I. La caractérisation de l’occupation sans droit ni titre en droit immobilier
A. Les sources de l’occupation illicite et la diversité des situations contentieuses
La propriété, définie par l’article 544 du Code civil comme le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, constitue le socle sur lequel repose l’ensemble du droit des biens. Ce droit fondamental, que l’article 545 du même code protège en énonçant que nul ne peut être contraint de céder sa propriété si ce n’est pour cause d’utilité publique et moyennant une juste et préalable indemnité, emporte corrélativement pour le propriétaire le droit d’exiger de tout tiers la libération de son bien lorsque l’occupation de celui-ci ne repose sur aucun titre. Or, la jurisprudence de la troisième chambre civile de la Cour de cassation rendue depuis l’année 2023 témoigne d’une diversification remarquable des situations dans lesquelles un occupant peut être qualifié de sans droit ni titre, bien au-delà du seul cas d’expiration d’un contrat de bail.
La première source d’occupation illicite, la plus immédiate, réside dans l’extinction du titre qui fondait la jouissance des lieux. La Cour de cassation a ainsi rappelé avec fermeté, dans un arrêt du 4 juin 2026, que le décès du locataire soumis au régime de la loi du 1er septembre 1948 entraîne la résiliation de plein droit du bail et que les enfants majeurs du défunt, faute de bénéficier d’un droit au maintien dans les lieux, deviennent occupants sans droit ni titre à compter de cette date (Civ. 3e, 4 juin 2026, n°24-12.871). La haute juridiction a approuvé les juges du fond d’avoir retenu, par une interprétation souveraine des clauses du bail, que la commune intention des parties avait été de soumettre le contrat aux dispositions de la loi du 1er septembre 1948 et d’en déduire que les descendants du locataire décédé ne pouvaient se prévaloir d’aucun droit au maintien dans les lieux. En conséquence, l’occupation sans droit ni titre a été retenue pour une période courant du décès du dernier locataire jusqu’à la libération effective des lieux intervenue en cours d’instance.
Une deuxième source, plus fréquente en pratique, procède de l’acquisition de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail. La Cour de cassation a précisé, dans un arrêt du 16 octobre 2025 publié au Bulletin, les conditions dans lesquelles le non-paiement du supplément de loyer de solidarité peut fonder l’acquisition de la clause résolutoire et, par suite, entraîner la qualification d’occupant sans droit ni titre du locataire défaillant (Civ. 3e, 16 octobre 2025, n°24-11.047, Publié au Bulletin). La Cour a jugé que les dispositions protectrices des articles L. 442-3-4 et L. 482-3-1 du code de la construction et de l’habitation, qui sanctionnent par la déchéance du droit au maintien dans les lieux les locataires ne répondant pas à l’enquête annuelle de ressources, sont inapplicables à l’action fondée sur une clause résolutoire pour défaut de paiement. Cette solution consacre la primauté du mécanisme contractuel de la clause résolutoire sur les dispositifs légaux de déchéance du droit au maintien dans les lieux, sans préjudice des garanties procédurales dont bénéficie le locataire.
Une troisième source d’occupation illicite, particulièrement topique dans le contentieux des baux commerciaux, découle de la prescription de l’action du preneur en paiement d’une indemnité d’éviction. Par un arrêt remarqué du 12 février 2026, publié au Bulletin, la troisième chambre civile a censuré une cour d’appel qui avait refusé de qualifier d’occupant sans droit ni titre le locataire commercial dont l’action en fixation de l’indemnité d’éviction était prescrite (Civ. 3e, 12 février 2026, n°24-10.578, Publié au Bulletin). La Cour énonce, au visa des articles 835 du code de procédure civile et L. 145-9 et L. 145-28 du code de commerce, que la mauvaise foi du bailleur n’est pas une cause d’interruption ou de suspension de la prescription biennale et que le locataire est occupant sans droit ni titre des locaux à compter de la date de prescription de son action en fixation d’une indemnité d’éviction. Cette décision marque un infléchissement significatif de la jurisprudence antérieure, en ce qu’elle écarte expressément la mauvaise foi comme cause de suspension de la prescription, renforçant ainsi la sécurité juridique du bailleur.
