I. Le contentieux du déplafonnement du loyer du bail commercial renouvelé
A. L’appréciation in abstracto de la modification notable des facteurs locaux de commercialité
La fixation du loyer du bail commercial renouvelé constitue l’une des questions les plus contentieuses du droit des baux commerciaux. Elle obéit à un principe de plafonnement édicté par l’article L. 145-34 du code de commerce, aux termes duquel le taux de variation du loyer ne peut excéder la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, à moins d’une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33. Cette règle protectrice du preneur connaît des exceptions dont la mise en œuvre contentieuse a suscité d’importantes précisions jurisprudentielles au cours des derniers mois. La troisième chambre civile de la Cour de cassation a, par un arrêt remarqué du 18 septembre 2025, clarifié le degré d’incidence requis pour caractériser le déplafonnement fondé sur une modification notable des facteurs locaux de commercialité.
Dans cette espèce, une société locataire exerçant une activité de vente et d’exposition de luminaires contestait la fixation du loyer de son bail renouvelé à la valeur locative, soutenant que la modification des facteurs de commercialité devait avoir une incidence effective et réelle sur le commerce exploité pour justifier le déplafonnement. La Cour de cassation rejette cette analyse et énonce, dans un attendu de principe, que « la modification notable des facteurs locaux de commercialité constitue un motif de déplafonnement du prix du bail renouvelé si elle est de nature à avoir une incidence favorable sur l’activité commerciale effectivement exercée par le locataire, indépendamment de son incidence effective et réelle sur le commerce exploité dans les locaux » (Cass. 3e civ., 18 sept. 2025, n° 24-13.288). Il s’agit d’une consécration de l’appréciation in abstracto du critère de l’incidence favorable, le bailleur n’ayant pas à démontrer que le preneur a effectivement bénéficié de la modification constatée.
Cette solution s’inscrit dans une ligne jurisprudentielle constante qui tend à objectiver les conditions du déplafonnement. L’article R. 145-6 du code de commerce énumère les facteurs locaux de commercialité à prendre en considération, parmi lesquels figurent la situation du quartier, l’importance de la ville, les infrastructures de transport et l’attrait commercial de la zone. La Cour de cassation précise désormais que le juge du fond doit rechercher si ces facteurs ont connu une modification notable de nature à favoriser l’activité du preneur, sans exiger la preuve d’un accroissement effectif du chiffre d’affaires. L’appréciation in abstracto ainsi consacrée facilite la démonstration du déplafonnement pour le bailleur tout en préservant l’exigence d’un lien entre la modification constatée et l’activité considérée.
Par ailleurs, l’office du juge du fond dans la détermination des éléments constitutifs de la valeur locative est encadré par les dispositions de l’article R. 145-3 du code de commerce qui prévoit quatre catégories de critères : les caractéristiques du local, la destination des lieux, les obligations respectives des parties et les facteurs locaux de commercialité. L’arrêt du 18 septembre 2025 conforte cette architecture en précisant que le déplafonnement fondé sur la modification des facteurs de commercialité obéit à une logique propre, distincte de celle applicable aux autres motifs de déplafonnement.
B. La création d’obligations légales nouvelles et la tacite prolongation comme motifs de déplafonnement
Au-delà de la modification des facteurs locaux de commercialité, le déplafonnement du loyer du bail renouvelé peut résulter de la modification notable des obligations respectives des parties survenue au cours du bail expiré. La troisième chambre civile a, par un arrêt du 23 janvier 2025, apporté une précision significative sur la portée de ce motif, en jugeant que « la création, au cours du bail expiré, d’une obligation légale nouvelle à la charge du bailleur est un élément à prendre en considération pour la fixation du prix du bail commercial » (Cass. 3e civ., 23 janv. 2025, n° 23-14.887). En l’espèce, l’obligation légale nouvelle résultait de l’article 58 de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014, inséré à l’article 9-1 de la loi du 10 juillet 1965, imposant au copropriétaire non-occupant de s’assurer contre les risques de responsabilité civile.
La Cour énonce que, peu important que cette assurance ait été volontairement souscrite auparavant, la création d’une obligation légale nouvelle constitue, en elle-même, un élément de nature à justifier le déplafonnement du loyer. Cette position, qui s’appuie sur les dispositions combinées des articles L. 145-34, alinéa 1er, L. 145-33, 3°, et R. 145-8 du code de commerce, consacre une conception objective de la modification des obligations respectives : c’est l’existence même de la charge nouvelle imposée par la loi, et non son impact financier effectif, qui caractérise la modification notable. La cour d’appel avait souverainement constaté que les charges légales nouvelles supportées par le bailleur avaient abouti à une baisse du revenu locatif de 27,97 % au cours du bail expiré, ce qui confortait la qualification de modification notable.
