I. Le renforcement des moyens de défense du preneur face à la clause résolutoire
A. L’exception d’inexécution, obstacle opposable à l’acquisition de la clause résolutoire
La clause résolutoire constitue, dans la pratique du bail commercial, l’un des instruments les plus redoutables dont dispose le bailleur pour obtenir la résiliation du contrat en cas de manquement du preneur à ses obligations. L’automaticité qui la caractérise, sous réserve du respect des formalités légales, place le preneur dans une situation de vulnérabilité procédurale que la troisième chambre civile de la Cour de cassation s’est attachée à atténuer par une série de décisions récentes.
Si l’article 1219 du code civil dispose qu’une partie peut refuser d’exécuter son obligation lorsque l’autre n’exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave, la question de l’articulation entre l’exception d’inexécution et la clause résolutoire insérée dans le bail commercial a longtemps divisé la doctrine comme les juridictions du fond. Par un arrêt du 5 mars 2026 publié au Bulletin, la troisième chambre civile de la Cour de cassation apporte une clarification attendue en posant une règle qui renforce sensiblement la position du preneur confronté à un commandement de payer visant la clause résolutoire.
Dans l’affaire ayant donné lieu à l’arrêt n° 24-15.820, une société locataire avait cessé de payer ses loyers en raison de désordres affectant les locaux loués, rendant l’immeuble impropre à sa destination tant commerciale que d’habitation. La bailleresse lui avait délivré un commandement de payer visant la clause résolutoire, puis l’avait assignée en constatation de la résiliation de plein droit du bail. La cour d’appel de Cayenne, dans un arrêt du 26 février 2024, avait constaté l’acquisition de la clause résolutoire au motif que la locataire n’avait, dans le mois du commandement, ni payé les loyers ni saisi le juge aux fins de suspension des effets de la clause résolutoire. La Cour de cassation censure cette décision au visa des articles 1184, 1719 et 1728 du code civil et de l’article L. 145-41 du code de commerce.
La Haute juridiction énonce un attendu de principe dont la portée ne saurait être sous-estimée : « lorsque, assigné par le bailleur en constatation de l’acquisition d’une clause résolutoire en raison du non-paiement de loyers dans le mois ayant suivi la délivrance d’un commandement de payer, le locataire invoque une exception d’inexécution, le juge doit en vérifier le bien-fondé, peu important que le locataire n’ait pas demandé en justice des délais de paiement dans le mois de la délivrance du commandement » (Cass. 3e civ., 5 mars 2026, n° 24-15.820, FS-B). En d’autres termes, le mécanisme procédural de la clause résolutoire ne saurait faire échec à l’examen, par le juge du fond, de la légitimité du défaut de paiement invoqué par le preneur.
La Cour de cassation rappelle, en se référant expressément à un précédent arrêt du 18 septembre 2025 (pourvoi n° 23-24.005, publié), que « le locataire à bail commercial peut se prévaloir d’une exception d’inexécution pour refuser, à compter du jour où les locaux sont, en raison du manquement du bailleur à ses obligations, impropres à l’usage auquel ils étaient destinés, d’exécuter son obligation de paiement des loyers sans être tenu de délivrer une mise en demeure préalable ». Cette double précision — absence de mise en demeure préalable exigée du preneur et obligation pour le juge de vérifier le bien-fondé de l’exception invoquée — constitue un infléchissement notable de l’office du juge en matière de clause résolutoire.
En conséquence, le preneur qui entend se prévaloir d’une exception d’inexécution n’est plus tenu de saisir le juge des référés dans le mois du commandement pour solliciter des délais de paiement. Il lui suffit, lorsqu’il est assigné au fond par le bailleur, de démontrer que son défaut de paiement procède d’un manquement grave du bailleur à ses obligations, notamment à l’obligation de délivrance conforme édictée par l’article 1719 du code civil. Le juge, saisi de cette exception, doit alors se livrer à un examen approfondi de l’inexécution alléguée, sans pouvoir se retrancher derrière le constat automatique de l’acquisition de la clause résolutoire.
Cette solution s’articule avec le nouvel alinéa de l’article L. 145-41 du code de commerce, issu de la loi n° 2026-403 du 26 mai 2026, qui subordonne désormais l’octroi de délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire à « la capacité du preneur à régler la dette locative et à la reprise du versement intégral du loyer courant avant la date de la première audience ». Ce verrou de solvabilité, qui pourrait apparaître comme une restriction des droits du preneur, doit être lu en combinaison avec la jurisprudence du 5 mars 2026 : si le preneur est en mesure de démontrer que l’inexécution du bailleur est à l’origine de son propre défaut de paiement, le verrou de solvabilité ne saurait lui être opposé de manière automatique. L’office du juge, désormais renforcé, implique un examen circonstancié de l’ensemble des manquements contractuels allégués de part et d’autre.
