I. L’étendue du pouvoir souverain d’appréciation du juge du fond en matière de bail commercial
A. L’appréciation de la modification notable des facteurs locaux de commercialité, motif de déplafonnement du loyer
Le statut des baux commerciaux, régi par le chapitre V du titre IV du livre Ier du code de commerce et applicable aux baux des immeubles ou locaux dans lesquels un fonds est exploité par un commerçant ou un industriel immatriculé au registre du commerce et des sociétés en vertu de l’article L. 145-1 du code de commerce, institue un dispositif de plafonnement du loyer lors du renouvellement du bail, dont l’article L. 145-34 du code de commerce constitue la clef de voûte. En application de ce texte, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d’effet du bail à renouveler ne peut excéder la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, à moins d’une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33 du même code, à savoir les caractéristiques du local, la destination des lieux, les obligations respectives des parties et les facteurs locaux de commercialité. Ce mécanisme de plafonnement, conçu comme une protection du preneur, place le juge au cœur d’un débat contentieux qui engage sa mission d’appréciation des faits.
Les facteurs locaux de commercialité, définis par l’article R. 145-6 du code de commerce, dépendent principalement de l’intérêt que présente, pour le commerce considéré, l’importance de la ville, du quartier ou de la rue où il est situé, du lieu de son implantation, de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transport, de l’attrait particulier ou des sujétions que peut présenter l’emplacement pour l’activité considérée et des modifications que ces éléments subissent d’une manière durable ou provisoire. Il en résulte que le juge est appelé à apprécier une situation locale nécessairement évolutive, dont la caractérisation factuelle relève de son pouvoir souverain.
Par un arrêt du 18 septembre 2025, la troisième chambre civile de la Cour de cassation, statuant en formation de section et rendant une décision publiée au Bulletin, a précisé avec une netteté remarquable la portée de cette appréciation en retenant que « la modification notable des facteurs locaux de commercialité constitue un motif de déplafonnement du prix du bail renouvelé si elle est de nature à avoir une incidence favorable sur l’activité commerciale effectivement exercée par le locataire, indépendamment de son incidence effective et réelle sur le commerce exploité dans les locaux ». Cette formulation, qui écarte l’exigence d’une démonstration d’un impact concret sur le chiffre d’affaires du preneur, consacre une acception potentielle de l’incidence favorable, laquelle facilite singulièrement la preuve du bailleur. Dès lors, il suffit que la modification soit objectivement de nature à bénéficier au commerce considéré, sans qu’il soit nécessaire d’établir une corrélation positive avérée entre cette modification et les résultats de l’exploitation.
Par ailleurs, l’appréciation du caractère notable de la modification relève du pouvoir souverain des juges du fond, ainsi que la Cour de cassation l’a rappelé dans un arrêt du 4 juillet 2024 en énonçant que « l’appréciation du caractère notable de la modification relève du pouvoir souverain des juges du fond », après avoir énoncé le principe selon lequel « il appartient au bailleur, qui sollicite le déplafonnement du prix du bail renouvelé, d’établir l’existence au cours du bail à renouveler, d’une modification notable des éléments de calcul de la valeur locative mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33 ». En l’espèce, la cour d’appel avait souverainement retenu que la locataire, qui bénéficiait déjà antérieurement au bail expiré d’une large terrasse, n’avait pas bénéficié d’une extension notable de celle-ci, de sorte que la preuve d’une modification notable des facteurs locaux de commercialité n’était pas rapportée par les bailleurs. La Cour de cassation, exerçant un contrôle restreint sur ce point, a approuvé cette analyse et rejeté le pourvoi.
La Cour de cassation avait antérieurement rappelé, dans un arrêt du 25 janvier 2024 (pourvoi n° 22-21.006), que le juge doit caractériser en quoi la modification alléguée des facteurs locaux de commercialité justifie un déplafonnement. En effet, la cassation pour manque de base légale sanctionne l’absence de vérification par le juge du fond de la réalité et de la portée de la modification invoquée, ce qui impose au bailleur de produire des éléments objectifs et circonstanciés démontrant l’évolution de l’environnement commercial sur la période considérée. Dès lors, la distinction entre le contrôle du pouvoir souverain et le contrôle normatif exercé par la Cour de cassation s’articule autour de l’exigence de motivation qui pèse sur le juge du fond, lequel ne saurait se borner à affirmer l’existence ou l’absence d’une modification notable sans en préciser les éléments constitutifs. En conséquence, l’administration de la preuve constitue un enjeu stratégique majeur du contentieux de la fixation du loyer renouvelé, dont l’issue dépendra, pour une large part, de la capacité du bailleur à documenter l’évolution de l’environnement commercial du local loué durant le bail expiré et du soin avec lequel le juge du fond motive sa décision au regard des éléments de preuve qui lui sont soumis.