En complément de cette construction, la troisième chambre civile a eu l’occasion de préciser, dans un arrêt du 16 octobre 2025, les conséquences du déplafonnement résultant de la tacite prolongation du bail au-delà de douze années. La Cour énonce, à bon droit, que « le dispositif prévu en cas de déplafonnement du loyer ne s’applique que dans le cas d’une modification notable des quatre premiers éléments composant la valeur locative ou lorsque la durée du bail est contractuellement supérieure à neuf ans, et non aux baux de neuf ans qui se sont poursuivis, par l’effet de la tacite prolongation, pendant plus de douze ans » (Cass. 3e civ., 16 oct. 2025, n° 23-23.834). Il en résulte que l’étalement de la hausse sur dix pour cent par an, prévu par le dernier alinéa de l’article L. 145-34 du code de commerce, ne bénéficie pas au locataire lorsque le déplafonnement procède exclusivement de la tacite prolongation du bail au-delà de douze ans.
Cette distinction, qui peut paraître sévère pour le preneur, se justifie par la rédaction même de l’article L. 145-34 du code de commerce. L’alinéa relatif à l’étalement des hausses vise expressément l’hypothèse d’une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33 ou l’exception aux règles de plafonnement résultant d’une clause du contrat relative à la durée du bail. Or, la tacite prolongation ne procède ni d’une modification notable des éléments de la valeur locative ni d’une clause contractuelle, mais constitue un simple effet légal de la poursuite du bail au-delà de son terme contractuel. Dès lors, le bailleur peut, dans cette hypothèse, obtenir la fixation immédiate du loyer à la valeur locative sans que la hausse ne fasse l’objet du lissage protecteur.
En toute hypothèse, le juge des loyers commerciaux dispose d’une compétence exclusive pour statuer sur les contestations relatives à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé, conformément à l’article R. 145-23 du code de commerce. La Cour de cassation a toutefois précisé, dans un arrêt du 25 janvier 2023, que l’étalement des hausses résultant du déplafonnement constitue un dispositif distinct de celui de la fixation du loyer, de sorte qu’il n’entre pas dans l’office du juge des loyers commerciaux de statuer sur l’application de ce mécanisme, ni dans celui de la cour d’appel saisie de l’appel d’un jugement du juge des loyers commerciaux (Cass. 3e civ., 25 janv. 2023, n° 21-21.943). Cette dissociation entre la fixation du loyer déplafonné et les modalités temporelles de son application confère à l’étalement des hausses une autonomie procédurale qui impose au preneur de saisir la juridiction de droit commun pour en obtenir le bénéfice, sous réserve des règles de compétence d’attribution.
La portée de cette autonomie est d’autant plus significative que les conséquences financières du déplafonnement peuvent être substantielles pour le preneur. L’enjeu est particulièrement aigu dans l’hypothèse d’une tacite prolongation ayant porté la durée du bail au-delà de douze années, où la hausse du loyer peut atteindre plusieurs dizaines de milliers d’euros par an sans bénéficier du mécanisme d’étalement protecteur. La vigilance du preneur quant à la durée effective du bail expiré et à la computation des périodes de tacite prolongation constitue, dans ce contexte, une exigence pratique de premier ordre.
II. L’obligation continue de délivrance du bailleur et ses incidences sur le contentieux du bail renouvelé
A. La consécration du caractère continu de l’obligation de délivrance
Parallèlement au contentieux du déplafonnement, la troisième chambre civile a profondément renouvelé l’approche de l’obligation de délivrance du bailleur, en consacrant son caractère continu dans deux arrêts majeurs rendus à quelques mois d’intervalle. L’article 1709 du code civil définit le louage comme le contrat par lequel l’une des parties s’oblige à faire jouir l’autre d’une chose pendant un certain temps, moyennant un prix, tandis que l’article 1719 du même code impose au bailleur de délivrer au preneur la chose louée et de lui en assurer la jouissance paisible.
