La vente d’un bien immobilier par l’intermédiaire d’un agent mandaté constitue le schéma classique de la transaction. Les acquéreurs, informés par cet agent de l’existence d’un bien, peuvent être tentés de le contourner pour traiter directement avec le vendeur et économiser la commission. La troisième chambre civile de la Cour de cassation, par un arrêt du 7 mai 2026 rendu en formation de section et publié au Bulletin, est venue préciser les conditions dans lesquelles l’acquéreur, tiers au mandat, engage sa responsabilité délictuelle envers l’agent immobilier.
L’arrêt, qui mobilise le mécanisme de la tierce complicité contractuelle fondé sur les articles 1200 et 1240 du Code civil, s’inscrit dans une lignée jurisprudentielle ouverte par l’Assemblée plénière le 9 mai 2008. Il offre l’occasion d’un panorama des règles qui gouvernent le droit à rémunération de l’agent immobilier et la sanction des comportements frauduleux de l’acquéreur. L’analyse de cette construction prétorienne commande d’en examiner d’abord le fondement théorique, puis les conditions concrètes de sa mise en œuvre.
I. Le fondement de la responsabilité délictuelle de l’acquéreur tiers au mandat
La responsabilité de l’acquéreur qui contourne l’agent immobilier repose sur un mécanisme original de tierce complicité contractuelle, dont la Cour de cassation rappelle le principe dans l’arrêt du 7 mai 2026, tout en l’inscrivant dans l’économie générale de la loi du 2 janvier 1970 qui réglemente la profession d’agent immobilier.
A. La tierce complicité contractuelle, principe cardinal de l’arrêt du 7 mai 2026
Le fondement juridique retenu par la Cour de cassation dans l’arrêt du 7 mai 2026 est celui de la tierce complicité contractuelle. La Cour énonce en effet que « il résulte des articles 1200 et 1240 du code civil que le tiers à un contrat qui se rend complice de la violation par une partie de ses obligations contractuelles engage sa responsabilité délictuelle » (Civ. 3e, 7 mai 2026, n° 24-10.637, Publié au Bulletin).
L’article 1200 du Code civil dispose que « les tiers doivent respecter la situation juridique créée par le contrat » et qu’« ils peuvent s’en prévaloir notamment pour apporter la preuve d’un fait » (art. 1200 C. civ.). Ce texte, issu de la réforme du droit des obligations de 2016, consacre la force obligatoire du contrat à l’égard des tiers, non comme une obligation d’exécution mais comme un devoir de ne pas interférer fautivement dans son économie. L’article 1240 du même code énonce quant à lui que « tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer » (art. 1240 C. civ.). La combinaison de ces deux textes permet de sanctionner, sur le terrain délictuel, le comportement du tiers qui, sans être partie au contrat, contribue à sa violation.
Dans l’affaire ayant donné lieu à l’arrêt du 7 mai 2026, la société Maya, agent immobilier, avait reçu des vendeurs un mandat non exclusif de vente prévoyant une commission de six pour cent du prix de vente, fixé à deux millions neuf cent quatre-vingt-dix mille euros, à la charge de l’acquéreur. Les acquéreurs, après avoir visité le bien par l’entremise de cet agent le 5 avril 2018, ont conclu directement avec les vendeurs une promesse de vente, à l’insu de l’agent immobilier, seulement cinq semaines après la visite, puis un acte authentique le 29 août 2018 au prix de deux millions cinq cent mille euros, sans rémunération de l’intermédiaire. La Cour approuve la cour d’appel d’Aix-en-Provence d’avoir déduit de ces circonstances que « le comportement d’ensemble des acquéreurs, éclairé par les termes mêmes de la clause stipulée à la promesse de vente, traduisant une volonté d’agir en fraude aux droits de l’agent immobilier », engageait leur responsabilité (Civ. 3e, 7 mai 2026, n° 24-10.637).
Cette solution s’inscrit dans la continuité directe d’un arrêt d’Assemblée plénière du 9 mai 2008, expressément visé par la troisième chambre civile, aux termes duquel « même s’il n’est pas débiteur de la commission, l’acquéreur dont le comportement fautif a fait perdre celle-ci à l’agent immobilier, par l’entremise duquel il a été mis en rapport avec le vendeur qui l’avait mandaté, doit, sur le fondement de la responsabilité délictuelle, réparation à cet agent immobilier de son préjudice » (Ass. plén., 9 mai 2008, n° 07-12.449, Bull. 2008, Ass. plén., n° 3). Par ailleurs, la troisième chambre civile avait déjà rappelé ce principe dans un arrêt du 8 février 2023, en énonçant que l’agent immobilier pouvait rechercher la responsabilité de l’acquéreur dès lors que son comportement fautif était à l’origine de la perte de la commission (Civ. 3e, 8 févr. 2023, n° 21-25.521).
La Cour de cassation refuse ainsi de considérer que la seule circonstance que l’acquéreur ne soit pas lié contractuellement à l’agent immobilier le mette à l’abri de toute action. Le contrat de mandat, bien que conclu entre le vendeur et l’agent immobilier, produit un effet de situation juridique que l’acquéreur, même tiers, ne saurait méconnaître en toute impunité lorsqu’il a eu connaissance de l’entremise.
B. L’encadrement légal du droit à commission, toile de fond protectrice de l’agent immobilier
La protection de l’agent immobilier contre le contournement de ses droits ne se conçoit qu’au sein de l’architecture légale définie par la loi du 2 janvier 1970, dite loi Hoguet, qui réglemente les conditions d’exercice des activités d’entremise et de gestion immobilière. Cette loi impose un formalisme rigoureux destiné à protéger à la fois le mandant et le professionnel.
L’article 6, I, de la loi du 2 janvier 1970 dispose que « aucun bien, effet, valeur, somme d’argent, représentatif d’honoraires, de frais de recherche, de démarche, de publicité ou d’entremise quelconque, n’est dû aux personnes indiquées à l’article 1er ou ne peut être exigé ou accepté par elles, avant qu’une des opérations visées audit article ait été effectivement conclue et constatée dans un seul acte écrit contenant l’engagement des parties » (art. 6, I, loi n° 70-9 du 2 janv. 1970). Ce texte subordonne le droit à rémunération de l’agent immobilier à la conclusion effective de l’opération et à sa constatation dans un acte écrit unique. Il prévoit également que la convention doit préciser les conditions de détermination de la rémunération et l’indication de la partie qui en aura la charge.
L’article 73 du décret du 20 juillet 1972, pris pour l’application de la loi Hoguet, vient renforcer ce dispositif en imposant des mentions obligatoires au mandat. La troisième chambre civile a eu l’occasion de préciser, dans un arrêt du 11 septembre 2025 également publié au Bulletin, que l’absence de mention du lieu de délivrance de la carte professionnelle sur le mandat n’affecte pas à elle seule sa validité, dès lors que le mandataire justifie avoir été titulaire d’une carte régulièrement délivrée (Civ. 3e, 11 sept. 2025, n° 23-17.579, Publié au Bulletin).
A cet égard, l’arrêt du 7 mai 2026 rappelle la condition d’exigibilité de la commission en visant précisément l’article 6 de la loi du 2 janvier 1970 et l’article 73 du décret du 20 juillet 1972. Or, le mécanisme de la tierce complicité permet précisément de pallier la situation dans laquelle la vente est conclue sans l’entremise formelle de l’agent, de sorte que la commission n’est pas exigible sur le fondement contractuel du mandat. La responsabilité délictuelle intervient alors comme un fondement subsidiaire, qui ne remet pas en cause les exigences formelles de la loi Hoguet mais sanctionne le comportement frauduleux qui les a contournées.
La distinction est subtile mais essentielle : l’agent immobilier ne réclame pas l’exécution du contrat de mandat à l’acquéreur, qui n’y est pas partie, mais la réparation du préjudice causé par son immixtion fautive dans les droits qu’il tient de ce contrat. Cette analyse a été explicitement validée par la Cour de cassation dans l’arrêt du 8 février 2023, qui a rappelé que l’agent immobilier ne peut prétendre à des honoraires sur le fondement contractuel lorsque la vente n’a pas été effectivement conclue, mais peut rechercher la responsabilité délictuelle de l’acquéreur dont la faute a privé d’effet la condition de son droit à rémunération (Civ. 3e, 8 févr. 2023, n° 21-25.521).
