraintes d’exploitation du fonds et de la persistance des désordres dans le temps, ainsi que des possibilités d’utilisation résiduelle des locaux par le preneur. Or, les juges du fond disposent d’un pouvoir souverain d’appréciation sur ce point, la Cour de cassation n’exerçant qu’un contrôle de base légale, ainsi qu’il résulte de l’arrêt du 10 octobre 2024 précité. Dès lors, le preneur qui entend se prévaloir de l’exception d’inexécution doit constituer un dossier probatoire complet, comprenant les constats d’huissier, les rapports d’expertise et les correspondances échangées avec le bailleur, seules pièces de nature à emporter la conviction du juge sur l’improprité des lieux.
II. Les effets de l’exception d’inexécution : la dispense de mise en demeure et l’articulation avec la clause résolutoire
A. L’absence d’exigence de mise en demeure et le point de départ de la suspension des loyers
L’un des apports majeurs de la jurisprudence récente de la troisième chambre civile réside dans l’affirmation selon laquelle le preneur qui se prévaut de l’exception d’inexécution n’est pas tenu d’adresser au bailleur une mise en demeure préalable. L’arrêt du 18 septembre 2025 précité, rendu sur pourvoi n° 23-24.005, a consacré ce principe avec netteté, la Cour reprochant à la cour d’appel de Fort-de-France d’avoir subordonné le jeu de l’exception à la démonstration de démarches antérieures du preneur, au motif qu’« en exigeant une mise en demeure, la cour d’appel, qui a ajouté à la loi une condition qu’elle ne prévoit pas, a violé les textes susvisés ». En conséquence, la suspension du paiement des loyers produit effet « à compter du jour où les locaux sont, en raison du manquement du bailleur à ses obligations, impropres à l’usage auquel ils étaient destinés », sans qu’il soit nécessaire que le preneur ait préalablement sommé le bailleur d’exécuter ses obligations ou tiré les conséquences d’un refus de celui-ci.
Cette solution s’inscrit dans la continuité de la jurisprudence antérieure relative à l’exception d’inexécution, dont l’article 1220 du code civil traduit la dimension préventive en permettant à une partie de « suspendre l’exécution de son obligation dès lors qu’il est manifeste que son cocontractant ne s’exécutera pas à l’échéance et que les conséquences de cette inexécution sont suffisamment graves pour elle ». Or, l’arrêt du 19 mai 2015 rendu sur pourvoi n° 14-13.452 avait déjà admis, en matière de référé, que la suspension des loyers pouvait être ordonnée sans que le preneur fût tenu d’une mise en demeure, dès lors que la chronologie des événements et les assignations délivrées au bailleur établissaient la connaissance par celui-ci de l’impossibilité d’exploiter. Dès lors, le point de départ de la suspension se situe au jour de l’impropriété des locaux à leur destination, indépendamment de toute formalité de mise en demeure, ce qui confère à l’exception d’inexécution une efficacité immédiate au profit du preneur.
Il convient néanmoins de souligner que cette efficacité n’est pas sans limite, le preneur devant rapporter la preuve de la gravité du manquement et de la réalité de l’improprité des lieux. L’arrêt du 10 octobre 2024 rendu sur pourvoi n° 22-24.395 illustre cette exigence probatoire, la Cour ayant relevé que la locataire avait poursuivi l’exploitation de son établissement pendant la période litigieuse, ce qui excluait toute privation totale de la jouissance des lieux et, partant, toute dispense intégrale du paiement des loyers. Par ailleurs, l’arrêt du 27 juin 2024 rendu sur pourvoi n° 23-10.340 rappelle que les désordres partiels, qui ne font que « perturber » l’activité du preneur en limitant l’usage de certains espaces, ne suffisent pas à caractériser l’inexécution suffisamment grave exigée par l’article 1219 du code civil. En conséquence, la suspension du paiement des loyers demeure un mécanisme de protection circonscrit aux situations où l’usage contractuel des lieux est effectivement compromis.
La mise en œuvre de l’exception d’inexécution s’accompagne, sur le plan procédural, de questions relatives aux voies de droit ouvertes au preneur. Celui-ci peut, ainsi qu’il résulte de l’arrêt du 19 mai 2015 précité, agir en référé pour obtenir la suspension du règlement des loyers et le versement d’une provision à valoir sur l’indemnisation de son préjudice commercial, la matière ne se heurtant alors à aucune contestation sérieuse lorsque l’improprité des lieux est établie par un arrêté de péril ou un rapport d’expertise. Or, le preneur peut également solliciter la consignation des loyers entre les mains d’un séquestre, mesure conservatoire de nature à préserver les intérêts des deux parties dans l’attente de la décision au fond, ainsi que le révèle l’arrêt publié au Bulletin du 6 juillet 2023 rendu sur pourvoi n° 22-15.923, sans que cette consignation ne préjuge du sort des loyers. A cet égard, la suspension ne constitue pas une remise définitive de la dette locative, mais une simple paralysie temporaire de l’obligation de paiement, laquelle reprend son cours dès lors que le bailleur a remédié aux désordres et que les locaux sont redevenus propres à leur destination contractuelle.
