Servitude de passage pour cause d’enclave : l’articulation des articles 684 et 685 du Code civil à l’épreuve de la jurisprudence récente de la troisième chambre civile
I. La détermination du fonds servant : entre règle de la division et prescription trentenaire
A. Le principe de l’article 684 du Code civil : le passage sur les terrains issus de la division
Le droit de passage pour cause d’enclave, consacré par l’article 682 du Code civil, permet au propriétaire dont les fonds sont enclavés de réclamer un passage suffisant sur les fonds de ses voisins, à charge d’une indemnité proportionnée au dommage qu’il peut occasionner. Ce droit fondamental connaît toutefois une restriction déterminante lorsque l’enclave résulte de la division d’un fonds unique. L’article 684, alinéa 1er, du Code civil dispose en effet que, dans cette hypothèse, « le passage ne peut être demandé que sur les terrains qui ont fait l’objet de ces actes ». Cette règle, d’interprétation stricte, a pour finalité d’éviter que le propriétaire qui divise volontairement son fonds ne fasse peser sur les fonds voisins la charge d’un désenclavement qu’il aurait pu prévenir.
La troisième chambre civile de la Cour de cassation a récemment apporté une précision majeure quant au champ d’application de l’article 684. Dans un arrêt du 20 novembre 2025, Civ. 3e, 20 novembre 2025, pourvoi n° 24-17.240, publié au Bulletin, elle énonce que « lorsque l’état d’enclave de certaines parcelles est la conséquence directe de la division d’un fonds unique alors non enclavé, un passage ne peut être établi que sur les parcelles du fonds divisé, peu important que la division ait pour effet de reconstituer un état d’enclave de certaines parcelles qui préexistait à la constitution de ce fonds unique ». Par cette motivation, la Cour écarte l’argument selon lequel la réunion temporaire de parcelles entre les mains d’un même propriétaire ferait obstacle à l’application de l’article 684, dès lors que la division est la cause directe de l’enclavement.
La même décision ajoute que « la circonstance que les parcelles devenues enclavées soient par la suite vendues, sans qu’ait été préalablement reconnu ou aménagé un droit de passage sur les parcelles issues de la division, ne fait pas obstacle à l’application de l’article 684 du code civil ». En l’espèce, le propriétaire d’un fonds unique constitué en 1999 avait vendu en 2013 la parcelle donnant accès à la voie publique, créant ainsi l’enclave des parcelles conservées, ultérieurement cédées à un tiers en 2017. La Cour approuve la cour d’appel d’avoir refusé de fixer l’assiette du passage sur le fonds voisin, le demandeur devant nécessairement rechercher le passage sur les parcelles issues de la division.
Cette solution s’inscrit dans une logique de cohérence patrimoniale : le propriétaire qui procède à une division ne saurait transférer à autrui la charge d’un désenclavement qu’il a lui-même créé. Par ailleurs, le caractère direct du lien causal entre la division et l’enclave constitue le critère cardinal d’application de l’article 684, la Cour de cassation exigeant que l’état d’enclave soit « la conséquence directe » de l’acte de division.
B. Le tempérament de l’article 685 du Code civil : l’assiette acquise par trente ans d’usage continu
L’article 685, alinéa 1er, du Code civil dispose que « l’assiette et le mode de servitude de passage pour cause d’enclave sont déterminés par trente ans d’usage continu ». Ce mécanisme de prescription acquisitive spécifique à la servitude de passage constitue un tempérament puissant à la règle de l’article 684. La Cour de cassation le rappelle avec force dans un arrêt du 2 octobre 2025, Civ. 3e, 2 octobre 2025, pourvoi n° 24-12.678, publié au Bulletin, en rappelant une jurisprudence constante : « la détermination de l’assiette d’un passage par trente ans d’usage continu rend inapplicables les dispositions de l’article 684 du code civil, de sorte que, si l’état d’enclave d’un fonds résulte d’une division, l’assiette du passage permettant son désenclavement est celle acquise par prescription trentenaire, même si elle est située sur des fonds non issus de la division ».
En l’espèce, la cour d’appel de Bordeaux avait estimé que l’usage trentenaire d’un chemin situé sur les fonds de consorts tiers ne pouvait écarter l’application de l’article 684 et avait ordonné la création d’une servitude sur un autre fonds, lui-même issu de la division. La Cour de cassation censure cette analyse au visa des articles 684, alinéa 1er, et 685, alinéa 1er, en jugeant que la cour d’appel a violé ces textes en refusant de reconnaître que l’usage trentenaire du passage litigieux rendait inapplicable la règle de l’article 684. La Haute juridiction rappelle ainsi la hiérarchie des règles : la prescription trentenaire de l’article 685 prime sur la restriction de l’article 684.
