I. La portée juridique du diagnostic de performance énergétique dans la vente d’un immeuble
A. De la valeur informative du diagnostic à son opposabilité progressive
Le diagnostic de performance énergétique, couramment désigné sous le sigle DPE, est devenu, depuis la loi n° 2021-1104 du 22 août 2021 portant lutte contre le dérèglement climatique et renforcement de la résilience face à ses effets, un document central des transactions immobilières. Selon l’article L. 126-26 du code de la construction et de l’habitation, il comporte la quantité d’énergie effectivement consommée ou estimée, exprimée en énergie primaire et finale, ainsi que les émissions de gaz à effet de serre induites, pour une utilisation standardisée du bâtiment. Il est établi par une personne répondant aux conditions prévues par l’article L. 271-6 du même code, et sa durée de validité est fixée par voie réglementaire.
Or, l’article L. 271-4 du code de la construction et de l’habitation prévoit qu’en cas de vente de tout ou partie d’un immeuble bâti, un dossier de diagnostic technique, fourni par le vendeur, est annexé à la promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l’acte authentique de vente. Le diagnostic de performance énergétique figure au 6° de la liste des documents composant ce dossier. La jurisprudence de la troisième chambre civile a longtemps conféré à ce document une force juridique singulière, en le réduisant à une simple valeur informative.
La Cour de cassation a rappelé ce principe dans un arrêt du 9 juillet 2020, pourvoi n° 19-17.516, en énonçant que « selon le II de l’article L. 271-4 du code de la construction et de l’habitation, le DPE mentionné au 6° de ce texte n’a, à la différence des autres documents constituant le dossier de diagnostic technique, qu’une valeur informative » (Cour de cassation, 3e chambre civile, 9 juillet 2020, n° 19-17.516). Dans cette affaire, des acquéreurs avaient contesté, après la vente, la pertinence du diagnostic de performance énergétique et du diagnostic relatif à la présence de termites, et avaient assigné en indemnisation les vendeurs sur le fondement de la garantie des vices cachés ainsi que le diagnostiqueur sur celui de la responsabilité délictuelle.
La cour d’appel de Bordeaux avait rejeté la demande dirigée contre les vendeurs en retenant que la bonne ou mauvaise foi de ces derniers importait peu, que l’acquéreur ne pouvait se prévaloir à leur encontre des informations contenues dans le diagnostic, qui n’avait qu’une valeur informative, et que la seule obligation imposée au vendeur consistait à délivrer à l’acquéreur le diagnostic établi par un professionnel. La Cour de cassation a censuré ce raisonnement, mais sur un terrain procédural, en relevant que « M. P… agissait contre ses vendeurs sur le fondement de la garantie des vices cachés, la cour d’appel, qui a modifié l’objet du litige, a violé le texte susvisé » (même arrêt, au visa de l’article 4 du code de procédure civile).
La position de principe retenue par les juges du fond dans cette affaire, selon laquelle le vendeur n’engage pas sa responsabilité contractuelle à l’encontre de l’acquéreur si le diagnostic comporte une erreur, même si cette erreur résulte d’une rétention d’informations de sa part, a toutefois été durablement remise en cause par l’évolution normative. La loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique a en effet posé le principe de l’opposabilité du diagnostic de performance énergétique, dont les conditions d’application ont été précisées par le décret n° 2021-872 du 30 juin 2021.
Par ailleurs, la rédaction actuelle de l’article L. 271-4 du code de la construction et de l’habitation ne confère plus la même portée au diagnostic de performance énergétique. Le II de ce texte dispose désormais que « l’acquéreur ne peut se prévaloir à l’encontre du propriétaire des recommandations accompagnant le diagnostic de performance énergétique ainsi que le document relatif à la situation du bien dans une zone définie par un plan d’exposition au bruit des aérodromes, qui n’ont qu’une valeur indicative » (article L. 271-4, II, du code de la construction et de l’habitation). Seules les recommandations conservent donc une valeur indicative, le diagnostic lui-même ayant acquis une portée opposable dont les contours ont été rappelés par la jurisprudence récente.
