I. L’encadrement légal des sommes versées à titre de garantie
A. Le plafonnement du dépôt de garantie et la mensualisation du loyer
La loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 relative à la simplification de la vie économique, dite loi SVE, a substantiellement modifié le régime du dépôt de garantie applicable aux baux commerciaux, tel qu’il résultait antérieurement de la seule liberté contractuelle encadrée par la pratique. L’article 62 de cette loi a réécrit l’article L. 145-40 du code de commerce, dont la nouvelle rédaction, en vigueur depuis le 28 mai 2026, dispose désormais que « les sommes payées à titre de garantie par le preneur à bail d’un local mentionné à l’article L. 145-32-1 ne peuvent excéder le montant des loyers dus au titre d’un trimestre. Il en va de même s’agissant de la valeur des biens, des titres, des engagements et des garanties de toute nature demandés afin d’assurer la bonne exécution du contrat de bail ». Cette disposition introduit un plafond légal impératif qui met fin à la disparité des pratiques antérieures, dans lesquelles le montant du dépôt de garantie relevait exclusivement de la négociation entre les parties.
Par une symétrie remarquable, le législateur a simultanément créé l’article L. 145-32-1 du code de commerce, aux termes duquel « le paiement mensuel du loyer est de droit lorsque le preneur à bail d’un local destiné à l’exercice d’une activité de commerce de détail ou de gros ou de prestations de services à caractère commercial ou artisanal en fait la demande, sous réserve de l’absence d’arriérés dans le paiement des sommes dues au titre du loyer et des charges, qui n’ont pas fait l’objet d’une contestation préalable ». Le législateur a ainsi corrélé le plafonnement du dépôt de garantie à l’introduction d’un droit à la mensualisation du loyer, créant un équilibre nouveau entre les intérêts du bailleur et ceux du preneur. En conséquence, la réforme institue un double mécanisme protecteur : le bailleur ne peut plus exiger une garantie supérieure à trois mois de loyer, et le preneur peut solliciter un étalement mensuel de sa dette locative, réduisant corrélativement l’impact de trésorerie que représenterait un appel trimestriel.
A cet égard, le dispositif antérieur, qui figurait à l’ancien article L. 145-40 avant sa modification par la loi du 26 mai 2026, se bornait à prévoir que « les loyers payés d’avance, sous quelque forme que ce soit, et même à titre de garantie, portent intérêt au profit du locataire, au taux pratiqué par la Banque de France pour les avances sur titres, pour les sommes excédant celle qui correspond au prix du loyer de plus de deux termes ». Cette règle, inchangée dans la nouvelle rédaction, conservait une logique de pénalisation des excédents de garantie sans pour autant les plafonner expressément. Dès lors, la réforme de mai 2026 franchit un pas décisif en substituant à un mécanisme purement dissuasif un plancher indérogeable, dont la violation est sanctionnée par la réputation non écrite de la clause excessive, conformément à l’article L. 145-15 du code de commerce qui, dans sa version issue de la même loi, étend le champ des clauses réputées non écrites aux dispositions de l’article L. 145-32-1.
L’application temporelle de ce plafonnement mérite une précision. La réforme s’applique aux baux conclus ou renouvelés à compter du 28 mai 2026, date d’entrée en vigueur de la loi. Pour les baux en cours à cette date, la question de l’application immédiate du plafond légal au dépôt de garantie déjà constitué reste ouverte, la loi ne comportant pas de disposition transitoire expresse sur ce point. Par ailleurs, la troisième chambre civile de la Cour de cassation avait déjà eu l’occasion de rappeler, dans un arrêt du 18 septembre 2025 (pourvoi n° 24-13.288, FS-B), que le loyer du bail renouvelé peut être fixé à la valeur locative en cas de modification notable des facteurs locaux de commercialité au sens de l’article L. 145-34 du code de commerce, solution qui conserve toute sa pertinence dans le nouveau contexte légal pour le calcul du loyer de référence servant d’assiette au plafond du dépôt de garantie. La Cour y énonce que « la modification notable des facteurs locaux de commercialité constitue un motif de déplafonnement du prix du bail renouvelé si elle est de nature à avoir une incidence favorable sur l’activité commerciale effectivement exercée par le locataire, indépendamment de son incidence effective et réelle sur le commerce exploité dans les locaux » (Civ. 3e, 18 sept. 2025, n° 24-13.288, publié au Bulletin).
