I. Les dispositions d’application immédiate aux baux commerciaux en cours
A. La mensualisation du loyer : un droit nouveau pour le preneur
La loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique, publiée au Journal officiel le 27 mai 2026, a introduit dans le statut des baux commerciaux, codifié aux articles L. 145-1 et suivants du code de commerce, plusieurs dispositions dont l’entrée en vigueur immédiate suscite des interrogations légitimes quant à leur champ d’application temporel. Le principe de non-rétroactivité des lois, énoncé à l’article 2 du code civil, impose que la loi nouvelle ne régisse que les situations juridiques postérieures à son entrée en vigueur, sans porter atteinte aux droits acquis sous l’empire de la loi ancienne. Toutefois, la jurisprudence de la Cour de cassation a progressivement affiné cette règle en distinguant les effets légaux du contrat, immédiatement soumis à la loi nouvelle en vertu du principe de l’application immédiate, de ses effets contractuels, qui demeurent régis par la loi en vigueur au jour de sa conclusion. Cette distinction, dont les racines doctrinales remontent aux travaux de Roubier, constitue la clé de voûte du droit transitoire des baux commerciaux et permet de déterminer, pour chaque disposition nouvelle, si elle régit les baux en cours ou seulement les baux conclus postérieurement à l’entrée en vigueur de la réforme.
L’article L. 145-32-1 du code de commerce, créé par la loi du 26 mai 2026, dispose que « le paiement mensuel du loyer est de droit lorsque le preneur à bail d’un local destiné à l’exercice d’une activité de commerce de détail ou de gros ou de prestations de services à caractère commercial ou artisanal en fait la demande, sous réserve de l’absence d’arriérés dans le paiement des sommes dues au titre du loyer et des charges, qui n’ont pas fait l’objet d’une contestation préalable » (article L. 145-32-1 du code de commerce). Cette demande prend effet à compter de l’échéance suivante de paiement du loyer prévue par le bail, sans qu’aucune disposition transitoire ne vienne expressément restreindre son application aux seuls baux conclus postérieurement à l’entrée en vigueur de la loi, intervenue le 28 mai 2026. Le silence du législateur sur le champ d’application temporel de cette disposition nouvelle doit être interprété à la lumière de la distinction classique entre les effets légaux et les effets contractuels du contrat. La mensualisation du loyer, en ce qu’elle constitue une règle relevant de l’ordre public de protection du preneur commerçant, régit les effets légaux du bail commercial et s’applique, en conséquence, aux baux en cours dès l’entrée en vigueur de la loi.
Cette faculté unilatérale de modification de la périodicité du paiement, qui opère pour l’avenir seulement, n’affecte pas les stipulations contractuelles antérieures mais les tient en échec pour les échéances postérieures à la demande du preneur. La troisième chambre civile de la Cour de cassation a, dans un arrêt du 9 juillet 2026, rappelé que la date de prise d’effet du bail renouvelé et la computation des délais légaux obéissent à des règles impératives qui s’imposent au contrat, illustrant la primauté des effets légaux sur la volonté des parties, en application des articles L. 145-34, L. 145-10 et L. 145-12 du code de commerce (Cass. 3e civ., 9 juil. 2026, n° 25-11.167). En l’espèce, la Cour a jugé qu’un bail expiré ayant duré douze ans et un jour devait voir son loyer fixé à la valeur locative et non plafonné, confirmant que le preneur ne peut utilement invoquer la date de sa demande de renouvellement pour raccourcir la durée du bail expiré. En conséquence, tout preneur remplissant les conditions de l’article L. 145-32-1 peut, depuis le 28 mai 2026, exiger de son bailleur le paiement mensuel du loyer, indépendamment de la date de conclusion du bail, le bailleur ne pouvant s’opposer à cette demande que dans l’hypothèse limitée d’arriérés non contestés.
B. L’encadrement du dépôt de garantie et le sort des garanties en cas de mutation
La loi du 26 mai 2026 a également modifié en profondeur l’article L. 145-40 du code de commerce, dont la nouvelle rédaction prévoit que « les sommes payées à titre de garantie par le preneur à bail d’un local mentionné à l’article L. 145-32-1 ne peuvent excéder le montant des loyers dus au titre d’un trimestre. Il en va de même s’agissant de la valeur des biens, des titres, des engagements et des garanties de toute nature demandés afin d’assurer la bonne exécution du contrat de bail » (article L. 145-40 du code de commerce). Cette disposition, qui plafonne le montant des garanties exigibles à l’équivalent d’un trimestre de loyer, constitue une règle de police économique dont la nature impérative commande une application immédiate aux baux en cours, y compris ceux conclus antérieurement au 28 mai 2026. Le même article impose désormais au bailleur de restituer les sommes versées à titre de garantie dans un délai maximal de trois mois à compter de la remise des clés, en mains propres ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, et porte à six mois le délai de restitution des garanties et engagements de toute autre nature, incluant les mainlevées nécessaires et la restitution des documents afférents.