Par ailleurs, l’occupation sans droit ni titre peut également résulter d’une convention d’occupation précaire arrivée à son terme. La Cour de cassation a ainsi jugé, le 27 février 2025, que le vendeur d’un immeuble bénéficiant d’une convention d’occupation précaire limitée à trente-six mois devient, à l’expiration de ce délai, occupant sans droit ni titre, quand bien même il continuerait à percevoir les loyers des sous-locataires en place (Civ. 3e, 27 février 2025, n°23-19.824). La Cour a notamment validé le raisonnement des juges du fond qui avaient retenu que le vendeur, dépourvu de tout droit de percevoir des loyers depuis la date d’expiration de la convention d’occupation précaire, devait restituer au propriétaire les sommes encaissées, sans qu’il y ait lieu de distinguer selon que les loyers litigieux émanaient de locataires tiers au contrat de vente. Dès lors, la durée de la convention d’occupation précaire fixe une échéance au-delà de laquelle l’occupant ne peut plus se prévaloir d’aucun titre pour demeurer dans les lieux.
B. L’office du juge dans la qualification de l’occupation illicite et l’encadrement du pouvoir souverain des juges du fond
La qualification d’occupant sans droit ni titre relève de l’appréciation souveraine des juges du fond, sous le contrôle de la Cour de cassation qui vérifie que les critères juridiques sont correctement appliqués. La troisième chambre civile exerce à cet égard un contrôle rigoureux sur la motivation des décisions des cours d’appel, particulièrement lorsque celles-ci écartent la qualification d’occupation sans droit ni titre sur des fondements juridiquement contestables. L’arrêt du 12 février 2026 précité en constitue une illustration éclatante : la Cour y censure une cour d’appel qui avait refusé de reconnaître le caractère illicite de l’occupation en se fondant sur la mauvaise foi du bailleur, motif jugé inopérant au regard des textes applicables.
A cet égard, l’arrêt du 8 juin 2023, rendu par la même chambre, rappelle une distinction fondamentale entre l’indemnité d’occupation statutaire et le loyer proprement dit. La Cour y énonce que « l’indemnité d’occupation, qui est distincte du loyer auquel elle se substitue de plein droit dès la résiliation du bail jusqu’au paiement de l’indemnité d’éviction, doit, à défaut de convention contraire, correspondre à la valeur locative des lieux et non à une indemnité équitable » (Civ. 3e, 8 juin 2023, n°22-11.657). Cette formule, d’une portée qui dépasse le seul contentieux des baux commerciaux, énonce un principe applicable à l’ensemble des hypothèses dans lesquelles une indemnité d’occupation est due : celle-ci n’est pas un substitut conventionnel du loyer mais une créance indemnitaire de nature sui generis, dont le quantum doit refléter la valeur réelle de la jouissance du bien occupé sans titre. La Cour casse en conséquence l’arrêt d’appel qui avait fixé l’indemnité par référence à l’indexation du loyer de base en estimant qu’il s’agissait d’un moyen acceptable de parvenir à une indemnisation équitable, ce critère équitable étant étranger à la détermination de l’indemnité d’occupation statutaire.
La rigueur du contrôle exercé par la Cour de cassation se manifeste également dans l’exigence de motivation imposée aux juges du fond. L’arrêt du 16 octobre 2025, statuant sur le pourvoi d’un locataire HLM condamné au paiement d’une somme de 32 345,48 euros au titre des loyers, charges, suppléments de loyer de solidarité et indemnités d’occupation, a censuré la cour d’appel pour défaut de réponse aux conclusions (Civ. 3e, 16 octobre 2025, n°24-11.047, Publié au Bulletin). La Cour reproche aux juges du fond de ne pas avoir répondu au moyen tiré de la modicité des ressources du locataire, qui invoquait le plafonnement du supplément de loyer de solidarité à 30 % des ressources du foyer prévu par l’article L. 441-4 du code de la construction et de l’habitation. Cette exigence procédurale traduit la volonté constante de la troisième chambre civile de garantir que la qualification d’occupant sans droit ni titre, et les conséquences financières qui en découlent, reposent sur une analyse complète des éléments de fait et de droit soumis à l’appréciation des juridictions du fond.
