I. L’identification du motif grave et légitime, condition exonératoire du versement de l’indemnité d’éviction
A. Le principe du droit à indemnité et l’exception tirée de l’article L145-17 du Code de commerce
Le statut des baux commerciaux, codifié aux articles L145-1 et suivants du Code de commerce, repose sur un équilibre fondamental entre la protection du fonds de commerce du preneur et le droit de propriété du bailleur. Au cSur de cet équilibre se trouve le droit au renouvellement du bail, consacré par l’article L145-8, qui subordonne ce droit à l’exploitation effective du fonds dans les lieux loués au cours des trois années précédant l’expiration du bail. Le législateur a conféré à ce droit au renouvellement un caractère fondamental, puisque son refus ouvre droit, en principe, au paiement d’une indemnité d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement, en application de l’article L145-14 du même code.
Par exception à ce principe indemnitaire, l’article L145-17 du Code de commerce dispose que le bailleur peut refuser le renouvellement du bail sans être tenu au paiement d’aucune indemnité, notamment s’il justifie d’un motif grave et légitime à l’encontre du locataire sortant. Le texte précise que, s’agissant de l’inexécution d’une obligation ou de la cessation sans raison sérieuse et légitime de l’exploitation du fonds, l’infraction commise par le preneur ne peut être invoquée que si elle s’est poursuivie ou renouvelée plus d’un mois après une mise en demeure du bailleur d’avoir à la faire cesser. Cette mise en demeure doit, à peine de nullité, être effectuée par acte extrajudiciaire, préciser le motif invoqué et reproduire les termes de l’alinéa concerné. Le formalisme protecteur qui entoure cette exception témoigne de la volonté du législateur de ne pas faire de la privation du droit au renouvellement sans indemnité une sanction automatique, mais de l’assortir de garanties procédurales rigoureuses au bénéfice du preneur.
La troisième chambre civile de la Cour de cassation, dans un arrêt du 2 juillet 2026 (pourvoi n° 25-13.340), a rappelé que le congé avec refus de renouvellement pour motifs graves et légitimes doit répondre aux exigences de motivation énoncées par l’article L145-9 du Code de commerce. Cet article impose, à peine de nullité, que le congé soit donné par acte extrajudiciaire et précise les motifs pour lesquels il est donné, tout en indiquant que le locataire qui entend contester le congé ou demander le paiement d’une indemnité d’éviction doit saisir le tribunal avant l’expiration d’un délai de deux ans à compter de la date pour laquelle le congé a été donné. L’articulation entre les articles L145-9 et L145-17 révèle ainsi une double exigence : la motivation formelle du congé et la justification substantielle du motif grave et légitime.
En conséquence, le bailleur qui entend se prévaloir de l’exception de l’article L145-17, I, 1°, doit non seulement délivrer un congé régulier en la forme, mais encore démontrer l’existence d’un manquement suffisamment caractérisé du preneur à ses obligations contractuelles. La Cour de cassation exerce sur ce point un contrôle rigoureux, censurant les décisions qui retiennent le motif grave et légitime sans caractériser avec précision la gravité du comportement reproché au preneur. Par ailleurs, la loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique, en modifiant l’article L145-41 du Code de commerce pour conditionner la suspension des effets de la clause résolutoire à la capacité du preneur à régler la dette locative et à reprendre le versement intégral du loyer courant, a indirectement renforcé l’importance de la distinction entre la résiliation pour inexécution et le refus de renouvellement pour motifs graves et légitimes.
B. La caractérisation du motif grave et légitime : typologie jurisprudentielle des manquements retenus
La notion de motif grave et légitime, que le Code de commerce ne définit pas, a été précisée par une jurisprudence abondante de la troisième chambre civile. Constituent des motifs graves et légitimes de refus de renouvellement sans indemnité d’éviction les manquements du preneur qui, par leur nature ou leur réitération, rendent impossible la poursuite du contrat ou caractérisent une inexécution substantielle de ses obligations. L’arrêt rendu par la troisième chambre civile le 16 novembre 2023 (pourvoi n° 22-14.091, publié au Bulletin) a rappelé que la clause du bail prévoyant une renonciation anticipée du preneur à l’indemnité d’éviction en cas d’infraction est réputée non écrite, confirmant ainsi le caractère d’ordre public de l’article L145-17 et l’impossibilité pour les parties de convenir à l’avance de priver le preneur de son droit à indemnité en dehors des hypothèses légales.