À cet égard, la portée pratique de l’arrêt du 5 mars 2026 dépasse le seul cadre de la clause résolutoire. En obligeant le juge du fond à examiner le bien-fondé de l’exception d’inexécution indépendamment du respect des formalités du commandement de payer, la troisième chambre civile consacre une conception substantielle de la protection du preneur, qui prévaut sur les considérations purement procédurales. Cette approche est cohérente avec la nature d’ordre public du statut des baux commerciaux, tel que le rappelle l’article L. 145-15 du code de commerce dans sa rédaction issue de la loi du 26 mai 2026.
B. La sanction renforcée des clauses résolutoires irrégulières
Parallèlement à la reconnaissance élargie de l’exception d’inexécution, la troisième chambre civile a également consolidé, par un arrêt du 6 novembre 2025, le régime des clauses résolutoires dont le délai est inférieur au délai légal d’un mois prévu par le premier alinéa de l’article L. 145-41 du code de commerce. Cette décision, rendue en formation de section et publiée au Bulletin, précise les conditions d’application dans le temps de la sanction du réputé non écrit issue de la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014, dite loi Pinel.
Dans cette espèce, une clause résolutoire insérée au bail commercial stipulait un délai de quinze jours après commandement, soit un délai inférieur au minimum légal. La cour d’appel de Lyon avait écarté l’application de la sanction du réputé non écrit au motif que le commandement avait été délivré avant l’entrée en vigueur de la loi du 18 juin 2014, de sorte que seule la nullité de la clause était encourue sous l’empire de la législation antérieure. La Cour de cassation censure ce raisonnement au visa des articles 2 du code civil, L. 145-15 et L. 145-41 du code de commerce.
L’arrêt énonce avec force que « la loi nouvelle régit les effets légaux des situations juridiques ayant pris naissance avant son entrée en vigueur et non définitivement réalisées » et qu’une « clause résolutoire insérée dans un bail commercial prévoyant un délai inférieur à un mois après commandement resté infructueux a pour effet de faire échec aux dispositions d’ordre public de l’article L. 145-41 du code de commerce et doit être réputée non écrite si le bail est en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014 » (Cass. 3e civ., 6 nov. 2025, n° 23-21.334, FS-B). La Cour ajoute, pour dissiper toute ambiguïté, que « dès lors que l’instance, ayant pour objet de faire constater l’acquisition d’une clause résolutoire dont la validité est contestée au regard de cette loi, est en cours, les effets du commandement délivré au visa de cette clause ne sont pas définitivement réalisés ».
Cette solution emporte des conséquences pratiques considérables. Elle signifie qu’une clause résolutoire prévoyant un délai inférieur à un mois pourra être réputée non écrite même si le commandement a été délivré avant l’entrée en vigueur de la loi Pinel, dès lors que le bail est en cours à cette date et que l’instance tendant à faire constater l’acquisition de la clause n’a pas abouti à une décision irrévocable. L’article L. 145-15 du code de commerce, dans sa rédaction actuelle issue de la loi du 26 mai 2026, étend désormais cette sanction aux clauses, stipulations et arrangements qui auraient pour effet de faire échec aux dispositions des articles L. 145-32-1 et L. 145-38-1, nouvellement créés.
Par ailleurs, l’arrêt du 6 novembre 2025 illustre une tendance jurisprudentielle plus large : la volonté de la troisième chambre civile de faire prévaloir l’ordre public protecteur du statut des baux commerciaux sur les considérations de droit transitoire. En faisant application immédiate de la sanction du réputé non écrit aux instances en cours, la Cour de cassation adresse un signal clair aux rédacteurs d’actes et aux praticiens du droit des baux commerciaux.
II. La consolidation de la position procédurale du preneur
A. L’obligation continue de délivrance et la recevabilité permanente de l’action en exécution forcée
Le second volet de cette construction prétorienne réside dans l’importante décision rendue le même jour que l’arrêt SCGR, le 5 mars 2026, par laquelle la troisième chambre civile consacre la nature continue de l’obligation de délivrance du bailleur commercial. Cet arrêt, également publié au Bulletin, procède à une relecture des articles 1709 et 1719 du code civil à la lumière de la prescription quinquennale de l’article 2224 du même code.
