I. Le formalisme rigoureux du congé en matière de bail commercial
A. Les exigences légales du congé avec refus de renouvellement
Le congé en matière de bail commercial constitue l’acte unilatéral par lequel le bailleur ou le preneur manifeste sa volonté de mettre fin au contrat. Le régime de cet acte est encadré par les articles L. 145-4 et L. 145-9 du Code de commerce, qui imposent des conditions de forme et de délai d’une rigueur particulière. La durée du bail commercial ne peut être inférieure à neuf années, le preneur disposant toutefois de la faculté de donner congé à l’expiration de chaque période triennale, au moins six mois à l’avance, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par acte extrajudiciaire.
Par dérogation aux articles 1736 et 1737 du Code civil, l’article L. 145-9 du Code de commerce dispose que les baux de locaux soumis au statut ne cessent que par l’effet d’un congé donné six mois à l’avance ou d’une demande de renouvellement. Le texte précise qu’à défaut de congé ou de demande de renouvellement, le bail fait par écrit se prolonge tacitement au-delà du terme fixé par le contrat. Cette prolongation tacite constitue un mécanisme protecteur du preneur, qui se trouve ainsi maintenu dans les lieux sans discontinuité. Le législateur a toutefois assorti ce régime d’une exigence formelle essentielle : le congé doit être donné par acte extrajudiciaire et doit, à peine de nullité, préciser les motifs pour lesquels il est donné.
La Cour de cassation veille avec constance au respect de ces prescriptions. Dans un arrêt du 29 juin 2023 (pourvoi n° 21-25.160), la troisième chambre civile a rappelé que le congé doit, à peine de nullité, indiquer, en cas de congé avec refus de renouvellement, les motifs précis qui fondent ce refus. Elle a jugé en ces termes que « à peine de nullité, le congé doit indiquer, en cas de congé avec refus de renouvellement pour motif grave et légitime, les motifs précis qui le fondent ». Cette solution illustre la sévérité du contrôle exercé par la Haute juridiction sur la motivation du congé.
L’article L. 145-9 impose également que le congé indique au locataire qu’il dispose d’un délai de deux ans à compter de la date pour laquelle le congé a été donné pour contester celui-ci ou pour demander le paiement d’une indemnité d’éviction. Cette mention constitue une formalité substantielle dont l’omission est sanctionnée par la nullité. Par ailleurs, l’article L. 145-8 du même code subordonne le droit au renouvellement à la condition que le fonds de commerce ait fait l’objet d’une exploitation effective au cours des trois années qui ont précédé la date d’expiration du bail ou de sa prolongation tacite. Ces deux dispositions forment un ensemble cohérent destiné à garantir la sécurité juridique des parties au bail commercial.
La jurisprudence récente de la troisième chambre civile confirme que le formalisme du congé n’est pas une simple faculté mais une condition impérative de sa validité. Dans un arrêt du 9 janvier 2025 (pourvoi n° 23-15.326), la Cour de cassation a rejeté le pourvoi formé par une locataire qui contestait le rejet de sa demande de nullité du congé et du refus de renouvellement. La locataire faisait grief à l’arrêt d’appel de ne pas avoir prononcé la nullité du congé, mais la Haute juridiction a estimé que la cour d’appel avait souverainement apprécié les éléments de fait. Cette décision démontre que si le contrôle du juge du droit est rigoureux, il s’arrête à l’appréciation souveraine des juges du fond lorsque les exigences légales ont été respectées.
B. Les nullités formelles et leurs conséquences contentieuses
Le non-respect des exigences légales relatives au congé emporte des conséquences juridiques considérables. La nullité du congé pour vice de forme constitue une sanction fréquente dans le contentieux des baux commerciaux. L’article L. 145-9 énonce en son dernier alinéa que le congé doit, à peine de nullité, préciser les motifs pour lesquels il est donné et indiquer que le locataire qui entend, soit contester le congé, soit demander le paiement d’une indemnité d’éviction, doit saisir le tribunal avant l’expiration d’un délai de deux ans à compter de la date pour laquelle le congé a été donné.
La troisième chambre civile a, dans un arrêt du 11 juillet 2024 (pourvoi n° 21-23.372), publié au Bulletin, apporté des précisions sur le congé délivré par le bailleur au preneur ayant atteint l’âge de la retraite. Dans cette espèce, le bailleur avait délivré congé pour atteinte de l’âge de la retraite, en application des dispositions de l’article L. 145-4 du Code de commerce. La Cour de cassation a confirmé que le preneur ayant demandé à bénéficier de ses droits à la retraite dispose de la faculté de donner congé dans les formes et délais prévus par la loi, et que cette faculté est également ouverte à l’associé unique d’une entreprise unipersonnelle à responsabilité limitée ou au gérant majoritaire d’une société à responsabilité limitée lorsque celle-ci est titulaire du bail.
