I. La neutralisation de la clause résolutoire par l’effet de la procédure collective
A. Le principe d’interdiction des poursuites et le sort du bail en cours
L’articulation entre le droit du bail commercial et celui des entreprises en difficulté constitue l’un des points de tension les plus aigus du droit des affaires contemporain. Le bailleur, confronté aux impayés de son preneur placé sous la protection du tribunal, se heurte à un arsenal législatif qui paralyse ses prérogatives contractuelles au nom de la sauvegarde de l’entreprise. Cette confrontation entre les intérêts du créancier immobilier et la finalité collective de la procédure s’exprime avec une intensité particulière lorsque le bailleur cherche à se prévaloir de la clause résolutoire insérée au contrat de bail, mécanisme pourtant essentiel à l’équilibre des relations entre les parties au contrat de louage commercial.
Le point de départ de cette analyse réside dans l’article L. 622-21 du Code de commerce, dont le I dispose que « le jugement d’ouverture interrompt ou interdit toute action en justice de la part de tous les créanciers dont la créance n’est pas mentionnée au I de l’article L. 622-17 et tendant : 1° A la condamnation du débiteur au paiement d’une somme d’argent ; 2° A la résolution d’un contrat pour défaut de paiement d’une somme d’argent ». Ce texte, d’ordre public, constitue la pierre angulaire du dispositif protecteur et paralyse toute action individuelle du bailleur tendant à la résiliation du bail pour des causes antérieures au jugement d’ouverture. La règle de l’arrêt des poursuites individuelles, qui irrigue l’ensemble du livre VI du Code de commerce, trouve ici une application dont les conséquences pratiques sont considérables pour la situation du propriétaire immobilier.
Or, la chambre commerciale, dans un arrêt publié au Bulletin du 12 juin 2025, a rappelé avec une vigueur particulière la portée de ce principe dans l’hypothèse d’une liquidation judiciaire ouverte sur résolution d’un plan de redressement. Elle énonce, au visa des articles L. 622-27, L. 641-11-1, I et II, et L. 641-12, 3°, du Code de commerce et 500 du Code de procédure civile, « qu’une liquidation judiciaire ouverte concomitamment à la résolution d’un plan de redressement constitue une nouvelle procédure collective, laquelle fait obstacle à la résiliation du bail des immeubles pour des loyers échus postérieurement au jugement d’ouverture du redressement judiciaire » (Cass. com., 12 juin 2025, n° 23-22.076, Publié au Bulletin). Cette décision revêt une importance doctrinale majeure en ce qu’elle consacre l’autonomie de la liquidation judiciaire subséquente à la résolution du plan, interdisant au bailleur de se prévaloir d’impayés qui remonteraient à la période d’exécution du plan de redressement résolu.
La cour d’appel de Saint-Denis de la Réunion, dans un arrêt du 19 mars 2025, a appliqué ce principe avec une rigueur exemplaire en déclarant irrecevables les demandes de la SCI bailleresse tendant à la constatation des effets de la clause résolutoire, après avoir constaté que « l’action introduite par le bailleur, avant l’ouverture de la procédure collective du preneur, en vue de faire constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail commercial pour défaut de paiement des loyers ou des charges échus antérieurement au jugement d’ouverture de la procédure, ne peut être poursuivie après ce jugement » (CA Saint-Denis de la Réunion, 19 mars 2025, n° 23/01310). Cette position, fondée sur l’articulation entre l’article L. 145-41 du Code de commerce et l’article L. 622-21, confirme que la suspension des poursuites individuelles paralyse la procédure de résiliation dès lors qu’aucune décision irrévocable n’est intervenue avant le jugement d’ouverture. L’arrêt illustre parfaitement la situation du bailleur qui, ayant diligenté une action en référé avant la procédure collective, voit son action anéantie par l’effet du jugement d’ouverture.
Par ailleurs, l’article L. 622-13 du Code de commerce dispose en son I que « nonobstant toute disposition légale ou toute clause contractuelle, aucune indivisibilité, résiliation ou résolution d’un contrat en cours ne peut résulter du seul fait de l’ouverture d’une procédure de sauvegarde ». Le législateur a ainsi entendu protéger le contrat de bail, élément essentiel du fonds de commerce, contre une rupture qui résulterait automatiquement de la procédure collective. Cette disposition, applicable en redressement judiciaire par renvoi de l’article L. 631-14, et en liquidation judiciaire par le jeu de l’article L. 641-11-1, institue un régime dérogatoire au droit commun des contrats qui a pour effet de maintenir le lien contractuel aussi longtemps que les organes de la procédure n’ont pas pris position sur son sort.
