I. Une obligation de délivrance d’un logement décent, socle de la protection du preneur face aux fortes chaleurs
A. Un principe contractuel aux sources cumulées, de l’article 1719 du code civil à la loi du 6 juillet 1989
La canicule qui frappe la France au mois d’août 2026 a remis au premier plan une question que les périodes estivales récurrentes rendent désormais structurelle : celle de la qualité thermique du logement loué. Un sondage relayé par la presse généraliste au début du mois révèle ainsi que 92 % des personnes âgées de dix-huit à vingt-quatre ans déclarent souffrir de la chaleur à l’intérieur de leur logement. Plusieurs organisations appellent dès lors à la reconnaissance d’un droit à la suspension du loyer pendant les épisodes de forte chaleur. Le droit positif n’ignore pas cette interrogation, car l’obligation de délivrance d’un logement décent constitue, depuis la loi du 6 juillet 1989, le cœur du statut protecteur du locataire.
Le fondement premier de cette obligation réside dans l’article 1719 du code civil, aux termes duquel le bailleur est obligé, par la nature du contrat et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. La troisième chambre civile a rappelé ce principe avec une constance remarquable, notamment dans un arrêt du 11 janvier 2023, pourvoi n° 21-23.792, publié au Bulletin, où elle énonce que « le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent » (Cour de cassation, 3e chambre civile, 11 janvier 2023, n° 21-23.792). L’affaire portait sur des chambres de service de moins de neuf mètres carrés données en location, dont la superficie excluait toute conformité aux règles de l’habitat décent.
Le législateur a précisé cette exigence dans l’article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dont la rédaction en vigueur dispose que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, répondant à un niveau de performance minimal et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002, pris pour l’application de ce texte, définit les caractéristiques concrètes du logement décent, parmi lesquelles figure une exigence directement mobilisable en période de canicule.
L’article 2 du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 impose en effet, à son sixième alinéa, que « le logement permet une aération suffisante » et que « les dispositifs d’ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l’air et une évacuation de l’humidité adaptés aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements ». Cette exigence d’aération, conjuguée à la condition tenant à ce que les pièces principales bénéficient d’un éclairement naturel suffisant et d’un ouvrant donnant à l’air libre, constitue le levier technique sur lequel le locataire peut s’appuyer lorsque la chaleur rend son logement invivable.
Or, aucune disposition du décret de 2002 ne fixe de seuil maximal de température intérieure, contrairement à ce que laisse parfois entendre le débat public sur le droit au confort d’été. Le locataire confronté à une température excessive ne peut donc invoquer mécaniquement l’indécence du logement, quand bien même le bien serait exposé aux rayonnements solaires les plus intenses. La détermination du caractère décent du logement demeure, en l’état du droit positif, une appréciation globale portée par le juge à partir des caractéristiques énumérées par le décret, dont la ventilation et l’état des ouvertures font partie intégrante.
L’appréciation du caractère décent intègre par ailleurs, depuis la loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024 portant réforme de l’habitat, la performance énergétique du bien, dans la mesure où l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 renvoie désormais au niveau de performance minimal défini à l’article L. 173-1-1 du code de la construction et de l’habitation. La classe de diagnostic de performance énergétique conditionne ainsi, à compter du 1er janvier 2025, la décence du logement, dont le niveau de performance doit se situer entre les classes A et F, puis entre les classes A et E à compter de 2028. Or, la méthodologie de calcul du diagnostic intègre désormais un indicateur de confort d’été, qui rend compte de la capacité du bâtiment à maintenir des conditions de température acceptables pendant les périodes chaudes.
Cette évolution normative répond directement à la préoccupation née des canicules successives, puisque la performance thermique du bâti, l’orientation des pièces et l’existence de protections solaires déterminent largement la température intérieure atteinte pendant les vagues de chaleur. Le décret n° 2023-248 du 3 avril 2023 a d’ailleurs précisé les conditions d’application de cette exigence de performance énergétique dans le cadre de la décence, en imposant au bailleur de remédier, selon un calendrier échelonné, aux déperditions énergétiques les plus graves. Dès lors, le lien entre décence et confort thermique tend à se resserrer, sans qu’un seuil de température maximal n’ait encore été consacré par les textes.