En conséquence, la nullité du congé entraîne le renouvellement du bail pour une nouvelle durée de neuf années, le preneur conservant l’intégralité de ses droits. Cette sanction, particulièrement sévère pour le bailleur, invite à une rédaction minutieuse de l’acte de congé. La Cour de cassation contrôle avec une attention particulière la motivation de l’acte et la présence des mentions obligatoires. Le congé constitue, selon la formule employée par la troisième chambre civile dans un arrêt du 4 juillet 2024 (pourvoi n° 22-17.324), un « acte juridique autonome et distinct » du bail lui-même, ce qui implique que sa validité s’apprécie indépendamment de celle du contrat de location.
Le locataire qui reçoit un congé doit, dans le délai de deux ans imparti par la loi, saisir le tribunal compétent pour en contester la validité ou solliciter le paiement de l’indemnité d’éviction. Ce délai, dont le point de départ est fixé à la date pour laquelle le congé a été donné, revêt un caractère impératif. L’enjeu est de taille : à l’expiration de ce délai, le locataire est forclos et ne peut plus contester le congé ni réclamer d’indemnité. Or, la jurisprudence récente de la Cour de cassation a tempéré la rigueur de ce délai en admettant que la contestation du congé puisse en interrompre le cours.
II. L’indemnité d’éviction : principe, évaluation et prescription
A. Le droit à indemnité d’éviction et ses exceptions légales
L’indemnité d’éviction constitue le corollaire du droit au renouvellement du bail commercial. L’article L. 145-14 du Code de commerce dispose que le bailleur peut refuser le renouvellement du bail, mais qu’il doit, sauf exceptions prévues aux articles L. 145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement. Cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur.
Le droit au maintien dans les lieux du locataire évincé est consacré par l’article L. 145-28 du Code de commerce, qui dispose qu’aucun locataire pouvant prétendre à une indemnité d’éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l’avoir reçue et que, jusqu’au paiement de cette indemnité, il a droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail expiré. Ce droit constitue une garantie fondamentale pour le preneur, qui ne saurait être dépossédé de son outil de travail avant d’avoir été effectivement indemnisé. L’indemnité d’occupation due pendant cette période est déterminée conformément aux dispositions des sections 6 et 7 du chapitre V du titre IV du livre Ier du Code de commerce, compte tenu de tous éléments d’appréciation.
La Cour de cassation a précisé la portée de cette indemnité et du droit au maintien dans les lieux dans un arrêt du 25 janvier 2023 (pourvoi n° 21-19.089), publié au Bulletin, aux termes duquel « le locataire évincé, qui peut prétendre au paiement d’une indemnité d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement du bail commercial, a droit jusqu’au paiement de cette indemnité, au maintien dans les lieux, aux conditions et clauses du contrat de bail expiré ». La Haute juridiction a ajouté que « la privation de la possibilité de poursuivre, dans les locaux, une activité commerciale jusqu’au paiement de l’indemnité d’éviction, en méconnaissance du droit du locataire au maintien dans les lieux, occasionne à ce dernier un préjudice qu’il appartient au juge d’évaluer ». Cette décision consacre le principe selon lequel l’indemnité d’éviction doit réparer l’intégralité du préjudice subi, y compris les pertes d’exploitation consécutives à l’expulsion anticipée du preneur, et que le droit au maintien dans les lieux constitue la contrepartie essentielle du droit à indemnité.
Par ailleurs, l’évaluation de l’indemnité d’éviction doit tenir compte de l’ensemble des éléments constitutifs du préjudice. Dans un arrêt du 15 juin 2023 (pourvoi n° 22-13.376), la troisième chambre civile a rappelé que « l’indemnité d’éviction est égale au préjudice causé par le non renouvellement du bail ». La cour d’appel avait constaté que l’éviction n’avait pas entraîné la perte du fonds de commerce, transféré dans un autre local, ce dont il résultait l’absence de preuve d’un préjudice au titre de cette perte. Cette solution rappelle que l’indemnité d’éviction n’a pas vocation à enrichir le preneur mais à compenser exactement le préjudice subi.