B. Le diagnostic erroné et la garantie des vices cachés du vendeur
La garantie des vices cachés, régie par les articles 1641 et suivants du code civil, demeure le fondement privilégié des recours formés par l’acquéreur qui découvre, après la signature de l’acte, que la performance énergétique réelle du bien est très inférieure à celle annoncée par le diagnostic, ainsi que l’expose la pratique du contentieux des vices cachés immobiliers. Selon l’article 1641 du code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus.
La troisième chambre civile a eu l’occasion d’appliquer cette garantie au défaut d’isolation thermique, qui constitue le vice le plus fréquemment invoqué à l’appui d’une contestation du classement énergétique. Dans son arrêt du 8 janvier 2026, pourvoi n° 24-12.714, elle a rappelé que « l’action résultant des vices rédhibitoires doit être intentée par l’acquéreur dans un délai de deux ans à compter de la découverte du vice », en application de l’article 1648, alinéa 1er, du code civil (Cour de cassation, 3e chambre civile, 8 janvier 2026, n° 24-12.714). Dans cette espèce, une acquéreuse avait acheté en 2008 une maison d’habitation au prix de 340 000 euros, les vendeurs lui ayant communiqué un diagnostic de performance énergétique classant l’immeuble en catégorie C. Invoquant des difficultés de chauffage et une surconsommation d’énergie, elle avait assigné les vendeurs sur le fondement de la garantie des vices cachés et le diagnostiqueur sur celui de la responsabilité délictuelle.
La cour d’appel de Montpellier avait déclaré prescrite l’action en garantie des vices cachés au motif que, dès le 29 mai 2009, la compagnie EDF avait avisé les occupants d’un niveau inhabituel de consommation électrique. La Cour de cassation a censuré cette analyse en relevant que « le défaut d’isolation de l’immeuble, constaté par l’expert et dû à un choix de matériaux non certifiés, caractérisait un vice caché antérieur à la vente diminuant l’usage du bien » et que « le rapport d’expertise avait été déposé le 25 février 2015 », de sorte que « la cour d’appel, qui n’a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé le texte susvisé » (même arrêt). La connaissance d’un niveau de consommation anormal ne vaut pas, à elle seule, découverte du vice lorsque la cause de l’anomalie, à savoir le défaut d’isolation, n’est révélée que par le rapport d’expertise.
La mise en œuvre de la garantie des vices cachés demeure toutefois subordonnée à la preuve d’un vice antérieur à la vente, ce qui exige souvent le recours à une expertise judiciaire. L’acquéreur qui se prévaut d’un diagnostic erroné doit en outre démontrer que le défaut d’isolation rendait le bien impropre à sa destination ou en diminuait tellement l’usage qu’il n’en aurait donné qu’un moindre prix. A cet égard, la jurisprudence fait preuve d’exigence quant à l’appréciation du caractère rédhibitoire du défaut, particulièrement en matière de performance énergétique, où la simple surconsommation de chauffage ne suffit pas nécessairement à caractériser l’impropriété de l’ouvrage à sa destination.
La clause d’exclusion de garantie des vices cachés, insérée dans l’acte de vente, demeure par ailleurs un obstacle déterminant pour l’acquéreur. Dans son arrêt du 17 octobre 2024, pourvoi n° 22-22.882, la Cour de cassation a admis que des vendeurs profanes, qui avaient vendu une maison d’habitation dont l’acte authentique contenait une clause exclusive de la garantie des vices cachés, pouvaient se prévaloir de cette clause (Cour de cassation, 3e chambre civile, 17 octobre 2024, n° 22-22.882). Ayant constaté que le projet initial des vendeurs était l’achat d’un bien immobilier en vue de sa location, qu’ils n’avaient procédé à sa revente après travaux qu’en raison de l’état de santé de l’un d’eux et qu’il s’agissait d’une opération isolée de gestion de leur patrimoine privé, la cour d’appel avait pu déduire que ceux-ci n’étaient pas des vendeurs professionnels, peu important qu’il ait été agent ou négociateur immobilier, de sorte qu’ils pouvaient se prévaloir de la clause de non-garantie.
