I. La distinction fondamentale entre créances locatives antérieures et postérieures au jugement d’ouverture
A. Le sort des créances antérieures : déclaration au passif et paralysie des voies d’exécution
L’ouverture d’une procédure collective à l’encontre du preneur à bail commercial emporte des conséquences immédiates sur la situation juridique du bailleur, dont la position créancière se trouve radicalement affectée par le jeu des dispositions d’ordre public du livre VI du Code de commerce. La summa divisio du droit des entreprises en difficulté repose, en ce domaine comme en d’autres, sur la distinction entre les créances nées antérieurement au jugement d’ouverture et celles nées postérieurement à celui-ci, distinction qui détermine tant le régime de leur recouvrement que les prérogatives dont dispose le bailleur pour obtenir le paiement des sommes qui lui sont dues. L’article L. 622-21, I, du Code de commerce, rendu applicable au redressement judiciaire par l’article L. 631-14-1 du même code, pose le principe selon lequel le jugement d’ouverture interrompt ou interdit toute action en justice de la part de tous les créanciers dont la créance n’est pas mentionnée au I de l’article L. 622-17 et tendant à la condamnation du débiteur au paiement d’une somme d’argent ou à la résolution d’un contrat pour défaut de paiement d’une somme d’argent. Cette règle, qualifiée d’arrêt des poursuites individuelles, constitue la pierre angulaire de la protection du débiteur et de l’égalité des créanciers, en ce qu’elle impose au bailleur de déclarer sa créance au passif de la procédure collective pour les loyers et charges échus antérieurement au jugement d’ouverture, sans pouvoir engager ni poursuivre une action en paiement devant les juridictions de droit commun.
Par ailleurs, il résulte de la combinaison des articles L. 622-13 et L. 622-14 du même code que l’ouverture de la procédure collective n’emporte pas, par elle-même, la résiliation du bail commercial en cours. L’article L. 622-13, I, dispose en effet que « nonobstant toute disposition légale ou toute clause contractuelle, aucune indivisibilité, résiliation ou résolution d’un contrat en cours ne peut résulter du seul fait de l’ouverture d’une procédure de sauvegarde » article L. 622-13 du Code de commerce. Le cocontractant, en l’occurrence le bailleur, doit ainsi remplir ses obligations malgré le défaut d’exécution par le débiteur d’engagements antérieurs au jugement d’ouverture, le défaut d’exécution de ces engagements n’ouvrant droit qu’à déclaration au passif. En conséquence, le bailleur ne peut se prévaloir de l’inexécution par le preneur de ses obligations locatives antérieures pour solliciter la résiliation du contrat, cette inexécution relevant exclusivement du traitement collectif du passif. Ce mécanisme, qui constitue une dérogation majeure au droit commun des contrats, trouve sa justification dans la nécessité de préserver la continuité de l’exploitation et les chances de redressement de l’entreprise débitrice, le bail commercial représentant fréquemment l’actif essentiel du fonds de commerce.
La chambre commerciale de la Cour de cassation a eu l’occasion de préciser les contours de cette règle dans un arrêt du 13 septembre 2023, par lequel elle a jugé que le principe de l’arrêt des poursuites individuelles « ne fait pas obstacle à l’action aux fins de constat de la résolution d’un contrat de location de véhicules par application d’une clause résolutoire de plein droit ayant produit ses effets avant le jugement d’ouverture du redressement judiciaire du locataire » Cass. com., 13 septembre 2023, n° 22-12.047, Publié au Bulletin. Cette solution, rendue en matière de location de véhicules mais transposable au bail commercial en raison de l’identité de la règle applicable, consacre une distinction essentielle entre l’hypothèse dans laquelle la clause résolutoire a produit ses effets antérieurement au jugement d’ouverture et celle dans laquelle elle n’a pas encore été acquise à cette date. Elle confirme que la protection du débiteur ne saurait avoir pour effet de remettre en cause des droits définitivement constitués avant l’ouverture de la procédure collective.
B. Le sort des créances postérieures : paiement à l’échéance et maintien du contrat
À l’inverse des créances antérieures, les créances nées postérieurement au jugement d’ouverture pour les besoins du déroulement de la procédure ou de la période d’observation, ou en contrepartie d’une prestation fournie au débiteur pendant cette période, bénéficient d’un régime privilégié consacré par l’article L. 622-17 du Code de commerce. Ces créances, dites « utiles » ou « privilégiées », doivent être payées à leur échéance, par dérogation au principe de la suspension des poursuites. Le législateur a entendu, par ce mécanisme, inciter les cocontractants du débiteur à poursuivre leurs relations contractuelles malgré l’ouverture de la procédure collective, en leur garantissant le paiement intégral des prestations fournies postérieurement au jugement d’ouverture. Dans le cadre du bail commercial, cette règle trouve une application particulière : les loyers et charges afférents à l’occupation des lieux postérieurement au jugement d’ouverture doivent être acquittés à leur échéance normale, le bailleur étant fondé à en exiger le paiement sans être soumis à la discipline collective.
