I. La définition et le rôle des facteurs locaux de commercialité dans le déplafonnement du loyer
A. La notion légale et réglementaire des facteurs locaux de commercialité
Le statut des baux commerciaux, régi par les articles L. 145-1 et suivants du Code de commerce, consacre un principe fondamental de protection du preneur à travers le droit au renouvellement du bail et l’encadrement du loyer. L’article L. 145-33 du Code de commerce dispose que le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative, laquelle est déterminée d’après cinq critères cumulatifs : les caractéristiques du local considéré, la destination des lieux, les obligations respectives des parties, les facteurs locaux de commercialité et les prix couramment pratiqués dans le voisinage. Parmi ces cinq éléments, les facteurs locaux de commercialité occupent une place singulière car ils sont le reflet de l’environnement économique dans lequel s’insère le commerce exploité et constituent, par leur évolution, le principal levier de déplafonnement du loyer. L’article R. 145-6 du même code précise que ces facteurs « dépendent principalement de l’intérêt que présente, pour le commerce considéré, l’importance de la ville, du quartier ou de la rue où il est situé, du lieu de son implantation, de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transport, de l’attrait particulier ou des sujétions que peut présenter l’emplacement pour l’activité considérée et des modifications que ces éléments subissent d’une manière durable ou provisoire ».
Cette définition réglementaire met en évidence le caractère composite et évolutif de la notion. Les facteurs locaux de commercialité ne se réduisent pas à une simple analyse démographique ou à un constat statique de l’environnement commercial ; ils intègrent une dimension dynamique qui tient compte des transformations urbaines, des évolutions des infrastructures de transport et des mutations des comportements de consommation. La troisième chambre civile de la Cour de cassation, dans un arrêt du 25 janvier 2024 (pourvoi n° 22-21.006), a rappelé que « la valeur locative est déterminée notamment au regard des facteurs locaux de commercialité, dont l’évolution notable au cours du bail à renouveler et jusqu’à la date d’effet du nouveau bail permet, si elle a une incidence favorable sur l’activité exercée dans les locaux loués, d’écarter la règle du plafonnement du loyer du bail renouvelé et de le fixer selon la valeur locative ». Cette formulation, désormais classique, synthétise les conditions auxquelles est subordonné le déplafonnement fondé sur les facteurs locaux de commercialité.
Les caractéristiques du local, définies par l’article R. 145-3 du Code de commerce, se distinguent des facteurs locaux de commercialité en ce qu’elles portent sur les qualités intrinsèques du bien loué — situation dans l’immeuble, surface, conformation, état d’entretien — tandis que les facteurs locaux de commercialité renvoient à l’environnement extérieur du local et à son attractivité commerciale. Cette distinction est essentielle car le déplafonnement peut être fondé sur la modification notable de l’un ou l’autre de ces éléments, mais les conditions de preuve et d’appréciation diffèrent sensiblement. Les facteurs locaux de commercialité présentent la particularité d’être par nature évolutifs et de ne pas dépendre de la volonté des parties, ce qui en fait un terrain contentieux particulièrement fertile.
B. Le caractère notable de la modification et son incidence sur l’activité exercée
Le mécanisme du plafonnement, prévu par l’article L. 145-34 du Code de commerce, constitue la règle en matière de fixation du loyer du bail renouvelé lorsque sa durée n’excède pas neuf ans : le taux de variation du loyer ne peut alors excéder la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires. Ce n’est qu’à titre d’exception, en présence d’une modification notable des éléments énumérés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33, que le loyer peut être fixé à la valeur locative, échappant ainsi au plafonnement légal. Cette architecture, qualifiée de « règle du plafonnement-exception du déplafonnement », traduit la volonté du législateur de protéger le preneur contre les hausses excessives tout en permettant au bailleur de bénéficier de l’amélioration de la commercialité du secteur.
La Cour de cassation, par un arrêt de formation de section du 18 septembre 2025 (pourvoi n° 24-13.288, publié au Bulletin), a apporté une précision déterminante sur l’intensité du lien requis entre la modification des facteurs locaux de commercialité et l’activité du preneur. Elle énonce que « la modification notable des facteurs locaux de commercialité constitue un motif de déplafonnement du prix du bail renouvelé si elle est de nature à avoir une incidence favorable sur l’activité commerciale effectivement exercée par le locataire, indépendamment de son incidence effective et réelle sur le commerce exploité dans les locaux ». Par cette formule, la Haute juridiction opère un infléchissement significatif de sa jurisprudence antérieure en substituant au critère de l’incidence effective un critère d’incidence potentielle, appréciée in abstracto.