L’innovation la plus significative du texte réside toutefois dans le mécanisme de transmission de l’obligation de restitution au nouveau bailleur en cas de mutation à titre gratuit ou onéreux des locaux pris à bail. La loi prévoit expressément que la mutation entraîne de plein droit la caducité des garanties de toute nature consenties par le preneur, et qu’elle emporte, pour le cédant, l’obligation de restituer au preneur les documents afférents et de procéder aux mainlevées nécessaires dans un délai de six mois. Cette disposition, qui rompt avec le principe antérieur de transmission passive des sûretés au nouveau propriétaire, constitue une garantie substantielle pour le preneur dont le bailleur cède l’immeuble. Son application aux baux en cours est indiscutable, dès lors qu’elle affecte les effets légaux du contrat et non les droits acquis des parties. En d’autres termes, toute mutation intervenue postérieurement au 28 mai 2026 est soumise au nouveau régime, quelle que soit la date de conclusion du bail ou de constitution des garanties.
L’application de ces nouvelles règles aux baux en cours soulève néanmoins une difficulté particulière s’agissant des garanties déjà constituées antérieurement à l’entrée en vigueur de la loi. La distinction entre les effets légaux et les effets contractuels du contrat fournit ici une grille d’analyse pertinente : le plafonnement du montant des garanties, en ce qu’il affecte la validité même des stipulations contractuelles pour l’avenir, relève des effets légaux et s’applique immédiatement, de sorte que les sûretés excédant le plafond trimestriel deviennent irrecevables et doivent être libérées pour la fraction excédentaire. En revanche, les effets contractuels déjà épuisés, tels que les garanties définitivement constituées et dont le fait générateur est antérieur au 28 mai 2026, demeurent régis par la loi ancienne. Cette analyse est confortée par la jurisprudence de la troisième chambre civile qui, dans son arrêt du 12 février 2026, a rappelé que le juge des référés peut prescrire les mesures conservatoires qui s’imposent pour faire cesser un trouble manifestement illicite, y compris en présence d’une contestation sérieuse (Cass. 3e civ., 12 fév. 2026, n° 24-10.578, FS-B). En l’espèce, la Cour a cassé l’arrêt d’une cour d’appel qui avait refusé d’appliquer la prescription biennale de l’action en paiement de l’indemnité d’éviction au motif que le bailleur aurait fait preuve de mauvaise foi, jugeant que « la mauvaise foi du bailleur n’est pas une cause d’interruption ou de suspension de la prescription biennale ». Dès lors, le preneur dont le bailleur refuserait de restituer les sommes excédant le nouveau plafond légal pourrait utilement saisir le juge des référés sur le fondement du trouble manifestement illicite, sans que le bailleur puisse lui opposer les stipulations contractuelles antérieures.
II. Les dispositions à application différée ou conditionnelle
A. Le verrou de solvabilité de la clause résolutoire : une application aux demandes postérieures
L’article L. 145-41 du code de commerce, modifié par la loi du 26 mai 2026, introduit une condition nouvelle à la suspension des effets de la clause résolutoire pour non-paiement des loyers : « l’octroi de délai de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire pour non-paiement des loyers sont, par ailleurs, conditionnés à la capacité du preneur à régler la dette locative et à la reprise du versement intégral du loyer courant avant la date de la première audience » (article L. 145-41 du code de commerce). Ce mécanisme, désigné sous le vocable de « verrou de solvabilité », subordonne le bénéfice des délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire à une double démonstration par le preneur : sa capacité effective à apurer l’arriéré locatif et la reprise du paiement intégral du loyer courant avant la première audience. La loi a toutefois pris soin d’aménager une disposition transitoire expresse, en précisant que « le présent article s’applique aux demandes tendant à la suspension des effets de la clause résolutoire introduites à compter de l’entrée en vigueur de la loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique ». Cette précision, insérée dans le corps même de l’article L. 145-41, revêt une importance pratique considérable pour tous les contentieux locatifs en cours.
