L’articulation entre le droit des procédures collectives et le statut des baux commerciaux constitue l’un des points de tension les plus aigus du droit des affaires contemporain. Le bail commercial, support indispensable de l’exploitation du fonds de commerce, se trouve directement exposé aux effets du jugement d’ouverture d’une procédure de sauvegarde, de redressement ou de liquidation judiciaire. Le bailleur, privé de la faculté d’agir en résiliation pour des causes antérieures par l’effet du principe d’interdiction des poursuites individuelles, conserve néanmoins la possibilité d’obtenir la résiliation du bail pour des manquements postérieurs au jugement d’ouverture. Cette faculté, consacrée par l’article L. 622-14, 2°, du code de commerce pour la sauvegarde et le redressement judiciaire, et par l’article L. 641-12, 3°, du même code pour la liquidation judiciaire, a fait l’objet d’un encadrement jurisprudentiel croissant au cours des trois dernières années. La chambre commerciale de la Cour de cassation a progressivement resserré les conditions d’exercice de cette action, substituant à une approche fondée sur l’automaticité de la résiliation un contrôle judiciaire renforcé, attentif à la situation du preneur au jour où le juge statue. Cette évolution, qui culmine avec l’arrêt du 10 décembre 2025, traduit une érosion méthodique de la résiliation de plein droit, au profit d’une appréciation concrète et actualisée de la dette locative. Les décisions récentes dessinent ainsi un équilibre nouveau entre la protection du débiteur et les droits du bailleur, dont il convient de mesurer la portée.
I. La résiliation de plein droit à l’épreuve de l’ouverture de la procédure collective
A. Le principe d’interdiction des poursuites et ses exceptions
L’ouverture d’une procédure collective à l’encontre du preneur à bail commercial emporte des conséquences immédiates sur les actions que le bailleur peut engager ou poursuivre. Aux termes de l’article L. 622-21 du code de commerce, le jugement d’ouverture interrompt ou interdit toute action en justice de la part des créanciers dont la créance est antérieure, tendant à la condamnation du débiteur au paiement d’une somme d’argent ou à la résolution d’un contrat pour défaut de paiement d’une somme d’argent. Ce principe, applicable au redressement judiciaire par renvoi de l’article L. 631-14-1, produit un effet radical : il paralyse l’action du bailleur qui n’aurait pas encore obtenu une décision passée en force de chose jugée avant le jugement d’ouverture. La cour d’appel de Saint-Denis de la Réunion en a fait une application rigoureuse dans un arrêt du 19 mars 2025, en rappelant que « l’action introduite par le bailleur, avant l’ouverture de la procédure collective du preneur, en vue de faire constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail commercial pour défaut de paiement des loyers ou des charges échus antérieurement au jugement d’ouverture de la procédure, ne peut être poursuivie après ce jugement » (CA Saint-Denis de la Réunion, 19 mars 2025, n° 23/01310). Seule une décision de justice constatant l’acquisition de la clause résolutoire et passée en force de chose jugée avant l’ouverture de la procédure collective permet au bailleur de bénéficier des effets de la résiliation.
Par exception à ce principe, l’article L. 622-14, 2°, du code de commerce, rendu applicable au redressement judiciaire par l’article L. 631-14 du même code, ouvre au bailleur une voie spécifique : « lorsque le bailleur demande la résiliation ou fait constater la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers et charges afférents à une occupation postérieure au jugement d’ouverture, le bailleur ne pouvant agir qu’au terme d’un délai de trois mois à compter dudit jugement » (C. com., art. L. 622-14). Ce texte institue une action autonome, distincte de celle fondée sur l’article L. 145-41 du code de commerce relatif à la clause résolutoire de droit commun. Le législateur a ainsi entendu préserver un équilibre : permettre au bailleur de mettre fin à une occupation devenue sans contrepartie financière, tout en accordant au preneur un délai de trois mois pour régulariser sa situation. Si le paiement des sommes dues intervient avant l’expiration de ce délai, il n’y a pas lieu à résiliation, conformément aux dispositions expresses du texte. L’article L. 641-12, 3° du code de commerce étend ce régime à la liquidation judiciaire en renvoyant aux mêmes conditions procédurales.