L’office du juge s’étend en outre au contrôle de la proportionnalité des sanctions attachées à la qualification d’occupation sans droit ni titre, notamment lorsque le contrat prévoit des clauses pénales ou des indemnités forfaitaires. L’arrêt du 27 février 2025 précité illustre ce contrôle en retenant, par une appréciation souveraine, que l’indemnité forfaitaire de cent euros par jour stipulée en cas de maintien dans les lieux après expiration de la convention d’occupation précaire n’apparaissait pas excessive au sens de l’article 1231-5 du Code civil (Civ. 3e, 27 février 2025, n°23-19.824). La Cour a relevé que l’occupante ne contestait pas avoir disposé d’une boîte aux lettres dans les locaux litigieux jusqu’au 19 octobre 2022, ce dont il résultait que l’occupation sans droit ni titre avait perduré bien au-delà de la date d’expiration de la convention, justifiant ainsi le cumul de l’indemnité d’occupation et de la clause pénale conventionnelle.
II. Les conséquences juridiques de l’occupation sans droit ni titre
A. L’expulsion de l’occupant sans droit ni titre : procédure, office du juge et limites
Le constat de l’occupation sans droit ni titre ouvre au propriétaire la faculté de solliciter l’expulsion de l’occupant, sous réserve de l’accomplissement des formalités procédurales requises. La troisième chambre civile veille avec une particulière attention au respect des règles de compétence et de procédure qui gouvernent l’action en expulsion, notamment lorsque le défendeur soulève des moyens tirés de la protection de son domicile. L’arrêt du 12 février 2026, rendu en formation de section, a précisé que le président du tribunal judiciaire statuant en référé peut, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent pour faire cesser un trouble manifestement illicite, au nombre desquelles figure l’expulsion de l’occupant sans droit ni titre (Civ. 3e, 12 février 2026, n°24-10.578, Publié au Bulletin). L’occupation sans droit ni titre constitue, en elle-même, un trouble manifestement illicite au sens de l’article 835, alinéa 1er, du code de procédure civile, ce qui confère au juge des référés le pouvoir d’en ordonner la cessation sans avoir à caractériser un dommage imminent ou une urgence particulière.
La procédure d’expulsion obéit néanmoins à des exigences temporelles qui tempèrent l’efficacité immédiate de la décision judiciaire. Le commandement d’avoir à libérer les lieux, signifié par huissier de justice, doit respecter un délai minimum de deux mois, sous réserve des hypothèses dans lesquelles le juge peut réduire ou supprimer ce délai. Par ailleurs, la trêve hivernale, prévue par l’article L. 412-6 du code des procédures civiles d’exécution, interdit toute mesure d’expulsion entre le 1er novembre et le 31 mars de l’année suivante, sauf dans les cas limitativement énumérés par la loi, notamment lorsque le relogement de l’occupant est assuré dans des conditions suffisantes. Ces dispositions, dont le caractère d’ordre public interdit toute renonciation conventionnelle, constituent des garanties procédurales qui s’imposent au propriétaire comme au juge.
