La cession de l’immeuble donné à bail commercial constitue un moment critique de la vie du contrat de location, dont les effets sur le preneur varient selon la nature de l’opération réalisée. Lorsque le propriétaire vend volontairement les murs, le droit de préférence institué par l’article L. 145-46-1 du code de commerce protège le locataire en lui conférant une priorité d’achat. Lorsque la vente intervient dans le cadre d’une saisie immobilière ou d’une liquidation judiciaire, le mécanisme protecteur se heurte en revanche à la logique propre des ventes forcées, que la jurisprudence de la troisième chambre civile a précisée au cours des années 2023 à 2026.
La question revêt une importance pratique considérable pour les commerçants et pour les bailleurs, tant les conséquences de la vente de l’immeuble sont lourdes : maintien ou extinction du bail, sort des loyers, possibilité d’éviction du locataire, exercice du droit de préférence. Or la Cour de cassation a, dans une série d’arrêts récents, rappelé les principes qui gouvernent l’opposabilité du bail au tiers acquéreur, tout en fixant les limites du droit de préférence légal lorsque la vente procède d’une autorité de justice. L’étude de cette jurisprudence, que tout praticien du droit des baux commerciaux à Paris doit maîtriser, éclaire la manière dont la propriété commerciale survit aux mutations forcées de l’immeuble.
La présente analyse s’articulera autour de deux axes. Il conviendra d’abord d’examiner le sort du bail commercial face au tiers acquéreur, qu’il soit acquéreur volontaire ou adjudicataire, en s’attachant au principe d’opposabilité posé par l’article 1743 du code civil et à ses prolongements procéduraux (I). Il faudra ensuite mesurer la portée de l’exclusion du droit de préférence légal dans les ventes faites d’autorité de justice, avant d’envisager les protections résiduelles dont dispose le locataire pour défendre ses droits (II).
I. L’opposabilité du bail commercial au tiers acquéreur et à l’adjudicataire : un principe préservé
Le statut des baux commerciaux repose sur la stabilité du preneur dans les lieux, stabilité que la mutation de l’immeuble ne saurait remettre en cause sans protection. La troisième chambre civile a, dans des arrêts rendus entre 2023 et 2026, réaffirmé le principe d’opposabilité du bail au tiers acquéreur, en précisant tant les conditions de cette opposabilité que ses conséquences sur les obligations respectives du vendeur et de l’acquéreur (A). Elle a, par ailleurs, étendu cette logique aux organes de la procédure collective, en soumettant la reconnaissance du bail à des exigences probatoires dont la méconnaissance est sanctionnée au visa du principe de la contradiction (B).
A. Le caractère opposable du bail et la permanence des obligations du bailleur originaire
Le principe directeur résulte de l’article 1743 du code civil, aux termes duquel « si le bailleur vend la chose louée, l’acquéreur ne peut expulser le fermier, le métayer ou le locataire qui a un bail authentique ou dont la date est certaine » (article 1743 du code civil). Cette règle, d’ordre public dans ses applications les plus significatives, fait du bail une charge de l’immeuble qui suit le bien entre les mains de l’acquéreur, à la condition que le locataire soit en mesure d’établir l’existence et la date de son titre.
La troisième chambre civile a rappelé la portée de ce mécanisme dans un arrêt de principe du 16 mai 2024, rendu dans l’affaire opposant la société Maisons du monde à la société Mercialys et à la société Immorente (Cass. 3e civ., 16 mai 2024, n° 22-19.922, publié au Bulletin, consultable sur courdecassation.fr). La Cour y énonce que « le bail est opposable à l’acquéreur qui en a eu connaissance avant la vente de la chose louée », formulation qui subordonne la protection du preneur à la connaissance effective de la location par l’acquéreur.
La portée de l’arrêt dépasse toutefois le seul sort du bail. La Cour de cassation a en effet jugé que « le locataire peut agir à l’encontre de son bailleur originaire en restitution de paiements indus effectués au titre de loyers et charges échus antérieurement à la vente, sans que celui-ci, qui reste tenu à son égard de ses obligations personnelles antérieures à la vente, ne puisse lui opposer une clause contenue dans l’acte de vente subrogeant l’acquéreur dans les droits et obligations du vendeur » (Cass. 3e civ., 16 mai 2024, n° 22-19.922). Le vendeur de l’immeuble loué demeure ainsi tenu de ses obligations personnelles nées antérieurement à la cession, et la clause de subrogation stipulée dans l’acte de vente ne peut être opposée au locataire, tiers au contrat de vente.
