Le statut des baux commerciaux, régi par les articles L. 145-1 et suivants du code de commerce, repose sur un équilibre fondamental entre la protection du fonds de commerce du preneur et la juste rémunération du bailleur. Cet équilibre trouve sa traduction la plus éloquente dans le mécanisme du plafonnement du loyer du bail renouvelé, prévu à l’article L. 145-34 du code de commerce, qui limite la variation du loyer à l’évolution indiciaire, sauf exceptions légalement définies. Or, l’une de ces exceptions, tenant à la durée du bail excédant douze années par l’effet d’une tacite prolongation, constitue un piège procédural redoutable pour le preneur, révélé avec une acuité particulière par un arrêt de la troisième chambre civile de la Cour de cassation du 9 juillet 2026. Cette décision, rendue à propos d’un bail renouvelé dont le loyer avait été déplafonné au motif que la durée du bail expiré excédait douze ans, illustre la rigueur avec laquelle la Cour de cassation sanctionne les tentatives du preneur d’échapper au déplafonnement en formant une demande de renouvellement avant l’expiration supposée du délai de douze années. La question est dès lors d’identifier les conditions dans lesquelles le preneur à bail commercial, confronté à un déplafonnement du loyer fondé sur la durée du bail excédant douze ans par tacite prolongation, peut utilement contester l’application de cette exception au plafonnement indiciaire.
I. La mécanique du plafonnement indiciaire et ses causes de dérogeance
A. La règle du plafonnement : un bouclier légal pour le preneur renouvelé
Le principe posé par l’article L. 145-34, alinéa premier, du code de commerce est celui du plafonnement du loyer du bail renouvelé. Ce texte dispose que, à moins d’une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d’effet du bail à renouveler, si sa durée n’est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré. Ce mécanisme, protecteur pour le preneur, garantit que le loyer du bail renouvelé demeure corrélé à l’évolution de l’indice de référence, et non à la valeur locative de marché, laquelle peut s’être substantiellement appréciée au cours du bail expiré. Par dérogation aux articles 1736 et 1737 du code civil, l’article L. 145-9 du code de commerce organise le régime de la cessation du bail : celui-ci ne prend fin que par l’effet d’un congé donné six mois à l’avance ou d’une demande de renouvellement, et à défaut, le bail fait par écrit se prolonge tacitement au-delà du terme fixé par le contrat. La tacite prolongation, mécanisme supplétif destiné à préserver les droits du preneur, produit ainsi un effet insidieux lorsque sa durée cumulée avec celle du bail excède douze années.
La valeur locative, définie par l’article L. 145-33 du même code, constitue le référentiel du loyer en cas de déplafonnement. Ce texte énonce que le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative, déterminée d’après les caractéristiques du local considéré, la destination des lieux, les obligations respectives des parties, les facteurs locaux de commercialité et les prix couramment pratiqués dans le voisinage. La troisième chambre civile a rappelé, dans un arrêt du 18 septembre 2025, que « la modification notable des facteurs locaux de commercialité constitue un motif de déplafonnement du prix du bail renouvelé si elle est de nature à avoir une incidence favorable sur l’activité commerciale effectivement exercée par le locataire, indépendamment de son incidence effective et réelle sur le commerce exploité dans les locaux » (Cass. 3e civ., 18 sept. 2025, n° 24-13.288, publié au Bulletin). La Cour distingue ainsi nettement l’incidence potentielle sur l’activité, qui suffit à caractériser la modification notable, de son incidence réelle, dont la preuve n’est pas exigée du bailleur. Cette clarification, qui allège le fardeau probatoire pesant sur le bailleur, conforte la tendance jurisprudentielle à une interprétation extensive des causes de déplafonnement.
En complément de l’exception liée à la modification notable des facteurs locaux de commercialité, la Cour de cassation a également précisé les contours de l’exception tenant à la modification notable des obligations respectives des parties. Dans un arrêt du 23 janvier 2025, elle a jugé que « la création, au cours du bail expiré, d’une obligation légale nouvelle à la charge du bailleur est un élément à prendre en considération pour la fixation du prix du bail commercial » (Cass. 3e civ., 23 janv. 2025, n° 23-14.887, publié au Bulletin). L’espèce concernait l’obligation, imposée par l’article 58 de la loi du 24 mars 2014, pour le bailleur copropriétaire non-occupant, de s’assurer contre les risques de responsabilité civile. La cour d’appel avait estimé que l’augmentation des charges supportées par les bailleurs, qui avait abouti à une baisse du revenu locatif de 27,97 % au cours du bail expiré, constituait une modification notable des obligations des parties justifiant le déplafonnement. La Cour de cassation a validé ce raisonnement, consacrant ainsi la prise en compte des évolutions législatives affectant la charge des obligations entre les parties comme cause autonome de déplafonnement.