Dans l’affaire ayant donné lieu au pourvoi n° 24-19.292, des locataires d’un local commercial à usage de boulangerie avaient assigné leur bailleresse en délivrance de la jouissance d’une cour située à l’arrière de l’immeuble, incluse dans l’assiette du bail, et en indemnisation. La cour d’appel de Rennes avait déclaré leurs demandes irrecevables comme prescrites, au motif que les locataires avaient eu connaissance de la configuration de cette cour dès le 23 janvier 2003, date de signature d’un avenant au bail, de sorte que l’action introduite le 20 juin 2019 était atteinte par la prescription quinquennale.
La Cour de cassation écarte cette analyse en posant un principe fondateur : « Cette obligation continue du bailleur est exigible pendant toute la durée du bail. Il en résulte que le locataire est recevable, d’une part, à poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation de délivrance tant que le manquement perdure, d’autre part, à obtenir la réparation des conséquences dommageables de cette inexécution sur une période de cinq ans précédant sa demande en justice » (Cass. 3e civ., 5 mars 2026, n° 24-19.292, FS-B). La Cour précise que « les contrats à exécution successive, tel le bail commercial, créent un rapport permanent d’obligation » et que « la demande du preneur à bail, tendant à voir condamner le bailleur à exécuter son obligation de délivrance, est recevable tant que l’exécution du bail est poursuivie ».
Cette solution opère une distinction fondamentale entre l’action en exécution forcée en nature, qui demeure recevable tant que le manquement du bailleur persiste, et l’action en réparation du préjudice consécutif à ce manquement, qui se prescrit par cinq ans à compter de la demande en justice, dans la limite de la période quinquennale antérieure. Le preneur peut ainsi agir en exécution forcée sans limitation temporelle, y compris contre un manquement ancien, pour autant que le bail soit toujours en cours et que le manquement n’ait pas cessé. La Cour de cassation précise en effet que le point de départ du délai de prescription ne saurait être antérieur à la date à laquelle le manquement a cessé.
Par cette décision, la troisième chambre civile confère une portée renouvelée à l’obligation de délivrance, qui n’est plus cantonnée à la remise initiale des locaux mais s’étend à toute la durée du contrat. Le bailleur ne saurait donc se prévaloir de l’ancienneté d’un manquement pour échapper à l’exécution forcée, dès lors que ce manquement perdure au jour de la demande. Cette solution, qui s’inscrit dans le prolongement des arrêts rendus les 10 juillet 2025 (pourvoi n° 23-20.491, publié) et 4 décembre 2025 (pourvoi n° 23-23.357, publié), consolide une jurisprudence désormais établie.
Or, cette continuité de l’obligation de délivrance emporte des conséquences pratiques majeures pour la rédaction des baux commerciaux. Une désignation insuffisante des lieux loués, l’incertitude sur les accessoires compris dans la location ou l’absence de sécurisation technique et fonctionnelle du local peuvent nourrir un risque contentieux pendant toute la durée du contrat, indépendamment du temps écoulé depuis la conclusion du bail. La stipulation d’une clause de prise en l’état, souvent insérée dans les baux pour limiter la responsabilité du bailleur, ne saurait faire échec à l’obligation de délivrance conforme qui incombe à ce dernier, laquelle est d’ordre public. Le preneur dispose ainsi d’un levier contentieux permanent pour contraindre le bailleur à exécuter ses obligations, ce qui constitue une garantie substantielle pour la pérennité de son exploitation.
B. L’encadrement de la prescription biennale de l’action en indemnité d’éviction
Si la protection du preneur constitue le fil conducteur des décisions précitées, la troisième chambre civile a également rappelé, par un arrêt du 12 février 2026, la rigueur avec laquelle doivent s’appliquer les règles de prescription de l’action en paiement de l’indemnité d’éviction. Cette décision, qui tempère le mouvement protecteur précédemment décrit, mérite une analyse attentive.
Dans l’espèce soumise à la Cour, une commune bailleresse avait délivré à son locataire un congé avec refus de renouvellement et offre d’indemnité d’éviction à effet au 31 décembre 2018. Après avoir reconnu le droit à indemnité du preneur et lui avoir demandé des justificatifs pour en chiffrer le montant, la bailleresse s’était prévalue de la prescription biennale pour solliciter l’expulsion du locataire, plus de deux ans après la date d’effet du congé. La cour d’appel d’Aix-en-Provence avait refusé de faire droit à cette demande, retenant l’attitude empreinte de mauvaise foi de la bailleresse.