B. L’appréciation contentieuse des motifs graves et légitimes de refus de renouvellement du bail sans indemnité d’éviction
Le bailleur peut refuser le renouvellement du bail commercial en application de l’article L. 145-14 du code de commerce, lequel énonce que ce refus ouvre droit, sauf exceptions prévues aux articles L. 145-17 et suivants, au paiement d’une indemnité d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement. Pour échapper à cette indemnité, le bailleur doit justifier de motifs graves et légitimes imputables au preneur et suffisamment caractérisés pour priver celui-ci du droit au renouvellement. Par ailleurs, le congé doit, à peine de nullité, préciser les motifs pour lesquels il est donné et indiquer au locataire le délai de deux ans dont il dispose pour contester le congé ou demander une indemnité d’éviction, conformément aux prescriptions de l’article L. 145-9 du code de commerce.
A cet égard, le contentieux du refus de renouvellement pour motifs graves et légitimes mobilise de manière prégnante l’office du juge, qui doit apprécier la réalité, la gravité et l’imputabilité des manquements reprochés au preneur. L’arrêt rendu par la troisième chambre civile le 2 juillet 2026, dans l’affaire opposant la SCI Biker à la société Celio France, illustre cette problématique au travers d’un congé avec refus de renouvellement sans offre d’indemnité d’éviction fondé sur des désordres structurels affectant l’immeuble loué. Les bailleresses, copropriétaires d’un immeuble dans lequel la locataire exploitait un commerce de prêt-à-porter, avaient constaté que la surcharge des planchers par les marchandises entreposées avait causé des désordres affectant la structure de l’immeuble et de l’escalier intérieur, et avaient délivré des congés avec refus de renouvellement pour motifs graves et légitimes.
L’arrêt de la cour d’appel de Montpellier du 4 février 2025, rendu sur renvoi après cassation, avait jugé que le congé délivré n’était pas fondé sur des motifs sérieux et légitimes justifiant le non-renouvellement sans paiement d’une indemnité d’éviction. La Cour de cassation aurait pu se prononcer sur le fond du litige, à savoir si des désordres structurels causés par le preneur constituent ou non des motifs graves et légitimes de refus de renouvellement. Cependant, l’arrêt du 2 juillet 2026 (pourvoi n° 25-13.340) a censuré la décision des juges du fond pour un motif exclusivement procédural, sans aborder le fond du débat, ce qui révèle l’importance des exigences formelles pesant sur le juge dans l’exercice de son office.
Dans une configuration comparable, l’arrêt du 4 juin 2026, rendu dans l’affaire Carigil (pourvoi n° 24-19.120), a également été cassé pour des motifs procéduraux, alors même que l’espèce soulevait des questions de fond essentielles relatives à la contestation d’un refus de renouvellement pour motifs graves et légitimes et à la recevabilité de l’action en indemnisation de la perte du fonds de commerce. Les bailleurs, propriétaires de locaux commerciaux donnés à bail à la société Carigil, avaient refusé le renouvellement du bail sans offrir d’indemnité d’éviction pour motifs graves et légitimes, tandis que la locataire sollicitait reconventionnellement la résiliation du bail aux torts des bailleurs et le paiement de dommages-intérêts. Dès lors, l’office du juge en matière de refus de renouvellement se trouve doublement encadré : sur le fond, par la nécessité d’une appréciation rigoureuse de la gravité des manquements, et sur la forme, par les exigences procédurales qui conditionnent la régularité de la décision.
II. Le contrôle formel exercé par la Cour de cassation sur la motivation des décisions des juges du fond
A. L’exigence cardinale du visa des dernières conclusions des parties
L’article L. 145-4 du code de commerce, qui fixe la durée minimale du bail commercial à neuf années et organise les facultés de congé, n’est pas seul à gouverner le contentieux locatif ; les règles de procédure civile, en particulier les articles 455 et 954 du code de procédure civile, occupent une place déterminante dans le contrôle exercé par la Cour de cassation sur les décisions des juges du fond. Le premier de ces textes impose au juge d’exposer succinctement les prétentions respectives des parties et leurs moyens, cet exposé pouvant revêtir la forme d’un visa des conclusions avec l’indication de leur date. Le second prescrit que la cour d’appel ne statue que sur les dernières conclusions déposées. Ces dispositions, d’apparence technique, recouvrent un enjeu substantiel : garantir que le juge a effectivement pris en considération l’intégralité de l’argumentation développée par les parties dans leurs ultimes écritures.