B. Le déplafonnement par l’effet de la tacite prolongation au-delà de douze ans
Le troisième alinéa de l’article L. 145-34 du code de commerce constitue une exception autonome et radicale au principe du plafonnement. Il dispose que les règles du plafonnement indiciaire ne sont plus applicables lorsque, par l’effet d’une tacite prolongation, la durée du bail excède douze ans. Cette disposition, dont la rédaction est dépourvue de toute ambiguïté, emporte deux conséquences majeures. D’une part, le déplafonnement opère de plein droit, sans qu’il soit nécessaire pour le bailleur de démontrer une modification notable des facteurs de commercialité ou des obligations des parties. D’autre part, le loyer du bail renouvelé est alors fixé à la valeur locative, déterminée selon les critères de l’article L. 145-33, sans aucun correctif indiciaire. La jurisprudence a consolidé cette lecture, en rappelant que le déplafonnement par l’effet de la durée excédant douze ans constitue une cause distincte de celles énumérées au dernier alinéa de l’article L. 145-34, lequel soumet les augmentations résultant d’une modification notable ou d’une clause de durée à un plafond de 10 % par an.
La troisième chambre civile a tranché cette question dans un arrêt du 16 octobre 2025, en énonçant à bon droit que le dispositif d’étalement des hausses prévu au dernier alinéa de l’article L. 145-34 « ne s’applique que dans le cas d’une modification notable des quatre premiers éléments composant la valeur locative ou lorsque la durée du bail est contractuellement supérieure à neuf ans, et non aux baux de neuf ans qui se sont poursuivis, par l’effet de la tacite prolongation, pendant plus de douze ans » (Cass. 3e civ., 16 oct. 2025, n° 23-23.834, publié au Bulletin). La locataire, la société Monoprix, sollicitait l’application de l’étalement des hausses à 10 % par an, alors que le prix du bail renouvelé avait été déplafonné en raison de la durée du bail expiré, supérieure à douze ans par l’effet de la tacite prolongation. La Cour de cassation a rejeté le pourvoi, validant ainsi le raisonnement de la cour d’appel d’Aix-en-Provence qui avait distingué, à bon droit, les causes de déplafonnement soumises au mécanisme d’étalement de celle tenant à la durée du bail excédant douze ans par tacite prolongation.
Cette distinction, qui peut paraître technique, emporte des conséquences financières considérables pour le preneur. En effet, alors que le déplafonnement fondé sur une modification notable des facteurs de commercialité ou sur une clause de durée permet au preneur de bénéficier d’un lissage de la hausse par paliers annuels maximum de 10 %, le déplafonnement fondé sur la durée du bail excédant douze ans par tacite prolongation autorise le bailleur à percevoir immédiatement le loyer à la valeur locative, sans aucun mécanisme de lissage. Le preneur dont le bail s’est prolongé tacitement au-delà de douze années se trouve ainsi exposé à une augmentation brutale et potentiellement massive de son loyer, pouvant compromettre la rentabilité de son fonds de commerce.
II. La stratégie procédurale du preneur confronté au déplafonnement par écoulement du délai de douze ans
A. La demande de renouvellement comme piège procédural pour le preneur
Le preneur diligent, conscient du risque de déplafonnement, peut être tenté de former une demande de renouvellement avant que la durée du bail, prolongé tacitement, n’atteigne douze années, espérant ainsi maintenir le bénéfice du plafonnement. Cette stratégie, qui semble intuitivement fondée sur une lecture littérale de l’article L. 145-34, a été anéantie par la Cour de cassation dans un arrêt du 9 juillet 2026, dont les enseignements méritent une analyse approfondie. La Cour, saisie d’un pourvoi formé par une locataire qui soutenait que « la règle du plafonnement du loyer renouvelé énoncé à l’article L. 145-34 du code de commerce demeure applicable lorsque le preneur a notifié au bailleur une demande de renouvellement du bail, qui s’était tacitement prolongé à son expiration, avant que la durée du bail ainsi prolongé n’ait atteint douze années, quelle que soit la date de prise d’effet du bail renouvelé », a rejeté l’argumentation du preneur.