La cour d’appel de Rouen, dans un arrêt du 22 mai 2025, a rappelé la combinaison de ces textes en ces termes : « il résulte de la combinaison de ces textes que l’action introduite par le bailleur, avant le placement en redressement judiciaire du preneur, en vue de faire constater l’acquisition de la clause résolutoire prévue au bail, ne peut, dès lors qu’elle n’a donné lieu à aucune décision passée en force de chose jugée au jour du jugement d’ouverture, être poursuivie après ce jugement » (CA Rouen, 22 mai 2025, n° 24/01509). Cette motivation explicite le mécanisme de paralysie procédurale qui frappe l’action du bailleur et souligne la dimension chronologique de la protection : le juge doit se placer au jour du jugement d’ouverture pour apprécier si une décision irrévocable est intervenue, indépendamment des diligences antérieures du bailleur.
B. La condition de la décision passée en force de chose jugée : une protection conditionnelle des bailleurs
Si le principe de l’interdiction des poursuites paralyse l’action du bailleur, le droit positif réserve une exception notable dont l’importance pratique ne saurait être sous-estimée. La Cour de cassation, dans l’arrêt précité du 12 juin 2025, a expressément réservé l’hypothèse dans laquelle le bailleur disposerait d’une décision déjà entrée en force de chose jugée : « le bailleur dispose cependant de la faculté de se prévaloir d’une décision constatant ou prononçant la résolution du bail dès lors que cette décision a acquis force de chose jugée avant le jugement d’ouverture de cette nouvelle procédure ». Cette réserve, qui constitue une soupape de sécurité pour le bailleur diligent, a été appliquée avec constance par les juridictions du fond, lesquelles en ont précisé les contours à travers une série d’arrêts rendus entre 2023 et 2026.
La cour d’appel d’Angers, dans un arrêt du 10 mars 2026, a fait application de ce tempérament en rappelant que « même lorsque l’ordonnance de référé ayant constaté la résiliation du bail a été prononcée avant l’ouverture du redressement judiciaire du preneur, dès lors que cette décision n’a pas acquis force de chose jugée au jour du jugement d’ouverture de la procédure collective, ce qui est le cas en l’espèce puisqu’il a été interjeté appel de cette ordonnance », la protection du preneur doit prévaloir (CA Angers, 10 mars 2026, n° 25/00635). Dès lors, l’exercice d’une voie de recours suspend l’acquisition de l’autorité de chose jugée et fait obstacle à la résiliation du bail, quelle que soit la diligence déployée par le bailleur pour obtenir une décision favorable en première instance.
La cour d’appel de Bordeaux, statuant le 23 février 2026, a retenu une solution identique après avoir constaté que « la société Brasserie Les Halles a relevé appel du jugement rendu le 25 mars 2025 par le tribunal judiciaire de Bordeaux qui a constaté l’acquisition de la clause résolutoire, de sorte qu’aucune décision passée en force de chose jugée concernant la clause résolutoire n’existait à la date d’ouverture de la procédure collective » (CA Bordeaux, 23 février 2026, n° 25/02355). La cour en a déduit la suspension des effets du commandement de payer visant la clause résolutoire, en précisant que les effets de ce commandement se trouvaient suspendus par l’ouverture de la procédure collective.
Cette exigence d’une décision irrévocable antérieure au jugement d’ouverture traduit une hiérarchisation des intérêts en présence qui privilégie la finalité collective de la procédure sur les droits individuels du bailleur. La cour d’appel de Reims, par un arrêt du 10 mars 2026, a ainsi déclaré « irrecevables les demandes en paiement de provisions au titre des loyers et indemnités d’occupation échus antérieurement au jugement d’ouverture » après avoir constaté que l’ouverture d’une procédure de liquidation judiciaire était intervenue en cours d’instance d’appel (CA Reims, 10 mars 2026, n° 25/00956). En conséquence, le bailleur qui n’a pas obtenu une décision définitive avant l’ouverture de la procédure collective voit son action anéantie rétroactivement, sans possibilité de poursuivre une instance qui n’était pas encore parvenue à son terme.
A cet égard, il convient de souligner que la notion de force de chose jugée est appréciée strictement par les juridictions. L’appel, même abusif ou dilatoire, suffit à priver la décision de première instance de l’autorité de chose jugée requise pour échapper à la règle de l’interdiction des poursuites. Cette solution, qui peut paraître rigoureuse pour le bailleur qui a obtenu gain de cause en première instance, se justifie par la nécessité de ne pas faire échec au principe d’égalité des créanciers qui gouverne l’ensemble du droit des procédures collectives.
