I. L’événement statistique : une première baisse de l’ILC dans l’histoire de l’indice et ses conséquences mécaniques
A. L’amplitude et le contexte de la baisse de l’ILC au premier trimestre 2026
L’Institut national de la statistique et des études économiques a publié, à la fin du mois de juillet 2026, la valeur de l’indice trimestriel des loyers commerciaux pour le premier trimestre de l’année, qui s’établit à 135,26, accusant une variation négative de 0,45 % sur un an. Il s’agit, depuis la création de l’indice par la loi du 4 août 2008 de modernisation de l’économie, de la toute première baisse enregistrée de l’ILC, l’indice ayant jusqu’alors connu une progression régulière, quoique modérée, d’une année sur l’autre, portée par l’inflation sous-jacente et la hausse tendancielle des loyers commerciaux et des prix à la consommation. Cette rupture de la série statistique constitue un événement dont les conséquences juridiques méritent une analyse approfondie, tant pour les bailleurs que pour les preneurs, dans un contexte de normalisation du cycle économique après la poussée inflationniste des années 2024 et 2025. L’article L. 145-34 du code de commerce, qui constitue la pierre angulaire du mécanisme de plafonnement du loyer du bail commercial renouvelé, dispose en son premier alinéa qu’« à moins d’une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d’effet du bail à renouveler, si sa durée n’est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires ». Or, la variation négative de l’ILC au premier trimestre 2026, aussi modeste soit-elle en valeur absolue, emporte pour la première fois dans l’histoire du statut des baux commerciaux la possibilité d’une fixation du loyer renouvelé à un montant inférieur au loyer du bail expiré.
L’indice trimestriel des loyers commerciaux est en effet défini par l’article L. 112-2 du code monétaire et financier, qui en fixe les composantes, et la variation annuelle de cet indice sert de référence tant pour la révision triennale du loyer en cours de bail que pour la fixation du loyer du bail renouvelé dans le cadre du mécanisme du plafonnement. Par ailleurs, l’article L. 145-38 du code de commerce, relatif à la révision triennale, prévoit que « la majoration ou la diminution de loyer consécutive à une révision triennale ne peut excéder la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires intervenue depuis la dernière fixation amiable ou judiciaire du loyer ». Cette disposition consacre, sans ambiguïté, la réciprocité du mécanisme de révision, la diminution du loyer étant juridiquement aussi légitime que sa majoration. La baisse de l’ILC au premier trimestre 2026 donne ainsi, pour la première fois, un contenu concret à cette hypothèse jusqu’alors théorique de la diminution indiciaire du loyer en cours de bail. Dès lors, un preneur qui se trouverait à la date anniversaire de la révision de son loyer entre avril et juin 2026 pourrait légitimement solliciter de son bailleur une réduction du loyer proportionnelle à la variation négative de l’indice.
Cette situation statistique inédite ne saurait être analysée indépendamment du contexte macroéconomique dans lequel elle s’inscrit. En effet, l’ILC est composé, à parts égales, de l’indice des prix à la consommation hors tabac et hors loyers, de l’indice du coût de la construction et de l’indice du chiffre d’affaires du commerce de détail. La baisse enregistrée au premier trimestre 2026 reflète un tassement simultané de ces trois composantes, dans un contexte de reflux de l’inflation post-2024, de stabilisation des coûts de construction après la flambée des matériaux consécutive à la crise énergétique et de ralentissement de la consommation des ménages. Il n’en demeure pas moins que cette baisse de l’ILC, si elle devait se confirmer sur plusieurs trimestres, constituerait un facteur de perturbation majeure pour l’équilibre économique des baux commerciaux, en particulier pour les bailleurs institutionnels dont le modèle de valorisation repose sur une hypothèse de progression régulière des loyers.