La Cour de cassation a, au contraire, approuvé la cour d’appel de Paris d’avoir retenu « à bon droit, d’une part, que le fait que le preneur puisse demander le renouvellement du bail à tout moment au cours de sa tacite prolongation, en vertu de l’article L. 145-10 du code de commerce, n’impliquait pas que le bail prenne fin à la date de la signification de la demande de renouvellement, d’autre part, qu’en cas de tacite prolongation du bail et de demande de renouvellement, le nouveau bail prenait effet à compter de l’expiration de la prolongation du bail précédent, cette date étant le premier jour du trimestre civil qui suit la demande de renouvellement selon la lettre de l’article L. 145-12 du même code, et que l’ancien bail expirait la veille de la date de prise d’effet du nouveau bail » (Cass. 3e civ., 9 juill. 2026, n° 25-11.167). En l’espèce, le preneur avait signifié sa demande de renouvellement le 24 mai 2012, alors que le bail avait débuté le 30 juin 2000. La date de prise d’effet du bail renouvelé, conformément à l’article L. 145-12, était le premier jour du trimestre civil suivant la demande, soit le 1er juillet 2012, et l’ancien bail expirait le 30 juin 2012. La cour d’appel en a déduit que le bail expiré avait duré du 30 juin 2000 au 30 juin 2012 inclus, soit douze ans et un jour, ce dont il résultait que le loyer du bail renouvelé devait être fixé au montant de la valeur locative.
Ce raisonnement, d’une rigueur mathématique implacable, révèle le piège procédural dans lequel le preneur peut tomber. La demande de renouvellement n’interrompt pas la computation de la durée du bail aux fins de l’appréciation du déplafonnement. Bien au contraire, le mécanisme de l’article L. 145-12, qui diffère la prise d’effet du nouveau bail au premier jour du trimestre civil suivant la demande, ajoute mécaniquement à la durée du bail expiré une période pouvant atteindre près de trois mois, faisant ainsi franchir au bail le seuil fatidique des douze années. Cette solution, bien que sévère pour le preneur, est juridiquement cohérente avec la lettre de l’article L. 145-12 et avec la finalité de l’article L. 145-34, troisième alinéa, qui sanctionne l’écoulement du temps et non l’intention des parties.
La portée de cet arrêt du 9 juillet 2026 doit être mesurée à l’aune de la jurisprudence antérieure. La troisième chambre civile avait déjà eu l’occasion de rappeler, dans un arrêt du 30 mai 2024, que le loyer du bail renouvelé pouvait être fixé à la valeur locative lorsque la durée du bail excédait douze ans (Cass. 3e civ., 30 mai 2024, n° 22-16.447, publié au Bulletin et au Rapport). Dans cette espèce, la bailleresse sollicitait la fixation du prix du bail renouvelé à la somme de 800 000 euros par an aux motifs que le bail expiré avait été conclu pour une durée de douze ans et que, dès lors, le loyer n’était pas plafonné et qu’il devait être fixé à la valeur locative. L’arrêt du 9 juillet 2026 enrichit cette ligne jurisprudentielle en précisant l’articulation temporelle entre la demande de renouvellement et le calcul de la durée du bail aux fins de déplafonnement, confirmant ainsi que la date à retenir pour le calcul de la durée est celle de la prise d’effet du nouveau bail, et non celle de la signification de la demande de renouvellement.
L’architecture du statut des baux commerciaux confirme cette analyse. L’article L. 145-9 dispose que le bail ne cesse que par l’effet d’un congé ou d’une demande de renouvellement, et qu’à défaut, il se prolonge tacitement. L’article L. 145-12 fixe la date de prise d’effet du nouveau bail. L’article L. 145-34 écarte le plafonnement lorsque la durée du bail excède douze ans. De cette combinaison de textes, la Cour de cassation déduit une règle simple : la durée du bail s’apprécie à la date de son expiration, laquelle correspond à la veille de la prise d’effet du nouveau bail, et non à la date de la demande de renouvellement. Le preneur qui laisse son bail se prolonger tacitement assume ainsi le risque que la durée cumulée du bail expiré, augmentée du délai de report légal jusqu’au premier jour du trimestre civil suivant, excède douze années.
B. L’étalement des hausses, palliatif inapplicable au déplafonnement par durée
Le preneur confronté au déplafonnement du loyer en raison de la durée du bail excédant douze ans pourrait être tenté de solliciter, à titre subsidiaire, le bénéfice de l’étalement des hausses prévu au dernier alinéa de l’article L. 145-34. Ce texte dispose qu’en cas de modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33 ou s’il est fait exception aux règles de plafonnement par suite d’une clause du contrat relative à la durée du bail, la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente. La Cour de cassation a, à deux reprises, fermé cette voie de recours au preneur dont le loyer est déplafonné en raison de la durée du bail excédant douze ans par tacite prolongation.