Les exceptions au droit à indemnité d’éviction sont énumérées à l’article L. 145-17 du Code de commerce. Le bailleur peut refuser le renouvellement du bail sans être tenu au paiement d’aucune indemnité s’il justifie d’un motif grave et légitime à l’encontre du locataire sortant. S’agissant de l’inexécution d’une obligation, l’infraction commise par le preneur ne peut être invoquée que si elle s’est poursuivie ou renouvelée plus d’un mois après mise en demeure du bailleur d’avoir à la faire cesser. Cette mise en demeure doit, à peine de nullité, être effectuée par acte extrajudiciaire, préciser le motif invoqué et reproduire les termes de l’alinéa correspondant de l’article L. 145-17.
La Cour de cassation exerce un contrôle rigoureux sur la qualification des motifs graves et légitimes. Dans un arrêt du 18 janvier 2023 (pourvoi n° 21-16.666), publié au Bulletin, la troisième chambre civile a précisé les contours de l’indemnisation du preneur évincé dans le cadre d’une procédure d’expropriation. Elle a notamment jugé que le preneur reste propriétaire, pendant la durée de la location, des constructions qu’il a régulièrement édifiées sur le terrain loué, et que la résiliation anticipée du bail ne le prive pas de son droit à indemnité pour ces constructions. Cette solution, reprise dans deux arrêts du 23 novembre 2023 (pourvois n° 22-20.866, publié au Bulletin, et n° 22-20.867), illustre l’étendue de la protection accordée au preneur.
B. La prescription biennale et les mécanismes d’interruption
L’article L. 145-60 du Code de commerce dispose que toutes les actions exercées en vertu du chapitre consacré au bail commercial se prescrivent par deux ans. Ce délai, commun à l’ensemble des actions relevant du statut des baux commerciaux, poursuit un objectif de sécurité juridique en évitant que les litiges relatifs au renouvellement du bail ne demeurent indéfiniment ouverts. La prescription biennale court à compter du jour où le titulaire du droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer l’action.
Dans un arrêt particulièrement remarqué du 4 juin 2026 (pourvoi n° 24-21.573), la troisième chambre civile a apporté une précision essentielle sur l’interruption du délai de prescription en matière d’indemnité d’éviction. En l’espèce, un bailleur avait délivré congé à sa locataire avec refus de renouvellement du bail sans indemnité d’éviction pour motifs graves et légitimes, à effet au 30 juin 2020. La cour d’appel de Versailles avait déclaré irrecevable comme prescrite la demande d’indemnité d’éviction formée par la société cessionnaire du fonds de commerce, au motif que le délai de deux ans avait expiré le 30 juin 2022. La Cour de cassation a censuré cette décision, reprochant à la cour d’appel de ne pas avoir recherché « si les contestations émises, en première instance, par la société Sabrina sur les motifs graves et légitimes invoqués dans le congé pour justifier le refus de payer une indemnité d’éviction, n’avaient pas interrompu le délai de prescription », et ce au visa des articles L. 145-9 et L. 145-60 du Code de commerce.
Cette solution est d’une portée pratique considérable. En effet, de nombreux contentieux relatifs au refus de renouvellement s’étendent sur plusieurs années, au cours desquelles les parties discutent de la validité du congé, de l’existence d’un motif grave et légitime ou encore du droit à une indemnité d’éviction. L’arrêt du 4 juin 2026 consacre le principe selon lequel ces contestations ne sont pas neutres au regard de la prescription : le juge doit examiner concrètement les actes de procédure accomplis afin de déterminer s’ils ont interrompu le délai biennal prévu par l’article L. 145-60. Ainsi, le preneur qui conteste régulièrement les motifs du congé dans le cadre d’une instance en cours conserve la possibilité de former une demande en paiement de l’indemnité d’éviction à toute hauteur de la procédure, même au-delà du délai de deux ans.
Le même jour, la troisième chambre civile a rendu un second arrêt significatif (pourvoi n° 24-19.120) rappelant l’importance des règles de procédure dans le contentieux du congé commercial. Dans cette espèce, un bailleur avait délivré un congé avec refus de renouvellement sans offre d’indemnité d’éviction pour motifs graves et légitimes. La cour d’appel de Poitiers avait déclaré irrecevable la demande de la locataire en indemnisation de la perte du fonds de commerce. La Cour de cassation a censuré l’arrêt au double visa des articles 455, alinéa 1er, et 954, alinéa 2, du Code de procédure civile, au motif que la cour d’appel n’avait pas visé les dernières conclusions déposées par la locataire le 25 avril 2024 ni exposé succinctement les prétentions et moyens figurant dans ces conclusions. Elle a également retenu une dénaturation des conclusions de première instance, la cour d’appel ayant considéré à tort que la locataire avait contesté le refus de renouvellement dans ses écritures du 5 mai 2021.