B. Les conséquences mécaniques sur l’indexation conventionnelle et la révision triennale
La baisse de l’ILC au premier trimestre 2026 réactive, avec une acuité renouvelée, le contentieux des clauses d’indexation dites asymétriques, qui prévoient un jeu de l’indexation limité à la seule variation à la hausse de l’indice de référence, ou assortissent l’indexation d’un loyer plancher empêchant toute diminution du loyer. Cette pratique, longtemps tolérée dans la pratique notariale et la rédaction des baux, a été radicalement condamnée par la troisième chambre civile de la Cour de cassation dans un arrêt de section du 12 janvier 2022 (pourvoi n° 21-11.169, FS-B), aux termes duquel « le propre d’une clause d’échelle mobile est de faire varier à la hausse et à la baisse, de sorte que la clause figurant au bail et écartant toute réciprocité de variation, si elle ne crée pas la distorsion prohibée par l’article L. 112-1 du code monétaire et financier, fausse le jeu normal de l’indexation ». La Cour de cassation précise, dans le même arrêt, que « la neutralisation des années de baisse de l’indice de référence a mathématiquement pour effet de modifier le délai d’atteinte du seuil de variation du quart, conditionnant la révision du loyer, tel qu’il résulterait de l’évolution réelle de l’indice ».
Cette décision de principe a été confirmée et précisée par un arrêt du 25 janvier 2023 (pourvoi n° 20-20.514), dans lequel la troisième chambre civile énonce que « sont réputées non-écrites les clauses d’échelle mobile prévoyant une indexation du loyer uniquement à la hausse et celles limitant la baisse du loyer à un montant plancher, ces clauses ayant pour effet de faire échec au réajustement du loyer prévu par l’article L. 145-39 du code de commerce ». Cette jurisprudence, combinée avec la baisse effective de l’ILC au premier trimestre 2026, confère désormais une dimension pratique et financière immédiate à ces principes : le preneur commercial peut, pour la première fois, non seulement invoquer la nullité partielle de la clause d’indexation asymétrique, mais encore obtenir une diminution effective du loyer, fondée sur la variation négative constatée de l’indice de référence.
En ce qui concerne la sanction de la clause prohibée, la Cour de cassation a apporté une précision déterminante dans l’arrêt du 12 janvier 2022 précité puis dans un arrêt du 4 juillet 2024 (pourvoi n° 23-13.285) selon lequel « seule la stipulation prohibée doit être réputée non écrite et non la clause en son entier sauf cas d’indivisibilité ». Cette solution, qui neutralise uniquement la stipulation limitant la réciprocité sans anéantir l’intégralité de la clause d’indexation, revêt une importance pratique considérable à l’heure de la baisse de l’ILC : le preneur peut obtenir la suppression du mécanisme limitant le jeu de l’indexation à la seule hausse, tout en conservant le bénéfice de l’indexation à la baisse, désormais effective. La jurisprudence du 25 janvier 2023 précise encore, dans la même ligne, que « seule la stipulation prohibée doit être réputée non écrite, sans relever d’éléments de nature à établir que les parties au contrat de bail n’auraient pas maintenu la clause d’indexation en l’absence de dispositions limitant l’évolution du loyer à la baisse ».
Le mécanisme de révision triennale, régi par l’article L. 145-38 du code de commerce, se trouve également affecté par la baisse de l’ILC. Ce texte dispose que « la majoration ou la diminution de loyer consécutive à une révision triennale ne peut excéder la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires intervenue depuis la dernière fixation amiable ou judiciaire du loyer ». Dans l’hypothèse où la variation de l’ILC sur la période triennale de référence serait négative, la révision du loyer devrait mécaniquement conduire à une diminution, dans la limite de cette variation négative, à moins que le bailleur ne rapporte la preuve d’une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné par elle-même une variation de plus de 10 % de la valeur locative. Or, une telle preuve est traditionnellement difficile à rapporter, la troisième chambre civile rappelant régulièrement que la modification notable doit s’apprécier objectivement, au regard de l’incidence potentielle sur l’activité exercée, conformément à l’arrêt du 18 septembre 2025 (pourvoi n° 24-13.288, FS-B) selon lequel la modification notable « est de nature à avoir une incidence favorable sur l’activité commerciale effectivement exercée par le locataire, indépendamment de son incidence effective et réelle sur le commerce exploité dans les locaux ».