B. La transmissibilité de plein droit de l’obligation de restitution à l’acquéreur
La seconde innovation majeure de la loi du 26 mai 2026 réside dans l’alinéa nouveau de l’article L. 145-40 du code de commerce, qui instaure une transmissibilité automatique de la dette de restitution du dépôt de garantie en cas de mutation de l’immeuble loué. Le texte dispose expressément qu’« en cas de mutation à titre gratuit ou à titre onéreux des locaux pris à bail, l’obligation de restitution au preneur des sommes payées à titre de garantie est transmise au nouveau bailleur ». Cette règle rompt avec le principe général de l’effet relatif des conventions, qui eût confiné la créance de restitution dans le rapport personnel entre le preneur et le bailleur originaire.
Avant l’entrée en vigueur de cette disposition, la question de la restitution du dépôt de garantie en cas de vente de l’immeuble loué était régie par les principes classiques du droit des obligations et du droit du bail. La troisième chambre civile de la Cour de cassation avait précisé, dans un arrêt du 16 mai 2024 (pourvoi n° 22-19.922, FS-B), les limites de l’opposabilité du bail à l’acquéreur en matière de restitution de sommes indûment perçues, en affirmant que « le locataire peut agir à l’encontre de son bailleur originaire en restitution de paiements indus effectués au titre de loyers et charges échus antérieurement à la vente, sans que celui-ci, qui reste tenu à son égard de ses obligations personnelles antérieures à la vente, ne puisse lui opposer une clause contenue dans l’acte de vente subrogeant l’acquéreur dans les droits et obligations du vendeur » (Civ. 3e, 16 mai 2024, n° 22-19.922, publié au Bulletin). Cette solution, rendue au visa des articles 1165, 1376 anciens et 1743 du code civil, consacrait l’opposabilité au bailleur originaire des obligations nées antérieurement à la mutation, indépendamment de toute stipulation contraire de l’acte de vente.
Or, la loi du 26 mai 2026 opère un renversement de perspective en attachant la dette de restitution à l’immeuble lui-même. Désormais, l’obligation de rembourser le dépôt de garantie suit le bien dans quelque main qu’il passe, à l’instar de l’obligation aux dettes de copropriété ou de certaines servitudes. Cette mutation de la nature juridique de l’obligation de restitution constitue une novation légale du rapport d’obligation, dont la portée pratique est considérable : le preneur n’a plus à rechercher un bailleur originaire éventuellement insolvable ou difficile à localiser, mais peut s’adresser directement au propriétaire actuel des locaux, lequel est tenu de plein droit à la restitution intégrale. Cette disposition vient renforcer la sécurité juridique du preneur, particulièrement exposé au risque d’impayé lorsque l’immeuble change de mains. Le législateur a, ce faisant, tiré les conséquences des difficultés pratiques engendrées par le principe dégagé par l’arrêt du 16 mai 2024, qui maintenait théoriquement le droit du preneur à l’encontre du bailleur originaire mais en rendait l’exercice aléatoire en cas de cession.
En conséquence, la réforme de mai 2026 substitue à un mécanisme purement personnel de la dette de restitution un mécanisme de rattachement réel, qui présente l’avantage de la simplicité et de l’efficacité pour le preneur, tout en imposant aux acquéreurs d’immeubles loués une diligence accrue dans l’évaluation des passifs transmis avec la propriété. Les notaires rédacteurs d’actes de vente devront intégrer cette nouvelle donnée dans les conventions de cession, notamment dans les clauses de garantie de passif.
II. Le régime de la restitution du dépôt de garantie en fin de bail
A. Les délais impératifs de restitution et la caducité des garanties accessoires
La loi du 26 mai 2026 ne se borne pas à encadrer l’obligation de restitution du dépôt de garantie, elle en fixe également le terme et les modalités avec une précision inédite dans le statut des baux commerciaux. Le nouvel article L. 145-40 du code de commerce prévoit que « les sommes payées à titre de garantie par le preneur à bail lui sont restituées dans un délai raisonnable ne pouvant excéder trois mois à compter de la remise des clés, en mains propres ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du preneur, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées ». Ce délai de trois mois, calqué sur le délai applicable en matière de baux d’habitation, constitue une garantie procédurale essentielle pour le preneur commerçant, qui peut ainsi récupérer rapidement une somme parfois considérable après la libération des locaux.