Le tribunal judiciaire de Montauban, dans un jugement du 6 mai 2025, a rappelé la distinction essentielle entre les créances antérieures et postérieures, en constatant que « la demande en constatation de l’acquisition de la clause résolutoire est recevable lorsque la clause était acquise avant l’ouverture de la procédure », l’action n’étant alors pas soumise au principe d’interdiction des poursuites visé à l’article L. 622-21 (TJ Montauban, 6 mai 2025, n° 24/00822). Cette décision illustre la persistance d’un espace dans lequel le mécanisme contractuel de la clause résolutoire conserve son efficacité, à la condition déterminante que son acquisition soit intervenue antérieurement au jugement d’ouverture. Il s’agit là d’une exception étroite, dont la mise en œuvre suppose que le commandement de payer visant la clause résolutoire ait été délivré, que le délai d’un mois se soit écoulé sans paiement, et que l’ensemble de ces événements soit survenu avant la date du jugement d’ouverture de la procédure collective.
B. Le délai de carence de trois mois : nature et point de départ
Le délai de trois mois institué par l’article L. 622-14, 2°, du code de commerce constitue une condition de recevabilité de l’action du bailleur, et non une simple modalité procédurale. La chambre commerciale de la Cour de cassation en a précisé la nature et le régime dans un arrêt du 18 janvier 2023, publié au Bulletin. Elle y énonce que « l’action en résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers et charges afférents à une occupation postérieure au jugement de liquidation judiciaire, prévue à l’article L. 622-14, 2° du code de commerce, auquel renvoie l’article L. 641-12, 3° de ce code, ne peut être introduite avant l’expiration d’un délai de trois mois à compter du jugement d’ouverture » (Com., 18 janv. 2023, n° 21-15.576, Publié au Bulletin). Le bailleur ne saurait donc anticiper l’introduction de son action : toute requête déposée avant l’expiration de ce délai est irrecevable, quand bien même les loyers postérieurs demeureraient impayés.
La détermination du point de départ de ce délai a donné lieu à une précision importante dans le même arrêt. La Cour de cassation a jugé que « lorsque la liquidation judiciaire est ouverte sur résolution du plan, il ne s’agit pas d’une conversion de la procédure de redressement en cours, mais d’une nouvelle procédure collective, de sorte que, dans cette hypothèse, le point de départ du délai de trois mois est la date du jugement prononçant la résolution du plan et ouvrant la liquidation judiciaire ». Cette solution, qui écarte la thèse d’un délai unique courant depuis le jugement d’ouverture de la première procédure, offre au bailleur un nouveau délai pour agir lorsque le plan de redressement est résolu et qu’une liquidation judiciaire est ouverte. Elle s’inscrit dans une lecture stricte du texte, qui rattache le délai au jugement d’ouverture de la procédure dans le cadre de laquelle l’action est exercée, et non à une procédure antérieure dont les effets ont été anéantis par la résolution du plan.
Par ailleurs, il résulte de la combinaison des articles L. 622-14, 2°, L. 641-12, 3° et R. 621-21 du code de commerce que l’action en résiliation doit être introduite par voie de requête déposée après l’expiration du délai de trois mois. La chambre commerciale a également précisé, dans ce même arrêt du 18 janvier 2023, que « pour apprécier si le bailleur qui agit en résiliation du bail a respecté le délai de trois mois prévu par les textes précités, le juge doit se placer non à la date à laquelle il statue, mais à la date à laquelle le bailleur l’a saisi de la demande de résiliation ». La date d’appréciation du respect du délai est donc celle de la saisine du juge-commissaire, et non celle de sa décision. Cette distinction est essentielle : elle signifie que le bailleur doit avoir patienté trois mois avant de déposer sa requête, mais qu’une fois celle-ci régulièrement introduite, l’écoulement du temps postérieur ne remet pas en cause sa recevabilité.
II. Le contrôle judiciaire renforcé de la résiliation postérieure
A. L’appréciation de la dette locative au jour où le juge statue
Si la recevabilité de l’action s’apprécie au jour de la saisine, il en va différemment du bien-fondé de la demande de résiliation. La chambre commerciale de la Cour de cassation a posé, dans un arrêt du 12 juin 2024 publié au Bulletin, une règle qui constitue le pivot de l’évolution jurisprudentielle récente : « le juge-commissaire, saisi par le bailleur d’une demande de constat de la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers et charges afférents à une occupation postérieure au jugement d’ouverture, doit s’assurer, au jour où il statue, que des loyers et charges afférents à une occupation postérieure au jugement d’ouverture demeurent impayés » (Com., 12 juin 2024, n° 22-24.177, Publié au Bulletin). Cette règle opère un déplacement significatif du curseur temporel : le juge ne se prononce pas sur la situation locative telle qu’elle se présentait au moment de la requête, mais telle qu’elle se présente au jour de sa décision.
