I. Le caractère continu de l’obligation de délivrance et la neutralisation de la prescription extinctive
A. Une obligation exigible pendant toute la durée du bail : les arrêts des 4 décembre 2025 et 5 mars 2026
Le statut des baux commerciaux, régi par les articles L. 145-1 et suivants du code de commerce, ne déroge pas aux dispositions du droit commun du bail qui imposent au bailleur une obligation de délivrance de la chose louée. L’article 1719 du code civil dispose à cet égard que le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée et de lui en assurer la jouissance paisible pendant la durée du bail. La troisième chambre civile de la Cour de cassation a, par deux arrêts de principe rendus en formation de section les 4 décembre 2025 et 5 mars 2026, conféré à cette obligation une portée renouvelée en consacrant son caractère continu et en en déduisant des conséquences décisives sur le régime de la prescription extinctive.
Dans l’arrêt du 4 décembre 2025 (Cass. 3e civ., 4 déc. 2025, n° 23-23.357, Publié au Bulletin), la Cour était saisie d’un litige opposant la société Lafa mobilier, bailleresse, à la société Lafa collectivités, locataire de locaux à usage industriel depuis le 28 février 2012. La locataire avait introduit le 26 novembre 2018 une action en exécution forcée fondée sur un manquement de la bailleresse à son obligation de délivrance en raison de l’état de vétusté des locaux. La cour d’appel de Riom avait déclaré cette action irrecevable comme prescrite, au motif que la locataire connaissait l’état de vétusté initiale à la date de signature du bail. La Cour de cassation casse cette décision au visa des articles 1709, 1719 et 2224 du code civil, en énonçant que « ces obligations continues du bailleur sont exigibles pendant toute la durée du bail, de sorte que la persistance du manquement du bailleur à celles-ci constitue un fait permettant au locataire d’exercer une action en exécution forcée de ses obligations par le bailleur ».
Par cet attendu de principe, la Haute juridiction opère un double apport. D’une part, elle qualifie expressément de « continues » les obligations de délivrance et de jouissance paisible, ce qui emporte une conséquence immédiate sur le point de départ du délai de prescription quinquennale de l’article 2224 du code civil : tant que le manquement perdure, le délai ne court pas, ou plus exactement, le manquement se renouvelle en permanence. D’autre part, elle impose aux juges du fond de rechercher si le manquement invoqué persistait au jour de la demande en justice, au lieu de se borner à constater la date de conclusion du bail pour en déduire l’acquisition de la prescription. En l’espèce, la cour d’appel de Riom n’avait pas recherché « si un manquement à son obligation de délivrance persistait au jour de l’assignation en exécution forcée ». Cette exigence de motivation renforcée impose aux juridictions du fond un examen concret de la situation locative au jour où le juge statue, et non une approche purement chronologique du point de départ de la prescription.
L’arrêt du 4 décembre 2025 marque également une avancée notable s’agissant de la répartition des charges de réparation entre bailleur et preneur. La Cour y rappelle en effet que « le bailleur ne peut mettre à la charge du preneur les travaux rendus nécessaires par la vétusté que par une clause expresse et qu’il ne peut s’exonérer de l’obligation de procéder aux réparations rendues nécessaires par les vices affectant la structure de l’immeuble ». Par cette précision, la troisième chambre civile rappelle avec fermeté que l’obligation de délivrance inclut l’obligation de procéder aux grosses réparations de l’article 606 du code civil, qui pèsent sur le bailleur en l’absence de clause contraire expresse, et que la vétusté des locaux constitue en elle-même un manquement à cette obligation lorsque le bailleur s’abstient d’y remédier.
L’arrêt du 5 mars 2026 (Cass. 3e civ., 5 mars 2026, n° 24-19.292, Publié au Bulletin) confirme et précise cette construction prétorienne. Dans cette espèce, des locataires d’un local commercial à usage de boulangerie-pâtisserie, donné à bail depuis le 1er juin 1997, avaient introduit le 20 juin 2019 une action en responsabilité pour manquement à l’obligation de délivrance en raison de la configuration d’une cour arrière. La cour d’appel de Rennes avait déclaré l’action prescrite, retenant que les locataires avaient eu connaissance de la configuration des lieux dès le 23 janvier 2003. La Cour de cassation casse en énonçant de manière explicite que « cette obligation continue du bailleur est exigible pendant toute la durée du bail » et qu’« il en résulte que le locataire est recevable, d’une part, à poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation de délivrance tant que le manquement perdure, d’autre part, à obtenir la réparation des conséquences dommageables de cette inexécution sur une période de cinq ans précédant sa demande en justice ».