Le législateur a par ailleurs introduit un mécanisme de caducité automatique des garanties accessoires en cas de mutation de l’immeuble. Le même article dispose que « le cas échéant, la mutation entraîne de droit la caducité des garanties de toute nature mentionnées au deuxième alinéa du présent article » et précise que la mutation « emporte l’obligation pour le cédant de restituer au preneur les documents afférents et de procéder aux mainlevées nécessaires dans un délai de six mois ». Cette disposition protège le preneur contre le risque d’immobilisation prolongée de garanties personnelles — telles que les cautions bancaires, les nantissements de fonds de commerce ou les sûretés réelles — après que le bénéficiaire de ces garanties a cessé d’être son cocontractant. Dès lors, la réforme instaure une purge légale des sûretés à l’occasion de la vente de l’immeuble, assortie d’une obligation de faire à la charge du cédant dans un délai de six mois.
En ce qui concerne les garanties autres que le dépôt de garantie proprement dit, le texte prévoit un délai spécifique de six mois pour leur restitution lorsque le bailleur les a reçues. L’article L. 145-40 énonce en effet que « lorsque le bailleur a reçu des garanties de toute nature mentionnées au même deuxième alinéa, il dispose d’un délai de six mois pour les restituer au preneur. A cet effet, il effectue les mainlevées et restitue au preneur tous les documents afférant à ces garanties ». Cette distinction entre le délai de trois mois pour la restitution des sommes en numéraire et le délai de six mois pour les garanties accessoires se justifie par la complexité technique des opérations de mainlevée, qui requièrent l’intervention des établissements financiers ou de tiers détenteurs des titres. Par ailleurs, cette double échelle temporelle témoigne de la volonté du législateur de concilier la protection du preneur avec les contraintes opérationnelles des acteurs bancaires et notariaux.
La troisième chambre civile de la Cour de cassation avait déjà été saisie, dans un arrêt du 12 décembre 2024 (pourvoi n° 23-16.858), d’une question relative à l’obligation de restitution du dépôt de garantie par le crédit-bailleur dans un montage de crédit-bail immobilier. Dans cette espèce, le contrat de bail commercial prévoyait en son article 15 le versement d’un dépôt de garantie au profit de la SCI crédit-preneur, et en son article 25 l’engagement du crédit-bailleur de reprendre les obligations de la SCI « dans l’hypothèse où la société [Localité 5]-[Localité 4] ne lèverait pas l’option d’achat qui lui a été conférée aux termes du contrat de crédit bail immobilier de ce jour, ainsi que dans celle où le crédit-bail serait résilié pour quelque cause que ce soit ». La Cour a cassé l’arrêt d’appel qui avait écarté l’application de cette clause au motif que la locataire avait donné congé, en rappelant le principe de la force obligatoire du contrat issu de l’article 1134 ancien du code civil, et en relevant que « le contrat de bail commercial ne restreignait pas les obligations du crédit-bailleur, en cas de non-levée de l’option d’achat par le crédit-preneur, à l’hypothèse d’un maintien dans les lieux de la locataire » (Civ. 3e, 12 déc. 2024, n° 23-16.858).
B. La portée de la réforme au regard de la jurisprudence antérieure
La réforme du dépôt de garantie opérée par la loi du 26 mai 2026 s’inscrit dans un mouvement jurisprudentiel plus large de renforcement des droits du preneur à bail commercial, dont la troisième chambre civile de la Cour de cassation s’est faite l’écho dans plusieurs décisions récentes. L’arrêt du 12 février 2026 (pourvoi n° 24-10.578, FS-B) a ainsi rappelé avec une particulière fermeté que « la mauvaise foi du bailleur n’est pas une cause d’interruption ou de suspension de la prescription biennale de l’action en paiement de l’indemnité d’éviction, laquelle court à compter de la date d’effet du congé même lorsqu’il est délivré avec offre d’indemnité d’éviction », et que « le locataire est occupant sans droit ni titre des locaux à compter de la date de prescription de son action en fixation d’une indemnité d’éviction » (Civ. 3e, 12 fév. 2026, n° 24-10.578, publié au Bulletin). