La surélévation des immeubles en copropriété constitue l’une des opérations les plus techniques et les plus contentieuses du droit immobilier contemporain. Entre les ambitions des copropriétaires qui souhaitent valoriser leur patrimoine et les prérogatives du syndicat, la qualification juridique du droit de surélever détermine l’ensemble du régime applicable : titulaire du droit, règles de majorité, répartition du prix de cession et sanctions encourues en cas d’irrégularité. La troisième chambre civile de la Cour de cassation a rendu, le 2 avril 2026, un arrêt publié au Bulletin qui apporte une clarification attendue sur l’articulation entre les parties communes spéciales et le droit de surélever. Cette décision, jointe à une série d’arrêts rendus par les juridictions du fond au cours des trois dernières années, permet de dresser un panorama actualisé du contentieux de la surélévation en copropriété.
L’enjeu pratique est considérable. Une erreur dans la détermination du corps électoral ou de la majorité requise expose la délibération à l’annulation et, le cas échéant, les travaux réalisés à la remise en état. La Cour de cassation a entendu rappeler avec fermeté, dans l’arrêt précité, que le droit de surélever un bâtiment qui comporte des parties communes, fussent-elles spéciales, appartient par défaut au syndicat des copropriétaires dans son ensemble. Cette solution, qui refuse de rattacher le droit de surélévation aux seules parties communes spéciales, renforce la sécurité juridique des opérations tout en imposant aux praticiens une rigueur accrue dans l’analyse des règlements de copropriété. L’étude de la jurisprudence récente révèle en outre que l’office du juge, confronté au refus d’autorisation opposé par l’assemblée générale, s’exerce dans un cadre désormais bien balisé par les textes et par la pratique judiciaire.
Or, la complexité du sujet tient à ce que la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis a connu, depuis son adoption, des modifications substantielles qui en ont altéré la lisibilité. L’ordonnance du 30 octobre 2019, en particulier, a renforcé la reconnaissance des parties communes spéciales à travers l’article 6-2, tout en maintenant le principe selon lequel le droit de surélever demeure un accessoire des parties communes. La superposition de ces régimes, ancien et nouveau, crée des zones d’incertitude que la jurisprudence s’efforce de dissiper. La présente analyse se propose d’examiner, dans une première partie, la qualification juridique du droit de surélever et son articulation avec la distinction entre parties communes générales et spéciales, avant d’aborder, dans une seconde partie, le contentieux de la surélévation et le contrôle juridictionnel de la régularité des délibérations.
I. La qualification juridique du droit de surélever en copropriété
A. Un droit accessoire aux parties communes par détermination de la loi
L’article 3 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa rédaction issue de la loi du 24 mars 2014, dispose que sont communes les parties des bâtiments et des terrains affectées à l’usage ou à l’utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d’entre eux. Le même article énonce que « sont réputés droits accessoires aux parties communes dans le silence ou la contradiction des titres : le droit de surélever un bâtiment affecté à l’usage commun ou comportant plusieurs locaux qui constituent des parties privatives différentes, ou d’en affouiller le sol ». Cette qualification légale, qui opère par présomption supplétive, détermine le titulaire initial du droit de surélever : il s’agit du syndicat des copropriétaires dans son ensemble, et non du copropriétaire du lot concerné, ni du seul groupe de copropriétaires auxquels sont affectées les parties communes spéciales du bâtiment à surélever.
La Cour de cassation a consacré cette analyse dans l’arrêt du 2 avril 2026, dont la motivation énonce en des termes dépourvus d’ambiguïté que « il résulte des articles 3 et 35, le second dans sa rédaction issue de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 et antérieure à celle issue de l’ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019, de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 que, dans le silence du règlement de copropriété, le droit de surélever, pour créer de nouveaux locaux privatifs, un bâtiment qui comporte des parties communes, fussent-elles spéciales, appartient au syndicat des copropriétaires » (Cass. 3e civ., 2 avril 2026, n° 24-15.059, Publié au Bulletin). La Cour rejette ainsi la prétention du copropriétaire qui soutenait que, dès lors qu’il détenait l’intégralité des parties communes spéciales du bâtiment, le droit de surélever lui appartenait et qu’il n’avait pas à l’acheter au syndicat. La Haute juridiction approuve la cour d’appel d’avoir constaté « que le bâtiment D était composé du lot n° 171, propriété de la SCI et de parties communes, ce dont il résultait que ce bâtiment n’était pas une partie privative, puis, souverainement retenu que le droit de surélever n’était pas inclus dans les parties communes spéciales de ce bâtiment, définies par le règlement de copropriété ».