En pratique, cette construction prétorienne produit un effet dissuasif significatif sur les stratégies de contournement des agents immobiliers. L’acquéreur informé du mandat ne peut plus se retrancher derrière sa qualité de tiers pour justifier une négociation directe avec le vendeur qui aboutirait à évincer l’intermédiaire. La Cour de cassation a d’ailleurs eu l’occasion de rappeler, dans un arrêt du 1er mars 2023, le principe selon lequel, en application de l’article 6 de la loi Hoguet, « aucune commission ne peut être due lorsque la vente intervient à la suite de l’exercice par le locataire de son droit de préemption subsidiaire, l’exercice de cette prérogative légale étant exclusif d’un quelconque rôle d’intermédiation de l’agent qui seul justifierait le paiement d’une commission » (Civ. 3e, 1er mars 2023, n° 21-22.073, Publié au Bulletin). Cet attendu, qui rappelle le lien consubstantiel entre l’entremise et la commission, confirme que la responsabilité délictuelle n’est qu’une exception au principe selon lequel le droit à rémunération suppose une prestation effective d’intermédiation ayant abouti à la conclusion de la vente.
Cette architecture juridique assure ainsi une double protection : d’une part, elle garantit à l’agent immobilier que son travail de mise en relation ne sera pas anéanti par des manœuvres de l’acquéreur qui, informé par ses soins, chercherait à conclure directement avec le vendeur ; d’autre part, elle préserve la liberté contractuelle de l’acquéreur qui, sans fraude ni manœuvre, peut parfaitement renoncer à acquérir par l’intermédiaire de l’agent ou rechercher un autre bien. La Cour de cassation veille ainsi à maintenir un équilibre entre la sanction des comportements frauduleux et le respect de l’autonomie de la volonté des parties à une transaction immobilière.
II. La caractérisation de la faute de l’acquéreur, entre indices convergents et limites protectrices
Si le principe de la responsabilité délictuelle de l’acquéreur est désormais solidement établi, sa mise en œuvre suppose la démonstration d’une faute qualifiée, dont la Cour de cassation contrôle rigoureusement les éléments constitutifs. L’arrêt du 7 mai 2026 fournit à cet égard une illustration remarquable de la méthode d’identification des indices de fraude, tandis que d’autres décisions viennent tracer les frontières de cette responsabilité.
A. La fraude aux droits de l’agent immobilier, une notion aux contours progressivement dessinés
L’arrêt du 7 mai 2026 retient la responsabilité des acquéreurs en s’appuyant sur un faisceau d’indices concordants. La Cour relève d’abord que les acquéreurs « avaient connaissance du droit à rémunération de l’agent immobilier qui leur avait fait visiter le bien ». Cette connaissance préalable est une condition essentielle : l’acquéreur ne saurait être sanctionné s’il ignorait légitimement l’existence du mandat ou l’étendue des droits de l’agent. En l’espèce, la visite avait été organisée par l’agent lui-même, de sorte que les acquéreurs ne pouvaient ignorer son rôle d’intermédiaire.
La Cour relève ensuite un indice particulièrement significatif : « la promesse de vente signée, à l’insu de l’agent immobilier, seulement cinq semaines après la visite, comportait une clause stipulant que l’acquéreur s’engageait à prendre en charge la totalité des éventuelles poursuites qui pourraient être formulées par les agences immobilières qu’il aurait contactées pour la présentation de ce bien ». Cette clause, par laquelle les acquéreurs anticipaient un éventuel contentieux avec les agents immobiliers, constitue un indice puissant de leur conscience de contourner les droits de l’intermédiaire. L’insertion d’une telle stipulation dans la promesse de vente, combinée au fait que l’acte authentique ne mentionnait plus l’entremise de l’agent et ne reproduisait pas cette clause, démontre la volonté des parties d’occulter le rôle de l’agent immobilier.