Cette articulation entre les articles 684 et 685 révèle une tension fondamentale entre deux logiques concurrentes. D’une part, la logique préventive de l’article 684 qui sanctionne le propriétaire négligent ayant créé l’enclave par sa division. D’autre part, la logique consolidatrice de l’article 685 qui entérine un état de fait trentenaire au nom de la sécurité juridique et de la paix des voisinages. La Cour de cassation fait prévaloir cette seconde logique, dès lors que l’usage continu pendant trente ans est établi, ce qui traduit une conception pragmatique du droit des servitudes, ancrée dans la réalité des situations de fait consolidées par le temps.
En conséquence, le praticien confronté à une situation d’enclave devra examiner avec soin, en premier lieu, l’existence éventuelle d’un usage trentenaire avant de se tourner vers la règle de l’article 684, car la preuve d’un tel usage rendra cette dernière inopérante et permettra d’asseoir l’assiette du passage sur le fonds effectivement utilisé, fût-il étranger à la division.
II. Les conditions de mise en œuvre du droit de passage pour cause d’enclave
A. La caractérisation de l’état d’enclave et l’office du juge
La reconnaissance de l’état d’enclave constitue le préalable indispensable à toute demande de fixation d’une servitude de passage. L’enclave se définit comme l’absence d’issue sur la voie publique ou l’existence d’une issue insuffisante pour l’exploitation normale du fonds. La Cour de cassation exerce sur ce point un contrôle rigoureux, comme l’illustre un arrêt du 27 février 2025, Civ. 3e, 27 février 2025, pourvoi n° 22-24.860, qui censure une cour d’appel pour défaut de réponse aux conclusions. En l’espèce, le propriétaire du fonds prétendument servant soutenait que la maison d’habitation édifiée sur deux parcelles reliées par un escalier intérieur disposait d’un accès à la voie publique par l’une de ces parcelles, ce qui excluait tout état d’enclave. La cour d’appel n’ayant pas répondu à ce moyen, sa décision est annulée.
La Cour de cassation rappelle ainsi, de manière constante, que l’état d’enclave s’apprécie au regard de l’ensemble des parcelles constituant le fonds du demandeur. Dans un arrêt plus récent du 9 juillet 2026, Civ. 3e, 9 juillet 2026, pourvoi n° 24-18.493, la troisième chambre civile précise que lorsque deux parcelles contiguës « formaient un même ensemble immobilier » et « constituaient un fonds unique entre les mains d’un même propriétaire », ce fonds « débouchant sur une rue, disposait ainsi d’un accès à la voie publique », excluant par conséquent l’état d’enclave. La Cour confirme que l’acquéreur de deux parcelles par un même acte ne saurait invoquer l’enclave de l’une d’entre elles si l’autre, contiguë, permet l’accès à la voie publique.
Par ailleurs, la Cour de cassation veille à ce que le juge du fond examine l’ensemble des possibilités de désenclavement avant de fixer l’assiette du passage. Dans un arrêt du 9 juillet 2026, Civ. 3e, 9 juillet 2026, pourvoi n° 25-13.674, elle approuve la cour d’appel d’avoir constaté que le tracé alternatif proposé, empruntant un ancien chemin d’exploitation, nécessitait d’importants travaux de terrassement et se heurtait à une habitation, tandis que seul le tracé sur le fonds du défendeur « pouvait servir dans son état actuel, sans nécessiter d’aménagement ou de travaux ». La cour d’appel en avait exactement déduit que la demande était recevable et que l’assiette devait être fixée sur le tracé le plus court et le moins dommageable. Dès lors, l’office du juge consiste à apprécier concrètement, au besoin après expertise, l’ensemble des possibilités de passage et à retenir celle qui concilie au mieux les intérêts en présence.
B. Les modalités de fixation de l’assiette : entre proportionnalité et effectivité
L’article 683 du Code civil pose le double critère de fixation de l’assiette : le passage « doit régulièrement être pris du côté où le trajet est le plus court du fonds enclavé à la voie publique » et « il doit être fixé dans l’endroit le moins dommageable à celui sur le fonds duquel il est accordé ». Ces deux exigences, potentiellement contradictoires, imposent au juge une pesée des intérêts en présence. La jurisprudence de la troisième chambre civile illustre cette recherche d’équilibre à travers plusieurs décisions récentes.