II. La gestion du bail dans la durée de la procédure collective
A. Le droit d’option des organes de la procédure et ses conséquences
Une fois le principe de la neutralisation de la clause résolutoire acquis pour les causes antérieures au jugement d’ouverture, le sort du bail commercial dépend très largement de la décision des organes de la procédure collective. L’article L. 622-13, II, du Code de commerce confère à l’administrateur judiciaire la faculté exclusive d’exiger la poursuite des contrats en cours, sous réserve de fournir la prestation promise au cocontractant. Ce droit d’option, qui constitue une prérogative exorbitante du droit commun des contrats, s’exerce sous le contrôle du juge-commissaire et emporte des conséquences déterminantes sur la situation du bailleur, lequel se trouve contraint de subir une décision à laquelle il ne peut s’opposer.
Le liquidateur judiciaire dispose, en application de l’article L. 641-11-1, II, du même code, d’une prérogative analogue : « le liquidateur a seul la faculté d’exiger l’exécution des contrats en cours en fournissant la prestation promise au cocontractant du débiteur. Lorsque la prestation porte sur le paiement d’une somme d’argent, celui-ci doit se faire au comptant ». Cette exigence du paiement comptant pour les loyers postérieurs au jugement d’ouverture constitue une garantie essentielle pour le bailleur, qui se trouve ainsi protégé contre de nouveaux impayés pour la période d’occupation postérieure au jugement d’ouverture, à la différence des créances antérieures soumises à la discipline collective.
A cet égard, la cour d’appel d’Orléans, dans un arrêt du 6 mars 2025, a rappelé que « l’ouverture d’une liquidation judiciaire n’emporte pas de facto la résiliation du bail en cours, laquelle ne peut intervenir en raison de loyers demeurés impayés pour la période d’occupation antérieure au jugement d’ouverture » (CA Orléans, 6 mars 2025, n° 24/02247). La distinction entre les loyers antérieurs au jugement d’ouverture, soumis à déclaration de créance, et les loyers postérieurs, payables au comptant, structure l’ensemble du régime juridique applicable et constitue une clé de lecture essentielle pour le praticien du droit des entreprises en difficulté.
La cour d’appel de Grenoble, dans un arrêt du 12 juin 2025, a précisé que l’article « L. 622-21 du code du commerce dispose que le jugement d’ouverture interrompt ou interdit toute action en justice de la part de tous les créanciers dont la créance n’est pas mentionnée au I de l’article L. 622-17 et tendant à la condamnation du débiteur au paiement d’une somme d’argent, comme à la résolution d’un contrat pour défaut de paiement d’une somme d’argent » (CA Grenoble, 12 juin 2025, n° 24/03534). Cette formulation souligne la double portée de la règle : elle paralyse tant l’action en paiement que l’action en résiliation, sans qu’il soit possible pour le bailleur d’échapper à cette double prohibition en choisissant un fondement plutôt qu’un autre.
Le liquidateur peut également céder le bail, ainsi que le prévoit l’article L. 641-12 du Code de commerce, « dans les conditions prévues au contrat conclu avec le bailleur avec tous les droits et obligations qui s’y rattachent. En ce cas, toute clause imposant au cédant des dispositions solidaires avec le cessionnaire est réputée non écrite ». Cette faculté de cession, qui s’inscrit dans la finalité de réalisation des actifs de la liquidation judiciaire, est exonérée des clauses de solidarité qui grèvent habituellement les cessions de bail dans le cadre des cessions de fonds de commerce, ce qui constitue un avantage substantiel pour le repreneur et facilite la cession des actifs par les organes de la procédure.
La cour d’appel de Riom, par un arrêt du 30 juillet 2025, a confirmé la latitude du juge-commissaire en matière de cession des actifs, en énonçant qu’« aucune des dispositions du code de commerce relatives à la cession des actifs de la société en liquidation n’impose la convocation du bailleur à l’audience au cours de laquelle le juge commissaire a autorisé la cession d’un fonds de commerce » (CA Riom, 30 juillet 2025, n° 25/00441). Cette position, qui peut paraître sévère pour le bailleur, illustre la prééminence de l’intérêt collectif des créanciers sur les prérogatives individuelles du propriétaire des murs et confirme que le bailleur ne dispose d’aucun droit de regard sur le choix du repreneur.
B. Les prérogatives résiduelles du bailleur face aux impayés post-jugement
Si les pouvoirs des organes de la procédure sont étendus, le bailleur n’est pas pour autant totalement désarmé face aux impayés de loyers postérieurs au jugement d’ouverture. L’article L. 622-14, 2°, du Code de commerce, applicable en redressement judiciaire, et l’article L. 641-12, 3°, applicable en liquidation judiciaire, ouvrent au bailleur une action en résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers et charges afférents à une occupation postérieure au jugement d’ouverture. Cette action est toutefois enfermée dans des conditions strictes : le bailleur ne peut agir qu’à l’expiration d’un délai de carence de trois mois à compter du jugement d’ouverture, délai pendant lequel le débiteur ou les organes de la procédure peuvent régulariser la situation en s’acquittant des sommes dues.