II. La reconfiguration du cadre normatif de l’indexation : entre jurisprudence protectrice et réforme législative
A. Le contrôle juridictionnel renforcé du mécanisme de plafonnement et d’étalement face à la variation indiciaire négative
La baisse de l’ILC au premier trimestre 2026 produit des effets juridiques distincts selon que l’on se situe dans le cadre du renouvellement du bail ou dans celui de la révision en cours de bail. Dans le premier cas, le mécanisme du plafonnement, prévu par l’article L. 145-34 du code de commerce, établit une corrélation directe entre la variation de l’ILC sur la durée du bail expiré et le loyer du bail renouvelé. La baisse de l’indice au terme d’une période de neuf ans ou moins conduirait à fixer le loyer du bail renouvelé à un montant inférieur au loyer originaire, ce qui constituerait une situation inédite dans la pratique des baux commerciaux. La troisième chambre civile a eu l’occasion de rappeler, dans un arrêt du 9 juillet 2026 (pourvoi n° 25-11.167), les règles de computation de la durée du bail pour l’application du plafonnement, en précisant qu’en cas de tacite prolongation du bail, « le nouveau bail prenait effet à compter de l’expiration de la prolongation du bail précédent, cette date étant le premier jour du trimestre civil qui suit la demande de renouvellement selon la lettre de l’article L. 145-12 du même code, et que l’ancien bail expirait la veille de la date de prise d’effet du nouveau bail ». Cette rigueur dans la computation des délais, combinée à la variation négative de l’ILC, pourrait aboutir à des situations où le loyer du bail renouvelé serait inférieur au loyer initial, créant ainsi un effet déflationniste sans précédent dans le contentieux des baux commerciaux.
La question de l’étalement de la variation de loyer consécutive au déplafonnement a été tranchée par un arrêt de section du 16 octobre 2025 (pourvoi n° 23-23.834, FS-B), aux termes duquel la troisième chambre civile a jugé que « le dispositif prévu en cas de déplafonnement du loyer ne s’applique que dans le cas d’une modification notable des quatre premiers éléments composant la valeur locative ou lorsque la durée du bail est contractuellement supérieure à neuf ans, et non aux baux de neuf ans qui se sont poursuivis, par l’effet de la tacite prolongation, pendant plus de douze ans ». Cette exclusion du bénéfice de l’étalement pour les baux ayant excédé douze ans par tacite prolongation est, en l’état actuel de la jurisprudence, fermement établie, alors même que la variation de loyer pourrait être substantielle dans un contexte de déplafonnement.
En conséquence, la baisse de l’ILC au premier trimestre 2026 invite à repenser l’articulation entre le mécanisme du plafonnement et celui du déplafonnement. La règle du plafonnement, conçue comme une protection du preneur contre les hausses excessives de loyer lors du renouvellement, pourrait, dans un contexte de baisse de l’ILC, jouer en défaveur du bailleur, en limitant la fixation du loyer renouvelé à une valeur inférieure au loyer originaire, sans que le bailleur puisse utilement invoquer une modification notable des facteurs locaux de commercialité pour échapper à ce plafonnement à la baisse. À cet égard, la notion de modification notable des facteurs locaux de commercialité, telle qu’interprétée par l’arrêt du 18 septembre 2025 (précité, n° 24-13.288), repose sur une appréciation prospective de l’incidence potentielle des modifications intervenues, qui peut jouer dans les deux sens : une dégradation notable des facteurs locaux de commercialité pourrait, symétriquement, justifier une fixation du loyer renouvelé à un niveau inférieur au plafond indiciaire, dès lors que cette dégradation serait de nature à avoir une incidence défavorable sur l’activité exercée dans les lieux loués.
