I. Le régime classique de la clause résolutoire, entre protection légale du preneur et office modérateur du juge
A. Le formalisme impératif du commandement de payer et l’acquisition de plein droit de la clause
La clause résolutoire constitue l’un des mécanismes les plus redoutables du droit des baux commerciaux, en ce qu’elle permet au bailleur d’obtenir la résiliation de plein droit du contrat en cas de manquement du preneur à ses obligations, singulièrement celle de paiement du loyer. L’article L. 145-41 du code de commerce, dans sa rédaction issue de la loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique, dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux, ce commandement devant, à peine de nullité, mentionner ce délai. Le législateur a ainsi entendu accorder au preneur un ultime répit d’un mois pour régulariser sa situation avant que la résiliation ne produise ses effets, conformément à une logique protectrice qui innerve l’ensemble du statut des baux commerciaux depuis le décret du 30 septembre 1953. La Cour de cassation exerce sur ce formalisme un contrôle rigoureux, la troisième chambre civile rappelant avec constance que le délai d’un mois doit impérativement figurer dans le commandement sous peine de nullité de celui-ci, sans que le preneur ait à démontrer l’existence d’un grief.
Le commandement de payer visant la clause résolutoire doit, pour produire ses effets, contenir un décompte précis des sommes réclamées, ventilées par nature et par échéance, afin de permettre au preneur de connaître l’étendue exacte de sa dette et de régulariser sa situation dans le délai d’un mois. La jurisprudence sanctionne avec sévérité les commandements dont le décompte est affecté d’imprécision ou d’erreur, de tels vices faisant obstacle à l’acquisition de la clause résolutoire. La troisième chambre civile a ainsi rappelé à plusieurs reprises que le commandement doit permettre au locataire de vérifier le montant des sommes réclamées et leur imputation, à défaut de quoi le commandement est privé d’effet et la clause résolutoire ne peut être acquise, le juge devant alors débouter le bailleur de son action en constatation de la résiliation.
À cet égard, la jurisprudence a précisé la portée de l’acquisition de la clause résolutoire lorsque les causes du commandement ne sont pas réglées dans le délai imparti. La Cour de cassation a ainsi jugé, dans un arrêt du 15 juin 2023, que « faute de libération dans les conditions fixées par le juge, l’effet résolutoire de la clause est réputé avoir joué au jour où le bénéfice de cette clause a été acquis au bailleur, soit un mois après délivrance d’un commandement de payer resté infructueux » (Cass. 3e civ., 15 juin 2023, n° 21-23.902, Publié au Bulletin). Cette solution, rendue dans le contexte particulier de la crise sanitaire, illustre la rigueur avec laquelle la Haute juridiction appréhende les effets de la clause résolutoire, y compris lorsque des circonstances exceptionnelles pourraient justifier une certaine mansuétude à l’égard du preneur défaillant. En l’espèce, la locataire, qui exploitait un fonds de commerce de restaurant, s’était vu accorder par ordonnance de référé des délais de paiement suspendant les effets de la clause résolutoire, mais n’avait pas respecté l’échéancier fixé par le juge durant la période de confinement liée à la crise sanitaire, ce dont elle entendait tirer argument pour échapper à la résiliation.
Par ailleurs, la question de l’articulation entre la clause résolutoire et l’ouverture d’une procédure collective à l’encontre du preneur a donné lieu à des précisions importantes. Dans un arrêt du 25 janvier 2023, la troisième chambre civile a censuré une cour d’appel qui avait constaté l’acquisition de clauses résolutoires après l’ouverture de la liquidation judiciaire de la locataire, au motif que « l’action introduite par le bailleur, avant le jugement d’ouverture d’une procédure collective contre le locataire, en vue de faire constater l’acquisition de la clause résolutoire prévue au bail pour défaut de paiement des loyers ou des charges afférents à une occupation antérieure à ladite procédure, ne peut plus être poursuivie après ce jugement, dès lors qu’elle n’a donné lieu à aucune décision passée en force de chose jugée » (Cass. 3e civ., 25 janvier 2023, n° 21-21.957). Cette jurisprudence, fondée sur les articles L. 622-21 et L. 641-3 du code de commerce, consacre le principe de l’arrêt des poursuites individuelles en matière de clause résolutoire, le bailleur ne pouvant plus agir après le jugement d’ouverture si aucune décision passée en force de chose jugée n’est intervenue antérieurement.