Cette solution s’appuie sur les règles du droit commun des obligations dans leur rédaction antérieure à l’ordonnance du 10 février 2016, la Cour visant notamment l’article 1165 ancien du code civil selon lequel « les conventions n’ont d’effet qu’entre les parties contractantes et ne nuisent point aux tiers » (article 1743 du code civil). En conséquence, la vente de l’immeuble ne saurait, par la seule volonté des parties au contrat de cession, priver le locataire des droits qu’il tient de son bail et de la restitution des sommes indûment versées au bailleur originaire.
La solution intéresse directement le preneur dont le bailleur a vendu les murs en cours de bail. Des lors que le bail est opposable à l’acquéreur, le locataire conserve la jouissance des lieux et peut se prévaloir du contrat à l’encontre du nouveau propriétaire, devenu bailleur à sa place. Par ailleurs, la responsabilité du vendeur demeure engagée pour les obligations antérieures à la vente, ce qui lui interdit de se retrancher derrière la clause de subrogation pour échapper à la restitution des sommes perçues sans cause.
B. L’opposabilité du bail aux organes de la procédure collective et la théorie de l’apparence
La question de l’opposabilité du bail se pose avec une acuité particulière lorsque l’immeuble dépend d’une procédure collective, le liquidateur étant alors investi de la mission de réaliser l’actif du débiteur. La jurisprudence admet, dans ce contexte, que le preneur de bonne foi puisse se prévaloir de son bail à l’encontre des organes de la procédure sur le fondement de la théorie de l’apparence, sous réserve de rapporter la preuve des conditions de cette opposabilité.
La troisième chambre civile a précisé les contours procéduraux de cette démonstration dans un arrêt du 21 mai 2026, rendu dans le litige opposant la société Ippudo au liquidateur judiciaire de l’ancien propriétaire des lieux (Cass. 3e civ., 21 mai 2026, n° 24-16.785, consultable sur courdecassation.fr). Le preneur y sollicitait que son bail commercial soit déclaré opposable à la liquidation judiciaire, au motif qu’il avait pu, de bonne foi, conclure ce bail portant pour partie sur une surface dont sa bailleresse n’était pas propriétaire.
La cour d’appel avait rejeté cette demande en relevant d’office, sans avoir invité les parties à présenter leurs observations, que le preneur ne soumettait « aucune proposition de loyer ou d’indemnité d’occupation en contrepartie de l’usage du lot n° 70 » et ne justifiait « aucunement du préjudice résultant de la perte de l’usage du local litigieux » (Cass. 3e civ., 21 mai 2026, n° 24-16.785). La Cour de cassation a censuré ce raisonnement au visa de l’article 16 du code de procédure civile, lequel dispose que « le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction » (article 16 du code de procédure civile).
L’apport de cet arrêt est double. Il rappelle d’abord que le juge ne peut fonder sa décision sur des moyens relevés d’office, tels que l’absence de proposition de loyer ou l’absence de préjudice, sans recueillir préalablement les observations des parties. Il confirme ensuite que la théorie de l’apparence demeure le véhicule privilégié de l’opposabilité du bail commercial aux organes de la procédure collective, dès lors que le preneur a contracté de bonne foi avec une personne qui se présentait comme propriétaire des lieux.
En conséquence, le locataire dont le bailleur est placé en liquidation judiciaire doit être en mesure de démontrer la réalité apparente de sa situation de preneur, notamment par la production du contrat et des quittances de loyers, afin d’échapper à l’expulsion et de faire reconnaître son droit au bail. Or la Cour de cassation exige, en contrepartie, que les juges du fond ne rejettent pas cette démonstration sur des considérations étrangères à la contradiction, garantie cardinale du procès équitable.
II. L’exclusion du droit de préférence légal du locataire dans les ventes faites d’autorité de justice
Le droit de préférence du locataire commercial, institué par l’article L. 145-46-1 du code de commerce, constitue l’une des pièces maîtresses de la protection du fonds de commerce en cas de vente de l’immeuble. Ce droit ne trouve toutefois pas à s’appliquer lorsque la vente intervient dans le cadre d’une procédure d’exécution forcée, la jurisprudence de la troisième chambre civile ayant érigé la notion de vente faite d’autorité de justice en limite constante du mécanisme légal (A). Le locataire n’est pas pour autant dépourvu de toute protection, la nullité de la vente frauduleuse, le pacte de préférence conventionnel et les mentions du cahier des conditions de vente lui offrant des voies de recours spécifiques (B).
A. La consécration d’une exclusion constante : adjudication, vente amiable autorisée et vente de gré à gré en liquidation judiciaire
L’article L. 145-46-1 du code de commerce énonce que « lorsque le propriétaire d’un local à usage commercial ou artisanal envisage de vendre celui-ci, il en informe le locataire par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, ou remise en main propre contre récépissé ou émargement », la notification valant offre de vente au profit du locataire (article L. 145-46-1 du code de commerce). Le champ de ce texte a été précisé par la troisième chambre civile dans un arrêt de section du 30 novembre 2023, rendu dans l’affaire de la société Noo Wok (Cass. 3e civ., 30 nov. 2023, n° 22-17.505, publié au Bulletin, consultable sur courdecassation.fr).
