I. Le rôle cardinal des indices légaux dans la détermination du loyer du bail renouvelé ou révisé
A. Le principe du plafonnement du loyer renouvelé par référence aux indices trimestriels
Le statut des baux commerciaux, défini aux articles L. 145-1 et suivants du code de commerce (legifrance.gouv.fr), repose sur un équilibre fondamental entre la protection du fonds de commerce du preneur et la juste rémunération du bailleur. La détermination du loyer du bail renouvelé constitue, à cet égard, l’un des enjeux les plus contentieux de la matière. L’article L. 145-33 du code de commerce (legifrance.gouv.fr) pose le principe selon lequel le montant des loyers renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative, laquelle s’apprécie au regard des caractéristiques du local, de la destination des lieux, des obligations respectives des parties, des facteurs locaux de commercialité et des prix couramment pratiqués dans le voisinage.
La publication périodique de ces indices par l’Institut national de la statistique et des études économiques (INSEE) rythme ainsi la vie du bail commercial et commande l’évolution des loyers pour l’ensemble des locaux soumis au statut. L’articulation entre les mécanismes légaux de plafonnement du loyer renouvelé et de révision triennale, d’une part, et les clauses d’indexation conventionnelle, d’autre part, constitue un enjeu contentieux majeur, dont la troisième chambre civile de la Cour de cassation a précisé les contours par une série d’arrêts récents qui renouvellent l’approche de la matière.
Ce principe est toutefois immédiatement tempéré par le mécanisme du plafonnement, régi par l’article L. 145-34 du code de commerce (legifrance.gouv.fr), qui dispose que, sauf modification notable des éléments constitutifs de la valeur locative, le taux de variation du loyer ne peut excéder la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux (ILC) ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires (ILAT), tels que définis à l’article L. 112-2 du code monétaire et financier (legifrance.gouv.fr). L’ILC, qui s’établissait au premier trimestre 2026 à 135,26, enregistrant une baisse de 0,45 % sur un an, et l’ILAT constituent ainsi les instruments de mesure essentiels de la régulation du loyer commercial. Le choix de l’indice applicable n’est pas laissé à la discrétion des parties : l’ILC concerne les activités commerciales et artisanales de détail ou de gros, tandis que l’ILAT s’applique aux activités tertiaires et aux professions libérales. Par ailleurs, l’indice du coût de la construction (ICC), historiquement prédominant, conserve une utilité résiduelle dans les baux antérieurs à la loi du 18 juin 2014, dite loi Pinel, qui a généralisé le recours aux indices trimestriels.
La Cour de cassation a récemment rappelé la portée de ce plafonnement indiciaire dans un arrêt du 9 juillet 2026 (Cass. 3e civ., 9 juill. 2026, n° 25-11.167, courdecassation.fr), dans lequel elle énonce que « le fait que le preneur puisse demander le renouvellement du bail à tout moment au cours de sa tacite prolongation n’impliquait pas que le bail prenne fin à la date de la signification de la demande de renouvellement » et qu’« en cas de tacite prolongation du bail et de demande de renouvellement, le nouveau bail prenait effet à compter de l’expiration de la prolongation du bail précédent ». En l’espèce, la troisième chambre civile a validé le raisonnement de la cour d’appel ayant constaté que le bail expiré avait duré douze ans et un jour, ce dont il résultait que la règle du plafonnement n’était pas applicable et que le loyer du bail renouvelé devait être fixé à la valeur locative. Cette décision illustre la rigueur avec laquelle le juge apprécie le seuil de douze années au-delà duquel le plafonnement cesse, en application du troisième alinéa de l’article L. 145-34 du code de commerce.
Dès lors, le mécanisme indiciaire remplit une double fonction : il borne l’évolution du loyer lors du renouvellement, tout en fournissant au juge une référence objective pour déterminer le montant plafonné du loyer. En conséquence, la connaissance précise des indices applicables et de leur période de référence constitue un impératif pour les praticiens du bail commercial, car une erreur sur le choix ou la computation de l’indice peut entraîner des conséquences financières considérables sur plusieurs années.
B. La révision triennale légale et l’encadrement des clauses d’indexation conventionnelle
Au-delà du renouvellement, le statut des baux commerciaux organise la révision du loyer en cours d’exécution du bail par le mécanisme de la révision triennale, régi par l’article L. 145-38 du code de commerce (legifrance.gouv.fr). Ce texte prévoit que la demande en révision ne peut être formée que trois ans au moins après l’entrée en jouissance ou le renouvellement, et que, par dérogation aux règles de la valeur locative, la variation du loyer est, sauf preuve d’une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné une variation de plus de 10 % de la valeur locative, limitée à la variation de l’ILC ou de l’ILAT intervenue depuis la dernière fixation du prix.