B. Une obligation continue, exclusive de toute exonération du bailleur
L’obligation de délivrance d’un logement décent dans le bail d’habitation ne se limite pas à la remise initiale des clés, car elle s’étend à toute la durée de la location. La troisième chambre civile l’a rappelé dans un arrêt du 16 mai 2024, pourvoi n° 23-12.438, en censurant la cour d’appel de Montpellier qui avait écarté l’indemnisation de locataires au motif que le logement était décent lors de l’entrée dans les lieux et que des travaux de réfection de la toiture avaient été réalisés postérieurement à la fin du bail (Cour de cassation, 3e chambre civile, 16 mai 2024, n° 23-12.438). La Cour énonce à cette occasion qu’« il résulte de ces textes que le bailleur est obligé, par la nature du contrat et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, de délivrer au locataire un logement décent » et que « seul un cas de force majeure peut exonérer le bailleur de son obligation de délivrance d’un logement décent ».
Par ailleurs, la connaissance que le locataire peut avoir de l’état des lieux ne saurait libérer le bailleur de son obligation. L’arrêt du 14 novembre 2024, pourvoi n° 23-12.650, affirme ainsi que « la connaissance de l’état des lieux par le locataire n’exonère pas le bailleur de son obligation de délivrer au preneur, tout au long de l’exécution du bail, un logement en bon état de réparations et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent » (Cour de cassation, 3e chambre civile, 14 novembre 2024, n° 23-12.650). La Cour y censure l’arrêt qui avait déclaré prescrite la demande d’un preneur dirigée contre un bailleur dont le logement avait été loué dans un état connu de non-conformité aux normes de décence, la prescription de l’action ne pouvant courir à l’encontre d’une obligation renouvelée à chaque manquement.
Cette exigence de permanence trouve son prolongement dans l’article 1720 du code civil, aux termes duquel le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce et doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives. La dégradation d’un système de ventilation, la défaillance d’une ventilation mécanique ou l’absence d’entretien des dispositifs d’ouverture relèvent ainsi de la charge du bailleur, qui ne peut s’en remettre à l’inertie du locataire pour échapper à ses obligations. L’article 1719, 3°, du code civil complète ce dispositif en obligeant le bailleur à faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail, la jouissance paisible incluant la préservation du logement contre les atteintes qui en compromettraient l’usage normal.
La Cour de cassation a également précisé que la méconnaissance de l’obligation de décence prive le bailleur des prérogatives attachées à la conclusion d’un bail valable, puisque l’article 1719, 1°, du code civil dispose que lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant. Ce mécanisme protège le locataire d’un logement indécent contre les conséquences les plus radicales de son recours, tout en laissant subsister la sanction contractuelle de l’inexécution, dont les conditions d’exercice seront examinées en seconde partie.
L’arrêt du 4 juin 2026, pourvoi n° 25-10.070, apporte une illustration topique de l’étendue de ces obligations lorsque survient un événement climatique d’une ampleur exceptionnelle. Dans cette affaire, un bail commercial portait sur une villa de lotissement exploité en hôtel de tourisme, endommagée par le passage du cyclone Irma en septembre 2017 (Cour de cassation, 3e chambre civile, 4 juin 2026, n° 25-10.070). La bailleresse soutenait que le cas fortuit l’exonérait de toute obligation de réparation, tandis que la locataire, qui s’était trouvée dans l’impossibilité d’exploiter l’immeuble durant plusieurs années, invoquait l’exception d’inexécution pour suspendre le paiement des loyers.
II. Les sanctions de l’indécence du logement exposé aux fortes chaleurs
A. L’exception d’inexécution, subordonnée à la démonstration de l’inhabitabilité
Le locataire qui subit un logement indécent dispose, en principe, de l’exception d’inexécution pour suspendre le paiement de son loyer. La jurisprudence de la troisième chambre civile soumet toutefois ce mécanisme à une condition rigoureuse, tenant à la gravité du manquement du bailleur. L’arrêt du 28 novembre 2024, pourvoi n° 23-18.135, en fournit une illustration éclairante, puisque la Cour y retient que, malgré la constatation de l’indécence du logement par le pôle départemental de lutte contre l’habitat indigne du Var, « il n’était pas démontré que le bien loué était inhabitable, nonobstant l’existence de ces désordres, et en a exactement déduit que les locataires ne pouvaient invoquer l’exception d’inexécution pour justifier le non-paiement de loyers » (Cour de cassation, 3e chambre civile, 28 novembre 2024, n° 23-18.135). L’indécence ne se confond donc pas avec l’inhabitabilité, dont la preuve incombe au preneur.