La Cour y affirme que « les dispositions de l’article L. 145-46-1 du code de commerce, qui sont d’ordre public, trouvent application lorsque le propriétaire d’un local commercial ou artisanal envisage de le vendre, et ne sont pas applicables aux ventes faites d’autorité de justice » (Cass. 3e civ., 30 nov. 2023, n° 22-17.505). En l’espèce, le local commercial du preneur avait été adjugé à un tiers à l’issue d’une procédure de saisie immobilière, et la locataire revendiquait d’être déclarée adjudicataire en lieu et place de la société acquéreuse. La Cour de cassation a rejeté sa demande, jugeant que la vente judiciaire sur saisie immobilière échappe au droit de préférence légal.
Cette exclusion a été étendue à la vente amiable sur autorisation judiciaire par un arrêt du 13 juin 2024 (Cass. 3e civ., 13 juin 2024, n° 23-13.728, consultable sur courdecassation.fr). La locataire d’un local commercial vendu amiablement, sur autorisation du juge de l’exécution donnée en application de l’article R. 322-15 du code des procédures civiles d’exécution (article R. 322-15 du code des procédures civiles d’exécution), invoquait la violation de son droit de préférence. La Cour a approuvé la cour d’appel d’avoir jugé que cette vente « est une vente faite d’autorité de justice qui n’a pas le caractère d’une vente volontaire », en dépit de la règle énoncée à l’article L. 322-3 du code des procédures civiles d’exécution, selon laquelle « la vente amiable sur autorisation judiciaire produit les effets d’une vente volontaire » (article L. 322-3 du code des procédures civiles d’exécution).
La solution s’étend, enfin, aux ventes de gré à gré réalisées dans le cadre d’une liquidation judiciaire. La Cour de cassation a jugé, dans un arrêt de section du 15 février 2023, que « il résulte de l’article L. 642-18 du code de commerce que la vente de gré à gré d’un actif immobilier dépendant d’une liquidation judiciaire est une vente faite d’autorité de justice » et que, dès lors, « les dispositions de l’article L. 145-46-1 du même code, qui concernent le cas où le propriétaire d’un local commercial ou artisanal envisage de le vendre, ne sont pas applicables, de sorte qu’une telle vente ne peut donner lieu à l’exercice du droit de préférence par un locataire commercial » (Cass. 3e civ., 15 févr. 2023, n° 21-16.475, publié au Bulletin, consultable sur courdecassation.fr ; article L. 642-18 du code de commerce).
Le critère dégagé par la jurisprudence tient ainsi à la nature de la vente : dès lors qu’elle est faite d’autorité de justice, au sens des articles L. 322-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution (article L. 322-1 du code des procédures civiles d’exécution), la vente de l’immeuble loué échappe au droit de préférence légal du locataire, quand bien même le propriétaire aurait-il envisagé de vendre volontairement. A cet égard, la jurisprudence de la troisième chambre civile manifeste une continuité remarquable, la qualification de vente d’autorité de justice étant appliquée indistinctement à l’adjudication, à la vente amiable autorisée et à la vente de gré à gré ordonnée par le juge-commissaire.
B. Les voies de protection résiduelles du locataire : la nullité de la vente frauduleuse, la préférence conventionnelle et le cahier des conditions de vente
L’exclusion du droit de préférence légal dans les ventes forcées ne laisse pas le locataire sans recours lorsque la vente volontaire a été conclue en méconnaissance de ses droits. La sanction de la vente frauduleuse a été précisée par un arrêt de section du 18 décembre 2025, rendu dans l’affaire de la société Maison Molière (Cass. 3e civ., 18 déc. 2025, n° 24-10.767, publié au Bulletin, consultable sur courdecassation.fr).
La Cour y juge que « la vente de locaux loués conclue par un propriétaire d’un local à usage commercial ou artisanal avec un tiers en méconnaissance du droit de préférence du locataire à bail commercial, prévu par l’article L. 145-46-1 du code de commerce, est sanctionnée par la nullité », et que « l’action en nullité de cette vente intentée par le locataire, qui est exercée en vertu du statut des baux commerciaux, est soumise à la prescription biennale de l’article L. 145-60 du même code » (Cass. 3e civ., 18 déc. 2025, n° 24-10.767 ; article L. 145-60 du code de commerce). Cette solution écarte tant la qualification de clause réputée non écrite, qui aurait conféré à l’action un caractère imprescriptible, que la prescription quinquennale de droit commun, au profit de la prescription biennale propre au statut des baux commerciaux.