Dans l’arrêt précité du 16 octobre 2025, la Cour de cassation a jugé que ce dispositif d’étalement « ne s’applique que dans le cas d’une modification notable des quatre premiers éléments composant la valeur locative ou lorsque la durée du bail est contractuellement supérieure à neuf ans », à l’exclusion des baux poursuivis par tacite prolongation au-delà de douze ans. La Cour a ainsi établi une hiérarchie entre les causes de déplafonnement, distinguant celles qui sont soumises au mécanisme de lissage de celle qui, résultant de la seule écoulement du temps, autorise une fixation immédiate du loyer à la valeur locative. Cette distinction, qui peut paraître sévère pour le preneur, repose sur la lettre même de l’article L. 145-34, dont le dernier alinéa ne vise que les cas de modification notable et de clause contractuelle relative à la durée du bail, sans évoquer l’hypothèse du déplafonnement par tacite prolongation.
Par ailleurs, même dans les cas où l’étalement des hausses est applicable, la Cour de cassation a précisé, dans un arrêt du 25 janvier 2023, que ce dispositif est distinct de la fixation du loyer et n’entre pas dans l’office du juge des loyers commerciaux. Elle a ainsi jugé que « le dernier alinéa de l’article L. 145-34 n’instaure, dans les cas qu’il détermine, qu’un étalement de la hausse du loyer qui résulte du déplafonnement, sans affecter la fixation du loyer à la valeur locative » et que « ce dispositif étant distinct de celui de la fixation du loyer, il n’entre pas dans l’office du juge des loyers commerciaux de statuer sur son application » (Cass. 3e civ., 25 janv. 2023, n° 21-21.943, publié au Bulletin). La Cour de cassation a censuré la cour d’appel de Bordeaux qui avait fixé l’échéancier de l’augmentation progressive du loyer en application du dernier alinéa de l’article L. 145-34, rappelant que ce dispositif, qui relève de l’accord des parties, échappe à la compétence d’attribution du juge des loyers commerciaux, limitée par l’article R. 145-23 du code de commerce aux seules contestations relatives à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé.
En conséquence, le preneur dont le loyer est déplafonné au motif que la durée du bail expiré excède douze ans par tacite prolongation se trouve doublement désarmé : il ne peut ni bénéficier de l’étalement légal des hausses, réservé aux autres causes de déplafonnement, ni solliciter du juge des loyers commerciaux qu’il fixe un échéancier, cette prérogative relevant du seul accord des parties. La combinaison de ces deux règles confère au déplafonnement par durée une radicalité qui tranche avec les autres mécanismes de dérogation au plafonnement et expose le preneur à un choc financier immédiat, susceptible de déstabiliser durablement l’économie de son fonds de commerce.
La révision triennale du loyer, prévue à l’article L. 145-38 du code de commerce, offre certes au preneur la possibilité de solliciter une diminution du loyer trois ans après le point de départ du bail renouvelé, si la valeur locative a diminué. Mais cette faculté, subordonnée à la démonstration d’une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné une variation de plus de 10 % de la valeur locative, ne constitue qu’un correctif lointain et aléatoire au choc immédiat du déplafonnement par durée. Le preneur doit donc intégrer, dès la phase de négociation ou de contentieux locatif, la perspective d’un déplafonnement intégral sans amortissement, lorsqu’il laisse son bail se prolonger tacitement au-delà du seuil critique des douze années.
Conclusion
La jurisprudence récente de la troisième chambre civile de la Cour de cassation, et tout particulièrement l’arrêt du 9 juillet 2026, consolide une lecture rigoureuse des mécanismes de déplafonnement du loyer du bail commercial renouvelé. La tacite prolongation, conçue comme un instrument de protection du preneur contre la cessation brutale du bail, se révèle être, au-delà du seuil de douze années, la source d’un déplafonnement intégral et immédiat du loyer. La demande de renouvellement formée par le preneur avant l’expiration de ce délai n’interrompt pas le cours de la tacite prolongation et n’empêche pas le franchissement de la barre des douze ans, en raison du décalage temporel opéré par l’article L. 145-12 entre la date de la demande et la prise d’effet du nouveau bail. Le preneur avisé, confronté à cette situation, doit anticiper le risque de déplafonnement en notifiant sa demande de renouvellement suffisamment tôt, ou en négociant avec le bailleur un accord sur le montant du loyer renouvelé avant que le seuil de douze années ne soit atteint. À défaut, il s’expose à une fixation du loyer à la valeur locative de marché, sans amortissement ni palliatif procédural, dont les conséquences économiques peuvent s’avérer déstabilisatrices pour la pérennité de son fonds de commerce. L’office du juge des loyers commerciaux, cantonné à la fixation du prix du bail renouvelé, ne peut remédier à cette situation, le dispositif légal d’étalement des hausses étant réservé aux seules hypothèses de modification notable des éléments de la valeur locative ou de clause contractuelle de durée.
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