Par ailleurs, le contentieux du loyer binaire, qui a connu un revirement majeur de jurisprudence avec l’arrêt de section du 30 mai 2024 (pourvoi n° 22-16.447, FS-B+R), doit également être réexaminé à la lumière de la baisse de l’ILC. La Cour de cassation y a jugé que « si les parties qui stipulent une clause de loyer variable manifestent ainsi, en principe, une volonté d’exclure une fixation judiciaire du prix du bail renouvelé à la valeur locative, il en va autrement lorsqu’elles ont exprimé une volonté commune contraire », ajoutant que « même en l’absence d’une clause expresse de recours au juge des loyers commerciaux, il appartient à celui-ci, lorsqu’il est saisi du moyen de défense au fond, de rechercher cette volonté commune contraire, soit dans le contrat, soit dans des éléments extrinsèques ». Or, la stipulation d’un loyer binaire, comportant une part fixe et une part variable assise sur le chiffre d’affaires, constitue un mécanisme de partage du risque économique entre le bailleur et le preneur : la baisse de la part fixe consécutive à la variation négative de l’ILC pourrait être compensée, en tout ou partie, par la progression de la part variable, si l’activité du preneur est dynamique, réalisant ainsi un équilibre économique que le législateur de 2026 a entendu promouvoir.
B. Les clauses tunnel instaurées par la loi du 26 mai 2026 : un instrument de maîtrise de la volatilité indiciaire
La loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique a introduit dans le code de commerce un nouvel article L. 145-38-1, aux termes duquel « par dérogation à l’article L. 112-1 du code monétaire et financier, est autorisée dans le bail des locaux à usage commercial la clause ayant pour objet ou pour effet d’encadrer, dans les mêmes proportions, à la hausse et à la baisse, la variation annuelle de l’indice des loyers commerciaux prise en compte pour la révision du loyer en application des articles L. 145-38 et L. 145-39 du présent code ». Ce texte, communément désigné sous le vocable de « clause tunnel », constitue une innovation législative majeure qui vient directement répondre aux préoccupations suscitées par la volatilité de l’ILC et, plus précisément, par l’éventualité de variations négatives de l’indice, telle que celle constatée au premier trimestre 2026. En autorisant les parties à encadrer conventionnellement l’amplitude de la variation indiciaire, dans des proportions symétriques à la hausse et à la baisse, le législateur a entendu offrir un instrument de prévisibilité contractuelle qui préserve l’équilibre du bail tout en respectant le principe de réciprocité consacré par la jurisprudence de la Cour de cassation.
L’innovation réside dans le caractère dérogatoire de cette disposition par rapport au principe d’interdiction de l’indexation posé par l’article L. 112-1 du code monétaire et financier, lequel dispose que « sous réserve des dispositions du premier alinéa de l’article L. 112-2 et des articles L. 112-3, L. 112-3-1 et L. 112-4, l’indexation automatique des prix de biens ou de services est interdite ». La clause tunnel, en limitant la variation annuelle du loyer à un corridor prédéfini, par exemple une variation comprise entre un plancher de -1 % et un plafond de +2 %, permet aux parties d’anticiper les fluctuations de l’ILC sans pour autant s’exposer à des variations excessives qui pourraient compromettre la rentabilité de l’investissement locatif ou la capacité contributive du preneur. Cette faculté nouvelle de plafonner conventionnellement les variations indiciaires, dans le respect de la symétrie imposée par la loi, constitue une réponse pragmatique à la volatilité de l’indice, qui pourrait s’accentuer dans les prochains trimestres si la tendance à la désinflation se confirme.