Par cette motivation enrichie, la troisième chambre civile tire toutes les conséquences du caractère continu de l’obligation : le preneur peut non seulement solliciter l’exécution forcée en nature sans que la prescription lui soit opposable, mais également obtenir des dommages et intérêts sur une période de cinq années glissante précédant sa demande en justice. Dès lors, le bailleur ne peut se retrancher derrière l’écoulement du temps pour éluder son obligation fondamentale, celle-ci se renouvelant à chaque instant de la relation contractuelle.
B. La persistance du manquement comme fait générateur continu de l’action en résiliation : l’arrêt du 10 juillet 2025
La troisième chambre civile a étendu la logique du caractère continu de l’obligation de délivrance à l’action en résiliation du bail dans un arrêt du 10 juillet 2025 (Cass. 3e civ., 10 juill. 2025, n° 23-20.491, Publié au Bulletin). En l’espèce, une société locataire exploitant un fonds forestier invoquait une réduction de la surface louée et une difficulté d’accès au hangar, constitutives selon elle d’un manquement du bailleur à son obligation de délivrance. La cour d’appel de Colmar avait déclaré l’action en résiliation partiellement prescrite, au motif que le délai de prescription courait à compter du jour de la connaissance de la réduction de la surface louée.
La Cour de cassation casse cet arrêt en reprenant le même considérant de principe : « ces obligations continues du bailleur sont exigibles pendant toute la durée du bail, de sorte que la persistance du manquement du bailleur à celles-ci constitue un fait permettant au locataire d’exercer l’action en résiliation du bail ». Elle censure les juges du fond pour avoir statué « alors que la réduction de l’assiette du bien loué persistait ». Cet arrêt parachève l’édifice prétorien en appliquant la même solution, non plus seulement à l’action en exécution forcée ou à l’action en responsabilité, mais également à l’action en résiliation, qui constitue pourtant une sanction radicale du contrat de bail.
Par ailleurs, l’arrêt du 19 mars 2026 (Cass. 3e civ., 19 mars 2026, n° 24-14.483) rappelle, au visa du seul article 1719 du code civil, que le bailleur est tenu de délivrer un local conforme à sa destination contractuelle pendant toute la durée d’exécution du contrat. En l’espèce, la cour d’appel de Rouen avait rejeté la demande en résiliation d’une locataire au motif qu’elle ne justifiait pas que les désordres électriques et les non-conformités aux règles de sécurité existaient au jour de la remise des lieux. La Cour de cassation censure cette décision en affirmant qu’« il incombe au bailleur de délivrer un local conforme à sa destination contractuelle tout au long de l’exécution du contrat ». En conséquence, la charge de la preuve du manquement ne peut être inversée au détriment du preneur par l’exigence d’une démonstration de l’antériorité des désordres à la date d’entrée dans les lieux.
Cette triple construction jurisprudentielle, établie en moins d’une année entre juillet 2025 et mars 2026, révèle une volonté délibérée de la troisième chambre civile de renforcer la protection du preneur à bail commercial en neutralisant l’obstacle de la prescription extinctive lorsque le manquement du bailleur à son obligation de délivrance présente un caractère continu. À cet égard, la distinction entre l’obligation de délivrance de l’article 1719 du code civil, soumise à la prescription quinquennale de droit commun renouvelée en permanence, et les actions fondées sur le statut des baux commerciaux, soumises à la prescription biennale de l’article L. 145-60 du code de commerce, dessine un double régime procédural dont le preneur doit maîtriser l’articulation.
II. L’inefficacité des clauses élusives et le renforcement corrélatif des droits du preneur à bail commercial
A. La clause de non-recours impropre à exonérer le bailleur de son obligation de délivrance : l’arrêt du 10 avril 2025
La pratique contractuelle des baux commerciaux voit fréquemment l’insertion de clauses par lesquelles le bailleur entend limiter ou exclure sa responsabilité au titre des désordres affectant les locaux loués. La troisième chambre civile a, par un arrêt du 10 avril 2025 (Cass. 3e civ., 10 avr. 2025, n° 23-14.974, Publié au Bulletin), apporté une réponse décisive à la question de la validité et de la portée de ces clauses de non-recours. Dans cette affaire, la société DoubleTrade, locataire de locaux à usage de bureaux appartenant à la société CNP assurances, avait assigné sa bailleresse en 2009 en référé expertise, invoquant de nombreuses infiltrations d’eau. Le bail comportait une clause par laquelle la locataire avait renoncé à tous recours pour les dégâts causés dans les locaux loués aux objets mobiliers, marchandises ou matériels, quelle qu’en soit l’origine.
