Le droit de préférence du locataire commercial, introduit par la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014 dite loi Pinel et codifié à l’article L. 145-46-1 du code de commerce, constitue l’une des avancées les plus significatives de la protection statutaire du preneur à bail commercial. Inspiré du droit de préemption du fermier en matière de baux ruraux, ce mécanisme impose au bailleur qui envisage de vendre le local loué d’en informer prioritairement son locataire, à peine de nullité de la vente conclue avec un tiers. La jurisprudence de la troisième chambre civile de la Cour de cassation, par plusieurs arrêts rendus au cours des années 2025 et 2026, a considérablement précisé tant le régime des sanctions applicables à la violation de ce droit que les limites à son effectivité. L’arrêt du 25 juin 2026, qui consacre l’impossibilité de l’exécution forcée de la vente en cas de rétractation de l’offre par le bailleur avant son acceptation, marque à cet égard une étape décisive dans l’équilibre entre la protection du preneur et la liberté contractuelle du propriétaire.
I. La consécration légale et la sanction du droit de préférence du locataire commercial
A. Le mécanisme du droit de préférence : une offre de vente imposée au bailleur
Le droit de préférence du locataire commercial, institué par l’article L. 145-46-1 du code de commerce (Legifrance), constitue l’un des piliers de la protection statutaire accordée au preneur. Ce texte dispose, en son premier alinéa, que « lorsque le propriétaire d’un local à usage commercial ou artisanal envisage de vendre celui-ci, il en informe le locataire par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, ou remise en main propre contre récépissé ou émargement. Cette notification doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente envisagée. Elle vaut offre de vente au profit du locataire ». Le mécanisme est remarquable en ce qu’il contraint le bailleur à adresser une véritable offre de vente à son locataire, laquelle n’est pas une simple information préalable mais un acte juridique engageant son auteur. La qualification légale d’offre de vente emporte en effet l’application du régime de droit commun de l’offre défini par les articles 1113 et suivants du code civil, et singulièrement de l’article 1116 relatif à l’irrévocabilité de l’offre pendant le délai imparti.
La loi impose au bailleur de reproduire, à peine de nullité, les dispositions des quatre premiers alinéas de l’article L. 145-46-1 dans chaque notification adressée au locataire. Cette exigence formelle, dont la violation est sanctionnée par la nullité de la notification elle-même, vise à garantir que le preneur soit pleinement informé de l’étendue de ses droits, notamment du délai d’un mois dont il dispose pour accepter l’offre et des délais subséquents pour la réalisation de la vente. Le législateur a également prévu, aux cinquième et sixième alinéas du texte, un mécanisme de notification complémentaire : si le bailleur décide ultérieurement de vendre à des conditions ou à un prix plus avantageux pour l’acquéreur, le notaire instrumentaire doit notifier au locataire ces nouvelles conditions, à peine de nullité de la vente, cette seconde notification valant également offre de vente au profit du preneur.
Le locataire dispose ensuite d’un délai d’un mois à compter de la réception de cette offre pour se prononcer. En cas d’acceptation, il bénéficie d’un délai de deux mois pour la réalisation de la vente, porté à quatre mois s’il notifie son intention de recourir à un prêt. La loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique a renforcé ce dispositif en insérant, à l’article L. 145-38-1 du code de commerce, la validation des clauses d’indexation dites « tunnel », témoignant ainsi de la volonté du législateur de moderniser le statut sans en affaiblir les protections essentielles. Par ailleurs, le dernier alinéa de l’article L. 145-46-1 exclut le bénéfice du droit de préférence dans plusieurs hypothèses, notamment la cession unique de plusieurs locaux d’un ensemble commercial, la cession globale d’un immeuble comprenant des locaux commerciaux, ou la cession au conjoint ou à un ascendant ou descendant du bailleur.
La troisième chambre civile de la Cour de cassation a, par un arrêt du 5 mars 2026, précisé la portée de cette dernière exception. En l’espèce, une société civile immobilière avait consenti une promesse de vente des locaux loués à une autre SCI constituée entre le gérant et ses deux enfants. La Cour a jugé que « ne constitue pas une telle cession une vente consentie au profit d’une société civile immobilière, fût-elle constituée exclusivement entre parents ou alliés, laquelle a une personnalité distincte de ses associés » (Cass. 3e civ., 5 mars 2026, n° 24-11.525, FS-B). En conséquence, l’exception de cession intrafamiliale ne saurait bénéficier aux personnes morales, même lorsqu’elles ne réunissent que des membres d’une même famille. Cette décision illustre la volonté prétorienne de circonscrire strictement les cas d’exclusion du droit de préférence, conformément au caractère d’ordre public de cette protection.