L’arrêt du 13 mars 2025, pourvoi n° 22-23.406, précise la nature de l’exigence en ces termes : « Ayant souverainement retenu que, si le logement donné à bail n’était pas conforme aux normes de décence, la locataire ne démontrait pas avoir été dans l’impossibilité totale d’habiter les lieux, la cour d’appel, qui n’était pas tenue de suivre les parties dans le détail de leur argumentation, ni de s’expliquer sur les pièces qu’elle décidait d’écarter, a pu en déduire, abstraction faite d’un motif erroné mais surabondant visé par la quatrième branche, que la locataire ne pouvait se prévaloir de l’exception d’inexécution pour refuser le paiement des loyers » (Cour de cassation, 3e chambre civile, 13 mars 2025, n° 22-23.406). L’impossibilité totale d’habiter les lieux constitue ainsi le seuil au-delà duquel la suspension unilatérale du loyer est légitime, ce seuil ne pouvant être franchi par la seule démonstration d’un inconfort thermique, si intense soit-il.
La portée de ce critère doit néanmoins être appréciée à l’aune de l’arrêt du 4 juin 2026 précité, qui énonce, au visa des articles 1719, 1720 et 1722 du code civil, qu’« il en résulte que, lorsque le bien devient impropre à sa destination en raison d’un cas fortuit et que le bail n’est pas résilié en application de l’article 1722 du code civil, le locataire peut invoquer l’exception d’inexécution pour le temps où le bailleur n’est plus empêché d’exécuter ses obligations » (Cour de cassation, 3e chambre civile, 4 juin 2026, n° 25-10.070). La Cour y censure la cour d’appel de Basse-Terre qui avait retenu que la survenance du cyclone constituait un cas fortuit exonérant la bailleresse de toute réparation, alors que le bien n’était pas détruit mais simplement endommagé.
Dès lors, le locataire qui suspend le paiement de son loyer sans pouvoir démontrer l’inhabitabilité de son logement s’expose aux conséquences de l’article 1728 du code civil, qui le tient de payer le prix du bail aux termes convenus, et au jeu de la clause résolutoire insérée dans le contrat. La mise en œuvre de l’exception d’inexécution appelle donc une prudence particulière, car le juge apprécie souverainement, au regard des circonstances, la réalité de l’impossibilité d’habiter invoquée par le preneur. En période de canicule, cette appréciation devra intégrer les caractéristiques du logement, la durée de l’exposition et les diligences accomplies par le bailleur pour remédier aux désordres.
Le locataire dispose toutefois d’une alternative plus sûre que la suspension unilatérale du loyer, en la personne du juge des contentieux de la protection, qui peut être saisi afin d’obtenir la consignation des loyers entre les mains d’un séquestre dans l’attente de l’exécution des travaux. Cette technique, prévue par la loi du 6 juillet 1989, évite au preneur de courir le risque de la clause résolutoire tout en faisant pression sur le bailleur, puisque le paiement du loyer demeure suspendu jusqu’à la réalisation des réparations ordonnées. Le juge peut également enjoindre au bailleur d’exécuter les travaux sous astreinte et fixer une réduction provisoire du loyer, en fonction de la gravité du trouble subi.
B. La réparation par équivalent et la perspective d’une normalisation du confort d’été
Lorsque l’inhabitabilité n’est pas établie, le locataire conserve la faculté d’obtenir la réparation de son trouble de jouissance, par la réduction du loyer ou l’allocation de dommages et intérêts. La jurisprudence admet, à cet égard, que l’indécence du logement prive le bailleur du droit de percevoir l’intégralité du loyer contractuellement convenu. L’arrêt du 11 janvier 2023 précité en tire les conséquences les plus nettes, en jugeant que le bailleur de logements non conformes aux règles de décence « ne pouvait se prévaloir d’un droit juridiquement protégé dont la perte ouvrirait droit à indemnisation » (Cour de cassation, 3e chambre civile, 11 janvier 2023, n° 21-23.792), au titre de l’indemnité d’expropriation pour perte de revenus locatifs. La privation du droit au loyer constitue ainsi la sanction première de l’indécence, dont la portée dépasse le seul cadre du contentieux locatif.