Cette révision légale coexiste avec la possibilité pour les parties de stipuler une clause d’indexation conventionnelle, dite clause d’échelle mobile, régie par l’article L. 145-39 du même code, laquelle permet une révision chaque fois que le loyer se trouve augmenté ou diminué de plus d’un quart par le jeu de la clause. Les parties peuvent ainsi, dans les limites de l’ordre public, aménager conventionnellement les modalités de variation du loyer en cours de bail. À cet égard, l’article L. 112-1 du code monétaire et financier prohibe toute clause d’indexation fondée sur le salaire minimum de croissance, le niveau général des prix ou des indices sans relation directe avec l’objet de la convention, tout en réputant en relation directe avec une convention relative à un immeuble bâti les clauses fondées sur l’ICC, l’ILC ou l’ILAT.
La coexistence de ces deux mécanismes, légal et conventionnel, a suscité un contentieux abondant, notamment autour de la validité des clauses d’indexation asymétriques. La Cour de cassation, par un arrêt de section du 12 janvier 2022 (Cass. 3e civ., 12 janv. 2022, n° 21-11.169, Publié au Bulletin), a posé une règle cardinale dont les déclinaisons jurisprudentielles postérieures n’ont cessé de préciser les contours. Cet arrêt énonce qu’« est réputée non écrite toute clause d’indexation du loyer ne jouant qu’en cas de variation à la hausse de l’indice de référence comme contrevenant à l’article L. 145-38 du code de commerce mais que seule la stipulation prohibée doit être réputée non écrite, et non la clause en son entier, sauf cas d’indivisibilité ». La troisième chambre civile a ainsi consacré un principe de divisibilité de la clause d’indexation, dont la partie illicite peut être retranchée sans anéantir le mécanisme conventionnel d’indexation lui-même.
Cette construction prétorienne a été réaffirmée avec force dans un arrêt du 19 juin 2025 (Cass. 3e civ., 19 juin 2025, n° 23-18.853, Publié au Bulletin, courdecassation.fr), dans lequel la Cour énonce qu’« il pouvait être fait abstraction du seul membre de phrase « uniquement à la hausse » en laissant subsister la clause générale d’indexation à la hausse ou à la baisse » et que « l’obligation de ne faire varier le loyer que dans le seul sens de l’augmentation était divisible et dissociable de la simple obligation de faire varier le loyer dans un sens ou dans l’autre ». La Cour a approuvé la cour d’appel d’avoir retenu la divisibilité de la clause, en relevant notamment que la clause d’indexation exclusivement à la hausse n’avait pas été mise en œuvre par les parties, la bailleresse ayant elle-même appliqué une indexation à la baisse.
Par ailleurs, l’arrêt du 22 mai 2025 (Cass. 3e civ., 22 mai 2025, n° 23-23.336, courdecassation.fr) a censuré une cour d’appel pour n’avoir pas recherché « si la stipulation prohibée pouvait être retranchée de la clause d’indexation sans porter atteinte à la cohérence de celle-ci », rappelant que le critère de l’indivisibilité ne saurait se déduire du seul fait que le bailleur ait déclaré que les stipulations relatives à l’indexation constituaient un motif déterminant de son consentement. Cette décision affine la distinction entre la volonté subjective des parties et l’analyse objective de la cohérence de la clause, imposant au juge du fond une recherche concrète de la possibilité technique de retrancher la stipulation prohibée.
II. L’évolution prétorienne et législative des mécanismes indiciaires dans le bail commercial
A. Les précisions jurisprudentielles sur le déplafonnement et la sanction des clauses d’indexation irrégulières
L’exception de déplafonnement du loyer renouvelé, fondée sur la modification notable des facteurs locaux de commercialité, a fait l’objet d’une clarification majeure par l’arrêt de section du 18 septembre 2025 (Cass. 3e civ., 18 sept. 2025, n° 24-13.288, Publié au Bulletin, courdecassation.fr). La troisième chambre civile y énonce, au visa des articles L. 145-34 et R. 145-6 du code de commerce (legifrance.gouv.fr), que « la modification notable des facteurs locaux de commercialité constitue un motif de déplafonnement du prix du bail renouvelé si elle est de nature à avoir une incidence favorable sur l’activité commerciale effectivement exercée par le locataire, indépendamment de son incidence effective et réelle sur le commerce exploité dans les locaux ». Cette formulation consacre une appréciation in abstracto de l’incidence favorable, libérée de la démonstration d’un impact concret sur le chiffre d’affaires du preneur. L’arrêt rejette expressément le moyen postulant une exigence de constatation de « l’incidence effective », marquant ainsi une inflexion significative dans l’office du juge et dans la charge probatoire pesant sur le bailleur.