Ces décisions du 4 juin 2026 s’inscrivent dans une ligne jurisprudentielle constante de la troisième chambre civile qui, tout en préservant la sécurité juridique attachée au délai de prescription biennale, refuse de faire de ce délai un couperet automatique déconnecté de la réalité procédurale du dossier. Le juge doit ainsi procéder à une analyse in concreto de l’historique procédural pour déterminer si le délai de prescription a été interrompu par les actes de procédure accomplis par les parties. La Cour de cassation a ainsi, par un arrêt du 16 mars 2023 (pourvoi n° 21-26.007), rappelé que la contestation du congé dans le délai de deux ans par le preneur lui permet de conserver sa qualité de locataire et, partant, de solliciter ultérieurement la fixation de l’indemnité d’éviction.
Par ailleurs, la Cour de cassation a également précisé que la prescription biennale s’applique à l’ensemble des actions nées du statut des baux commerciaux, englobant non seulement l’action en paiement de l’indemnité d’éviction mais également les actions en nullité du congé et les demandes accessoires qui en découlent. Cette prescription abrégée, plus courte que le délai de droit commun de cinq ans prévu par l’article 2224 du Code civil, répond à un impératif de célérité dans une matière où la stabilité des situations juridiques est essentielle à la vie des affaires.
L’étendue du champ d’application de cette prescription biennale a été rappelée par la troisième chambre civile à propos de l’action en réajustement du loyer fondée sur l’article L. 145-31 du Code de commerce en cas de sous-location. Dans un arrêt du 27 juin 2024 (pourvoi n° 22-22.823), publié au Bulletin, la troisième chambre civile a jugé que « la qualification de sous-location, au sens de l’article L. 145-31 du code de commerce, est exclue lorsque le locataire met à disposition de tiers les locaux loués moyennant un prix fixé globalement, qui rémunère indissociablement tant la mise à disposition des locaux que des prestations de service spécifiques recherchées par les clients ». Cette décision, rendue par une formation de section, écarte la qualification de sous-location pour les contrats de mise à disposition d’espaces assortis de services, dont la redevance rémunère indissociablement la jouissance des lieux et les prestations annexes. La Cour de cassation adopte ainsi une approche réaliste, tenant compte de l’évolution des pratiques commerciales et de l’émergence de nouveaux modes d’occupation tels que le coworking, dont la qualification juridique ne saurait être automatiquement ramenée à celle de sous-location prohibée.
Ces précisions jurisprudentielles, combinées aux règles de prescription rappelées par les arrêts du 4 juin 2026, dessinent un cadre procédural exigeant mais protecteur. Le preneur qui entend contester un congé ou solliciter le paiement d’une indemnité d’éviction doit agir avec diligence, mais la jurisprudence lui offre la garantie que les actes de procédure accomplis dans le cours du litige ne seront pas privés d’effet par une application trop rigide du délai de prescription.
Conclusion
Le contentieux du congé et de l’indemnité d’éviction dans les baux commerciaux demeure, en 2026, un domaine d’une grande technicité, dans lequel la troisième chambre civile de la Cour de cassation exerce un contrôle rigoureux tout en veillant à l’équilibre des intérêts entre bailleur et preneur. Les arrêts rendus le 4 juin 2026 confirment que la prescription biennale ne saurait être appliquée de manière mécanique, le juge du fond étant tenu de rechercher si les actes de procédure ont interrompu ce délai. Cette exigence, qui impose au juge une analyse approfondie de l’historique procédural du dossier, constitue une garantie essentielle pour le locataire dont le droit à indemnité ne saurait être anéanti par une application purement chronologique de la prescription.
Par ailleurs, l’évaluation de l’indemnité d’éviction, dont le principe est posé par l’article L. 145-14 du Code de commerce et dont le corollaire est le droit au maintien dans les lieux consacré par l’article L. 145-28, continue de faire l’objet d’un contrôle attentif de la Cour de cassation. La Haute juridiction veille à ce que l’indemnité répare l’intégralité du préjudice subi par le preneur évincé, y compris les pertes d’exploitation consécutives à une expulsion anticipée irrégulière. Le formalisme rigoureux entourant la délivrance du congé, la motivation du refus de renouvellement et la mention des voies de recours constitue une garantie essentielle pour le locataire commercial, dont la protection demeure l’un des objectifs centraux du statut des baux commerciaux issu du décret du 30 septembre 1953, aujourd’hui codifié au sein du Code de commerce.
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