Parmi les motifs les plus fréquemment invoqués, l’inexécution des obligations de paiement du loyer et des charges occupe une place prépondérante. La Cour de cassation a toutefois précisé, par un arrêt du 12 février 2026 (pourvoi n° 24-10.578, publié au Bulletin), que la mauvaise foi du bailleur ne constitue pas un élément interruptif de la prescription biennale de l’action en fixation de l’indemnité d’éviction, ce qui témoigne du fait que le législateur et le juge entendent maintenir une distinction nette entre le contentieux de la fixation du loyer et celui du refus de renouvellement. L’inexécution des obligations locatives par le preneur ne saurait donc être confondue avec les contestations portant sur le montant du loyer ou des charges, qui relèvent d’un régime contentieux distinct.
La cessation de l’exploitation du fonds de commerce sans raison sérieuse et légitime constitue également un motif grave et légitime de refus de renouvellement. L’article L145-8 subordonne le droit au renouvellement à l’exploitation effective du fonds au cours des trois années précédant l’expiration du bail. La jurisprudence apprécie cette condition avec une certaine rigueur, considérant que le preneur doit justifier d’une exploitation réelle et continue, même si des interruptions temporaires peuvent être admises lorsqu’elles sont justifiées par des circonstances objectives. La troisième chambre civile a ainsi jugé que le locataire qui cesse d’exploiter son fonds, même pour une durée limitée, sans motif légitime, s’expose à un refus de renouvellement sans indemnité, dès lors que cette cessation a persisté plus d’un mois après la mise en demeure prévue à l’article L145-17, I, 1°.
La modification unilatérale de la destination des lieux par le preneur, sans l’autorisation préalable du bailleur, peut également caractériser un motif grave et légitime lorsque cette modification est substantielle et porte atteinte aux droits du bailleur. La troisième chambre civile, par un arrêt du 22 mai 2025 (pourvoi n° 23-23.336), a rappelé que la destination contractuelle des lieux s’impose aux parties et que sa modification unilatérale par le preneur constitue une violation des clauses du bail susceptible de justifier un refus de renouvellement sans indemnité, sous réserve du respect de la procédure de mise en demeure préalable. De même, le défaut d’assurance, la sous-location non autorisée ou encore l’absence d’entretien des lieux loués sont régulièrement retenus comme des motifs graves et légitimes par les juridictions du fond.
La loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 a introduit de nouvelles obligations à la charge du preneur, notamment en matière de transparence financière et de justification de sa capacité à exécuter le bail. Dès lors, la violation de ces obligations nouvelles pourrait, à terme, constituer un fondement supplémentaire à l’invocation du motif grave et légitime par le bailleur, bien que la jurisprudence n’ait pas encore eu l’occasion de se prononcer sur cette question spécifique. L’économie générale du statut des baux commerciaux impose néanmoins que tout nouveau motif soit interprété restrictivement, conformément au principe selon lequel les exceptions au droit à indemnité d’éviction sont d’interprétation stricte. À cet égard, il convient de rappeler que le droit au renouvellement constitue un attribut essentiel de la propriété commerciale, reconnu par le statut des baux commerciaux comme un droit autonome distinct du droit de propriété sur le fonds lui-même, ainsi que le rappelle la doctrine la plus autorisée en la matière.
Par ailleurs, la réforme issue de la loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 a également modifié l’équilibre financier du bail commercial en introduisant un nouvel article L145-38-1 relatif aux clauses d’indexation dites clauses tunnel, tout en réformant l’article L145-41 précité. Si ces réformes concernent principalement la détermination et le paiement du loyer, elles ont une incidence indirecte sur l’appréciation du motif grave et légitime de refus de renouvellement : la clarification des règles applicables aux clauses d’indexation réduit le risque de contentieux portant sur le montant du loyer dû, lequel peut parfois servir de fondement à l’invocation d’impayés constitutifs d’un motif grave et légitime. La sécurité juridique renforcée par ces nouvelles dispositions profite indirectement à la stabilité de la relation locative et à la prévention des litiges relatifs au refus de renouvellement.
II. La procédure de mise en Suvre du motif grave et légitime et la protection contentieuse du preneur
A. Le formalisme protecteur de la mise en demeure préalable et du congé motivé
L’article L145-17, I, 1°, impose au bailleur qui entend se prévaloir d’un motif grave et légitime une condition procédurale essentielle : la délivrance d’une mise en demeure préalable par acte extrajudiciaire. Cette mise en demeure doit, à peine de nullité, préciser le motif invoqué et reproduire les termes de l’alinéa concerné. Le preneur dispose alors d’un délai d’un mois pour faire cesser l’infraction reprochée, ce délai constituant une ultime faculté de régularisation avant que le refus de renouvellement sans indemnité ne puisse être valablement formulé. La Cour de cassation a, par un arrêt du 18 septembre 2025 (pourvoi n° 23-24.005, publié au Bulletin), rappelé que manière implicite que l’absence de mise en demeure régulière prive le congé fondé sur l’article L145-17 de tout effet, le bailleur ne pouvant alors refuser le renouvellement sans être tenu au paiement de l’indemnité d’éviction.