L’arrêt du 4 décembre 2025 énonce avec une clarté remarquable que les « obligations continues du bailleur sont exigibles pendant toute la durée du bail, de sorte que la persistance du manquement du bailleur à celles-ci constitue un fait permettant au locataire d’exercer une action en exécution forcée de ses obligations par le bailleur » (Cass. 3e civ., 4 déc. 2025, n° 23-23.357). En l’espèce, une société locataire avait assigné sa bailleresse en exécution de travaux de réfection de la toiture, des façades et de la voirie, rendus nécessaires par la vétusté. La cour d’appel avait déclaré l’action irrecevable comme prescrite, au motif que l’état de vétusté était connu dès la signature du bail en 2012, de sorte que l’action introduite en 2018 excédait le délai de cinq ans.
La Cour de cassation censure cette analyse au visa des articles 1709, 1719 et 2224 du code civil, jugeant que les juges du fond auraient dû rechercher si le manquement à l’obligation de délivrance persistait au jour de l’assignation. Cette solution emporte des conséquences pratiques considérables : le locataire peut désormais agir en exécution forcée des obligations du bailleur sans craindre l’écueil de la prescription quinquennale, dès lors que le manquement perdure. La Cour précise, par ailleurs, que le bailleur ne peut s’exonérer de l’obligation de procéder aux réparations rendues nécessaires par les vices affectant la structure de l’immeuble que par une clause expresse.
Un second arrêt, rendu le 5 mars 2026, confirme et amplifie cette construction. La Cour y rappelle que « l’obligation continue du bailleur est exigible pendant toute la durée du bail » et en déduit que « le locataire est recevable, d’une part, à poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation de délivrance tant que le manquement perdure, d’autre part, à obtenir la réparation des conséquences dommageables de cette inexécution sur une période de cinq ans précédant sa demande en justice » (Cass. 3e civ., 5 mars 2026, n° 24-19.292). Dans cette espèce, des époux, preneurs d’un bail commercial à usage de boulangerie, sollicitaient la délivrance de la jouissance d’une cour incluse dans l’assiette du bail. La cour d’appel avait déclaré leur action prescrite, retenant que le point de départ du délai de prescription devait être fixé au 23 janvier 2003, date à laquelle les locataires avaient eu connaissance de la configuration des lieux.
La troisième chambre civile censure cette décision au motif que le manquement invoqué persistait à la date de la demande en justice. L’arrêt marque une avancée significative en distinguant clairement le régime de la prescription de l’action en exécution forcée, qui ne court pas tant que le manquement perdure, du régime de la prescription de l’action en réparation du préjudice, qui demeure soumise au délai quinquennal de l’article 2224 du code civil, dont le point de départ court à compter de chaque dommage. Cette dualité de régimes assure un équilibre entre le droit du preneur à obtenir l’exécution des obligations essentielles du bailleur et la sécurité juridique du bailleur quant aux demandes indemnitaires anciennes.
B. Les conséquences contentieuses de l’obligation continue sur le droit au renouvellement et la prescription
La reconnaissance du caractère continu de l’obligation de délivrance produit des effets qui dépassent le seul contentieux de l’exécution forcée et rejaillissent sur l’ensemble du statut des baux commerciaux. La jurisprudence récente de la Cour de cassation a, dans le même temps, rappelé avec fermeté la rigueur de la prescription biennale applicable à l’action en paiement de l’indemnité d’éviction et à la contestation du congé.
L’arrêt du 12 février 2026 énonce, au visa des articles 835, alinéa 1er, du code de procédure civile, L. 145-9 et L. 145-28 du code de commerce, que « la mauvaise foi du bailleur n’est pas une cause d’interruption ou de suspension de la prescription biennale de l’action en paiement de l’indemnité d’éviction, laquelle court à compter de la date d’effet du congé même lorsqu’il est délivré avec offre d’indemnité d’éviction » (Cass. 3e civ., 12 fév. 2026, n° 24-10.578). Dans cette espèce, la commune bailleresse avait délivré un congé avec offre d’indemnité d’éviction, puis demandé au preneur des éléments pour chiffrer cette indemnité, avant de se prévaloir de la prescription biennale pour solliciter son expulsion sans indemnité.
La Cour de cassation censure l’arrêt d’appel qui avait écarté l’application de la prescription en raison de la mauvaise foi du bailleur, affirmant que « le locataire est occupant sans droit ni titre des locaux à compter de la date de prescription de son action en fixation d’une indemnité d’éviction ». Cette solution illustre la rigueur avec laquelle la Cour applique l’article L. 145-60 du code de commerce, qui enferme dans un délai de deux ans toutes les actions exercées en vertu du statut des baux commerciaux. Le preneur qui entend contester le congé ou solliciter le paiement d’une indemnité d’éviction doit saisir le tribunal avant l’expiration de ce délai, quelle que soit l’attitude du bailleur.