En conséquence, la nature professionnelle ou profane du vendeur commande l’effectivité de la garantie des vices cachés, la clause d’exclusion n’étant privée d’effet que lorsque le vendeur est un professionnel de l’immobilier ou lorsqu’il connaissait l’existence du vice. Cette distinction irrigue l’ensemble du contentieux du diagnostic de performance énergétique erroné, l’acquéreur étant alors contraint de se retourner contre le diagnostiqueur, dont la responsabilité contractuelle ou délictuelle est susceptible d’être engagée sans égard à la clause de non-garantie.
II. La responsabilité des professionnels de l’immobilier et le point de départ des délais d’action
A. La responsabilité du diagnostiqueur et de l’agent immobilier au titre du diagnostic erroné
Le diagnostiqueur, tenu de réaliser le diagnostic de performance énergétique conformément aux normes édictées et aux règles de l’art, engage sa responsabilité lorsque le document qu’il établit se révèle erroné. La Cour de cassation a précisé, dans son arrêt du 17 octobre 2024, que la cour d’appel avait « exactement rappelé que, selon le II de l’article L. 271-4 du code de la construction et de l’habitation, dans sa version issue de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014, le diagnostic de performance énergétique (DPE) mentionné au 6° de ce texte n’a, à la différence des autres documents constituant le dossier de diagnostic technique, qu’une valeur informative » (Cour de cassation, 3e chambre civile, 17 octobre 2024, n° 22-22.882). Elle en a déduit que le préjudice de l’acquéreur, résultant d’une information erronée sur la qualité énergétique du bien, ne consistait pas dans le coût des travaux d’isolation, mais en une perte de chance de négocier une réduction du prix de vente ou de renoncer à l’achat.
Dans cette espèce, le diagnostiqueur avait remis aux acquéreurs, avant la signature de la promesse de vente, un diagnostic erroné quant à l’épaisseur de l’isolant utilisé dans les combles de l’immeuble, puis transmis au notaire, avant la signature de l’acte authentique, c’est-à-dire tardivement, un diagnostic rectifié. La cour d’appel avait retenu que « le manquement du diagnostiqueur à son obligation d’information avait fait perdre aux acquéreurs une chance de négocier une réduction du prix de vente, perte qu’elle a souverainement évaluée à la proportion qu’elle a retenue » (même arrêt). Le pourvoi, qui contestait la limitation de l’indemnisation à une perte de chance, a été rejeté.
La question de l’articulation entre la réparation intégrale et la perte de chance a été de nouveau examinée par la troisième chambre civile dans son arrêt du 23 octobre 2025, pourvoi n° 23-18.771, rendu au visa de l’article 1240 du code civil et du principe de la réparation intégrale du préjudice (Cour de cassation, 3e chambre civile, 23 octobre 2025, n° 23-18.771). Un vendeur, qui avait lui-même partiellement édifié la maison vendue, avait été condamné sur le fondement de la responsabilité décennale au titre des désordres et malfaçons concernant l’isolation, tandis que le diagnostiqueur et son assureur avaient été condamnés in solidum à payer la somme de 21 500 euros en réparation de la perte de chance de négocier une réduction du prix de vente.