Le congé lui-même, délivré postérieurement à l’expiration du délai de mise en demeure si l’infraction n’a pas cessé, doit répondre aux exigences de l’article L145-9 du Code de commerce. Il doit être donné par acte extrajudiciaire et préciser, à peine de nullité, les motifs pour lesquels il est donné. Ces motifs doivent correspondre à ceux énoncés dans la mise en demeure préalable, sous peine de priver le preneur de la possibilité de régulariser sa situation avant l’échéance. La jurisprudence sanctionne avec une particulière sévérité les congés dont la motivation est insuffisante ou imprécise, la Cour de cassation considérant que l’exigence de motivation n’est pas une simple formalité mais une garantie substantielle du droit du preneur à connaître les raisons précises pour lesquelles il se voit refuser le renouvellement et privé d’indemnité d’éviction.
La troisième chambre civile a également précisé, dans un arrêt du 10 juillet 2025 (pourvoi n° 23-18.853, publié au Bulletin), les contours de l’obligation de délivrance continue qui pèse sur le bailleur pendant toute la durée du bail. Si cette obligation concerne principalement les rapports entre bailleur et preneur pendant l’exécution du contrat, elle éclaire indirectement l’appréciation des motifs de refus de renouvellement : le preneur qui, confronté à un manquement du bailleur à son obligation de délivrance, cesse partiellement son exploitation ne saurait se voir reprocher une cessation d’exploitation constitutive d’un motif grave et légitime, dès lors que cette cessation trouve son origine dans la défaillance préalable du bailleur. L’obligation de délivrance étant continue, le preneur peut, à tout moment, en demander l’exécution forcée, ainsi que l’a jugé la Cour de cassation dans son arrêt du 5 mars 2026 (pourvoi n° 24-19.292, publié au Bulletin).
Par ailleurs, le délai de prescription de l’action en contestation du congé avec refus de renouvellement est régi par l’article L145-60 du Code de commerce, qui dispose que toutes les actions exercées en vertu du chapitre V du titre IV du livre Ier se prescrivent par deux ans. Ce délai biennal s’applique tant à l’action en paiement de l’indemnité d’éviction qu’à l’action en contestation du motif grave et légitime invoqué par le bailleur. La troisième chambre civile a, par un arrêt du 12 février 2026 (pourvoi n° 24-10.427, publié au Bulletin), précisé que la prescription biennale est suspendue pendant la durée de la procédure de fixation du loyer, ce qui permet au preneur de ne pas être contraint d’introduire simultanément plusieurs instances pour préserver ses droits.
B. Le contrôle juridictionnel du motif grave et légitime et l’office du juge dans la protection du droit au renouvellement
Le juge saisi de la contestation d’un congé avec refus de renouvellement pour motifs graves et légitimes exerce un contrôle approfondi sur la caractérisation du motif invoqué par le bailleur. Il ne s’agit pas d’un simple contrôle de l’erreur manifeste d’appréciation, mais d’un examen complet des faits reprochés au preneur et de leur qualification juridique. La troisième chambre civile a rappelé ce principe dans un arrêt du 5 mars 2026 (pourvoi n° 24-15.820, publié au Bulletin), certes rendu en matière d’exception d’inexécution opposée à une clause résolutoire, mais dont l’enseignement est transposable au contentieux du refus de renouvellement : le juge est tenu de vérifier le bien-fondé des contestations émises par le preneur avant de prononcer une sanction aussi radicale que la résiliation ou le refus de renouvellement sans indemnité.
L’office du juge des loyers commerciaux, dont la compétence est définie par les articles L145-33 et suivants du Code de commerce, ne se confond pas avec celui du juge du fond saisi du contentieux du refus de renouvellement. Le premier est compétent pour fixer le montant du loyer du bail renouvelé, en déterminant la valeur locative d’après les cinq critères énoncés par cet article, étant précisé que le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d’effet du bail à renouveler, si sa durée n’est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux en l’absence de modification notable des éléments de la valeur locative, conformément aux dispositions de l’article L145-34 du même code. Le second apprécie souverainement la gravité et la légitimité du motif invoqué par le bailleur pour refuser le renouvellement sans indemnité. Ces deux offices peuvent néanmoins se rejoindre lorsque le preneur conteste à la fois le motif du refus de renouvellement et, subsidiairement, le montant de l’indemnité d’éviction qui lui serait due.
La loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 a introduit un mécanisme nouveau à l’article L145-41 qui, sans modifier directement l’article L145-17, a une incidence indirecte sur le contentieux du refus de renouvellement. En conditionnant la suspension des effets de la clause résolutoire à la capacité du preneur à régler la dette locative et à reprendre le versement intégral du loyer courant avant la date de la première audience, le législateur a renforcé l’exigence de solvabilité pesant sur le preneur. Cette évolution législative pourrait influencer l’appréciation judiciaire du motif grave et légitime, en ce sens que le bailleur qui se prévaut d’impayés de loyers comme motif de refus de renouvellement pourrait se trouver conforté dans son argumentation par l’exigence nouvelle de capacité financière du preneur.
La protection du preneur est également assurée par l’article L145-28 du Code de commerce, qui dispose qu’aucun locataire pouvant prétendre à une indemnité d’éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l’avoir reçue. Jusqu’au paiement de cette indemnité, il a droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail expiré, l’indemnité d’occupation étant déterminée conformément aux dispositions des sections 6 et 7 du chapitre. Cette garantie, qui constitue l’un des piliers du statut protecteur des baux commerciaux, permet au preneur de conserver la jouissance des lieux pendant toute la durée du contentieux, y compris lorsque le bailleur conteste le droit à indemnité en invoquant l’existence d’un motif grave et légitime.
L’arrêt rendu par la troisième chambre civile le 30 mai 2024 (pourvoi n° 22-16.447, publié au Bulletin et au Rapport) a précisé les règles applicables à la fixation du loyer du bail renouvelé lorsque le bail comporte un loyer binaire, composé d’une partie fixe et d’une partie variable. Cette décision, bien que rendue en matière de fixation du loyer, a une incidence indirecte sur l’appréciation du motif grave et légitime fondé sur des impayés de loyers, dans la mesure où elle clarifie les obligations financières du preneur et, partant, les conditions dans lesquelles leur inexécution peut être qualifiée de grave. En énonçant que la valeur locative doit être déterminée en tenant compte de la structure binaire du loyer, la Cour de cassation a renforcé la prévisibilité des obligations pécuniaires du preneur, ce qui constitue un facteur de sécurité juridique dans l’appréciation des motifs de refus de renouvellement.
En définitive, l’articulation entre le droit commun du congé (article L145-9) et le régime d’exception du refus de renouvellement sans indemnité (article L145-17) révèle une construction jurisprudentielle cohérente, fondée sur la protection du fonds de commerce et la sanction des comportements gravement fautifs du preneur. La troisième chambre civile maintient à cet égard une ligne directrice constante : le motif grave et légitime doit être caractérisé par des faits précis, imputables au preneur, ayant persisté après mise en demeure régulière, et d’une gravité telle qu’ils rendent impossible la poursuite de la relation contractuelle. L’évolution législative issue de la loi du 26 mai 2026, qui renforce les obligations financières du preneur dans le cadre de la suspension de la clause résolutoire, pourrait à terme influencer cette appréciation sans toutefois remettre en cause le caractère protecteur du statut des baux commerciaux, dont la jurisprudence de la Cour de cassation demeure la garante ultime.
Conclusion
La notion de motif grave et légitime de refus de renouvellement sans indemnité d’éviction, régie par l’article L145-17 du Code de commerce, constitue l’une des clés de voûte du statut des baux commerciaux. Son application par la troisième chambre civile de la Cour de cassation témoigne d’une recherche constante d’équilibre entre le droit de propriété du bailleur et la protection du fonds de commerce du preneur. Le formalisme protecteur de la mise en demeure préalable et du congé motivé, la rigueur du contrôle juridictionnel du motif invoqué et la garantie du maintien dans les lieux jusqu’au paiement de l’indemnité d’éviction forment un ensemble cohérent de protections procédurales et substantielles au service de la stabilité des relations locatives commerciales. La loi n° 2026-403 du 26 mai 2026, en modifiant l’article L145-41 du Code de commerce, a introduit de nouvelles exigences de solvabilité du preneur qui pourraient, à l’avenir, influencer l’appréciation judiciaire du motif grave et légitime, sans toutefois altérer les garanties fondamentales offertes par le statut des baux commerciaux au commerçant et à l’artisan exploitant un fonds dans les lieux loués.
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