En conséquence, la Cour approuve la cour d’appel d’avoir caractérisé « une volonté d’agir en fraude aux droits de l’agent immobilier », déduite du « comportement d’ensemble des acquéreurs ». Dès lors, la simple recherche du meilleur prix, qui pourrait justifier que l’acquéreur s’adresse directement au vendeur dans l’espoir d’obtenir une réduction équivalente à la commission, ne constitue pas en elle-même une faute. C’est la conjonction de la connaissance du mandat, de la brièveté du délai entre la visite et la promesse, de la clause d’anticipation du contentieux et de l’occultation de l’entremise dans l’acte authentique qui caractérise la fraude.
Dans une autre espèce, la troisième chambre civile avait déjà eu l’occasion de préciser, le 11 septembre 2025, que « lorsqu’un agent immobilier, bénéficiaire d’un mandat de recherche d’un bien en vue de l’acquérir, fait visiter un immeuble et qu’ensuite, l’acquéreur traite directement avec le vendeur, l’opération est réputée effectivement conclue par l’entremise de cet agent immobilier », sauf à tenir compte des circonstances ou des fautes de l’agent lui-même (Civ. 3e, 11 sept. 2025, n° 23-17.579, Publié au Bulletin). Cette présomption d’entremise, qui facilite la preuve du lien de causalité, est toutefois tempérée par la Cour de cassation qui exige, pour que la commission soit due, que la stipulation limitant dans le temps l’interdiction de traiter directement avec le vendeur n’ait pas expiré. La Cour censure ainsi l’arrêt d’appel qui n’a pas recherché si les mandats ne limitaient pas dans le temps cette interdiction.
L’analyse de la clause pénale et de la période d’exclusivité post-contractuelle est donc déterminante. Le mandat de recherche, par nature temporaire, ne saurait lier indéfiniment l’acquéreur. Passé le délai contractuellement prévu, la liberté de contracter reprend son empire, et l’acquéreur qui traite directement avec le vendeur ne commet aucune faute susceptible d’engager sa responsabilité délictuelle.
B. Les frontières de la responsabilité de l’acquéreur, entre prérogatives légales et liberté contractuelle
Le mécanisme de la responsabilité délictuelle de l’acquéreur connaît des limites importantes, dont la jurisprudence dessine progressivement les contours. La première limite tient à la nature de l’opération qui fonde le droit à commission. L’arrêt du 1er mars 2023, publié au Bulletin, a ainsi jugé que « le locataire qui exerce son droit de préemption subsidiaire en acceptant l’offre notifiée par le notaire, qui n’avait pas à être présentée par l’agent immobilier mandaté par le propriétaire pour rechercher un acquéreur, ne peut se voir imposer le paiement d’une commission renchérissant le prix du bien » (Civ. 3e, 1er mars 2023, n° 21-22.073, Publié au Bulletin). En l’espèce, des locataires avaient exercé leur droit de préemption subsidiaire prévu par l’article 15, II, de la loi du 6 juillet 1989, après qu’un prix inférieur à l’offre initiale leur eut été notifié. L’agent immobilier, mandaté par le propriétaire pour rechercher un acquéreur, avait présenté des acquéreurs avec lesquels une promesse de vente avait été signée. La Cour de cassation, censurant l’arrêt d’appel qui avait mis la commission à la charge des locataires préempteurs, rappelle que le droit de préemption s’exerce indépendamment de toute entremise de l’agent immobilier et ne saurait être la source d’un droit à commission à l’encontre du préempteur.
Dès lors, il existe une distinction nette entre, d’une part, l’acquéreur qui contourne frauduleusement l’agent immobilier pour acheter le bien à un prix minoré de la commission et, d’autre part, le titulaire d’un droit légal de préemption qui se substitue à l’acquéreur évincé dans des conditions où la commission n’est pas due. Dans la première hypothèse, la responsabilité délictuelle est engagée. Dans la seconde, l’agent immobilier, étranger à l’exercice d’une prérogative légale, ne peut prétendre à aucune rémunération à l’encontre du préempteur.