La Cour de cassation a rappelé qu’« il résulte de ce texte et de ce principe que seule constitue une perte de chance réparable la disparition actuelle et certaine d’une éventualité favorable » (même arrêt). Elle a censuré la cour d’appel de Rennes pour avoir condamné le diagnostiqueur à indemniser les acquéreurs d’une perte de chance de ne pas acquérir le bien ou d’en négocier le prix à la baisse « sans rechercher, comme il le lui incombait, si la perte d’une éventualité favorable pour les acquéreurs, qu’elle imputait au diagnostiqueur, était certaine, en l’état de la réfection complète de l’isolation thermique et de la réparation des dommages immatériels subséquents auxquelles elle venait de condamner le vendeur » (même arrêt). La certitude de l’éventualité perdue doit donc être établie, en tenant compte des garanties dont l’acquéreur a effectivement bénéficié au titre de la responsabilité décennale du vendeur-constructeur.
L’agent immobilier, qui intervient dans la conclusion de la vente et transmet le diagnostic à l’acquéreur, est également soumis à des obligations d’information et de conseil dont la méconnaissance engage sa responsabilité. L’arrêt du 25 septembre 2025, pourvoi n° 24-12.596, fournit une illustration significative de ce mécanisme (Cour de cassation, 3e chambre civile, 25 septembre 2025, n° 24-12.596). Des acquéreurs, totalement profanes en matière de construction, avaient acquis en 2014 un chalet à usage d’habitation par l’intermédiaire d’une agence immobilière. Invoquant des défauts d’étanchéité thermique, ils avaient assigné le diagnostiqueur, l’assureur de celui-ci, le constructeur et l’agent immobilier en réparation de leurs préjudices, ce dernier leur ayant transmis un diagnostic « non-fiable et trompeur ».
La cour d’appel de Besançon avait déclaré irrecevable, comme prescrite, l’action dirigée contre l’agent immobilier en relevant que les acquéreurs avaient eu connaissance des défauts d’isolation thermique dès le premier hiver suivant la vente, soit l’hiver 2014/2015. La Cour de cassation a censuré cette décision en ces termes : la cour d’appel s’est déterminée « sans rechercher, comme il le lui incombait, la date à laquelle les acquéreurs avaient eu ou auraient dû avoir connaissance du caractère erroné du diagnostic de performance énergétique qui leur avait été remis par l’agent immobilier lors de la vente, dont ils se prévalaient au soutien de leur action contre celui-ci au titre d’un défaut d’information et de conseil, fait générateur de sa responsabilité » (même arrêt, au visa de l’article 2224 du code civil).
La responsabilité de l’agent immobilier au titre du diagnostic erroné s’apprécie ainsi distinctement de celle du vendeur, en ce que le manquement reproché consiste dans le défaut d’information et de conseil à l’égard de l’acquéreur. Des lors, la connaissance du caractère erroné du diagnostic, et non la seule connaissance des défauts d’isolation, constitue le fait générateur dont la découverte fait courir le délai de prescription de l’action en responsabilité dirigée contre l’intermédiaire. Cette solution, qui place l’accent sur la connaissance du fait générateur, participe d’un mouvement général de protection de l’acquéreur profane, dont les intérêts sont préservés lorsqu’il n’a pu, par ses seules diligences, déceler la cause des désordres affectant le bien acquis.
B. Le point de départ des prescriptions biennale et quinquennale
Le contentieux du diagnostic de performance énergétique erroné est dominé par la question du point de départ des délais de prescription, tant en matière de vices cachés qu’en matière de responsabilité contractuelle ou délictuelle. L’article 1648, alinéa 1er, du code civil fixe à deux ans, à compter de la découverte du vice, le délai dans lequel l’action résultant des vices rédhibitoires doit être intentée par l’acquéreur. La jurisprudence de la troisième chambre civile a précisé que la découverte du vice s’entend de la connaissance, par l’acquéreur, non seulement de l’anomalie affectant l’usage du bien, mais aussi de la cause de cette anomalie.