Or, l’article L. 622-14, 2°, du Code de commerce, rendu applicable au redressement judiciaire par l’article L. 631-14, prévoit un mécanisme spécifique permettant au bailleur de faire constater la résiliation du bail en cas de défaut de paiement de ces loyers postérieurs. Ce texte dispose que le contrat de bail est résilié de plein droit après une mise en demeure restée sans effet pendant plus d’un mois à compter de la réception par le débiteur et que le juge-commissaire peut autoriser la résiliation. L’articulation entre ce mécanisme spécial et le droit commun de la clause résolutoire du bail commercial, prévu par l’article L. 145-41 du Code de commerce, selon lequel « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux » article L. 145-41 du Code de commerce, constitue l’un des points de tension les plus délicats du contentieux locatif en matière de procédures collectives.
En effet, le droit commun du bail commercial subordonne la mise en œuvre de la clause résolutoire à la délivrance d’un commandement de payer visant ladite clause et au respect d’un délai d’un mois, tandis que le droit des procédures collectives subordonne la résiliation pour loyers postérieurs à l’expiration d’un délai de trois mois à compter du jugement d’ouverture, conformément aux dispositions de l’article R. 622-13, alinéa 2, du Code de commerce. Cette superposition de régimes impose au bailleur une vigilance particulière dans la gestion de ses diligences, le non-respect de l’un ou l’autre de ces délais étant susceptible d’entraîner l’irrecevabilité de sa demande en résiliation. La deuxième chambre commerciale de la Cour d’appel de Versailles a ainsi rappelé, dans un arrêt du 15 juillet 2025, que « le délai de trois mois prévu à l’article L. 622-14 du code de commerce […] doit être apprécié au jour de la requête et non a posteriori » CA Versailles, ch. com. 3-2, 15 juillet 2025, n° 24/06343, confirmant la nécessité pour le bailleur de respecter rigoureusement ce délai d’attente avant de saisir le juge-commissaire.
II. Les conditions de la résiliation du bail commercial à l’initiative du bailleur pendant la procédure collective
A. La résiliation pour défaut de paiement des loyers postérieurs : le contrôle renforcé du juge-commissaire
Le mécanisme de résiliation institué par l’article L. 622-14, 2°, du Code de commerce répond à une préoccupation d’équilibre entre les intérêts du débiteur, dont le maintien dans les lieux est indispensable à la poursuite de son activité, et ceux du bailleur, qui supporte une charge financière significative en l’absence de paiement des loyers courants. La chambre commerciale de la Cour de cassation a progressivement élaboré un corps de règles précisant les conditions dans lesquelles le juge-commissaire peut constater la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers postérieurs, en s’attachant à garantir tant l’effectivité des droits du bailleur que la protection des chances de redressement du débiteur. L’arrêt rendu le 18 janvier 2023 a ainsi précisé que « l’action en résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers et charges afférents à une occupation postérieure au jugement de liquidation judiciaire […] ne peut être introduite avant l’expiration d’un délai de trois mois à compter du jugement d’ouverture » Cass. com., 18 janvier 2023, n° 21-15.576, Publié au Bulletin, en ajoutant que « lorsque la liquidation judiciaire est ouverte sur résolution du plan, il ne s’agit pas d’une conversion de la procédure de redressement en cours, mais d’une nouvelle procédure collective », de sorte que le point de départ du délai de trois mois est alors la date du jugement prononçant la résolution du plan et ouvrant la liquidation judiciaire. Cet arrêt illustre la volonté de la Cour de cassation d’appréhender la résolution du plan comme une césure procédurale autonome, faisant courir un nouveau délai au profit du bailleur.
L’arrêt le plus remarquable rendu en la matière est sans doute celui du 12 juin 2024, par lequel la chambre commerciale a énoncé avec une particulière netteté que « le juge-commissaire, saisi par le bailleur d’une demande de constat de la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers et charges afférents à une occupation postérieure au jugement d’ouverture, doit s’assurer, au jour où il statue, que des loyers et charges afférents à une occupation postérieure au jugement d’ouverture demeurent impayés » Cass. com., 12 juin 2024, n° 22-24.177, Publié au Bulletin. En l’espèce, la Cour de cassation a rejeté le pourvoi du bailleur qui soutenait que le seul constat de l’existence de loyers demeurés impayés à l’expiration du délai de trois mois suffisait à fonder la résiliation, peu important que le preneur se soit acquitté desdits loyers avant que le juge-commissaire ne statue. La Haute juridiction considère au contraire que le paiement intervenu entre la saisine du juge-commissaire et la date à laquelle celui-ci statue éteint la créance et prive de fondement la demande de résiliation, le juge devant se placer au jour où il rend sa décision pour apprécier si les conditions de la résiliation sont toujours réunies.