B. Les pouvoirs judiciaires de suspension et l’office prétorien de vérification
Le second alinéa de l’article L. 145-41 du code de commerce, dans sa version antérieure à la loi du 26 mai 2026, conférait au juge un pouvoir de suspension des effets de la clause résolutoire, sur le fondement des dispositions de l’article 1343-5 du code civil relatives aux délais de grâce. Ce pouvoir modérateur, qui s’inscrit dans la tradition prétorienne d’équilibrage des rapports locatifs, permettait au juge d’accorder des délais de paiement au preneur tout en suspendant corrélativement les effets de la clause, à condition que la résiliation n’ait pas été constatée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La troisième chambre civile a toutefois enrichi ce dispositif par une extension significative de l’office du juge, en consacrant l’obligation pour ce dernier de vérifier le bien-fondé de l’exception d’inexécution invoquée par le preneur, même en l’absence de demande de délais de paiement dans le mois du commandement.
En effet, dans un arrêt remarqué du 5 mars 2026, la Cour de cassation a posé un principe dont la portée doctrinale ne saurait être sous-estimée : « Lorsque, assigné par le bailleur en constatation de l’acquisition d’une clause résolutoire en raison du non-paiement de loyers dans le mois ayant suivi la délivrance d’un commandement de payer, le locataire invoque une exception d’inexécution, le juge doit en vérifier le bien-fondé, peu important que le locataire n’ait pas demandé en justice des délais de paiement dans le mois de la délivrance du commandement » (Cass. 3e civ., 5 mars 2026, n° 24-15.820, Publié au Bulletin). Cette solution, qui s’inscrit dans le prolongement direct de l’arrêt du 18 septembre 2025 par lequel la troisième chambre civile a reconnu au preneur le droit de se prévaloir d’une exception d’inexécution pour refuser le paiement des loyers sans mise en demeure préalable lorsque les locaux sont impropres à leur destination (Cass. 3e civ., 18 septembre 2025, n° 23-24.005, Publié au Bulletin), marque une avancée significative dans la protection du preneur confronté aux manquements du bailleur à ses obligations essentielles.
Dès lors, l’office du juge en matière de clause résolutoire ne se limite plus à la simple vérification formelle de l’écoulement du délai d’un mois à compter du commandement, mais s’étend désormais à l’examen substantiel des obligations réciproques des parties, le juge devant rechercher si le défaut de paiement procède d’une inexécution préalable du bailleur justifiant la paralysie de la clause résolutoire. Cette extension prétorienne, conjuguée au pouvoir de suspension des effets de la clause, conférait au juge un rôle d’arbitrage essentiel que la loi du 26 mai 2026 est venue profondément remodeler. L’enjeu est désormais de déterminer si le juge pourra encore, sous l’empire de la loi nouvelle, ordonner la suspension des effets de la clause résolutoire tout en statuant sur l’exception d’inexécution, hypothèse dans laquelle le preneur conteste le principe même de sa dette locative tout en sollicitant, à titre subsidiaire, des délais de paiement. La réponse dépendra de la capacité des juridictions du fond à articuler ces deux mécanismes distincts sans dénaturer la logique protectrice qui les sous-tend respectivement.
II. Le resserrement législatif des conditions d’octroi des délais de grâce par la loi du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique
A. La nouvelle condition cumulative de reprise du paiement du loyer courant avant la première audience
L’article 63 de la loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique a introduit une modification substantielle du régime de la clause résolutoire, dont la portée pratique est considérable. Le législateur est venu ajouter à l’article L. 145-41 du code de commerce un alinéa nouveau aux termes duquel « l’octroi de délai de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire pour non-paiement des loyers sont, par ailleurs, conditionnés à la capacité du preneur à régler la dette locative et à la reprise du versement intégral du loyer courant avant la date de la première audience » (article 63 de la loi n° 2026-403 du 26 mai 2026). Cette disposition, entrée en vigueur le 28 mai 2026 pour les demandes introduites à compter de cette date, introduit une double condition cumulative qui resserre significativement les conditions d’accès aux délais de grâce.
La première condition tient à la capacité du preneur à régler la dette locative, exigence qui impose une appréciation concrète de la situation financière du locataire par le juge. Cette capacité ne saurait se réduire à une simple déclaration d’intention du preneur et devra être étayée par des éléments objectifs, tels que la production de bilans comptables récents, de prévisionnels de trésorerie ou d’engagements bancaires, afin de démontrer que le règlement de l’arriéré locatif n’est pas une perspective chimérique. La seconde condition, plus contraignante encore, impose au preneur de reprendre le versement intégral du loyer courant avant même la tenue de la première audience, ce qui suppose une mobilisation financière immédiate dont l’ampleur peut s’avérer dissuasive pour le commerçant en difficulté.