La cour d’appel de Versailles, dans son arrêt du 23 février 2023, avait rejeté les demandes indemnitaires de la locataire en retenant que la clause de non-recours privait celle-ci de toute demande d’indemnisation sur le fondement du manquement de la bailleresse à son obligation de délivrance. La Cour de cassation casse cette décision au visa des articles 1719 et 1720 du code civil, en posant un attendu de principe d’une portée considérable : « Une clause de non-recours, qui n’a pas pour objet de mettre à la charge du preneur certains travaux d’entretien ou de réparation, n’a pas pour effet d’exonérer le bailleur de son obligation de délivrance. »
La motivation de la Cour procède en deux temps. Elle rappelle d’abord le contenu de l’obligation légale du bailleur résultant des articles 1719 et 1720 du code civil : « le bailleur est obligé, par la nature du contrat, de délivrer au preneur la chose louée, en bon état de réparations de toute espèce, d’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée, d’y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives, et d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ». Or, cette obligation légale est d’ordre public relatif dans les baux commerciaux : si le bailleur peut en aménager conventionnellement l’étendue par des clauses expresses mettant certains travaux à la charge du preneur, il ne peut y déroger par une clause générale d’exonération de responsabilité.
En conséquence, la clause de non-recours litigieuse est privée d’effet en ce qu’elle tend à paralyser l’action indemnitaire du preneur fondée sur un manquement à l’obligation de délivrance. La Cour précise que la clause n’est pas nulle en elle-même, mais simplement inopérante à faire échec aux actions fondées sur le manquement à cette obligation essentielle, qui constitue la contrepartie même de l’obligation de paiement du loyer par le preneur. La cassation entraîne par ailleurs, par voie de conséquence sur le fondement de l’article 624 du code de procédure civile, la censure du chef de dispositif ayant condamné la locataire au paiement d’une clause pénale, en raison du lien de dépendance nécessaire entre les deux dispositions.
Cet arrêt revêt une importance pratique considérable pour la rédaction des baux commerciaux. Il impose aux praticiens de distinguer soigneusement entre les clauses qui transfèrent effectivement au preneur l’obligation d’exécuter certains travaux déterminés, lesquelles demeurent licites sous réserve de précision suffisante, et les clauses générales de non-recours qui tendent à paralyser ab initio toute action du preneur fondée sur un manquement du bailleur à son obligation essentielle de délivrance. La rédaction d’une clause de transfert des travaux doit ainsi désigner avec précision la nature des travaux concernés, leur localisation dans l’immeuble et les circonstances de leur mise en œuvre, à peine d’être privée d’effet par le juge sur le fondement de la jurisprudence de la troisième chambre civile du 10 avril 2025.
B. L’articulation entre le droit commun du bail et le statut protecteur des baux commerciaux
La construction prétorienne élaborée par la troisième chambre civile entre avril 2025 et mars 2026 s’inscrit dans une logique d’articulation cohérente entre le droit commun du bail, issu du code civil, et le statut protecteur des baux commerciaux, régi par le code de commerce. L’obligation de délivrance du bailleur, fondée sur les articles 1709, 1719 et 1720 du code civil, constitue le socle de la relation locative, y compris commerciale. Le statut des baux commerciaux, défini par l’article L. 145-1 du code de commerce comme applicable aux baux des immeubles ou locaux dans lesquels un fonds est exploité par un commerçant ou un industriel immatriculé, ajoute à ce socle des prérogatives spécifiques au bénéfice du preneur : droit au renouvellement (article L. 145-9 du code de commerce), droit à indemnité d’éviction en cas de refus de renouvellement (article L. 145-15 du code de commerce), encadrement de la clause résolutoire (article L. 145-41 du code de commerce), plafonnement du loyer du bail renouvelé (article L. 145-34 du code de commerce), et prescription biennale de l’article L. 145-60 du code de commerce.