L’arrêt du 9 janvier 2025, Civ. 3e, 9 janvier 2025, pourvoi n° 22-18.677, fournit une illustration éclairante de cet office judiciaire. La cour d’appel avait fixé la hauteur du passage sous un porche à 3,50 mètres, contre 2,32 mètres existants, pour permettre le passage de tracteurs, remorques à chevaux et véhicules de secours. Le propriétaire du fonds servant contestait cette hauteur en invoquant une atteinte disproportionnée à son droit de propriété. La Cour de cassation rejette le pourvoi, approuvant l’appréciation souveraine des juges du fond qui ont retenu que la hauteur actuelle « empêchait le passage des tracteurs et remorques à chevaux utilisés par les propriétaires ainsi que celui de véhicules de secours pour accéder aux parcelles enclavées à usage de terres agricoles en partie exploitées et servant d’enclos à chevaux ». La Cour juge ainsi que l’effectivité de la desserte du fonds enclavé justifie une hauteur de passage suffisante, conforme à l’usage normal de la propriété dominante.
Cet arrêt est d’autant plus remarquable que la Cour de cassation y confirme également que l’action en indemnité du propriétaire du fonds servant, consécutive à la reconnaissance d’une servitude de passage, se prescrit par trente ans à compter du jour où l’assiette est définitivement fixée. En effet, la cour d’appel avait déclaré irrecevable comme prescrite la demande indemnitaire, le principe de la servitude ayant été reconnu par une décision de 2013 et l’assiette n’ayant été que modifiée dans le cadre de l’instance en cours. La Cour de cassation valide cette analyse, ce qui incite les propriétaires de fonds servants à faire valoir leurs droits indemnitaires sans délai excessif.
Par ailleurs, la Cour de cassation, dans son arrêt du 2 octobre 2025 précité, a également censuré la cour d’appel pour défaut de motivation au regard de l’article 455 du code de procédure civile, lui reprochant de n’avoir pas examiné « les pièces 1, 3, 5, 15 et 18 produites par Mme [U] pour justifier d’un usage trentenaire et continu d’un chemin situé sur le fonds des consorts [M] ». Cette exigence de motivation renforcée témoigne de l’importance que la Haute juridiction attache à l’examen minutieux des preuves de l’usage trentenaire, lequel emporte des conséquences déterminantes sur la fixation de l’assiette.
À cet égard, la preuve de l’usage trentenaire peut être rapportée par tous moyens : attestations de témoins, actes notariés, documents cadastraux, photographies anciennes, constats d’huissier, procès-verbaux ou encore expertises judiciaires. La Cour de cassation exige toutefois que le juge analyse effectivement l’ensemble des pièces produites et motive sa décision sur ce point, faute de quoi sa décision encourt la censure.
Enfin, dans l’arrêt du 9 juillet 2026 précité (pourvoi n° 25-13.674), la troisième chambre civile fournit une précision procédurale importante : « l’absence de mise en cause de l’ensemble des propriétaires concernés par les deux premiers tracés n’empêchait ni un examen de toutes les hypothèses envisageables ni la fixation de l’assiette du chemin de désenclavement sur le tracé le plus court et le moins dommageable ». Cette solution pragmatique évite que la recevabilité de l’action en désenclavement ne soit subordonnée à la mise en cause systématique de tous les propriétaires riverains, dès lors que l’expertise judiciaire a permis d’examiner l’ensemble des possibilités de passage.
Dès lors, l’articulation des règles gouvernant la servitude de passage pour cause d’enclave révèle un régime juridique d’une grande précision technique, dont la mise en œuvre pratique requiert une analyse rigoureuse de la chronologie des divisions foncières comme de l’usage effectif des lieux. La Cour de cassation, par sa jurisprudence récente, consolide les principes tout en maintenant une exigence élevée de motivation à la charge des juges du fond, garantissant ainsi une protection équilibrée des droits du propriétaire enclavé et de ceux du propriétaire du fonds servant.
Conclusion
La jurisprudence récente de la troisième chambre civile de la Cour de cassation, rendue entre janvier 2025 et juillet 2026, offre un éclairage renouvelé sur le régime de la servitude de passage pour cause d’enclave. Elle confirme avec netteté la primauté de la prescription trentenaire de l’article 685 du Code civil sur la règle de l’article 684 relative à l’enclave résultant d’une division, dès lors que l’usage continu durant trente ans est établi. Elle précise également les conditions d’application de l’article 684, en insistant sur le caractère direct du lien causal entre la division et l’état d’enclave, et en rappelant que la circonstance que la division reconstitue un enclavement antérieur ne fait pas obstacle à son application. Enfin, elle définit avec rigueur l’office du juge dans la caractérisation de l’état d’enclave et la fixation de l’assiette du passage, en exigeant un examen concret de l’ensemble des possibilités de désenclavement et une motivation circonstanciée sur les preuves de l’usage trentenaire.
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