Or, cette double condition marque une rupture avec le régime antérieur dans lequel le juge disposait d’un pouvoir d’appréciation souverain pour accorder des délais de paiement sans que la loi ne lui impose de critères aussi stricts. La réforme traduit une volonté de rééquilibrer le rapport locatif en faveur du bailleur, en limitant les situations dans lesquelles un preneur défaillant peut se maintenir dans les lieux sans honorer ses obligations locatives courantes. La disposition nouvelle s’applique aux seules demandes tendant à la suspension des effets de la clause résolutoire introduites à compter du 28 mai 2026, ce qui signifie que les instances en cours à cette date demeurent régies par le régime antérieur, plus favorable au preneur. Par ailleurs, la loi a également procédé à une correction terminologique en substituant le terme « résolutoires » à celui de « résiliation » dans la première phrase du second alinéa de l’article L. 145-41, alignant ainsi la lettre du texte sur la notion civiliste de condition résolutoire.
En conséquence, le juge saisi d’une demande de délais de paiement postérieurement au 28 mai 2026 ne pourra plus se contenter d’un examen prospectif abstrait de la situation du preneur : il devra constater que ce dernier a effectivement repris le paiement du loyer courant, ce qui suppose que la première échéance locative postérieure à l’introduction de l’instance ait été honorée. Cette exigence, qui peut paraître sévère pour le preneur dont les difficultés financières sont précisément à l’origine de la procédure, présente néanmoins le mérite de la clarté et de la prévisibilité pour le bailleur, qui n’aura plus à subir l’accumulation d’un passif locatif courant pendant la durée des délais accordés par le juge. La disposition nouvelle institue ainsi une forme de sélection des débiteurs méritants, le preneur devant démontrer non seulement sa bonne foi et sa volonté de régulariser sa situation, mais également sa capacité financière immédiate à honorer le loyer courant, ce qui constitue une exigence sans précédent dans l’histoire du statut des baux commerciaux.
La portée pratique de la réforme est d’autant plus significative que le contentieux de la clause résolutoire occupe une place prépondérante dans le traitement judiciaire des difficultés locatives commerciales. Les statistiques disponibles révèlent que plusieurs milliers d’actions en constatation de l’acquisition de la clause résolutoire sont introduites chaque année devant les juridictions françaises, et que la suspension des effets de la clause constitue le principal vecteur de régulation judiciaire des impayés locatifs commerciaux. En restreignant les conditions d’accès à cette suspension, le législateur a entendu réduire le contentieux de masse qui encombre les tribunaux judiciaires et les cours d’appel, tout en incitant les parties à privilégier des solutions négociées avant l’introduction de l’instance. La loi du 26 mai 2026 s’inscrit ainsi dans une logique de déjudiciarisation partielle du contentieux locatif commercial, dont il conviendra d’évaluer les effets concrets dans les prochaines années.
B. L’articulation de la réforme avec l’office renforcé du juge et la protection du fonds de commerce
La réforme introduite par la loi du 26 mai 2026 doit être appréhendée en articulation avec l’évolution contemporaine de l’office du juge en matière de clause résolutoire, telle que la troisième chambre civile l’a redessiné dans ses arrêts les plus récents. L’arrêt précité du 5 mars 2026, qui impose au juge de vérifier le bien-fondé de l’exception d’inexécution même en l’absence de demande de délais de paiement, et l’arrêt fondateur du 18 septembre 2025 consacrant le caractère continu de l’obligation de délivrance du bailleur, instituent un cadre prétorien qui tempère, dans une certaine mesure, la rigueur nouvelle du dispositif législatif.
À cet égard, la coexistence de ces deux mouvements contraires — l’un prétorien, protecteur du preneur, l’autre législatif, plus exigeant à son égard — dessine un équilibre délicat que le juge du fond devra désormais mettre en œuvre. Si le preneur qui invoque une exception d’inexécution pour justifier le non-paiement des loyers n’est pas tenu de solliciter des délais de paiement dans le mois du commandement, ainsi que l’a jugé la Cour de cassation le 5 mars 2026, il ne pourra en revanche obtenir la suspension des effets de la clause résolutoire sur le fondement des délais de grâce qu’à la condition de démontrer sa capacité à apurer la dette et d’avoir repris le versement intégral du loyer courant. Cette distinction entre l’exception d’inexécution, qui paralyse ab initio le jeu de la clause résolutoire, et la demande de délais de grâce, qui suppose une défaillance avérée du preneur, constitue désormais la summa divisio du contentieux de la clause résolutoire.