L’arrêt du 8 janvier 2026, pourvoi n° 24-12.714, illustre cette exigence avec netteté (Cour de cassation, 3e chambre civile, 8 janvier 2026, n° 24-12.714). La cour d’appel de Montpellier avait jugé que la prescription biennale avait couru dès le 29 mai 2009, date à laquelle la compagnie EDF avait avisé l’acquéreuse d’un niveau inhabituel de consommation électrique. La Cour de cassation a censuré cette approche au motif que la surconsommation d’énergie n’était que la manifestation apparente du vice, tandis que la cause de celui-ci, à savoir le choix de matériaux non certifiés à l’origine du défaut d’isolation, n’avait été établie que par le rapport d’expertise judiciaire déposé le 25 février 2015. Le délai biennal n’ayant commencé à courir qu’à cette date, l’action engagée en 2014 était recevable.
Cette lecture du point de départ de la prescription biennale a pour effet de neutraliser les résistances fondées sur la seule connaissance des symptômes du vice, telles que la surconsommation énergétique ou l’impossibilité d’obtenir une température convenable dans les pièces. L’acquéreur profane, qui ne dispose pas des compétences techniques nécessaires pour identifier la cause des anomalies qu’il subit, ne peut se voir opposer la prescription avant la révélation de cette cause par une expertise. Or, ce principe, déjà dégagé pour la garantie des vices cachés, trouve une résonance particulière dans le contentieux du diagnostic erroné, où la cause du désordre est précisément celle que le professionnel devait détecter.
En matière de responsabilité du diagnostiqueur et de l’agent immobilier, le délai applicable est celui de l’article 2224 du code civil, aux termes duquel les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer. La Cour de cassation, dans son arrêt du 8 janvier 2026, a confirmé que ce délai court, pour l’action dirigée contre le diagnostiqueur, à compter de la connaissance du caractère erroné du diagnostic : « l’acquéreure avait eu connaissance du « caractère énergivore » de l’immeuble par la lettre de la compagnie EDF du 29 mai 2009, faisant ainsi ressortir que l’erreur de diagnostic de performance énergétique lui était connue dès cette date » (même arrêt, au visa de l’article 2224 du code civil).
Le point de départ de la prescription de l’action dirigée contre l’agent immobilier a été précisé par l’arrêt du 25 septembre 2025, pourvoi n° 24-12.596, qui retient que la prescription de l’action en responsabilité civile court « à compter du jour où celui qui se prétend victime a connu ou aurait dû connaître le dommage, le fait générateur de responsabilité et son auteur ainsi que le lien de causalité entre le dommage et le fait générateur » (Cour de cassation, 3e chambre civile, 25 septembre 2025, n° 24-12.596, se référant à la chambre mixte du 19 juillet 2024, pourvois n° 22-18.729 et 20-23.527). La Cour de cassation a fait application de cette triple exigence en censurant la cour d’appel qui n’avait pas recherché à quelle date les acquéreurs avaient eu connaissance du caractère erroné du diagnostic remis par l’agent immobilier, manquement distinct des défauts d’isolation qu’ils subissaient depuis l’hiver 2014/2015.
Par ailleurs, la responsabilité décennale du vendeur-constructeur, fondée sur l’article 1792 du code civil, obéit à un régime propre dont la performance énergétique a fait l’objet d’une codification particulière. L’article L. 111-13-1 du code de la construction et de l’habitation, dans sa version issue de la loi n° 2015-992 du 17 août 2015, disposait qu’en matière de performance énergétique, l’impropriété à destination ne peut être retenue qu’en cas de dommages conduisant à une surconsommation énergétique ne permettant l’utilisation de l’ouvrage qu’à un coût exorbitant. Cette disposition est désormais reprise à l’article L. 123-2 du code de la construction et de l’habitation, en vigueur depuis le 1er juillet 2021.