En conséquence, le bailleur qui sollicite le déplafonnement n’a plus à démontrer que les modifications alléguées ont effectivement profité au commerce du preneur ; il lui suffit d’établir que les facteurs locaux de commercialité, appréciés objectivement, sont de nature à bénéficier à l’activité considérée. Cette évolution, qui allège substantiellement la charge de la preuve du bailleur, s’inscrit dans une tendance plus large de la troisième chambre civile à faciliter l’ajustement du loyer aux réalités économiques du marché locatif commercial. L’article R. 145-6 du code de commerce, qui définit les facteurs locaux de commercialité comme dépendant « principalement de l’intérêt que présente, pour le commerce considéré, l’importance de la ville, du quartier ou de la rue où il est situé, du lieu de son implantation, de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transport, de l’attrait particulier ou des sujétions que peut présenter l’emplacement », fournit au juge une grille d’analyse désormais plus accessible au bailleur.
Par ailleurs, la troisième chambre civile a précisé l’articulation entre l’office du juge des loyers commerciaux et le mécanisme de l’étalement des hausses. Dans l’arrêt du 25 janvier 2023 (Cass. 3e civ., 25 janv. 2023, n° 21-21.943, Publié au Bulletin, courdecassation.fr), elle énonce que « le dernier alinéa de l’article L. 145-34 n’instaure, dans les cas qu’il détermine, qu’un étalement de la hausse du loyer qui résulte du déplafonnement, sans affecter la fixation du loyer à la valeur locative » et que « ce dispositif étant distinct de celui de la fixation du loyer, il n’entre pas dans l’office du juge des loyers commerciaux de statuer sur son application ». La Cour censure ainsi l’arrêt d’appel qui, après avoir fixé le loyer déplafonné, avait établi un échéancier d’augmentation progressive, rappelant que l’étalement relève de la négociation entre les parties, non de l’office du juge.
À propos de la computation de l’indice dans le temps, l’arrêt du 7 septembre 2023 (Cass. 3e civ., 7 sept. 2023, n° 22-10.145, courdecassation.fr) a apporté une précision technique importante. Au visa de l’article L. 112-1 du code monétaire et financier, la Cour énonce qu’« est réputée non écrite toute clause d’un contrat à exécution successive, tel que le bail commercial, prévoyant la prise en compte, dans l’entier déroulement du contrat, d’une période de variation indiciaire supérieure à la durée s’écoulant entre chaque révision ». La troisième chambre civile précise toutefois que la sanction du réputé non écrit ne frappe que la stipulation créant la distorsion, et non la clause d’indexation dans son intégralité, lorsque la distorsion n’est que ponctuelle et ne s’inscrit pas dans l’économie générale et continue du contrat.
L’arrêt du 5 février 2026 (Cass. 3e civ., 5 févr. 2026, n° 24-11.584) a étendu cette analyse au cas de la clause d’indexation « prévoyant la prise en compte, dans l’entier déroulement du contrat, d’une période de variation de l’indice de révision à l’indice de base fixe », confirmant que la référence à un indice de base fixe antérieur de plus d’un an à la date de prise d’effet de la clause engendre une distorsion prohibée. De même, l’arrêt du 18 décembre 2025 (Cass. 3e civ., 18 déc. 2025, n° 24-12.218) a sanctionné la clause « prévoyant une révision du loyer en fonction de la variation à la hausse de l’indice », réaffirmant la prohibition des clauses d’indexation exclusivement à la hausse comme contraires aux articles L. 145-15 et L. 145-39 du code de commerce.
Or, ces constructions prétoriennes successives, qui dessinent un régime contentieux de plus en plus technique et exigeant, appellent une clarification législative que le législateur a entreprise avec la loi du 26 mai 2026.
B. L’apport de la loi du 26 mai 2026 : la consécration légale des clauses d’encadrement symétrique
La loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique (legifrance.gouv.fr) a introduit plusieurs dispositions modifiant substantiellement le droit des baux commerciaux, dont l’article 62, qui a créé un nouvel article L. 145-38-1 au sein du code de commerce (legifrance.gouv.fr). Ce texte, qui constitue l’une des innovations majeures de la réforme, dispose que « par dérogation à l’article L. 112-1 du code monétaire et financier, est autorisée dans le bail des locaux à usage commercial la clause ayant pour objet ou pour effet d’encadrer, dans les mêmes proportions, à la hausse et à la baisse, la variation annuelle de l’indice des loyers commerciaux prise en compte pour la révision du loyer en application des articles L. 145-38 et L. 145-39 du présent code ».