En contrepoint de cette rigueur, la Cour de cassation avait déjà précisé, par un arrêt du 11 janvier 2024, les conséquences d’un congé assorti d’une offre de renouvellement à des clauses et conditions différentes du bail expiré, hors le prix. La Cour énonce, au visa des articles 1103 du code civil, L. 145-8 et L. 145-9 du code de commerce, qu’« un congé avec une offre de renouvellement du bail à des clauses et conditions différentes du bail expiré, hors le prix, doit s’analyser comme un congé avec refus de renouvellement ouvrant droit à indemnité d’éviction » (Cass. 3e civ., 11 janv. 2024, n° 22-20.872). Cette solution, qui s’appuie sur le principe selon lequel le congé est un acte unilatéral mettant fin au bail par la seule manifestation de volonté de son auteur, protège le preneur en lui garantissant le bénéfice de l’indemnité d’éviction lorsque le bailleur tente d’imposer des modifications substantielles aux conditions du bail renouvelé.
L’articulation entre ces deux courants jurisprudentiels révèle la cohérence de la politique jurisprudentielle de la troisième chambre civile. D’un côté, elle renforce les droits du preneur en consacrant le caractère continu de l’obligation de délivrance, qui neutralise le jeu de la prescription tant que le manquement perdure, et en requalifiant le congé assorti de modifications substantielles en refus de renouvellement. De l’autre, elle rappelle la stricte application de la prescription biennale aux actions en paiement de l’indemnité d’éviction, sanctionnant la passivité du preneur par la perte de son droit au maintien dans les lieux et à indemnisation. Cette dualité de régimes, qui distingue selon la nature de l’obligation en cause et le type d’action exercée, contribue à la sécurité juridique des relations entre bailleur et preneur tout en garantissant l’effectivité des obligations essentielles du contrat de bail.
Enfin, l’apport de la loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique, dont l’article 62 a modifié l’article L. 145-41 du code de commerce relatif à la clause résolutoire, et dont l’article 63 a renforcé le droit de préférence du preneur et instauré la mensualisation du loyer, s’inscrit dans le prolongement direct de cette construction prétorienne. Les dispositions nouvelles confortent l’équilibre recherché par la Cour de cassation entre la protection du fonds de commerce du preneur et la préservation des prérogatives du bailleur, dans un cadre légal dont la troisième chambre civile demeure l’interprète privilégié.
Conclusion
La dimension pratique de cette construction prétorienne ne saurait être sous-estimée par les praticiens du droit des baux commerciaux. La combinaison de l’obligation continue de délivrance et des règles renouvelées du déplafonnement dessine un cadre dans lequel le preneur dispose de prérogatives substantielles pour assurer la jouissance conforme des lieux loués tout au long de l’exécution du bail, tandis que le bailleur bénéficie de la faculté d’obtenir, dans les hypothèses légalement prévues, un ajustement du loyer à la valeur locative. L’office du juge, qu’il s’agisse du juge des loyers commerciaux pour le contentieux de la fixation du prix ou du juge du fond pour les actions en exécution forcée, se trouve au centre de cet équilibre, dont la troisième chambre civile ne cesse de préciser les contours.
Les arrêts rendus par la troisième chambre civile de la Cour de cassation entre 2024 et 2026 témoignent d’un double mouvement jurisprudentiel qui redessine les contours du statut des baux commerciaux. La clarification des conditions du déplafonnement du loyer du bail renouvelé, par la consécration de l’appréciation in abstracto de la modification notable des facteurs locaux de commercialité et par la reconnaissance de la création d’obligations légales nouvelles comme motif de déplafonnement, offre aux praticiens un cadre d’analyse sécurisé. La consécration concomitante du caractère continu de l’obligation de délivrance du bailleur, associée au rappel de la rigueur de la prescription biennale, dessine un équilibre contentieux renouvelé dont la maîtrise constitue un enjeu essentiel pour les parties au bail commercial. La sécurité juridique des relations entre bailleur et preneur suppose une connaissance actualisée de ces évolutions, dont la portée pratique se mesure à l’aune des contentieux quotidiens portés devant les juridictions consulaires et les cours d’appel du ressort.
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