L’article L. 622-14 du Code de commerce précise que « si le paiement des sommes dues intervient avant l’expiration de ce délai, il n’y a pas lieu à résiliation ». Cette faculté de régularisation permet au débiteur ou aux organes de la procédure de purger l’incident de paiement et de préserver la continuation du bail, élément souvent indispensable à la poursuite de l’activité et à la présentation d’un plan de redressement viable. Le mécanisme, qui ménage un équilibre entre la protection du preneur et les droits du bailleur, a été conforté par la jurisprudence récente qui en a précisé les contours à travers plusieurs arrêts significatifs.
La cour d’appel de Rouen, dans un arrêt du 7 mai 2026, a fait application de ce dispositif dans une affaire où l’administrateur judiciaire et le mandataire judiciaire étaient intervenus volontairement à l’instance en référé engagée par le bailleur. Après avoir constaté l’ouverture d’une procédure de redressement judiciaire au bénéfice de la société preneuse, la cour a confirmé l’ordonnance entreprise qui avait suspendu les effets de la clause résolutoire, tout en réservant les droits du bailleur au titre des loyers postérieurs échus (CA Rouen, 7 mai 2026, n° 25/03449). Cette décision illustre la manière dont les juridictions articulent la protection du preneur avec la préservation des droits du bailleur pour la période postérieure au jugement d’ouverture.
La cour d’appel de Nîmes, dans un arrêt du 19 décembre 2025, a rappelé que « l’article L. 622-21 du code de commerce consacre le principe de l’arrêt des poursuites en énonçant que le jugement d’ouverture interrompt ou interdit toute action en justice de la part de tous les créanciers » et en a déduit l’irrecevabilité de la demande du bailleur tendant au constat de la résiliation pour des causes antérieures au jugement d’ouverture (CA Nîmes, 19 décembre 2025, n° 25/00706). La cour a cependant réservé l’hypothèse des loyers impayés postérieurement au jugement d’ouverture, dont le défaut de paiement peut, après l’expiration du délai de carence de trois mois, justifier la résiliation du bail dans les conditions de l’article L. 622-14, 2°.
La cour d’appel de Grenoble, dans un arrêt du 20 février 2025, a examiné la situation particulière du bailleur confronté à la décision du liquidateur de notifier la résiliation du bail. En l’espèce, le liquidateur avait informé le bailleur qu’il « notifie la résiliation du bail commercial, qui prendra effet dès la restitution des clefs, et précise qu’il saisit immédiatement le commissaire-priseur afin de procéder à l’inventaire » (CA Grenoble, 20 février 2025, n° 24/00046). Cette décision illustre la maîtrise qu’exerce le liquidateur sur le sort du bail, le bailleur ne pouvant que prendre acte de la résiliation unilatérale prononcée par l’organe de la procédure et se contenter de déclarer sa créance au passif pour les loyers demeurés impayés.
En définitive, la jurisprudence de la chambre commerciale et des cours d’appel sur la période 2023-2026 révèle une tension permanente entre la volonté législative de préserver l’outil de production que constitue le bail commercial et les droits du propriétaire immobilier, créancier de l’entreprise défaillante. La Cour de cassation, par son arrêt du 12 juin 2025, a marqué une étape significative dans la consolidation de cette protection en qualifiant de nouvelle procédure collective la liquidation judiciaire ouverte sur résolution du plan de redressement, avec toutes les conséquences qui en découlent sur l’opposabilité de la clause résolutoire. Les juridictions du fond ont relayé ce message avec une remarquable constance, en rappelant inlassablement le caractère d’ordre public des dispositions du livre VI du Code de commerce et la nécessité de préserver l’égalité entre les créanciers.
Conclusion
L’étude de la jurisprudence récente relative au sort du bail commercial dans les procédures collectives met en évidence une architecture juridique complexe, fondée sur la distinction fondamentale entre les créances antérieures et postérieures au jugement d’ouverture. Le bailleur, dont l’action en résiliation est paralysée pour les causes nées avant la procédure collective, conserve la possibilité d’obtenir satisfaction pour les loyers postérieurs au jugement d’ouverture, moyennant le respect d’un délai de carence de trois mois et sous réserve d’une éventuelle régularisation par le débiteur. La décision de la chambre commerciale du 12 juin 2025, en consacrant l’autonomie de la liquidation judiciaire ouverte sur résolution de plan, renforce la protection du preneur en étendant la portée de la règle de l’interdiction des poursuites à une hypothèse qui aurait pu donner lieu à une lecture plus favorable aux intérêts du bailleur. Cette orientation jurisprudentielle, qui privilégie la finalité collective de la procédure sur les droits individuels, s’inscrit dans une tendance longue du droit des entreprises en difficulté et confirme la nécessité, pour le praticien, d’une connaissance précise de l’articulation entre le statut des baux commerciaux et le livre VI du Code de commerce.
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