Cette solution a été réaffirmée avec une vigueur renouvelée par l’arrêt de cassation du 10 décembre 2025, rendu sur le fondement des mêmes textes, qui casse l’arrêt d’une cour d’appel ayant constaté la résiliation de plein droit du bail sans vérifier qu’au jour où elle statuait les loyers postérieurs demeuraient effectivement impayés Cass. com., 10 décembre 2025, n° 24-20.714, Publié au Bulletin. La chambre commerciale réaffirme ainsi que l’office du juge-commissaire ne se limite pas à un simple constat rétrospectif mais exige une appréciation actualisée de la situation locative, le paiement tardif du preneur, même postérieur à la saisine, devant être pris en considération pour faire obstacle à la résiliation. Cette jurisprudence, qui consacre une obligation de vérification contemporaine pesant sur le juge-commissaire, se situe dans la droite ligne de la fonction protectrice du droit des entreprises en difficulté, qui entend favoriser le maintien de l’activité économique chaque fois que le débiteur démontre sa capacité à honorer ses engagements courants.
À cet égard, il y a lieu d’observer que la chambre commerciale a également eu à connaître, dans un arrêt du 2 juillet 2025, d’une question prioritaire de constitutionnalité portant sur l’article L. 622-14 du Code de commerce, soulevée à l’occasion du même litige ayant donné lieu à l’arrêt de cassation du 10 décembre 2025. La Cour a dit n’y avoir lieu de renvoyer cette question au Conseil constitutionnel, considérant que la disposition contestée ne portait pas sur l’interprétation d’une disposition constitutionnelle dont le Conseil constitutionnel n’aurait pas déjà eu l’occasion de faire application, ce qui confirme que le dispositif législatif en cause ne soulève pas de difficulté sérieuse au regard des droits et libertés constitutionnellement garantis Cass. com., 2 juillet 2025, n° 24-20.714. En conséquence, le mécanisme de l’article L. 622-14 apparaît désormais solidement ancré dans l’ordre juridique, tant au regard de sa conventionnalité que de sa constitutionnalité.
B. La cession du bail dans le cadre de la liquidation judiciaire : entre protection de l’actif et droits du bailleur
Lorsque la procédure collective évolue vers une liquidation judiciaire, la question du sort du bail commercial se pose en des termes sensiblement différents, le maintien de l’activité n’étant plus l’objectif premier de la procédure. L’article L. 641-12 du Code de commerce article L. 641-12 du Code de commerce organise un régime spécifique de résiliation du bail des immeubles utilisés pour l’activité de l’entreprise, qui distingue trois hypothèses : la résiliation consécutive à la décision du liquidateur de ne pas continuer le bail, la résiliation pour des causes antérieures au jugement de liquidation judiciaire et la résiliation pour défaut de paiement des loyers et charges afférents à une occupation postérieure. Cette disposition confère au liquidateur la faculté de céder le bail « dans les conditions prévues au contrat conclu avec le bailleur avec tous les droits et obligations qui s’y rattachent », en précisant de manière significative que « toute clause imposant au cédant des dispositions solidaires avec le cessionnaire est réputée non écrite ».
La portée de cette dernière règle a été précisée par la chambre commerciale dans un arrêt du 19 avril 2023, qui énonce qu’« en cas de liquidation judiciaire, la cession du droit au bail, seule ou même incluse dans celle du fonds de commerce, autorisée par le juge-commissaire […] se fait aux conditions prévues par le contrat à la date du jugement d’ouverture, à l’exception de la clause imposant au cédant des obligations solidaires avec le cessionnaire » et que « lorsqu’il envisage une telle cession, le liquidateur est tenu de se conformer à la clause du bail prévoyant l’agrément du cessionnaire par le bailleur » Cass. com., 19 avril 2023, n° 21-20.655, Publié au Bulletin. La Cour de cassation opère ainsi une distinction essentielle entre les clauses restrictives de cession, au rang desquelles figure la clause d’agrément du cessionnaire, qui continuent de produire leurs effets nonobstant la liquidation judiciaire, et les clauses de solidarité du cédant, qui sont quant à elles réputées non écrites par l’effet de la loi. Cette solution, qui concilie la protection des droits du bailleur et l’efficacité des opérations de réalisation de l’actif, s’inscrit dans une recherche d’équilibre que la doctrine a pu qualifier de réaliste, en ce qu’elle évite de faire peser sur le cédant en liquidation une obligation de garantie qui serait privée de toute effectivité économique.