Le fondement indemnitaire du trouble de jouissance locative permet par ailleurs au locataire de demander, outre la réalisation des travaux par le bailleur, la restitution des sommes indûment versées lorsque le logement a été maintenu dans un état incompatible avec les normes de décence. L’arrêt du 13 mars 2025 précité rappelle néanmoins que la réduction du loyer n’est pas automatique et suppose la démonstration, par le preneur, du lien entre l’indécence alléguée et la privation de jouissance subie (Cour de cassation, 3e chambre civile, 13 mars 2025, n° 22-23.406). Le juge procède alors à une appréciation concrète de la valeur locative du bien et du préjudice réellement éprouvé, en se référant notamment aux constats établis par les commissions de conciliation ou par les pôles départementaux de lutte contre l’habitat indigne.
En cas de désordres majeurs, le locataire peut encore solliciter son relogement, dont la troisième chambre civile a récemment précisé les conditions dans un arrêt du 9 juillet 2026, pourvoi n° 25-14.207, rendu au visa des articles L. 441-2 et L. 441-2-1 du code de la construction et de l’habitation (Cour de cassation, 3e chambre civile, 9 juillet 2026, n° 25-14.207). La Cour y énonce que « le bailleur, organisme d’habitations à loyer modéré, n’a pas le pouvoir de reloger les locataires dans un autre local que celui objet du bail, seule la commission d’attribution des logements et d’examen de l’occupation des logements disposant d’une telle prérogative », ce qui circonscrit l’office du juge face aux bailleurs sociaux tout en rappelant la vigueur de l’obligation de délivrance à laquelle le bailleur demeure tenu.
La charge de la preuve de l’indécence repose sur le locataire, qui peut s’appuyer sur les rapports des services d’hygiène, les procès-verbaux de la commission de conciliation ou les constats d’huissier établis pendant les épisodes de chaleur. L’existence d’un désordre tenant à l’insuffisance de ventilation ou à la défaillance des dispositifs d’ouverture peut ainsi être objectivée, de même que le défaut d’entretien des installations. Le juge du fond apprécie souverainement la valeur probante de ces éléments, dont la jurisprudence rappelle qu’ils ne dispensent pas le demandeur d’établir la réalité de son préjudice de jouissance.
En conséquence, le régime actuel de la décence offre au locataire victime de la chaleur un éventail de sanctions graduées, dont l’effectivité dépend étroitement de la qualification des désordres par le juge du fond. La perspective d’une évolution normative se dessine toutefois, puisque le débat public sur le confort d’été a conduit, dès le mois de juin 2026, à une question parlementaire au ministre chargé du logement, et que plusieurs propositions envisagent d’introduire un indicateur de surchauffe dans le diagnostic de performance énergétique, voire d’interdire la location des logements dépassant régulièrement vingt-six degrés la nuit. L’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024, a déjà intégré la performance énergétique au sein des critères de décence, puisque les logements qui ne répondent pas aux niveaux de performance minimaux aux échéances fixées « sont considérés comme non décents ».
Conclusion
L’obligation de délivrance d’un logement décent, consacrée par l’article 1719 du code civil et précisée par la loi du 6 juillet 1989, constitue une protection continue et exigeante au profit du locataire, dont la jurisprudence de la troisième chambre civile a, de 2023 à 2026, rappelé la permanence et l’étendue. En période de canicule, le locataire ne peut toutefois suspendre le paiement de son loyer qu’à la condition de démontrer l’impossibilité totale d’habiter les lieux, la simple indécence ouvrant droit à une réparation par équivalent et à la mise en demeure du bailleur de réaliser les travaux d’aération et de ventilation nécessaires. L’évolution législative récente, qui intègre la performance énergétique dans les critères de décence, laisse entrevoir une normalisation prochaine du confort d’été, dont les contours devront être précisés par le législateur et par les juridictions. En attendant, le locataire exposé aux fortes chaleurs dispose de leviers efficaces, à condition de les actionner avec méthode : mise en demeure du bailleur de remédier aux désordres affectant la ventilation et les ouvertures, saisine de la commission départementale de conciliation, puis, le cas échéant, assignation du bailleur devant le juge des contentieux de la protection aux fins de consignation des loyers, d’exécution des travaux sous astreinte et de réparation du trouble de jouissance. La jurisprudence des trois dernières années enseigne enfin que la qualité de la preuve et la proportionnalité des sanctions demeurent les deux clés du contentieux de la décence, dans un équilibre que les canicules à venir ne manqueront pas de mettre à l’épreuve.
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