Cette disposition transitoire explicite écarte en effet l’application du verrou de solvabilité aux instances pendantes au 28 mai 2026. Les demandes de suspension des effets de la clause résolutoire introduites antérieurement à cette date demeurent ainsi régies par le droit antérieur, lequel ne subordonnait pas l’octroi des délais de paiement à la démonstration préalable de la solvabilité du preneur, le juge disposant d’un pouvoir souverain d’appréciation fondé sur l’article 1343-5 du code civil. Cette solution est conforme au principe de non-rétroactivité des lois et à la distinction entre les règles de procédure, d’application immédiate, et les règles de fond, qui ne s’appliquent qu’aux situations juridiques postérieures à leur entrée en vigueur. Le législateur a ainsi entendu préserver les droits des preneurs ayant engagé une action en suspension avant l’entrée en vigueur de la réforme, tout en imposant aux actions futures une condition plus rigoureuse qui traduit un rééquilibrage partiel au profit des bailleurs.
La Cour de cassation a eu l’occasion de préciser, dans un arrêt du 4 juin 2026, que le juge doit statuer sur les dernières conclusions déposées par les parties et ne peut les dénaturer, ce qui implique que l’appréciation de la recevabilité des demandes au regard du droit transitoire doit être effectuée à la date de leur introduction en justice (Cass. 3e civ., 4 juin 2026, n° 24-19.120). En l’espèce, la Cour a censuré une cour d’appel qui n’avait pas visé les dernières conclusions des parties et avait dénaturé leurs écritures en retenant à tort qu’elles contestaient le refus de renouvellement, alors qu’elles se bornaient à solliciter le rejet des demandes adverses. Cette exigence procédurale rappelle que le juge du fond, lorsqu’il statue sur une demande de suspension de clause résolutoire, doit vérifier avec précision la date d’introduction de la demande pour déterminer le régime juridique applicable, le verrou de solvabilité ne pouvant être opposé à une demande introduite le 27 mai 2026, quand bien même l’instance se poursuivrait plusieurs mois après l’entrée en vigueur de la loi nouvelle.
B. La portée de la distinction entre effets légaux et effets contractuels dans le droit transitoire des baux commerciaux
La dualité de régime transitoire instituée par la loi du 26 mai 2026 — application immédiate pour certaines dispositions, application conditionnelle ou différée pour d’autres — illustre la complexité de l’articulation entre le principe de non-rétroactivité et la protection du preneur commerçant. Les clauses tunnel, désormais autorisées par l’article L. 145-38-1 du code de commerce par dérogation à l’article L. 112-1 du code monétaire et financier, constituent un exemple topique de disposition dont l’application aux baux en cours est incertaine (article L. 145-38-1 du code de commerce). Ce texte dispose que « est autorisée dans le bail des locaux à usage commercial la clause ayant pour objet ou pour effet d’encadrer, dans les mêmes proportions, à la hausse et à la baisse, la variation annuelle de l’indice des loyers commerciaux prise en compte pour la révision du loyer ». À la différence de la mensualisation du loyer ou du verrou de solvabilité, l’article L. 145-38-1 ne comporte aucune disposition transitoire expresse, ce qui impose de déterminer son champ d’application temporel par référence aux principes généraux du droit transitoire.
Cette disposition, en ce qu’elle autorise une stipulation contractuelle jusqu’alors prohibée par le droit antérieur, affecte la validité même des clauses d’indexation et relève, par conséquent, des effets légaux du contrat. Toutefois, et c’est là une subtilité essentielle, les clauses tunnel insérées dans les baux conclus antérieurement au 28 mai 2026, qui étaient nulles sous l’empire de la loi ancienne, ne sauraient être rétroactivement validées par la loi nouvelle, conformément au principe de non-rétroactivité énoncé à l’article 2 du code civil. La nullité encourue sous l’empire de la loi ancienne constitue un droit acquis pour la partie qui peut s’en prévaloir, et la loi nouvelle ne saurait y porter atteinte. En d’autres termes, si les parties à un bail en cours souhaitent bénéficier de la faculté nouvelle offerte par l’article L. 145-38-1, elles devront conclure un avenant au contrat, ce qui constituera un nouvel effet contractuel soumis à la loi nouvelle, sans que la clause antérieurement nulle ne soit rétroactivement régularisée par le seul effet de l’entrée en vigueur de la loi.