Dès lors, le liquidateur judiciaire qui envisage de céder le droit au bail doit respecter la clause d’agrément stipulée au contrat, en soumettant le projet de cession à l’approbation préalable du bailleur, sous réserve que cette clause n’ait pas été stipulée dans des conditions abusives ou qu’elle ne soit pas mise en œuvre de manière discrétionnaire par le bailleur. La chambre commerciale de la Cour d’appel d’Angers a rappelé, dans un arrêt du 16 décembre 2025, que « la cession du bail doit se faire avec tous les droits et obligations qui se rattachent au contrat conclu avec le bailleur, à l’exception de la clause de solidarité stipulée du cédant qui est réputée non écrite en cas de liquidation judiciaire » CA Angers, ch. com., 16 décembre 2025, n° 21/00594. Cette décision confirme que le mécanisme protecteur du preneur cédant ne saurait être étendu au-delà des prévisions expresses de l’article L. 641-12, alinéa 3, du Code de commerce, et que les autres clauses du bail conservent leur pleine efficacité, y compris celles qui subordonnent la cession à des conditions particulières.
Par ailleurs, l’articulation entre la cession du bail et la cession du fonds de commerce dans le cadre de la liquidation judiciaire soulève des difficultés pratiques que la jurisprudence s’efforce de résoudre au cas par cas. La chambre commerciale de la Cour d’appel d’Orléans, dans un arrêt du 20 novembre 2025, a ainsi eu à connaître d’un litige dans lequel le bailleur contestait l’ordonnance du juge-commissaire ayant autorisé la cession de gré à gré du fonds de commerce, en faisant valoir que cette cession méconnaissait son droit de préemption conventionnel et les stipulations du bail relatives à l’agrément du cessionnaire. La cour a confirmé l’ordonnance entreprise, en considérant que « le droit de préemption […] est subordonné au caractère irrévocable de l’ordonnance du juge commissaire, et n’avait ainsi pas à être purgé préalablement à la cession » CA Orléans, ch. com., 20 novembre 2025, n° 25/00509. Cette solution, qui subordonne l’exercice du droit de préemption du bailleur à l’autorisation définitive du juge-commissaire, illustre la prééminence de l’objectif de réalisation de l’actif sur les droits particuliers du bailleur dans le contexte de la liquidation judiciaire.
En définitive, le contentieux du bail commercial dans les procédures collectives révèle une tension permanente entre la protection des droits du bailleur, dont la créance locative constitue souvent un enjeu financier considérable, et les impératifs de sauvegarde de l’entreprise débitrice, qui commandent de préserver l’outil de travail que représente le local commercial. La chambre commerciale de la Cour de cassation, par les arrêts successifs qu’elle a rendus entre 2023 et 2026, a progressivement élaboré un corps de règles qui, sans remettre en cause les principes fondamentaux du droit des entreprises en difficulté, garantit au bailleur une protection effective de ses intérêts pécuniaires, notamment par la faculté qui lui est reconnue d’obtenir la résiliation du bail en cas de défaut persistant de paiement des loyers postérieurs, sous le contrôle du juge-commissaire. La pratique devra désormais intégrer ces enseignements jurisprudentiels, en particulier l’obligation pour le juge-commissaire de vérifier, au jour où il statue, que les loyers postérieurs demeurent impayés, et la règle selon laquelle les clauses d’agrément du cessionnaire conservent leur efficacité en cas de cession du bail par le liquidateur judiciaire.
Conclusion
La jurisprudence récente de la chambre commerciale de la Cour de cassation, riche de quatre arrêts publiés au Bulletin entre 2023 et 2025, dessine les contours d’un équilibre renouvelé entre les droits du bailleur et la protection du débiteur soumis à une procédure collective. La distinction fondamentale entre créances locatives antérieures et postérieures au jugement d’ouverture, la consécration de l’office de vérification contemporaine du juge-commissaire et la neutralisation légale des clauses de solidarité dans le cadre de la liquidation judiciaire constituent autant de balises qui sécurisent le traitement contentieux du bail commercial en période de crise. La pratique notariale et avocate devra intégrer ces enseignements, tant dans la rédaction des actes que dans la conduite des procédures amiables et contentieuses, afin d’anticiper les risques juridiques inhérents à la défaillance du preneur.
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