B. La nullité de la vente irrégulière et son régime prescriptif
La sanction de la violation du droit de préférence a été précisée par un arrêt de principe rendu le 18 décembre 2025. La troisième chambre civile y énonce, au visa des articles L. 145-46-1 et L. 145-60 du code de commerce, que « la vente de locaux loués conclue par un propriétaire d’un local à usage commercial ou artisanal avec un tiers en méconnaissance du droit de préférence du locataire à bail commercial, prévu par l’article L. 145-46-1 du code de commerce, est sanctionnée par la nullité » (Cass. 3e civ., 18 déc. 2025, n° 24-10.767, FS-B). Cette solution consacre la nullité comme la sanction naturelle de l’inobservation du formalisme protecteur édicté par le législateur.
Dès lors se pose la question du régime prescriptif applicable à cette action en nullité. Le même arrêt du 18 décembre 2025 apporte une réponse dénuée d’ambiguïté : « l’action en nullité de cette vente intentée par le locataire, qui est exercée en vertu du statut des baux commerciaux, est soumise à la prescription biennale de l’article L. 145-60 du même code ». L’article L. 145-60 (Legifrance) dispose en effet que « toutes les actions exercées en vertu du présent chapitre se prescrivent par deux ans ». La Cour rejette ainsi la thèse d’une prescription quinquennale de droit commun, fondée sur l’article 2224 du code civil, tout autant que celle d’une imprescriptibilité qui serait attachée à la qualification de clause réputée non écrite au sens de l’article L. 145-15. En effet, selon le moyen soutenu par la locataire dans cette affaire, la violation du droit de préférence, qui est d’ordre public, devrait emporter la qualification de clause réputée non écrite et non celle de nullité, ce qui rendrait l’action imprescriptible par application d’un principe dégagé en matière de statut des baux commerciaux. La Cour de cassation écarte cette argumentation en considérant que la sanction de la violation du droit de préférence est la nullité, et non le réputé non écrit. La qualification de nullité emporte donc un double effet : elle ouvre au locataire une action en anéantissement de la vente, mais soumet cette action à un délai de prescription relativement bref, commandant une diligence particulière du preneur qui entendrait se prévaloir de ses droits.
La locataire évincée peut, en complément de l’action en nullité, solliciter la restitution des loyers indûment versés au nouvel acquéreur depuis la vente irrégulière et l’indemnisation de son préjudice. L’efficacité de cette sanction est toutefois subordonnée à la démonstration que la vente est intervenue sans qu’aucune notification n’ait été adressée au locataire dans les formes requises par l’article L. 145-46-1, ou que la notification était irrégulière en la forme. L’arrêt du 5 mars 2026 (n° 24-18.372, F-D) rappelle à cet égard que l’action en annulation de la vente suppose que le locataire établisse l’existence d’un droit de préférence à son profit, lequel ne saurait être présumé au-delà des limites assignées par la convention des parties ou par la loi (Cass. 3e civ., 5 mars 2026, n° 24-18.372).
II. Les limites à l’effectivité du droit de préférence
A. La rétractation du bailleur comme obstacle à l’exécution forcée de la vente
L’arrêt le plus novateur rendu récemment en la matière est sans conteste celui du 25 juin 2026, par lequel la troisième chambre civile opère une distinction fondamentale entre la sanction de la violation du droit de préférence par une vente à un tiers et la sanction de la rétractation par le bailleur de sa propre offre avant son acceptation (Cass. 3e civ., 25 juin 2026, n° 25-10.765, FS-B).
En l’espèce, des bailleurs indivis avaient fait signifier par notaire, le 15 janvier 2021, un projet de vente du local commercial à leur locataire. La sous-locataire avait accepté l’offre le 27 janvier 2021, mais les bailleurs avaient, dès le lendemain, informé leur locataire de ce qu’ils n’avaient donné aucune instruction au notaire et que l’offre était inopérante. La locataire avait alors notifié son acceptation le 1er février 2021, puis assigné les bailleurs en constat de la vente. La cour d’appel de Paris avait fait droit à cette demande et condamné les bailleurs à signer l’acte authentique, au motif qu’ils ne pouvaient rétracter leur offre pendant le délai d’un mois prévu à l’article L. 145-46-1 du code de commerce.