Cette évolution est d’une portée considérable pour le contentieux du déplafonnement. En effet, la Cour de cassation avait antérieurement exigé la démonstration d’une incidence favorable effective sur l’activité exercée, ce qui imposait au bailleur de rapporter la preuve d’un lien causal entre l’évolution constatée des facteurs locaux et la progression du chiffre d’affaires du preneur. Désormais, il suffit d’établir que la modification est de nature à avoir une incidence favorable, sans qu’il soit nécessaire de démontrer que cette incidence s’est effectivement réalisée dans les comptes de l’exploitation. La jurisprudence du 25 janvier 2024 (précité, n° 22-21.006) avait déjà amorcé ce mouvement en censurant une cour d’appel qui n’avait pas caractérisé l’incidence favorable de l’évolution démographique et touristique sur l’activité de boulangerie exercée par les preneurs, mais la formulation de l’arrêt du 18 septembre 2025 franchit un pas supplémentaire en dissociant clairement l’aptitude à influer de l’influence réelle.
Par ailleurs, l’arrêt du 15 février 2023 (pourvoi n° 21-25.849, publié au Bulletin) rappelle que le changement de destination intervenu au cours du bail expiré constitue également un motif de déplafonnement, ce qui illustre l’interaction entre les différents critères de l’article L. 145-33. La modification de la destination des lieux peut en effet rejaillir sur les facteurs locaux de commercialité en modifiant la nature de la clientèle ou le positionnement commercial du local dans son environnement. Cette porosité entre les critères légaux justifie que le juge procède à une appréciation globale et contextualisée de la valeur locative, sans s’enfermer dans une analyse segmentée de chacun des cinq éléments.
II. La preuve des facteurs locaux de commercialité et le contrôle du juge
A. La charge de la preuve et les moyens d’administration
En application des principes généraux du droit de la preuve, il incombe au bailleur qui sollicite le déplafonnement du loyer de rapporter la preuve de la modification notable des facteurs locaux de commercialité et de son incidence favorable sur l’activité du preneur. Cette charge probatoire est particulièrement exigeante car elle suppose la réunion d’éléments objectifs et vérifiables, et ne saurait se satisfaire d’allégations générales ou de simples impressions subjectives. Le bailleur doit ainsi produire des données chiffrées, des études de marché, des rapports d’expertise ou tout autre document permettant d’objectiver l’évolution de l’environnement commercial.
La jurisprudence de la Cour de cassation révèle une rigueur constante dans le contrôle de la motivation des juges du fond quant à l’appréciation des éléments de preuve. Dans l’arrêt du 25 janvier 2024 (précité, n° 22-21.006), la troisième chambre civile censure l’arrêt d’appel au motif que les juges n’avaient pas « caractérisé sur la seule période du bail à renouveler jusqu’à la date d’effet du nouveau bail, une modification des facteurs locaux de commercialité présentant un caractère notable et ayant eu une incidence favorable sur l’activité de boulangerie exercée par les locataires ». La Haute juridiction reproche ainsi à la cour d’appel d’avoir retenu une évolution sur une période trop large — de 1988 à 2017 — sans circonscrire son analyse à la durée du bail expiré, et d’avoir omis de vérifier l’incidence spécifique de cette évolution sur l’activité considérée.
Cette exigence de délimitation temporelle est conforme à la lettre de l’article R. 145-6 qui énonce que les facteurs locaux de commercialité dépendent des « modifications que ces éléments subissent d’une manière durable ou provisoire ». La période de référence est celle du bail à renouveler, augmentée le cas échéant de la période de tacite prolongation jusqu’à la date d’effet du nouveau bail. Les juges du fond ne peuvent donc pas extrapoler des tendances de long terme sans les rattacher à la période contractuelle pertinente, ni se fonder sur des évolutions postérieures à la date d’effet du bail renouvelé.
L’arrêt du 4 juillet 2024 (pourvoi n° 23-13.515) confirme cette approche en rejetant le pourvoi formé par des preneurs qui contestaient le déplafonnement fondé sur l’ouverture d’une nouvelle ligne de tramway à proximité du local. Les juges du fond avaient retenu que cette modification des facteurs locaux de commercialité présentait un caractère notable et était de nature à avoir une incidence favorable sur l’activité de restauration exercée, ce dont il résultait que le déplafonnement était justifié. La Cour de cassation approuve ainsi l’appréciation souveraine des juges du fond dès lors que ceux-ci caractérisent précisément les éléments constitutifs du déplafonnement.