Les conséquences pratiques de cette jurisprudence sont considérables. Un preneur qui aurait accumulé des impayés postérieurs au jugement d’ouverture pendant plusieurs mois, et qui régulariserait l’intégralité de sa dette avant que le juge-commissaire ne rende son ordonnance, échappe à la résiliation. La cour d’appel de Versailles a fait application de ce principe dans un arrêt du 23 octobre 2025, en articulant les dispositions de l’article L. 145-41 du code de commerce, qui subordonne l’effet de la clause résolutoire à un commandement préalable, avec celles de l’article L. 622-21 relatives à l’interdiction des poursuites, pour apprécier la situation au jour où elle statuait (CA Versailles, 23 oct. 2025, n° 24/07386).
L’arrêt du 12 juin 2024 approuve ainsi les juges du fond d’avoir rejeté la requête du bailleur après avoir « constaté que la société 5 à sec RIF avait payé, le 9 septembre 2020, les loyers échus postérieurement au jugement d’ouverture de la procédure collective, que ce paiement avait été reçu le 10 septembre 2020 par le bailleur, qui, le même jour, avait saisi le juge-commissaire d’une demande de constatation de la résiliation de plein droit ». La Cour retient que « la créance de loyers postérieurs à l’ouverture de la procédure collective étant éteinte pour avoir été acquittée par le preneur, la requête du bailleur doit être rejetée ». Peu importe que des impayés aient existé pendant plusieurs mois : dès lors qu’ils ont été apurés avant que le juge-commissaire ne statue, la résiliation ne peut plus être prononcée. Cette solution, qui rompt avec une conception purement chronologique de la résiliation, consacre une approche finaliste : le maintien du bail se justifie tant que l’occupation est financièrement régularisée, indépendamment des retards antérieurs.
Le tribunal des activités économiques d’Avignon a rappelé cette solution dans un jugement du 27 mai 2026, en relevant que « la jurisprudence constante de la Cour de cassation confirme que la résiliation de plein droit du bail fondée sur le défaut de paiement des loyers postérieurs au jugement d’ouverture doit être appréciée par le juge-commissaire, qui apprécie la situation au jour où il statue » (TAE Avignon, 27 mai 2026, n° 2026002103). Si, à cette date, l’intégralité des loyers postérieurs est réglée, la résiliation ne peut être prononcée, même si des impayés ont existé antérieurement, dès lors qu’ils ont été régularisés. Cette décision illustre la diffusion de la solution dans la pratique des juridictions du fond, au-delà du seul prétoire de la Cour de cassation.
B. La régularisation tardive, obstacle définitif à la résiliation
L’arrêt rendu par la chambre commerciale de la Cour de cassation le 10 décembre 2025, publié au Bulletin, marque l’aboutissement de cette évolution jurisprudentielle. La Cour y censure une cour d’appel qui avait constaté la résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement des loyers postérieurs, en retenant que le preneur n’avait pas procédé au paiement dans le délai légal de trois mois et que les paiements intervenus postérieurement au dépôt de la requête étaient inopérants. La Cour de cassation casse cette décision au visa des articles L. 622-14, 2°, et R. 622-13 du code de commerce, en affirmant que le juge-commissaire « doit s’assurer, au jour où il statue, que des loyers et charges afférents à une occupation postérieure au jugement d’ouverture demeurent impayés » (Com., 10 déc. 2025, n° 24-20.714, Publié au Bulletin).
La portée de cet arrêt est double. En premier lieu, il confirme que la régularisation intervenue après le dépôt de la requête, mais avant que le juge-commissaire n’ait statué, fait obstacle à la résiliation. La cour d’appel de Montpellier avait considéré que les paiements effectués les 20 et 21 avril 2023, soit postérieurement au dépôt de la requête du 23 mars 2023, étaient inopérants. La Cour de cassation lui oppose que le preneur avait « régularisé l’arriéré réclamé au jour où le juge-commissaire avait statué », ce qui interdisait de prononcer la résiliation. En second lieu, l’arrêt écarte définitivement la thèse d’une résiliation de plein droit qui serait acquise de manière automatique à l’expiration du délai de trois mois, indépendamment de la situation locative au jour de la décision du juge. La résiliation de l’article L. 622-14, 2°, qualifiée de « résiliation de plein droit » par la doctrine et par la jurisprudence antérieure, n’opère donc pas de manière automatique : elle est subordonnée à la persistance de l’impayé au jour où le juge statue.