La Cour de cassation censure cette décision au visa des articles 1113 et 1116 du code civil et L. 145-46-1 du code de commerce. Elle énonce, dans un attendu de principe, que « si le bailleur commercial reste lié par son offre pendant toute la durée du délai légal, de sorte que la vente conclue avec un tiers avant l’expiration de ce délai est nulle, la rétractation dans ledit délai d’une offre non encore acceptée, motivée par la renonciation du bailleur à son projet de vendre, ne l’expose qu’à une action en réparation, exclusive de toute action en exécution forcée de la vente ». Cette construction jurisprudentielle repose sur l’articulation suivante : l’article L. 145-46-1, en qualifiant la notification d’offre de vente, soumet le bailleur au régime de droit commun de l’offre défini par l’article 1116 du code civil (Legifrance), selon lequel « la rétractation de l’offre en violation de cette interdiction empêche la conclusion du contrat » et « engage la responsabilité extracontractuelle de son auteur dans les conditions du droit commun sans l’obliger à compenser la perte des avantages attendus du contrat ».
En conséquence, le locataire confronté à une rétractation de l’offre par le bailleur avant son acceptation ne peut contraindre ce dernier à conclure la vente ; il ne dispose que d’une action en responsabilité civile extracontractuelle aux fins d’obtenir réparation du préjudice subi du fait de cette rétractation fautive. Cette solution, qui peut paraître sévère pour le preneur, procède d’une application rigoureuse du principe de la liberté contractuelle consacré par l’article 1113 du code civil (Legifrance), aux termes duquel « le contrat est formé par la rencontre d’une offre et d’une acceptation par lesquelles les parties manifestent leur volonté de s’engager ». Or, la rétractation de l’offre avant son acceptation empêche précisément cette rencontre des volontés, de sorte que le contrat de vente ne s’est jamais formé et ne saurait donner lieu à exécution forcée. La Cour distingue ainsi nettement deux hypothèses : celle de la vente à un tiers en violation du droit de préférence, qui encourt la nullité, et celle de la rétractation unilatérale de l’offre avant acceptation, qui n’expose le bailleur qu’à des dommages et intérêts.
Cette distinction, fondée sur le moment de la rétractation par rapport à l’acceptation, revêt des conséquences pratiques considérables. La vente conclue avec un tiers avant l’expiration du délai d’un mois reste nulle même si le locataire n’a pas encore accepté l’offre, car le bailleur reste lié par celle-ci pendant toute la durée du délai légal. En revanche, la renonciation pure et simple du bailleur à son projet de vendre, signifiée avant l’acceptation du locataire, échappe à cette sanction en nature. La responsabilité extracontractuelle du bailleur pourra alors être engagée sur le fondement des articles 1240 et suivants du code civil, mais le locataire devra établir l’existence d’un préjudice distinct de la simple perte de chance d’acquérir le bien, ce qui constitue une charge probatoire souvent difficile à satisfaire en pratique. Par ailleurs, cette solution invite les locataires à faire preuve d’une particulière célérité dans l’exercice de leur droit d’acceptation, toute temporisation excessive les exposant au risque d’une rétractation du bailleur dont les conséquences ne pourront être réparées qu’en équivalent.
B. Les restrictions légales au champ d’application du droit de préférence
Au-delà du tempérament apporté par la rétractation, l’effectivité du droit de préférence se trouve limitée par les exceptions légales que le dernier alinéa de l’article L. 145-46-1 énumère limitativement. La jurisprudence récente de la troisième chambre civile a précisé la portée de certaines de ces restrictions, notamment celle relative à la cession globale d’un immeuble comprenant des locaux commerciaux.
Par un arrêt du 19 juin 2025, la Cour de cassation a ainsi jugé que « le locataire à bail commercial ne bénéficie pas d’un droit de préférence lorsque le local pris à bail ne constitue qu’une partie de l’immeuble vendu, même si celui-ci ne comprend qu’un seul local commercial » (Cass. 3e civ., 19 juin 2025, n° 23-19.292, FS-B). En l’espèce, une bailleresse avait vendu plusieurs lots de copropriété, dont l’un était partiellement loué à la locataire. La Cour approuve les juges du fond d’avoir rejeté la demande en nullité de la vente, en considérant que l’exception prévue pour la cession globale d’un immeuble comprenant des locaux commerciaux s’applique même lorsque l’immeuble ne comprend qu’un seul local commercial, dès lors que le local loué ne constitue qu’une partie des lots vendus.