Une autre limite est apparue dans le contentieux du droit de préemption urbain. Dans un arrêt du 19 décembre 2024, la troisième chambre civile a jugé que « le titulaire du droit de préemption, au profit duquel la vente a été effectivement conclue, est tenu de prendre en charge la rémunération de l’agent immobilier incombant à l’acquéreur, auquel il est substitué, dès lors que le montant de la commission et la partie qui en a la charge sont mentionnés dans l’engagement des parties et dans la déclaration d’intention d’aliéner » (Civ. 3e, 19 déc. 2024, n° 23-12.985). Cette solution, qui s’inscrit dans le prolongement d’un arrêt du 26 septembre 2007, illustre la manière dont la Cour de cassation articule le droit à commission de l’agent immobilier avec les prérogatives des personnes publiques. La substitution du préempteur à l’acquéreur n’efface pas le droit à rémunération de l’agent, dès lors que les conditions formelles en ont été respectées dans la promesse et la déclaration d’intention d’aliéner.
En toute hypothèse, l’arrêt du 1er mars 2023 rappelle une règle fondamentale : le droit à rémunération de l’agent immobilier suppose une mise en relation effective entre le vendeur et l’acquéreur par l’entremise de cet agent. C’est cette entremise qui constitue « la cause de la commission convenue » (Civ. 3e, 1er mars 2023, n° 21-22.073). Sans elle, l’agent n’a droit à aucune rémunération, sauf à démontrer que l’absence d’entremise formelle procède d’une manœuvre frauduleuse de l’acquéreur destinée à l’évincer.
Par ailleurs, le comportement de l’agent immobilier lui-même peut constituer une cause d’exonération pour l’acquéreur ou, à tout le moins, une limite à son droit à indemnisation. L’arrêt du 11 septembre 2025 réserve expressément l’hypothèse des « circonstances ou fautes de l’agent immobilier » qui pourraient atténuer ou exclure son droit à rémunération. La faute de l’agent, telle qu’un manquement à son obligation d’information ou de conseil, ou un comportement déloyal dans l’exécution du mandat, est ainsi de nature à priver de fondement l’action en responsabilité délictuelle dirigée contre l’acquéreur.
Il convient également de souligner que la Cour de cassation impose aux juges du fond un contrôle rigoureux des stipulations contractuelles. L’arrêt du 11 septembre 2025 censure la cour d’appel de Chambéry pour n’avoir pas recherché « si les stipulations des mandats ne limitaient pas dans le temps, à compter de leur date d’expiration, l’interdiction faite au mandant de traiter directement avec le vendeur présenté par l’agent immobilier à peine de lui devoir sa commission ». En conséquence, les clauses de non-concurrence post-contractuelles insérées dans les mandats doivent être interprétées strictement, et leur expiration restitue au mandant comme à l’acquéreur leur entière liberté de contracter. Cette exigence de rigueur dans l’analyse des stipulations contractuelles protège les parties contre une extension indue de la responsabilité délictuelle à des opérations conclues en dehors de toute fraude.
Conclusion
L’arrêt de la troisième chambre civile du 7 mai 2026 confirme et affine une construction prétorienne désormais bien établie : l’acquéreur qui, en connaissance de cause, contourne l’agent immobilier dont l’entremise lui a permis de découvrir le bien et de nouer les premiers contacts avec le vendeur engage sa responsabilité délictuelle sur le fondement des articles 1200 et 1240 du Code civil. La Cour de cassation, dans le sillage de l’Assemblée plénière du 9 mai 2008, réaffirme le mécanisme de la tierce complicité contractuelle et en précise les indices constitutifs : connaissance du mandat, brièveté du délai entre la visite et la promesse, clause d’anticipation du contentieux, occultation de l’entremise dans l’acte authentique. Ces éléments, pris dans leur ensemble, révèlent la volonté frauduleuse de l’acquéreur.
La jurisprudence récente de la troisième chambre civile dessine toutefois les frontières de cette responsabilité. L’exercice d’un droit légal de préemption ne saurait fonder un droit à commission à l’encontre du préempteur. La stipulation d’une durée limitée d’exclusivité post-contractuelle, si elle est expirée, rend à l’acquéreur sa liberté de contracter directement. Les agissements fautifs de l’agent immobilier peuvent enfin priver d’efficacité l’action en responsabilité. L’équilibre ainsi établi entre la protection des droits de l’agent immobilier et la liberté contractuelle de l’acquéreur de bonne foi constitue, à n’en pas douter, un apport notable de cette construction jurisprudentielle au droit de la vente immobilière.
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