L’office du juge dans l’appréciation des facteurs locaux de commercialité ne se limite pas à un simple constat des évolutions objectives de l’environnement commercial. Il implique également une évaluation qualitative de l’impact de ces évolutions sur le commerce spécifique dont le bail est renouvelé. Ainsi, la construction d’une ligne de tramway pourra constituer une modification notable des facteurs locaux de commercialité pour un commerce de restauration bénéficiant d’un flux accru de piétons, mais pourrait être indifférente, voire défavorable, pour un commerce de gros nécessitant un accès facilité pour les véhicules de livraison. La Cour de cassation exige par conséquent des juges du fond qu’ils procèdent à une analyse différenciée selon l’activité exercée, et non à une appréciation générique de l’évolution de la commercialité du secteur.
En conséquence, le recours à l’expertise judiciaire constitue un mode de preuve privilégié, voire incontournable, dans le contentieux du déplafonnement fondé sur les facteurs locaux de commercialité. L’expert, généralement désigné sur le fondement des articles R. 145-23 et suivants du Code de commerce, est chargé de recueillir les données objectives relatives à l’évolution de la population, des infrastructures, des commerces voisins et plus généralement de tous les éléments susceptibles d’influer sur l’attractivité commerciale du secteur. Son rapport constitue souvent la pièce maîtresse du dossier, mais il ne lie pas le juge qui conserve un pouvoir souverain d’appréciation.
B. L’office du juge et le contrôle de la Cour de cassation
Le juge du fond, qu’il s’agisse du juge des loyers commerciaux ou de la cour d’appel statuant en cette matière, dispose d’un pouvoir souverain pour apprécier l’existence et le caractère notable de la modification des facteurs locaux de commercialité. Ce pouvoir n’est toutefois pas discrétionnaire et s’exerce dans le cadre d’un contrôle de motivation instauré par la Cour de cassation. La troisième chambre civile veille en effet à ce que les juges du fond caractérisent avec précision les éléments de fait justifiant le déplafonnement, sans se contenter d’affirmations générales ou de motifs insuffisants.
La décision du 25 janvier 2024 (précitée, n° 22-21.006) illustre ce contrôle de motivation : la Cour de cassation casse l’arrêt d’appel au visa des articles L. 145-34 et R. 145-6 du Code de commerce, en reprochant aux juges du fond de s’être fondés sur « des motifs insuffisants à caractériser sur la seule période du bail à renouveler jusqu’à la date d’effet du nouveau bail, une modification des facteurs locaux de commercialité présentant un caractère notable et ayant eu une incidence favorable sur l’activité de boulangerie exercée par les locataires ». Ce faisant, elle rappelle que les juges du fond doivent motiver leur décision en analysant chacun des critères légaux et en précisant en quoi l’évolution constatée remplit les conditions cumulatives du déplafonnement.
L’arrêt du 18 septembre 2025 (précité, n° 24-13.288, publié au Bulletin) affine le contrôle de la Cour de cassation en précisant que l’incidence favorable requise pour le déplafonnement s’apprécie « indépendamment de son incidence effective et réelle sur le commerce exploité dans les locaux ». Cette solution, rendue en formation de section, revêt une autorité particulière et oriente désormais l’office du juge du fond. Celui-ci doit rechercher si la modification des facteurs locaux de commercialité est de nature à avoir une incidence favorable sur l’activité considérée, sans exiger du bailleur qu’il démontre que le chiffre d’affaires du preneur a effectivement progressé en conséquence. Il s’agit d’une appréciation in abstracto, fondée sur la potentialité de l’incidence plutôt que sur sa réalisation effective.
Dès lors, le juge du fond doit procéder à une analyse en deux temps : d’abord, identifier l’existence d’une modification des facteurs locaux de commercialité au cours du bail expiré ; ensuite, apprécier si cette modification présente un caractère notable et est de nature à avoir une incidence favorable sur l’activité spécifique exercée par le preneur. Cette démarche exige une connaissance précise de l’activité commerciale concernée, car une même modification des facteurs locaux de commercialité peut avoir une incidence très différente selon qu’elle affecte un commerce de proximité, une activité de loisirs, un restaurant ou une boutique de luxe. La Cour de cassation sanctionne les juges du fond qui omettent de rattacher leur analyse à l’activité effectivement exercée dans les lieux loués.
À cet égard, la durée du bail, fixée par l’article L. 145-4 du Code de commerce à neuf ans minimum, constitue un paramètre essentiel de l’appréciation de la modification des facteurs locaux de commercialité. Plus la durée du bail expiré est longue, plus l’évolution de l’environnement commercial est susceptible d’être significative et de justifier un déplafonnement. L’article L. 145-34 prévoit d’ailleurs que les règles du plafonnement ne sont plus applicables lorsque, par l’effet d’une tacite prolongation, la durée du bail excède douze ans. Cette disposition témoigne de la corrélation établie par le législateur entre l’écoulement du temps et la présomption d’une modification des conditions initiales de commercialité.