Cette interprétation extensive de l’exception, qui privilégie la liberté de disposition du propriétaire sur la protection du preneur, réduit significativement le périmètre du droit de préférence dans les immeubles en copropriété. La locataire d’un lot au sein d’un ensemble plus vaste ne saurait ainsi faire obstacle à la cession globale de l’immeuble, sauf à démontrer que les lots cédés ne constituent pas un immeuble au sens de cette disposition. À cet égard, la distinction entre la cession d’un immeuble et celle de lots de copropriété pris isolément conserve toute sa pertinence, et le juge du fond dispose d’un pouvoir souverain d’appréciation pour qualifier l’opération en cause.
Dès lors, le droit de préférence du locataire commercial, bien que d’ordre public et sanctionné par la nullité de la vente irrégulière, se trouve encadré par des limites tant substantielles que procédurales. La rétractation de l’offre avant acceptation, si elle engage la responsabilité du bailleur, exclut l’exécution forcée de la vente, tandis que les exceptions légales au bénéfice du droit de préférence circonscrivent son domaine d’application. Ainsi, le locataire d’un local constituant une partie seulement de l’immeuble vendu ne bénéficie d’aucun droit de préférence, pas plus que celui dont le bailleur cède le bien à une personne physique membre de sa famille proche, sous réserve que l’opération ne dissimule pas une cession à une personne morale interposée. L’équilibre ainsi dessiné par la jurisprudence de la troisième chambre civile préserve la substance du droit de préférence tout en évitant qu’il ne devienne un instrument de blocage excessif du droit de propriété, conformément à la finalité même de la loi Pinel qui visait à favoriser l’accession du locataire à la propriété des murs sans remettre en cause la liberté fondamentale de disposer de son bien.
Par ailleurs, la loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique (Legifrance), en modifiant par son article 62 l’article L. 145-15 du code de commerce (Legifrance) pour y intégrer les dispositions des articles L. 145-47 à L. 145-54 du même code dans la liste des clauses réputées non écrites, a renforcé la cohérence d’ensemble du dispositif protecteur. L’extension de la sanction du réputé non écrit aux stipulations contraires aux règles gouvernant les baux de locaux accessoires et le droit de préférence lui-même témoigne de la volonté législative de sanctuariser les protections essentielles du preneur, tout en réservant à la jurisprudence le soin d’en préciser la portée concrète au gré des espèces qui lui sont soumises.
Conclusion
La jurisprudence de la troisième chambre civile dessine, au cours des années 2025 et 2026, un régime des sanctions de la violation du droit de préférence du locataire commercial conjuguant fermeté des principes et tempéraments pragmatiques. La nullité de la vente irrégulière, acquise de longue date, se double désormais d’une règle claire de prescription biennale, tandis que la rétractation du bailleur avant acceptation, si elle n’est pas sans conséquence indemnitaire, échappe à toute sanction en nature. Cette architecture jurisprudentielle, articulée autour des articles 1113 et 1116 du code civil et des articles L. 145-15, L. 145-46-1 et L. 145-60 du code de commerce, illustre la recherche d’un équilibre entre la protection du preneur et la préservation de la liberté contractuelle du bailleur, équilibre que la loi du 26 mai 2026 s’est attachée à conforter sans le bouleverser.
L’ensemble de ces décisions invite les praticiens du droit des baux commerciaux à une double vigilance. D’une part, la brièveté du délai de prescription biennale impose une réactivité procédurale immédiate dès la découverte d’une vente intervenue en méconnaissance du droit de préférence, toute inertie pouvant être fatale à l’action en nullité. D’autre part, la solution retenue par l’arrêt du 25 juin 2026 impose au locataire souhaitant acquérir le bien loué d’accepter l’offre du bailleur dans les meilleurs délais, sans quoi il s’expose au risque d’une rétractation qui, pour être fautive, n’en paralysera pas moins définitivement la formation de la vente. Ces évolutions jurisprudentielles confirment que la protection du preneur à bail commercial, pour être d’ordre public, n’en demeure pas moins soumise à des conditions de mise en œuvre rigoureuses dont la maîtrise constitue un préalable indispensable à l’efficacité de toute action contentieuse.
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