Cette solution s’inscrit dans le prolongement d’une jurisprudence constante qui rattache le droit de surélever aux parties communes générales. La cour d’appel de Chambéry, dans un arrêt du 12 mai 2026, a rappelé que « le droit de surélever un bâtiment affecté à l’usage commun ou constituant des parties privatives différentes est réputé être un droit accessoire aux parties communes dans le silence ou la contradiction des titres » (CA Chambéry, 12 mai 2026, n° 23/00959). De même, le tribunal judiciaire de Marseille, dans un jugement du 6 mai 2025, a énoncé que le droit de surélever « reste un accessoire des parties communes suivant les dispositions de l’article 3 de la loi du 10 juillet 1965 » (TJ Marseille, 6 mai 2025, n° 23/09548).
Par ailleurs, l’article 35 de la loi du 10 juillet 1965 précise les conditions de la surélévation. Ce texte prévoit que « la surélévation de bâtiments aux fins de créer de nouveaux locaux à usage privatif ne peut être réalisée par les soins du syndicat que si la décision en est prise à la majorité prévue à l’article 26 » et que « la décision d’aliéner aux mêmes fins le droit de surélever un bâtiment existant exige la majorité prévue à l’article 26 et, si l’immeuble comprend plusieurs bâtiments, la confirmation par une assemblée spéciale des copropriétaires des lots composant le bâtiment à surélever, statuant à la majorité indiquée ci-dessus ». La double majorité exigée, celle de l’article 26 pour l’assemblée générale et celle de l’assemblée spéciale, manifeste la volonté du législateur de faire de la surélévation une décision qui engage l’ensemble de la collectivité des copropriétaires.
En conséquence, la qualification du droit de surélever comme accessoire aux parties communes générales emporte deux conséquences pratiques majeures. D’une part, le copropriétaire qui souhaite surélever ne peut se prévaloir d’un droit propre : il doit obtenir l’autorisation du syndicat, lequel peut soit réaliser lui-même la surélévation, soit céder le droit de surélever au copropriétaire intéressé. D’autre part, le prix de cession du droit de surélever est réparti entre l’ensemble des copropriétaires selon les règles de répartition des charges communes générales, à moins que le règlement de copropriété n’en dispose autrement.
B. Les aménagements conventionnels et leurs limites
La nature supplétive de la qualification légale laisse aux rédacteurs des règlements de copropriété la faculté d’aménager conventionnellement la titularité et l’exercice du droit de surélever. La Cour de cassation, dans l’arrêt du 2 avril 2026, prend soin de préciser que la solution qu’elle retient vaut « dans le silence du règlement de copropriété », ce qui signifie qu’une rédaction différente, intégrant expressément le droit de surélévation dans le périmètre des parties communes spéciales ou l’attribuant à un copropriétaire déterminé, aurait pu conduire à une solution différente. Le tribunal judiciaire de Paris, dans un jugement du 10 février 2026, a eu à connaître d’une clause du règlement de copropriété qui attribuait le droit de surélever à certains copropriétaires désignés. Il a toutefois annulé cette clause, en relevant que « l’état descriptif de division ne répertorie pas le droit de surélever comme étant une partie privative » et qu’« il n’est à aucun moment déclaré que le droit de surélever constitue une partie commune spéciale » (TJ Paris, 10 février 2026, n° 22/04428).
Cette décision illustre la rigueur avec laquelle les juridictions apprécient la validité des clauses dérogatoires. Pour être efficace, la clause qui attribue le droit de surélever à un copropriétaire ou à un groupe de copropriétaires doit figurer dans le règlement de copropriété et qualifier expressément ce droit de partie privative ou de partie commune spéciale. Une simple mention dans l’état descriptif de division ne suffit pas. Le tribunal judiciaire de Paris, dans une décision du 25 juin 2026, a rappelé que « les dispositions de l’article B3 du règlement de copropriété de l’immeuble prévoient que sont accessoires aux parties communes le droit de surélever un bâtiment affecté à l’usage commun ou comportant plusieurs locaux qui constituent des parties privatives différentes ou d’en affouiller le sol » (TJ Paris, 25 juin 2026, n° 22/06786). En l’absence de dérogation expresse dans le règlement, le principe légal retrouve son empire.