La Cour de cassation censure cette décision aux motifs, d’une part, que « la mauvaise foi du bailleur n’est pas une cause d’interruption ou de suspension de la prescription biennale de l’action en paiement de l’indemnité d’éviction, laquelle court à compter de la date d’effet du congé même lorsqu’il est délivré avec offre d’indemnité d’éviction » et, d’autre part, que « le locataire est occupant sans droit ni titre des locaux à compter de la date de prescription de son action en fixation d’une indemnité d’éviction » (Cass. 3e civ., 12 fév. 2026, n° 24-10.578, FS-B).
Cet arrêt rappelle que l’article L. 145-9 du code de commerce, combiné à l’article L. 145-28, impose au locataire qui entend contester le congé ou demander le paiement de l’indemnité d’éviction de saisir le tribunal avant l’expiration d’un délai de deux ans à compter de la date pour laquelle le congé a été donné. À défaut, il est prescrit dans son action et perd son droit au maintien dans les lieux. La reconnaissance du droit à indemnité par le bailleur, fût-elle explicite, ne dispense pas le preneur de la diligence procédurale requise.
Dès lors, si la jurisprudence récente de la troisième chambre civile témoigne d’une volonté de renforcer la protection du preneur, notamment par la reconnaissance de l’obligation continue de délivrance et l’élargissement du contrôle juridictionnel de l’exception d’inexécution, elle n’en maintient pas moins une exigence de rigueur procédurale dont le preneur doit impérativement tenir compte. La prescription biennale, strictement appliquée, constitue une contrainte temporelle à laquelle le preneur ne saurait se soustraire, même en présence d’un comportement jugé déloyal du bailleur.
Cette articulation entre protection substantielle et rigueur procédurale révèle la recherche, par la Haute juridiction, d’un équilibre entre les droits respectifs du bailleur et du preneur. La loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique, en introduisant un « verrou de solvabilité » à l’article L. 145-41 du code de commerce et en consacrant la mensualisation du loyer à l’article L. 145-32-1, participe de cette même logique de rééquilibrage. La mensualisation est désormais de droit lorsque le preneur d’un local destiné à l’exercice d’une activité de commerce de détail ou de gros en fait la demande, sous réserve de l’absence d’arriérés dans le paiement des sommes dues au titre du loyer et des charges. Cette disposition, entrée en vigueur le 28 mai 2026, constitue une avancée significative pour la trésorerie des preneurs, dans un contexte économique où la maîtrise des flux financiers constitue un enjeu déterminant pour la pérennité des entreprises locataires.
Dès lors, l’enseignement majeur de l’année jurisprudentielle écoulée tient à la convergence entre la volonté du législateur, exprimée par la loi du 26 mai 2026, et l’orientation de la jurisprudence de la troisième chambre civile. Cette convergence ne saurait toutefois masquer les tensions qui subsistent entre l’impératif de protection du preneur et la nécessaire sécurité juridique des relations contractuelles. Le bailleur, confronté à un renforcement des droits du preneur, doit adapter sa pratique contractuelle et sa stratégie contentieuse à ce nouvel environnement normatif, tandis que le preneur doit demeurer vigilant quant au respect des délais qui conditionnent l’exercice de ses droits.
Conclusion
L’année jurisprudentielle 2025-2026 de la troisième chambre civile se caractérise par une double dynamique qui innerve l’ensemble du droit des baux commerciaux. D’un côté, la Cour de cassation consacre et approfondit les droits substantiels du preneur en érigeant l’obligation de délivrance en obligation continue, en imposant au juge du fond de vérifier le bien-fondé de l’exception d’inexécution invoquée par le locataire et en appliquant avec rigueur la sanction du réputé non écrit aux clauses résolutoires irrégulières. De l’autre, elle maintient une exigence procédurale stricte, notamment en matière de prescription biennale de l’action en indemnité d’éviction, qui impose au preneur une vigilance constante quant aux délais qui lui sont impartis.
Cette construction prétorienne, qui s’articule avec les dispositions nouvelles introduites par la loi du 26 mai 2026, dessine les contours d’un statut des baux commerciaux en mutation, où l’office du juge se trouve sensiblement renforcé. Le preneur y trouve des instruments de défense renouvelés face aux manquements du bailleur, tandis que ce dernier conserve les garanties procédurales nécessaires à la préservation de ses intérêts légitimes. L’équilibre ainsi recherché, bien que perfectible, témoigne de la vitalité du droit des baux commerciaux et de sa capacité d’adaptation aux réalités économiques contemporaines, dans un contexte où la préservation du tissu entrepreneurial et commercial constitue un impératif d’intérêt général.
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