Néanmoins, la rédaction de l’article L. 145-38-1 suscite plusieurs interrogations contentieuses. D’une part, le texte exige que la clause tunnel encadre la variation « dans les mêmes proportions, à la hausse et à la baisse », ce qui exclut toute asymétrie au profit du bailleur, conformément à la jurisprudence constante de la troisième chambre civile sur le caractère réciproque de l’indexation. D’autre part, le texte renvoie aux articles L. 145-38 et L. 145-39 pour déterminer la variation de l’ILC prise en compte, sans préciser le sort des stipulations qui excéderaient les proportions convenues : une clause tunnel qui fixerait un plafond à +2 % et un plancher à -2 % serait-elle réputée non écrite en son entier si elle conduisait à priver l’une des parties du bénéfice de la variation réelle de l’ILC au-delà de ces seuils ? La réponse devrait procéder d’une application analogique de la jurisprudence du 12 janvier 2022 (précité, n° 21-11.169), selon laquelle seule la stipulation prohibée doit être réputée non écrite, la clause d’indexation subsistant pour le surplus.
Par ailleurs, la coexistence de la clause tunnel avec le mécanisme de révision judiciaire de l’article L. 145-39 du code de commerce, qui permet à chaque partie de solliciter la révision du loyer lorsque, par le jeu de la clause d’échelle mobile, le loyer se trouve augmenté ou diminué de plus d’un quart par rapport au prix précédemment fixé, soulève une difficulté d’articulation. La clause tunnel pourrait en effet retarder l’atteinte du seuil de variation du quart, en écrêtant les variations annuelles dans le corridor conventionnel, ce qui retarderait d’autant la faculté de révision judiciaire. Il appartiendra probablement à la Cour de cassation de préciser, dans les années à venir, les conditions d’articulation entre ces deux mécanismes, dans le prolongement de la jurisprudence du 12 janvier 2022 qui relevait déjà que « la neutralisation des années de baisse de l’indice de référence a mathématiquement pour effet de modifier le délai d’atteinte du seuil de variation du quart, conditionnant la révision du loyer ».
En définitive, la baisse historique de l’ILC au premier trimestre 2026, conjuguée à l’entrée en vigueur de la loi du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique, inaugure une ère nouvelle pour le contentieux de l’indexation des loyers commerciaux. Les praticiens du droit des baux commerciaux devront intégrer cette double donnée dans la rédaction des clauses d’indexation et dans le conseil aux parties, en veillant à concilier la liberté contractuelle restaurée par la loi nouvelle avec les exigences d’ordre public protecteur du statut, dont la troisième chambre civile assure une application rigoureuse et cohérente, au service de l’équilibre des relations entre bailleurs et preneurs commerciaux.
Conclusion
La publication par l’INSEE de l’ILC du premier trimestre 2026, en baisse de 0,45 % sur un an, marque une rupture dans l’histoire statistique du statut des baux commerciaux et en active, de manière inattendue, les virtualités juridiques les plus protectrices pour le preneur. Cette variation négative, en rendant opérant le principe de réciprocité de l’indexation consacré par la jurisprudence de la troisième chambre civile depuis l’arrêt fondateur du 12 janvier 2022, confère une effectivité nouvelle à la sanction des clauses asymétriques et ouvre la voie à des diminutions effectives de loyer, tant en cours de bail que lors du renouvellement. Simultanément, l’introduction par la loi du 26 mai 2026 des clauses tunnel dans le code de commerce offre aux parties un instrument conventionnel de maîtrise de la volatilité indiciaire, dont la mise en œuvre devra être précisée par la pratique contractuelle et, le cas échéant, par le juge. Or, la convergence de ces évolutions, statistique, jurisprudentielle et législative, dessine les contours d’un droit de l’indexation des loyers commerciaux profondément renouvelé, dont les praticiens devront désormais intégrer les potentialités comme les limites, dans un contexte économique où la stabilité des prix ne peut plus être tenue pour acquise.
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