Par ailleurs, l’article 37 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que le règlement de copropriété peut autoriser un copropriétaire à surélever dans un délai déterminé, à l’expiration duquel la clause devient caduque. Le tribunal judiciaire de Paris, dans le jugement précité du 10 février 2026, a fait application de cette règle en constatant que la clause litigieuse, qui remontait au 27 mars 2013, était devenue caduque faute d’avoir été exercée dans le délai imparti. Cette disposition temporelle est une garantie essentielle contre la pérennisation de droits privatifs qui pourraient entraver l’évolution de la copropriété. Le législateur a ainsi entendu éviter que des droits de surélever, concédés à une époque où la configuration de l’immeuble le permettait, ne deviennent une source de blocage lorsque les circonstances ont changé.
Enfin, il convient de souligner que la réforme issue de l’ordonnance du 30 octobre 2019 a introduit une complexité supplémentaire. Le nouvel article 6-2 de la loi du 10 juillet 1965 consacre désormais un principe de vote restreint aux seuls copropriétaires concernés pour les décisions afférentes aux parties communes spéciales. La question se pose dès lors de savoir si la solution de l’arrêt du 2 avril 2026, qui statue sous l’empire des textes antérieurs à cette ordonnance, conserve sa pleine portée pour les opérations de surélévation engagées postérieurement à la réforme. Les commentateurs s’accordent à considérer que le principe demeure : le droit de surélever, dans le silence du règlement, reste un accessoire des parties communes générales et non des parties communes spéciales. Mais la reconnaissance accrue des parties communes spéciales pourrait, à l’avenir, conduire le juge à adopter une approche plus nuancée lorsque le règlement de copropriété organise de manière précise la répartition des droits entre les différentes catégories de parties communes.
II. Le contentieux de la surélévation et le contrôle du juge
A. Les règles de majorité et leur sanction
La régularité de la décision de surélever dépend du respect scrupuleux des règles de majorité prévues par la loi du 10 juillet 1965. L’article 25 b) de cette loi dispose que ne sont adoptées qu’à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant « l’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble ». L’article 26 soumet quant à lui à la double majorité de l’article 26 les décisions de surélévation proprement dites, qu’elles soient réalisées par le syndicat ou par aliénation du droit de surélever. La méconnaissance de ces règles expose la délibération à l’annulation, dans les conditions de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, qui prévoit que « les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée ».
Le tribunal judiciaire de Paris, dans un jugement du 29 mai 2026, a annulé une assemblée générale spéciale qui s’était prononcée sur une surélévation en méconnaissance des règles de compétence. Le tribunal a relevé que « la décision d’aliéner une partie commune spéciale relève également de l’assemblée générale des copropriétaires et non pas de l’assemblée spéciale, lorsqu’elle nécessite la création d’un lot comportant à la fois une quote-part dans les parties communes générales et une quote-part dans les parties communes spéciales » (TJ Paris, 29 mai 2026, n° 22/11152). Cette décision rappelle utilement que la création de nouveaux lots privatifs à l’occasion d’une surélévation modifie nécessairement la composition des parties communes générales, ce qui impose une décision de l’assemblée générale de l’ensemble des copropriétaires et non de la seule assemblée spéciale.
La cour d’appel de Paris, dans un arrêt du 18 septembre 2024, a précisé que l’article 42 « n’ouvre l’action en contestation des décisions prises en assemblée générale qu’aux seuls copropriétaires opposants ou défaillants, leur réservant ainsi à eux seuls la qualité à agir » (CA Paris, 18 septembre 2024, n° 20/12348). Un copropriétaire qui a voté en faveur de la résolution ne peut donc, en principe, en demander ultérieurement l’annulation. La cour d’appel de Chambéry, dans un arrêt du 15 avril 2025, a confirmé que les époux qui ont voté en faveur de plusieurs résolutions ne peuvent demander l’annulation de l’assemblée générale en son entier (CA Chambéry, 15 avril 2025, n° 22/01564).