La jurisprudence relative au congé avec refus de renouvellement pour motifs graves et légitimes éclaire également, en creux, la question de l’appréciation des facteurs locaux de commercialité. L’arrêt du 2 juillet 2026 (pourvoi n° 25-13.340) rappelle, dans le cadre d’un litige opposant la SCI Biker aux sociétés Celio France et Indiana, l’importance du respect des formalités procédurales et de la motivation des décisions, y compris lorsque le litige porte sur les conditions de fond du congé. La troisième chambre civile censure l’arrêt d’appel qui n’a pas visé les dernières conclusions des parties, soulignant ainsi l’exigence de rigueur procédurale qui irrigue l’ensemble du contentieux des baux commerciaux.
Le contrôle de la Cour de cassation s’étend également à la qualification juridique des faits. La Haute juridiction vérifie que les juges du fond ont correctement appliqué les critères légaux du déplafonnement et n’ont pas dénaturé les éléments de preuve qui leur étaient soumis. L’arrêt du 12 février 2026 (pourvoi n° 24-10.578, publié au Bulletin), bien que rendu en matière de prescription biennale de l’action en paiement de l’indemnité d’éviction, témoigne de la rigueur avec laquelle la Cour de cassation contrôle l’application des règles du statut des baux commerciaux. Elle y rappelle notamment que « la mauvaise foi du bailleur n’est pas une cause d’interruption ou de suspension de la prescription biennale », ce qui illustre la volonté de la Haute juridiction de préserver la sécurité juridique dans l’application des règles propres aux baux commerciaux.
La loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique a introduit des modifications substantielles du statut des baux commerciaux, notamment en ce qui concerne le dépôt de garantie, la mensualisation des loyers et les clauses d’indexation dites « clauses tunnel ». Si ces réformes ne modifient pas directement les règles relatives aux facteurs locaux de commercialité, elles s’inscrivent dans un mouvement plus large de rééquilibrage des relations entre bailleur et preneur. L’article L. 145-41 du Code de commerce, dans sa rédaction issue de cette loi, conditionne désormais l’octroi de délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire à « la capacité du preneur à régler la dette locative et à la reprise du versement intégral du loyer courant avant la date de la première audience ». L’article L. 145-15, également modifié, étend la liste des clauses réputées non écrites aux dispositions des articles L. 145-32-1 et L. 145-37 à L. 145-41. Ces évolutions législatives renforcent la protection du preneur et pourraient, à terme, influer sur l’appréciation contentieuse des facteurs locaux de commercialité en modifiant l’équilibre général du contrat de bail commercial.
Or, la question de la preuve des facteurs locaux de commercialité revêt une acuité particulière dans le contexte économique actuel, marqué par la transformation des modes de consommation et la digitalisation croissante du commerce. La fermeture de commerces traditionnels, l’émergence de nouvelles formes de distribution et l’évolution des attentes des consommateurs constituent autant de facteurs susceptibles de modifier la commercialité d’un secteur, à la hausse comme à la baisse. Le juge doit ainsi intégrer ces mutations contemporaines dans son appréciation, sans perdre de vue que l’article R. 145-6 fait référence à « l’intérêt que présente, pour le commerce considéré, l’importance de la ville, du quartier ou de la rue où il est situé », ce qui implique une analyse concrète et contextualisée.
Conclusion
Les facteurs locaux de commercialité constituent l’un des pivots du contentieux de la fixation du loyer du bail commercial renouvelé. La jurisprudence récente de la troisième chambre civile de la Cour de cassation, en précisant les contours de la notion et en assouplissant l’exigence de preuve de l’incidence favorable sur l’activité du preneur, a durablement modifié l’équilibre du contentieux du déplafonnement. L’arrêt du 18 septembre 2025 (n° 24-13.288), en substituant un critère d’incidence potentielle au critère d’incidence effective, facilite la preuve du déplafonnement pour le bailleur tout en maintenant une exigence de caractérisation précise des éléments constitutifs de la modification des facteurs locaux de commercialité. Dans le même temps, la Cour de cassation maintient un contrôle rigoureux de la motivation des décisions des juges du fond, comme en témoigne l’arrêt du 25 janvier 2024 (n° 22-21.006) censurant une décision insuffisamment motivée. Cette double orientation — souplesse dans l’appréciation de l’incidence, rigueur dans le contrôle de la motivation — définit le cadre dans lequel s’inscrit désormais le contentieux du déplafonnement du loyer du bail renouvelé. Elle invite les praticiens du droit des baux commerciaux à une particulière vigilance dans l’administration de la preuve et dans la rédaction des conclusions, tant devant le juge des loyers commerciaux que devant la cour d’appel.
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