L’arrêt du 2 juillet 2026, déjà évoqué, a fait une application rigoureuse de ces principes en censurant l’arrêt de la cour d’appel de Montpellier au motif que celle-ci avait statué au visa des écritures du 7 août 2024, alors que la SCI Biker avait transmis des conclusions le 10 décembre 2024, antérieurement à la clôture du même jour. La Cour de cassation a posé en règle que « le juge, qui ne peut statuer que sur les dernières conclusions déposées, doit viser celles-ci avec l’indication de leur date » et a relevé que les conclusions du 10 décembre 2024 comportaient de nouveaux développements relatifs à la mise en demeure préalable au congé et s’accompagnaient de nouvelles pièces. Par cette cassation, la haute juridiction rappelle que le visa des dernières conclusions ne constitue pas une formalité accessoire mais une condition de validité de la décision, qui garantit le respect du principe de la contradiction.
Dans le même sens, l’arrêt du 4 juin 2026 (pourvoi n° 24-19.120) a cassé l’arrêt de la cour d’appel de Poitiers du 18 juin 2024 en toutes ses dispositions, au visa des articles 455, alinéa 1er, et 954, alinéa 2, du code de procédure civile. La Cour de cassation a relevé que la cour d’appel avait visé les conclusions déposées par la locataire le 4 octobre 2023, sans viser les conclusions du 25 avril 2024 ni exposer leurs prétentions et moyens, alors que ces dernières conclusions développaient des moyens nouveaux relatifs à la contestation du refus de renouvellement et à la prescription de l’action. En conséquence, la Cour de cassation exerce sur ce point un contrôle normatif renforcé : tout juge qui ne se réfère pas explicitement aux dernières conclusions déposées s’expose à une censure systématique, indépendamment du bien-fondé de sa décision sur le fond du litige.
Cette vigilance procédurale est d’autant plus significative dans le contentieux du bail commercial, où la technicité des règles et la multiplicité des moyens soulevés par les parties imposent au juge une attention particulière. En effet, dans ce contentieux, les parties développent fréquemment des argumentations complexes, mêlant droit commun des obligations et droit spécial des baux commerciaux, et invoquent des moyens qui s’enrichissent au fil des écritures. Par ailleurs, l’article L. 145-60 du code de commerce énonce que toutes les actions exercées en vertu du présent chapitre se prescrivent par deux ans, délai bref qui ajoute une contrainte temporelle supplémentaire dans la conduite des instances et rend la régularité formelle des actes de procédure d’autant plus cruciale. A cet égard, l’exigence de visa des dernières conclusions constitue la garantie que le juge n’a pas omis de se prononcer sur un moyen déterminant, dont il n’aurait pas eu connaissance faute d’avoir pris en considération les écritures les plus récentes des parties. L’office du juge s’en trouve ainsi renforcé dans sa dimension procédurale, au service d’une meilleure qualité de la justice rendue dans cette matière où les délais de prescription sont particulièrement brefs.
B. La sanction des contradictions de motifs et de la dénaturation des écrits, instruments du contrôle de cassation
Au-delà du visa des dernières conclusions, la Cour de cassation contrôle également la cohérence interne de la motivation des décisions des juges du fond, en sanctionnant les contradictions de motifs et la dénaturation des écrits. La contradiction de motifs équivaut à un défaut de motifs au sens de l’article 455 du code de procédure civile, ainsi que le rappelle régulièrement la troisième chambre civile. Cet aspect du contrôle de cassation trouve un champ d’application privilégié dans le contentieux du bail commercial, où la diversité des demandes et la complexité des situations de fait exposent les juges du fond au risque de développer des motifs incompatibles entre eux.
L’arrêt du 23 janvier 2025, rendu dans l’affaire Etanchisol contre Capstone Carré Ivry (pourvoi n° 23-18.643), en fournit une illustration éclairante. Dans cette espèce, la cour d’appel de Paris avait rejeté la demande de production de justificatifs financiers des charges locatives, tout en ayant précédemment relevé que ce rejet ne permettait pas au preneur de procéder aux vérifications légitimes de l’exigibilité des charges qui lui étaient facturées. La Cour de cassation a censuré cette décision au motif que « la cour d’appel, qui s’est contredite, n’a pas satisfait aux exigences » de l’article 455 du code de procédure civile. Ce faisant, la haute juridiction rappelle que la contradiction de motifs ne constitue pas une simple maladresse rédactionnelle mais un vice substantiel de nature à entraîner la cassation.
Par ailleurs, le même arrêt du 23 janvier 2025 a posé une règle de fond importante concernant la sanction des clauses d’indexation réputées non écrites en retenant que « dès lors qu’une stipulation réputée non écrite est censée n’avoir jamais existé, la créance de restitution de l’indu doit être calculée sur la base du montant du loyer qui aurait été dû à défaut d’application d’une telle stipulation ». En conséquence, lorsque le juge répute non écrite une clause d’indexation contraire aux dispositions d’ordre public du statut des baux commerciaux, le calcul des restitutions doit s’effectuer à partir du loyer initial et non à partir du dernier loyer indexé, ce qui préserve pleinement l’effet utile de la sanction du réputé non écrit et empêche que la clause illicite ne continue à produire des effets résiduels.