Le délai de deux mois pour agir, prévu à l’article 42, est un délai de déchéance qui court à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée par le syndic. La cour d’appel d’Aix-en-Provence, dans un arrêt du 17 septembre 2025, a déclaré irrecevable l’action introduite par des époux après l’expiration de ce délai, en rappelant que « les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée » (CA Aix-en-Provence, 17 septembre 2025, n° 24/10471). Le tribunal judiciaire de Nice, dans un jugement du 12 juin 2025, a fait une application identique de ce texte (TJ Nice, 12 juin 2025, n° 23/03152). La rigueur de ce délai impose aux copropriétaires opposants une vigilance particulière, le dépassement du délai de deux mois entraînant une déchéance irréversible.
L’article 43 de la même loi, qui répute non écrites toutes clauses contraires aux dispositions des articles 6 à 37, constitue une garantie supplémentaire de l’ordre public du statut de la copropriété. Les clauses du règlement de copropriété qui contreviendraient aux règles de majorité applicables à la surélévation sont ainsi susceptibles d’être écartées par le juge. La Cour de cassation veille à la stricte application de ces dispositions, qui participent de la protection des droits des copropriétaires minoritaires.
B. L’office du juge en matière d’autorisation judiciaire de travaux
Lorsque l’assemblée générale refuse d’autoriser les travaux de surélévation, le copropriétaire peut saisir le tribunal judiciaire sur le fondement de l’article 30, alinéa 4, de la loi du 10 juillet 1965. Ce texte permet au juge d’autoriser les travaux qui ont été refusés par l’assemblée générale, à condition qu’ils soient conformes à la destination de l’immeuble et qu’ils n’affectent pas les droits des autres copropriétaires. Le tribunal judiciaire de Draguignan, dans un jugement du 13 mai 2025, a fait application de cette disposition en autorisant des copropriétaires à procéder à la surélévation de leur lot, après avoir constaté que le projet respectait la destination de l’immeuble et ne portait pas atteinte aux droits des autres copropriétaires (TJ Draguignan, 13 mai 2025, n° 22/01351). Le tribunal a notamment relevé que « si l’article 5 du règlement de copropriété prévoit que sont accessoires aux parties communes les droits immobiliers dont le droit de surélever les bâtiments, il ne s’agit aucunement de la surélévation d’un bâtiment composé de plusieurs lots ni d’une surélévation réalisée par le syndicat ».
Le tribunal judiciaire de Paris, dans un jugement du 7 mars 2024, a accordé l’autorisation judiciaire de travaux de surélévation après avoir vérifié que les conditions posées par l’article 30 étaient réunies. La décision énonce que « l’article 30 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit la possibilité de demander au juge judiciaire d’autoriser les travaux refusés par l’assemblée lorsque ces derniers sont soumis à l’article 25 b » (TJ Paris, 7 mars 2024, n° 21/08427). En revanche, le tribunal judiciaire de Paris, dans un jugement du 7 juillet 2026, a débouté un copropriétaire de sa demande d’autorisation judiciaire, en relevant que les travaux projetés consistaient en une véritable surélévation nécessitant la création de nouveaux locaux privatifs, ce qui relevait des articles 35 et 26 de la loi et non du seul article 30 (TJ Paris, 7 juillet 2026, n° 24/09700). Le tribunal a constaté que « le projet d’aménagement de combles présenté par la SCI consiste en la transformation des lots 20 et 21 ». Cette distinction entre les travaux affectant les parties communes relevant de l’article 25 b et la surélévation proprement dite relevant des articles 35 et 26 est essentielle pour déterminer le régime applicable.
L’office du juge ne se limite pas à l’autorisation des travaux refusés. La responsabilité du syndicat des copropriétaires peut également être engagée sur le fondement de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, qui dispose que « le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d’entretien des parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires ». Le tribunal judiciaire de Lille, dans un jugement du 27 mai 2025, a rappelé que le syndicat a pour objet la conservation et l’amélioration de l’immeuble ainsi que l’administration des parties communes (TJ Lille, 27 mai 2025, n° 23/04475). La cour d’appel de Bordeaux, dans un arrêt du 12 mai 2026, a confirmé la condamnation du syndicat à exécuter des travaux sous astreinte, en énonçant que « l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit notamment que le syndicat des copropriétaires a pour objet la conservation et l’amélioration de l’immeuble, ainsi que l’administration des parties communes » (CA Bordeaux, 12 mai 2026, n° 23/00597).