La Cour de cassation rappelle régulièrement que l’expulsion ne peut être ordonnée que si le juge a préalablement vérifié que les conditions légales en sont réunies. L’arrêt du 4 juin 2026 a ainsi validé la décision des juges du fond qui, après avoir qualifié les consorts [M] d’occupants sans droit ni titre depuis le décès de la dernière locataire, avaient ordonné leur expulsion en constatant qu’ils ne bénéficiaient d’aucun droit au maintien dans les lieux au titre de la loi du 1er septembre 1948 (Civ. 3e, 4 juin 2026, n°24-12.871). La Cour a approuvé la cour d’appel d’avoir retenu que le bail litigieux, soumis aux dispositions de la loi du 1er septembre 1948, avait été résilié de plein droit au décès de la locataire, sans que les enfants majeurs de celle-ci puissent se prévaloir d’un transfert du droit au bail. En conséquence, l’expulsion a été ordonnée, les occupants ayant au demeurant quitté les locaux en cours d’instance, ce qui n’a pas fait obstacle à leur condamnation au paiement de l’indemnité d’occupation pour la période antérieure à la libération des lieux.
L’effectivité de l’expulsion dépend, en dernier ressort, du concours de la force publique, que le préfet est tenu d’accorder dans un délai de deux mois à compter de la réquisition qui lui en est faite. L’article L. 153-1 du code des procédures civiles d’exécution dispose que l’État est tenu de prêter son concours à l’exécution des jugements et des autres titres exécutoires, le refus de concours de la force publique ouvrant droit à une indemnisation du propriétaire sur le fondement de la responsabilité sans faute de l’État. La troisième chambre civile, bien que principalement compétente pour le contentieux du droit des biens, n’ignore pas cette dimension administrative de l’effectivité du droit de propriété.
B. L’indemnité d’occupation : nature juridique, modalités de calcul et articulation avec les autres chefs de préjudice
L’indemnité d’occupation constitue la contrepartie financière de la jouissance du bien par un occupant dépourvu de titre. La jurisprudence de la troisième chambre civile a progressivement précisé sa nature juridique, la distinguant nettement du loyer et de l’indemnité équitable. Dans un attendu de principe, la Cour de cassation a jugé, le 8 juin 2023, que « l’indemnité d’occupation, qui est distincte du loyer auquel elle se substitue de plein droit dès la résiliation du bail jusqu’au paiement de l’indemnité d’éviction, doit, à défaut de convention contraire, correspondre à la valeur locative des lieux » (Civ. 3e, 8 juin 2023, n°22-11.657). La cassation prononcée pour violation de l’article L. 145-28 du code de commerce sanctionne le raisonnement des juges du fond qui, au lieu de déterminer la valeur locative selon les critères de l’article L. 145-33 du même code, s’étaient bornés à indexer le loyer de base en considérant que ce calcul permettait de parvenir à une indemnisation équitable. Le critère de l’équité est ainsi expressément écarté au profit du critère objectif de la valeur locative.
Le principe selon lequel l’indemnité d’occupation doit correspondre à la valeur locative des lieux a été réaffirmé dans des contentieux étrangers au statut des baux commerciaux. Dans l’arrêt du 4 juin 2026, la Cour a validé la condamnation des occupants sans droit ni titre à payer au département propriétaire une indemnité d’occupation couvrant la période comprise entre le décès de la locataire et la libération effective des lieux (Civ. 3e, 4 juin 2026, n°24-12.871). Dès lors que l’occupation est qualifiée de sans droit ni titre, l’indemnité est due pour toute la durée de cette occupation, indépendamment du fait que l’occupant ait pu, de bonne foi, se croire titulaire d’un droit au maintien dans les lieux.
La Cour de cassation a, en outre, précisé les conditions dans lesquelles l’indemnité d’occupation peut se cumuler avec une clause pénale. Dans l’arrêt du 27 février 2025, elle a retenu que l’indemnité forfaitaire de cent euros par jour, stipulée en sus de l’indemnité d’occupation proprement dite, n’apparaissait pas manifestement excessive, dès lors que l’occupante sans droit ni titre s’était maintenue dans les lieux plusieurs années après l’expiration de la convention d’occupation précaire (Civ. 3e, 27 février 2025, n°23-19.824). Cette solution consacre la validité de principe des clauses pénales stipulées pour sanctionner le maintien sans droit ni titre dans les lieux, sous la réserve du pouvoir modérateur du juge prévu par l’article 1231-5 du Code civil. Les juges du fond apprécient souverainement le caractère excessif ou dérisoire de la clause, au regard du préjudice effectivement subi par le propriétaire du fait de la privation de jouissance de son bien.