Cette disposition, communément désignée sous l’appellation de « clause tunnel », autorise désormais expressément ce que la jurisprudence antérieure prohibait : les parties peuvent conventionnellement limiter la variation annuelle de l’indice, pour autant que l’encadrement joue de manière symétrique à la hausse et à la baisse. La reconnaissance légale de ce mécanisme met fin à l’insécurité juridique qui entourait ces stipulations, dont la validité était discutée au regard de la prohibition des clauses d’indexation ne jouant que dans un sens. L’article L. 145-38-1 précise que la clause d’encadrement ne peut concerner que l’ILC, à l’exclusion de l’ILAT ou de l’ICC, et qu’elle doit s’appliquer dans les mêmes proportions à la hausse comme à la baisse, garantissant ainsi une symétrie protectrice pour les deux parties.
Par ailleurs, l’article 62 de la loi a également modifié l’article L. 145-40 du code de commerce (legifrance.gouv.fr) pour encadrer le dépôt de garantie dans le bail commercial. Le texte prévoit désormais que « les sommes payées à titre de garantie par le preneur à bail d’un local mentionné à l’article L. 145-32-1 ne peuvent excéder le montant des loyers dus au titre d’un trimestre », plafonnant ainsi le dépôt de garantie à trois mois de loyer. Il ajoute que ces sommes ne portent pas intérêt au profit du preneur, renversant la solution antérieure, et impose leur restitution « dans un délai raisonnable ne pouvant excéder trois mois à compter de la remise des clés ». En cas de mutation de l’immeuble, l’obligation de restitution est transmise au nouveau bailleur, et la mutation emporte de droit la caducité des garanties de toute nature.
L’article 63 de la même loi a modifié l’article L. 145-41 du code de commerce (legifrance.gouv.fr) relatif à la clause résolutoire, en subordonnant l’octroi de délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire pour non-paiement des loyers à « la capacité du preneur à régler la dette locative et à la reprise du versement intégral du loyer courant avant la date de la première audience ». Cette condition nouvelle renforce la position du bailleur en exigeant du preneur qu’il démontre non seulement sa capacité à apurer l’arriéré locatif mais également à honorer le loyer courant, condition cumulative qui restreint la faculté de suspension judiciaire de la clause résolutoire.
Ces dispositions législatives s’articulent avec la jurisprudence récente pour composer un régime juridique renouvelé des indices dans les baux commerciaux. La consécration des clauses tunnel permet aux parties de sécuriser leurs prévisions financières en limitant la volatilité du loyer liée aux fluctuations de l’ILC, tandis que la jurisprudence de la troisième chambre civile continue d’assurer le respect des principes d’ordre public de l’indexation, notamment la prohibition des clauses asymétriques et la nécessaire correspondance entre période indiciaire et période inter-révisions. En conséquence, les praticiens disposent désormais d’un cadre juridique à la fois plus souple dans l’aménagement conventionnel de l’indexation et plus rigoureux dans le contrôle judiciaire des clauses dérogeant aux principes légaux.
Conclusion
Le contentieux des indices de référence dans le bail commercial illustre la tension permanente entre la liberté contractuelle des parties et la protection impérative du preneur, qui constitue l’essence même du statut des baux commerciaux. La jurisprudence de la troisième chambre civile, marquée par les arrêts des 18 septembre 2025, 19 juin 2025, 25 janvier 2023 et 7 septembre 2023, a construit un édifice prétorien d’une grande technicité autour des notions de déplafonnement in abstracto, de divisibilité des clauses d’indexation prohibées et d’étalement des hausses étranger à l’office du juge des loyers. La loi du 26 mai 2026, en consacrant les clauses d’encadrement symétrique de l’ILC et en réformant le dépôt de garantie et la clause résolutoire, apporte à cet édifice une assise législative qui sécurise les pratiques tout en préservant l’équilibre fondamental du statut. L’articulation harmonieuse de ces sources législatives et jurisprudentielles confère au droit des baux commerciaux une cohérence renouvelée, dont la mise en œuvre pratique requiert une vigilance constante quant au choix et à la computation des indices de référence, à la rédaction des clauses d’indexation et à l’appréciation des conditions du déplafonnement du loyer lors du renouvellement.
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