La sanction de la dénaturation des écrits constitue un autre instrument du contrôle de cassation, distinct de la contradiction de motifs mais participant de la même exigence de rigueur. Dans l’arrêt du 4 juin 2026, la troisième chambre civile a ainsi censuré l’arrêt de la cour d’appel de Poitiers pour avoir retenu que la locataire avait contesté le refus de renouvellement dans ses conclusions du 5 mai 2021, alors que ces conclusions se bornaient à solliciter le rejet des demandes principales des bailleurs et leur condamnation à réaliser des travaux, sans formuler une contestation explicite du refus de renouvellement. En statuant ainsi, « la cour d’appel, qui a dénaturé ces conclusions, a violé le principe » de l’interdiction de dénaturation. Or, cette sanction est d’une particulière gravité, car elle traduit un manquement du juge à son devoir de fidélité aux écrits des parties, lequel participe du droit fondamental à un procès équitable.
Enfin, l’arrêt du 6 novembre 2025 (pourvoi n° 23-21.334) a apporté une contribution substantielle à la théorie du réputé non écrit en matière de clause résolutoire des baux commerciaux. La Cour de cassation y a jugé que « une clause résolutoire insérée dans un bail commercial prévoyant un délai inférieur à un mois après commandement resté infructueux a pour effet de faire échec aux dispositions d’ordre public de l’article L. 145-41 du code de commerce et doit être réputée non écrite si le bail est en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014 ». Cet arrêt consacre l’application dans le temps de la loi Pinel aux baux en cours, en substituant à la nullité antérieure la sanction plus sévère du réputé non écrit, qui présente l’avantage de l’imprescriptibilité de l’action afférente, ainsi que l’a jugé la Cour de cassation dans un arrêt du 16 novembre 2023 (pourvoi n° 22-14.091). Cette évolution jurisprudentielle illustre la manière dont la Cour de cassation, tout en exerçant un contrôle rigoureux de la motivation formelle des décisions, contribue également à l’unification et à la modernisation des règles de fond applicables au bail commercial.
Dès lors, le contrôle de cassation en matière de baux commerciaux opère sur un double registre : il assure la sanction des manquements procéduraux les plus graves, tels que le défaut de visa des dernières conclusions ou la contradiction de motifs, tout en veillant à l’uniformité d’interprétation des règles de fond régissant le statut. Cette articulation entre le contrôle substantiel et le contrôle procédural confère à la troisième chambre civile de la Cour de cassation un rôle éminent dans l’élaboration et la régulation du droit des baux commerciaux. Par ailleurs, l’article L. 145-15 du code de commerce, dans sa rédaction issue de la loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique, sanctionne du réputé non écrit les clauses ayant pour effet de faire échec aux dispositions des articles L. 145-32-1, L. 145-37 à L. 145-41 et L. 145-47 à L. 145-54 du code de commerce, étendant ainsi le champ des stipulations privées d’effet par l’intervention du juge. Or, l’article L. 145-41 du code de commerce, dans sa nouvelle rédaction issue de la même loi, subordonne désormais l’octroi de délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire à la capacité du preneur à régler la dette locative et à la reprise du versement intégral du loyer courant avant la date de la première audience, instaurant un verrou de solvabilité qui renforce l’office du juge dans l’appréciation de la situation financière du preneur. Ces évolutions législatives récentes invitent les praticiens du droit des baux commerciaux à une vigilance accrue dans la conduite de leurs instances, tant dans l’administration de la preuve des éléments de fond que dans la préservation de leurs droits procéduraux, ces deux dimensions étant indissociables de l’efficacité de l’action en justice dans ce contentieux technique et évolutif.
Conclusion
L’analyse de la jurisprudence récente de la troisième chambre civile de la Cour de cassation révèle une double exigence dans l’office du juge du bail commercial : une appréciation souveraine des faits, en particulier des facteurs locaux de commercialité et des motifs graves et légitimes de refus de renouvellement, et un formalisme procédural rigoureux dont la méconnaissance entraîne systématiquement la cassation. Le visa des dernières conclusions, l’absence de contradiction de motifs et le respect de l’interdiction de dénaturation des écrits constituent les conditions formelles d’une décision régulière, dont le juge ne saurait s’affranchir sans exposer sa décision à la censure de la Cour de cassation. En conséquence, les praticiens du droit des baux commerciaux sont appelés à une vigilance accrue dans la conduite de leurs instances, tant dans l’administration de la preuve des éléments de fond que dans la préservation de leurs droits procéduraux, ces deux dimensions étant indissociables de l’efficacité de l’action en justice dans ce contentieux technique et évolutif.
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