La troisième chambre civile a rappelé, dans un arrêt du 27 mars 2025, que la règle selon laquelle les conventions doivent être exécutées de bonne foi s’impose au juge comme aux parties, sans que la volonté contractuelle puisse y déroger (Cass. 3e civ., 27 mars 2025, n° 23-20.030, FS-B). Cette solution confirme la primauté des effets légaux sur la liberté contractuelle et justifie, par analogie, l’application de la grille de lecture du droit transitoire aux nouvelles dispositions protectrices du preneur. Les praticiens du droit des baux commerciaux doivent, dans l’attente des premières décisions de la Cour de cassation sur les questions spécifiques de droit transitoire soulevées par la loi du 26 mai 2026, s’en remettre aux principes généraux dégagés par la jurisprudence antérieure, en distinguant soigneusement les dispositions d’ordre public économique, d’application immédiate aux baux en cours, des dispositions affectant les droits acquis ou les instances en cours, qui demeurent régies par la loi sous l’empire de laquelle ces droits ont été constitués ou ces instances engagées.
En pratique, cette analyse commande de recenser dans chaque contrat de bail commercial en cours d’exécution les clauses affectées par la réforme, de déterminer si ces clauses relèvent des effets légaux ou des effets contractuels du contrat, et d’en tirer les conséquences quant à leur validité ou leur opposabilité pour les échéances postérieures au 28 mai 2026. Le bailleur qui refuserait d’accorder la mensualisation du loyer à un preneur qui la sollicite régulièrement s’exposerait à une condamnation sous astreinte, tandis que le preneur qui omettrait d’invoquer le plafonnement légal du dépôt de garantie pour obtenir la restitution de l’excédent verrait sa créance de restitution soumise à la prescription quinquennale de droit commun, courant à compter de l’entrée en vigueur de la loi. La vigilance s’impose donc, tant pour les bailleurs que pour les preneurs, dans la gestion quotidienne des baux commerciaux affectés par la réforme du 26 mai 2026, dont les effets pratiques ne font que commencer à se déployer dans le contentieux judiciaire.
Conclusion
La loi du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique a introduit dans le statut des baux commerciaux des innovations substantielles dont l’application dans le temps obéit à une logique duale que les praticiens doivent maîtriser avec rigueur. Les dispositions relevant de l’ordre public de protection du preneur et affectant les effets légaux du contrat, telles que la mensualisation du loyer consacrée par l’article L. 145-32-1 et le plafonnement du dépôt de garantie prévu par l’article L. 145-40, s’appliquent immédiatement aux baux en cours à compter du 28 mai 2026, sans que le bailleur puisse opposer la date de conclusion du contrat. Cette application immédiate se justifie par la nature impérative de ces règles, qui relèvent de la police économique du bail commercial et s’imposent à tous les contrats en cours d’exécution, conformément à la distinction fondamentale entre les effets légaux, immédiatement régis par la loi nouvelle, et les effets contractuels, qui demeurent gouvernés par la loi en vigueur au jour de la conclusion du contrat.
En revanche, les dispositions affectant les conditions de fond de l’action en justice et les droits procéduraux des parties obéissent à un régime transitoire distinct, dont l’article L. 145-41 modifié fournit l’illustration la plus aboutie avec l’introduction du verrou de solvabilité. La disposition transitoire expresse insérée dans ce texte, qui limite l’application de la réforme aux seules demandes introduites postérieurement au 28 mai 2026, préserve utilement les droits des justiciables engagés dans des instances pendantes et garantit la prévisibilité du droit applicable au jour de l’introduction de l’instance. Cette dualité de régime, qui résulte pour partie de dispositions transitoires expresses et pour partie de l’application des principes généraux du droit transitoire dégagés par la Cour de cassation, confère au nouveau dispositif une complexité qui imposera aux juridictions du fond de préciser, sous le contrôle de la troisième chambre civile, les contours exacts de l’application temporelle de chaque disposition nouvelle. L’office du juge consistera à concilier l’effectivité des protections légales nouvellement instaurées avec le respect des situations contractuelles légalement constituées sous l’empire de la loi ancienne, conformément à l’exigence de sécurité juridique qui constitue, depuis la décision du Conseil constitutionnel du 21 mai 2026 n° 2026-903 DC, un objectif de valeur constitutionnelle irriguant l’ensemble de la réforme du statut des baux commerciaux.
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