La loi du 26 mai 2026 s’inscrit dans un mouvement plus large de simplification du droit des affaires, dont elle constitue le volet relatif aux baux commerciaux. L’article 63, inséré dans le titre X de la loi intitulé « Simplifier le développement des commerces », traduit la recherche d’un équilibre entre la protection du fonds de commerce et la sécurité juridique du bailleur. En subordonnant l’octroi des délais de grâce à des conditions objectives et vérifiables, le législateur entend prévenir les situations dans lesquelles un preneur, après avoir obtenu des délais, accumule un nouveau passif locatif courant, contraignant le bailleur à engager une nouvelle procédure pour obtenir le paiement des loyers postérieurs à la décision de suspension.
Dès lors, la réforme pourrait avoir pour effet indirect d’inciter les preneurs confrontés à des difficultés de trésorerie à solliciter plus précocement l’ouverture d’une procédure de conciliation ou de mandat ad hoc, plutôt que d’attendre la délivrance d’un commandement de payer pour solliciter des délais de grâce dont l’octroi est désormais subordonné à des conditions plus strictes. La pratique des procédures collectives et des mesures préventives pourrait ainsi connaître un regain d’intérêt dans le contentieux des baux commerciaux, le preneur avisé anticipant les difficultés avant que le commandement de payer ne soit délivré, de manière à bénéficier de la protection de l’arrêt des poursuites individuelles que la Cour de cassation a rappelée dans son arrêt du 25 janvier 2023.
Par ailleurs, l’obligation continue de délivrance à la charge du bailleur, consacrée par la Cour de cassation le 18 septembre 2025, conserve toute sa vigueur et pourra être utilement invoquée par le preneur pour s’opposer à l’acquisition de la clause résolutoire, sans avoir à satisfaire aux nouvelles conditions légales qui ne concernent que la demande de délais de grâce. Cette distinction essentielle entre les moyens de défense au fond, qui échappent à l’emprise de la réforme, et les demandes de délais, qui y sont désormais soumises, constitue une clef de lecture indispensable pour le praticien du droit des baux commerciaux confronté à un commandement de payer visant la clause résolutoire.
La loi nouvelle n’a, en revanche, pas modifié les dispositions relatives à la prescription de l’action en constatation de l’acquisition de la clause résolutoire, qui demeure soumise au délai biennal de l’article L. 145-60 du code de commerce. De même, le régime de la clause résolutoire insérée dans un bail commercial n’a pas été affecté par la réforme en ce qui concerne les voies d’exécution, le bailleur demeurant libre de poursuivre l’expulsion du preneur dès lors que la clause résolutoire est acquise et qu’une décision de justice constate cette acquisition. La protection du fonds de commerce, objectif cardinal du statut des baux commerciaux, se trouve ainsi préservée dans ses équilibres fondamentaux, la réforme se limitant à resserrer les conditions d’accès à un mécanisme de faveur — les délais de grâce — sans remettre en cause le droit substantiel du preneur au maintien dans les lieux.
Conclusion
La loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique marque une étape significative dans l’évolution du régime de la clause résolutoire en matière de baux commerciaux. En conditionnant l’octroi des délais de grâce à la capacité effective du preneur à apurer sa dette et à la reprise du versement intégral du loyer courant avant la première audience, le législateur a entendu renforcer la sécurité juridique du bailleur sans pour autant remettre en cause les acquis jurisprudentiels protecteurs du preneur, tels que la possibilité d’invoquer l’exception d’inexécution pour paralyser le jeu de la clause résolutoire. L’office du juge, désormais encadré par des conditions légales plus strictes tout en demeurant investi d’un pouvoir de vérification substantielle de l’exception d’inexécution, se trouve placé au cœur d’un équilibre renouvelé entre la protection du fonds de commerce et l’efficacité des voies d’exécution du bailleur, équilibre dont la mise en œuvre pratique relèvera, pour les années à venir, de l’appréciation souveraine des juges du fond sous le contrôle de la Cour de cassation.
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