L’arrêt du 23 octobre 2025, pourvoi n° 23-18.771, a fait application de ce texte en censurant la cour d’appel de Rennes, qui avait condamné le vendeur sur le fondement de la responsabilité décennale au motif que le défaut d’isolation entraînait des frais annuels d’énergie excessifs, « sans rechercher, comme il le lui incombait, si les défauts d’isolation thermique constatés ne permettaient l’utilisation de l’ouvrage qu’à un coût exorbitant » (Cour de cassation, 3e chambre civile, 23 octobre 2025, n° 23-18.771). Le critère du coût exorbitant, qui conditionne la mise en œuvre de la responsabilité décennale en matière de performance énergétique, doit donc être expressément caractérisé par les juges du fond, la simple surconsommation ne suffisant pas à rendre l’ouvrage impropre à sa destination.
La diversité des régimes de responsabilité susceptibles d’être invoqués par l’acquéreur d’un bien dont le diagnostic de performance énergétique s’est révélé erroné impose une stratégie procédurale rigoureuse. L’action en garantie des vices cachés contre le vendeur, enfermée dans le délai biennal de l’article 1648 du code civil, suppose que l’acquéreur établisse le caractère antérieur et caché du défaut, ainsi que son caractère rédhibitoire. L’action en responsabilité contre le diagnostiqueur, soumise au délai quinquennal de l’article 2224 du code civil, requiert la preuve d’une faute dans l’exécution de la mission de diagnostic et d’une perte de chance certaine et actuelle de négocier une réduction du prix ou de renoncer à l’achat. L’action contre l’agent immobilier, également soumise au délai quinquennal, suppose la démonstration d’un manquement à l’obligation d’information et de conseil.
A cet égard, la jurisprudence récente témoigne d’une attention particulière aux intérêts de l’acquéreur profane, tant dans l’appréciation du point de départ des délais que dans le contrôle de la motivation des décisions d’irrecevabilité. La Cour de cassation exige désormais des juges du fond qu’ils recherchent précisément la date à laquelle l’acquéreur a eu connaissance du caractère erroné du diagnostic, et non la seule date à laquelle les symptômes du vice se sont manifestés. Cette exigence, qui se concilie avec les principes de sécurité juridique, assure un équilibre entre la protection de l’acquéreur et la nécessaire stabilité des transactions immobilières.
Des lors, l’acquéreur d’un immeuble dont le diagnostic de performance énergétique était erroné dispose d’un éventail de recours dont les fondements et les délais doivent être soigneusement identifiés au regard des circonstances de chaque espèce. La découverte d’une anomalie de consommation énergétique ne suffit pas à faire courir les délais lorsque la cause de celle-ci demeure ignorée de l’acquéreur, et le caractère erroné du diagnostic, lorsqu’il est imputable à un professionnel, ouvre droit à une indemnisation de la perte de chance dont la certitude doit être caractérisée. L’articulation de ces régimes, précisée par une jurisprudence abondante de la troisième chambre civile, dessine un corps de règles cohérent, désormais au cœur des contentieux de la vente immobilière.
Conclusion
Le diagnostic de performance énergétique, longtemps relégué au rang d’élément purement informatif du dossier de diagnostic technique, a acquis une portée juridique considérable dans la vente des immeubles d’habitation. La jurisprudence de la troisième chambre civile, illustrée par les arrêts des 17 octobre 2024, 25 septembre 2025, 23 octobre 2025 et 8 janvier 2026, encadre désormais avec précision les recours de l’acquéreur victime d’un diagnostic erroné, qu’ils soient fondés sur la garantie des vices cachés, sur la responsabilité du diagnostiqueur ou sur celle de l’agent immobilier. Le point de départ des prescriptions biennale et quinquennale, apprécié au regard de la connaissance effective du caractère erroné du diagnostic, protège l’acquéreur profane sans remettre en cause la sécurité des transactions. En conséquence, toute acquisition immobilière doit être précédée d’un examen attentif du diagnostic de performance énergétique, dont les erreurs ouvrent des droits dont la mise en œuvre demeure étroitement encadrée par les délais et les fondements que la jurisprudence récente n’a cessé de préciser.
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