Par ailleurs, le cumul de l’indemnité d’occupation avec d’autres chefs de préjudice obéit à un principe d’autonomie que la jurisprudence récente a confirmé. Le propriétaire peut ainsi solliciter, outre l’indemnité d’occupation destinée à compenser la privation de jouissance, des dommages et intérêts complémentaires sur le fondement de l’article 1240 du Code civil, à charge pour lui de démontrer un préjudice distinct de celui que l’indemnité d’occupation a vocation à réparer. La résistance abusive de l’occupant à quitter les lieux, caractérisée par une intention dolosive ou une négligence fautive, peut ainsi fonder une condamnation additionnelle à des dommages et intérêts. La Cour de cassation veille toutefois à ce que ce cumul ne conduise pas à une double indemnisation du même préjudice, conformément au principe de réparation intégrale sans perte ni profit.
L’arrêt du 16 octobre 2025 apporte une précision complémentaire en matière de fixation de la créance du bailleur incluant une indemnité d’occupation postérieure à la résiliation du bail (Civ. 3e, 16 octobre 2025, n°24-11.047, Publié au Bulletin). La Cour y rappelle que l’indemnité d’occupation due à compter de la résiliation du bail est fixée à un montant égal au loyer révisé, augmenté des charges et, le cas échéant, des suppléments de loyer de solidarité, qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi. La cassation partielle prononcée pour défaut de réponse aux conclusions illustre l’exigence de motivation qui pèse sur les juges du fond lorsqu’ils sont saisis de moyens tirés de la situation personnelle de l’occupant, notamment quant au plafonnement légal du supplément de loyer de solidarité en fonction des ressources du foyer.
En définitive, la jurisprudence de la troisième chambre civile des années 2023 à 2026 dessine un régime juridique de l’indemnité d’occupation qui concilie la protection du droit de propriété, garanti par les articles 544 et 545 du Code civil, avec les garanties procédurales accordées à l’occupant. La rigueur des conditions de qualification de l’occupation sans droit ni titre, l’exigence de motivation renforcée qui pèse sur les juridictions du fond et la précision des modalités de calcul de l’indemnité d’occupation contribuent à la sécurité juridique des relations entre propriétaires et occupants. Ces solutions, qui s’inscrivent dans le mouvement plus large de consolidation du droit des biens opéré par la Cour de cassation, offrent aux praticiens des instruments juridiques prévisibles pour traiter le contentieux, toujours vivace, de l’occupation illicite des immeubles.
La présente analyse jurisprudentielle s’appuie exclusivement sur les arrêts rendus par la troisième chambre civile de la Cour de cassation et publiés sur la base Judilibre, ainsi que sur les textes du Code civil accessibles sur Légifrance. La consultation d’ensemble des références citées permettra au lecteur de se reporter directement aux sources officielles pour approfondir les points évoqués.
Conclusion
La jurisprudence récente de la troisième chambre civile de la Cour de cassation, échelonnée du 8 juin 2023 au 12 février 2026, a considérablement affermi le régime juridique de l’occupation sans droit ni titre en droit immobilier. La haute juridiction a précisé les sources de l’occupation illicite — expiration du bail, acquisition de la clause résolutoire, prescription de l’action en fixation de l’indemnité d’éviction, terme de la convention d’occupation précaire — et rappelé avec constance que l’occupation sans droit ni titre constitue un trouble manifestement illicite autorisant le juge des référés à ordonner l’expulsion. La Cour a, dans le même mouvement, défini la nature juridique de l’indemnité d’occupation, distincte du loyer, qui doit correspondre à la valeur locative des lieux à défaut de convention contraire. Ces solutions, rigoureusement motivées et solidement ancrées dans les textes, fournissent aux propriétaires, aux occupants et à leurs conseils un cadre juridique stable et prévisible pour la résolution des litiges liés à l’occupation illicite des biens immobiliers.
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