B. L’articulation de l’exception d’inexécution avec la clause résolutoire du bail
La question la plus délicate que soulève l’exception d’inexécution tient à son articulation avec la clause résolutoire insérée dans le bail commercial, dont l’article L. 145-41 du code de commerce régit le régime en disposant que « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux ». Le bailleur qui poursuit la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers se heurte en effet à la question de savoir si le preneur peut lui opposer l’exception d’inexécution, alors même qu’il n’a pas saisi le juge aux fins de suspension des effets de la clause dans le délai d’un mois. La troisième chambre civile a répondu à cette interrogation par un arrêt publié au Bulletin du 5 mars 2026 rendu sur pourvoi n° 24-15.820, aux termes duquel « lorsque, assigné par le bailleur en constatation de l’acquisition d’une clause résolutoire en raison du non-paiement de loyers dans le mois ayant suivi la délivrance d’un commandement de payer, le locataire invoque une exception d’inexécution, le juge doit en vérifier le bien-fondé, peu important que le locataire n’ait pas demandé en justice des délais de paiement dans le mois de la délivrance du commandement ».
Cette décision, qui fait suite à l’arrêt du 18 septembre 2025 rendu sur pourvoi n° 23-24.005, consacre la primauté de l’exception d’inexécution sur le mécanisme de la clause résolutoire, en ce que le juge saisi de la constatation de la résiliation de plein droit doit rechercher si le défaut de paiement des loyers procède d’un manquement grave du bailleur à ses obligations. La Cour a ainsi censuré la cour d’appel de Cayenne qui avait constaté l’acquisition de la clause résolutoire en se fondant sur l’absence de paiement des loyers et l’absence de demande de suspension des effets de la clause, « sans rechercher, comme il le lui était demandé, si la locataire était fondée à opposer une exception d’inexécution pour chacun des loyers dont le paiement était réclamé dans le commandement du 17 octobre 2019 ». Or, cette solution emporte des conséquences pratiques considérables, le preneur pouvant désormais faire échec à la résiliation de plein droit en démontrant que l’improprité des locaux à leur destination justifiait la suspension du paiement des loyers, et ce indépendamment du respect des formes du commandement.
Par ailleurs, la jurisprudence précise le régime probatoire et indemnitaire qui entoure cette articulation. L’arrêt du 6 juillet 2023 rendu sur pourvoi n° 22-15.923 confirme que le preneur qui invoque l’exception d’inexécution doit établir que les locaux étaient impropres à leur usage contractuel, la consignation des loyers n’étant qu’une mesure conservatoire qui ne dispense pas le juge de vérifier le bien-fondé de l’exception. A cet égard, l’arrêt du 12 octobre 2023 rendu sur pourvoi n° 22-20.375 illustre la distinction entre la suspension du paiement des loyers, qui procède de l’exception d’inexécution, et la réparation du trouble de jouissance, qui peut prendre la forme d’une réfaction du loyer, la Cour ayant validé une évaluation du préjudice de jouissance « à la moitié du montant du loyer à compter de la demande faite le 19 mai 2015 » en raison de désordres affectant le bien loué. En conséquence, le preneur qui ne peut se prévaloir de l’exception d’inexécution faute de privation totale de la jouissance des lieux conserve la faculté d’obtenir une réduction de sa dette locative ou des dommages-intérêts en réparation du trouble subi.
La portée pratique de la jurisprudence issue des arrêts du 18 septembre 2025 et du 5 mars 2026 doit enfin être mesurée à l’aune de l’office du juge et des stratégies contentieuses des parties. Le bailleur qui entend se prémunir contre l’invocation d’une exception d’inexécution doit veiller à la réalité et à la continuité de l’entretien des locaux, à la bonne exécution des travaux de mise en conformité et à la réactivité de sa réponse aux signalements du preneur, la persistance d’un manquement constituant désormais un fait générateur d’une action en exécution forcée. Or, le preneur, de son côté, ne saurait abuser de ce mécanisme au risque de s’exposer à la résiliation judiciaire du bail pour défaut de paiement des loyers, ainsi qu’à des dommages-intérêts pour procédure abusive, la jurisprudence subordonnant le bénéfice de l’exception à la démonstration rigoureuse de l’improprité des lieux. Dès lors, l’équilibre de la jurisprudence de la troisième chambre civile repose sur une exigence de proportionnalité, qui garantit au preneur un rempart efficace contre les manquements graves du bailleur tout en préservant le bailleur des suspensions de loyers injustifiées.
Conclusion
La jurisprudence de la troisième chambre civile, saisie depuis 2023 de multiples contentieux relatifs à l’exception d’inexécution, a construit un édifice cohérent qui articule la protection du preneur et la sécurité juridique des relations locatives. Le manquement du bailleur à l’obligation de délivrance, dont le caractère continu a été consacré par l’arrêt du 4 décembre 2025 rendu sur pourvoi n° 23-23.357, fonde le droit du preneur de suspendre le paiement des loyers lorsque les locaux sont devenus impropres à leur usage contractuel, sans mise en demeure préalable, ainsi que l’a solennellement affirmé l’arrêt publié du 18 septembre 2025 rendu sur pourvoi n° 23-24.005. L’arrêt publié du 5 mars 2026 rendu sur pourvoi n° 24-15.820 a, pour sa part, consacré l’efficacité de l’exception d’inexécution à l’encontre de la clause résolutoire, en imposant au juge de vérifier le bien-fondé du moyen indépendamment des conditions formelles du commandement de payer. Ces solutions, qui s’appuient sur les articles 1219 et 1220 du code civil, témoignent d’un rééquilibrage du rapport de forces entre bailleur et preneur, sans toutefois dispenser le locataire de rapporter la preuve de la gravité du manquement et de la privation totale de la jouissance des lieux. La question de la répartition des charges de la preuve et de l’étendue de l’exonération du preneur demeurera sans doute au cœur des évolutions futures de la jurisprudence, dont les praticiens du droit des baux commerciaux devront suivre attentivement les développements.
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