Cette solution, qualifiée par la doctrine d’« impossible résurrection de la résiliation de plein droit », consacre une faculté de rattrapage au bénéfice du preneur, même à un stade avancé de la procédure. Elle s’inscrit dans la droite ligne de l’arrêt du 12 juin 2024, dont elle constitue le prolongement logique, et participe d’un mouvement plus large de renforcement des droits du débiteur dans le contentieux du bail commercial en procédure collective. La cour d’appel de Grenoble, dans un arrêt du 20 février 2025, avait déjà relevé que la conversion d’un redressement en liquidation judiciaire en cours d’instance imposait de réexaminer l’ensemble des demandes au regard de la nouvelle situation procédurale, confirmant ainsi l’importance de l’appréciation actualisée de la situation du preneur (CA Grenoble, 20 fév. 2025, n° 24/00046).
L’article L. 145-41 du code de commerce, dans sa rédaction issue de la loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique, a renforcé ce mécanisme en précisant que « l’octroi de délai de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire pour non-paiement des loyers sont, par ailleurs, conditionnés à la capacité du preneur à régler la dette locative et à la reprise du versement intégral du loyer courant avant la date de la première audience » (C. com., art. L. 145-41). Si cette disposition nouvelle concerne la clause résolutoire de droit commun, elle témoigne d’une même orientation législative : privilégier la poursuite du bail lorsque le preneur démontre sa capacité à apurer sa dette, plutôt que de prononcer une résiliation dont les conséquences économiques sont souvent irréversibles. Dans le cadre spécifique des procédures collectives, cette orientation se combine avec le régime dérogatoire des articles L. 622-14 et L. 641-12 pour former un dispositif cohérent de protection du bail commercial, support de l’activité économique du débiteur.
En définitive, la jurisprudence de la chambre commerciale des années 2023 à 2025 a profondément transformé l’économie de la résiliation du bail commercial en procédure collective. La résiliation de plein droit, conçue initialement comme un mécanisme automatique sanctionnant le défaut de paiement des loyers postérieurs, est devenue une faculté conditionnée à l’appréciation souveraine du juge-commissaire sur la persistance de l’impayé au jour de sa décision. Cette évolution, qui culmine avec l’arrêt du 10 décembre 2025, traduit un rééquilibrage des rapports entre le bailleur et le preneur en difficulté, au profit d’une logique de continuation de l’activité économique. Elle impose au bailleur une vigilance accrue dans le suivi des procédures collectives, et au preneur une gestion rigoureuse de sa trésorerie afin de pouvoir régulariser sa situation locative avant que le juge-commissaire ne statue. La maîtrise de ces mécanismes requiert une connaissance actualisée de la jurisprudence, tant les solutions évoluent rapidement dans ce domaine à la croisée du droit immobilier et du droit des entreprises en difficulté.
Conclusion
L’articulation entre la clause résolutoire et la procédure collective a connu, sous l’impulsion de la chambre commerciale de la Cour de cassation, une mutation significative au cours des années 2023 à 2025. Le mouvement jurisprudentiel, désormais consolidé par trois arrêts publiés au Bulletin, subordonne la résiliation du bail commercial à la persistance effective de l’impayé au jour où le juge statue, et non à la seule constatation d’un défaut de paiement pendant le délai de trois mois suivant le jugement d’ouverture. La régularisation tardive, même postérieure au dépôt de la requête du bailleur, fait obstacle à la résiliation. Cette approche, respectueuse de la finalité du droit des procédures collectives, invite les praticiens à repenser leur stratégie contentieuse. Le bailleur ne peut plus compter sur l’automaticité de la résiliation de plein droit ; il doit anticiper la possibilité d’une régularisation et adapter en conséquence le calendrier de ses démarches. Le preneur, quant à lui, conserve la maîtrise de son sort locatif tant qu’il est en mesure d’apurer sa dette avant la décision du juge-commissaire. La pratique du droit de la construction et de l’immobilier commercial confirme que ces enjeux contentieux, souvent déterminants pour la survie de l’entreprise locataire, appellent une anticipation contractuelle et une réactivité procédurale que la seule invocation de la clause résolutoire ne saurait remplacer. La réforme issue de la loi du 26 mai 2026, en conditionnant la suspension des effets de la clause résolutoire à la capacité financière du preneur, confirme cette orientation générale du droit positif, qui place la poursuite de l’activité économique au cœur de l’équilibre entre les intérêts en présence.
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