Or, les arrêts commentés révèlent que le renforcement des droits du preneur ne passe plus exclusivement par le statut des baux commerciaux, mais également par une revitalisation du droit commun du bail par la Cour de cassation. Le caractère continu de l’obligation de délivrance, l’inefficacité des clauses de non-recours et la persistance de l’action en exécution forcée indépendamment de l’écoulement du temps constituent autant de garanties offertes au preneur par le droit civil commun, que le statut commercial ne prévoit pas expressément. Cette dualité des sources nourrit une protection renforcée du preneur, dont l’avocat doit maîtriser l’articulation pour orienter utilement l’action contentieuse.
Par ailleurs, la Cour de cassation, dans l’arrêt du 4 décembre 2025 précité, rappelle que « le bailleur ne peut mettre à la charge du preneur les travaux rendus nécessaires par la vétusté que par une clause expresse et qu’il ne peut s’exonérer de l’obligation de procéder aux réparations rendues nécessaires par les vices affectant la structure de l’immeuble ». Cette précision, qui n’était pas au cœur du litige mais que la Cour énonce comme un rappel de principe, illustre la rigueur avec laquelle la troisième chambre civile entend faire respecter la répartition légale des obligations entre bailleur et preneur. Les grosses réparations, au sens de l’article 606 du code civil, demeurent à la charge du bailleur, sauf clause contraire expresse et non équivoque, et l’obligation de délivrance inclut celle d’effectuer ces réparations à peine d’engager la responsabilité contractuelle du bailleur.
La portée pratique de cette construction jurisprudentielle est considérable pour le contentieux du bail commercial. Le preneur confronté à des désordres affectant les locaux loués dispose désormais de trois voies d’action distinctes et cumulatives : l’action en exécution forcée de l’obligation de délivrance, qui échappe à la prescription tant que le manquement perdure ; l’action en résiliation du bail pour manquement grave du bailleur, également préservée de la prescription par le caractère continu du manquement ; et l’action en responsabilité contractuelle aux fins d’obtenir des dommages et intérêts sur une période de cinq années précédant la demande en justice. Le bailleur, quant à lui, ne peut se prévaloir ni d’une clause de non-recours générale pour faire obstacle à ces actions, ni de l’écoulement du temps pour invoquer une prescription acquise lorsque l’inexécution de son obligation fondamentale persiste.
En définitive, les arrêts des 10 avril 2025, 10 juillet 2025, 4 décembre 2025 et 5 mars 2026 de la troisième chambre civile de la Cour de cassation, rendus pour l’essentiel en formation de section et publiés au Bulletin, consacrent un régime prétorien cohérent et protecteur du preneur à bail commercial. La qualification de l’obligation de délivrance du bailleur comme obligation continue, combinée à l’inefficacité des clauses de non-recours et à la neutralisation de la prescription extinctive, constitue un infléchissement notable du droit positif, dont les praticiens du droit des baux commerciaux doivent mesurer toutes les implications contentieuses et rédactionnelles.
Ces arrêts opèrent un rééquilibrage des rapports contractuels entre bailleur et preneur qui transcende la summa divisio entre droit commun du bail et statut des baux commerciaux. La convergence des solutions sur le caractère continu de l’obligation de délivrance, qu’il s’agisse de l’action en exécution forcée, de l’action en résiliation ou de l’action en responsabilité, témoigne de la cohérence d’ensemble de la construction prétorienne élaborée par la troisième chambre civile, dont la publication au Bulletin garantit la pérennité et l’autorité.
Conclusion
La série d’arrêts rendus par la troisième chambre civile de la Cour de cassation entre avril 2025 et mars 2026 témoigne d’une volonté de consolidation des droits du preneur à bail commercial par le truchement du droit commun du bail. Le caractère continu de l’obligation de délivrance du bailleur neutralise la prescription extinctive et prive d’efficacité les clauses de non-recours lorsqu’elles tendent à faire échec à cette obligation essentielle. L’action en exécution forcée, l’action en résiliation et l’action en responsabilité contractuelle du preneur sont ainsi préservées de l’obstacle procédural de la prescription tant que le manquement du bailleur à son obligation fondamentale persiste. La combinaison de ces solutions, intervenues dans un laps de temps resserré et avec une remarquable constance de motivation, confère au droit positif des baux commerciaux une sécurité juridique accrue au bénéfice du preneur, dont l’avocat doit désormais intégrer les potentialités dans la conduite stratégique du contentieux locatif commercial.
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