Le locataire dispose, en second lieu, de la faculté de se prévaloir d’un droit de préférence conventionnel stipulé dans son bail. La troisième chambre civile a toutefois précisé, dans un arrêt du 5 mars 2026, que l’interprétation de la clause de préférence relève du pouvoir souverain des juges du fond, lesquels peuvent juger que « le droit de préférence conventionnel n’était instauré qu’en cas de vente du seul local commercial objet du bail » (Cass. 3e civ., 5 mars 2026, n° 24-18.372, consultable sur courdecassation.fr). En l’espèce, la clause stipulait que le bailleur « devra choisir comme acquéreur le preneur ou toute personne qu’il se substituerait de préférence à tous les autres amateurs », et la Cour a admis que ce pacte ne conférait pas au locataire un droit sur l’ensemble du lot de copropriété dont seul le local était l’objet du bail.
En troisième lieu, la vente forcée elle-même n’est pas indifférente aux droits du preneur. Le cahier des conditions de vente, élaboré sous la responsabilité du créancier poursuivant en application de l’article R. 322-11 du code des procédures civiles d’exécution (article R. 322-11 du code des procédures civiles d’exécution), constitue l’instrument par lequel les charges grevant l’immeuble sont portées à la connaissance des enchérisseurs. La Cour de cassation a rappelé, dans un arrêt du 25 mai 2023 rendu en matière de bail rural mais dont le raisonnement éclaire l’ensemble des baux, que l’absence de mention des améliorations dans le cahier des charges ne saurait priver le preneur de son droit de demander à l’adjudicataire le paiement de l’indemnité due à ce titre, « leur défaut de mention ne pouvant avoir pour effet de priver le preneur de son droit de demander à l’adjudicataire, bailleur à l’expiration du bail, le paiement d’une indemnité au titre de ces améliorations » (Cass. 3e civ., 25 mai 2023, n° 21-23.015, publié au Bulletin, consultable sur courdecassation.fr).
Ces protections résiduelles dessinent un équilibre subtil. En conséquence, le locataire dont l’immeuble est vendu sur saisie immobilière ne peut se prévaloir du droit de préférence légal, mais conserve le bénéfice de son bail à l’égard de l’adjudicataire, la protection indemnitaire attachée à sa qualité de preneur et la possibilité d’agir en nullité lorsque la vente volontaire a été conclue en fraude de ses droits. Des lors, la vigilance s’impose au moment de la rédaction du bail : la stipulation d’un pacte de préférence conventionnel, précisément rédigé quant à son assiette, demeure le moyen le plus efficace d’étendre la protection du preneur au-delà des limites tracées par la jurisprudence.
Conclusion
La jurisprudence de la troisième chambre civile rendue entre 2023 et 2026 dessine un régime cohérent du bail commercial confronté à la vente de l’immeuble loué. Le principe demeure celui de l’opposabilité du bail au tiers acquéreur, consacré par l’article 1743 du code civil et réaffirmé dans l’arrêt Maisons du monde du 16 mai 2024, qui rappelle également que le bailleur originaire reste tenu de ses obligations personnelles antérieures à la vente. Cette opposabilité s’étend aux organes de la procédure collective par le jeu de la théorie de l’apparence, dont la mise en œuvre doit respecter le principe de la contradiction, ainsi que l’a jugé l’arrêt Ippudo du 21 mai 2026.
En revanche, le droit de préférence légal du locataire s’efface devant les ventes faites d’autorité de justice, que celles-ci procèdent de l’adjudication, de la vente amiable autorisée ou de la vente de gré à gré ordonnée dans le cadre d’une liquidation judiciaire, ainsi que l’établissent les arrêts des 15 février 2023, 30 novembre 2023 et 13 juin 2024. Cette exclusion, constante dans sa formulation, laisse subsister des protections résiduelles : la nullité de la vente conclue en fraude du droit de préférence, soumise à la prescription biennale, le pacte de préférence conventionnel, dont l’assiette doit être rédigée avec précision, et les mentions du cahier des conditions de vente, dont les omissions ne peuvent priver le preneur de ses droits indemnitaires.
A cet égard, la distinction entre vente volontaire et vente forcée constitue la clef de lecture du régime applicable, chaque hypothèse obéissant à une logique propre que le praticien doit identifier dès la survenance de la difficulté. La coexistence de ces mécanismes protecteurs témoigne de la vitalité de la propriété commerciale, dont la défense suppose une anticipation rigoureuse des clauses du bail et une connaissance approfondie des dernières évolutions jurisprudentielles de la troisième chambre civile.
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