À cet égard, la jurisprudence récente du tribunal judiciaire de Paris illustre la sévérité du contrôle juridictionnel sur les conditions de mise en œuvre des travaux. Dans un jugement du 27 janvier 2026, le tribunal a condamné le syndicat des copropriétaires à indemniser un copropriétaire à hauteur de 40.250 euros au titre des dégradations causées à son appartement par des travaux réalisés en parties communes (TJ Paris, 27 janvier 2026, n° 23/11747). Le tribunal a également rappelé que le syndicat des copropriétaires est responsable de plein droit des fautes commises par le syndic dans l’exercice de son mandat. De même, le tribunal judiciaire de Paris, dans un jugement du 6 février 2026, a jugé que « le syndicat des copropriétaires est responsable de plein droit des manquements et des fautes commises par le syndic dans le cadre de son mandat » et que « les entreprises mandatées par la copropriété pour réaliser des travaux en parties communes ne sont pas des tiers dont le fait constituerait une cause étrangère exonératoire » (TJ Paris, 6 février 2026, n° 21/15086).
Enfin, l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, qui régit la répartition des charges, trouve à s’appliquer à la répartition du prix de cession du droit de surélever. Le tribunal judiciaire de Rennes, dans un jugement du 19 mai 2026, a rappelé que « les règles de répartition des charges sont posées par l’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 selon lequel les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot » (TJ Rennes, 19 mai 2026, n° 22/05233). La cour d’appel de Paris, dans un arrêt du 18 juin 2025, a énoncé que « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes générales et spéciales » (CA Paris, 18 juin 2025, n° 22/13992).
Des lors, la jurisprudence de la troisième chambre civile et des juridictions du fond dessine un cadre juridique à la fois exigeant et cohérent pour les opérations de surélévation en copropriété. La qualification du droit de surélever comme accessoire aux parties communes générales, le respect des règles de majorité et le contrôle juridictionnel de la régularité des délibérations constituent les trois piliers sur lesquels repose la sécurité juridique de ces opérations. Les praticiens sont invités à porter une attention particulière à la rédaction des règlements de copropriété, qui peuvent utilement préciser la titularité et les conditions d’exercice du droit de surélever, dans le respect des dispositions d’ordre public de la loi du 10 juillet 1965. Pour tout projet de surélévation, une analyse juridique approfondie du règlement de copropriété s’impose, afin de déterminer avec précision le corps électoral et les règles de majorité applicables. Une erreur de qualification peut en effet entraîner l’annulation des résolutions adoptées et, le cas échéant, la remise en état des travaux réalisés, avec les conséquences financières considérables qui en résultent pour l’ensemble des copropriétaires.
Conclusion
La surélévation en copropriété demeure une opération complexe dont la validité repose sur une qualification juridique rigoureuse et sur le respect des règles de vote applicables. L’arrêt rendu par la troisième chambre civile le 2 avril 2026, publié au Bulletin, rappelle avec force que, dans le silence du règlement de copropriété, le droit de surélever un bâtiment qui comporte des parties communes, fussent-elles spéciales, appartient au syndicat des copropriétaires. Cette solution, qui préserve la prééminence de l’intérêt collectif sur les prétentions individuelles, s’articule avec un contrôle juridictionnel attentif des conditions de fond et de procédure auxquelles est subordonnée la régularité des délibérations. La distinction entre les travaux affectant les parties communes relevant de l’article 25 b et la surélévation proprement dite relevant des articles 35 et 26 de la loi du 10 juillet 1965 constitue la clé de voûte du régime applicable. La pratique notariale et le conseil juridique doivent intégrer ces exigences pour sécuriser les projets de surélévation, dans un contexte où la densification urbaine et la valorisation du patrimoine immobilier placent ces opérations au cœur des préoccupations des copropriétaires et des collectivités publiques.
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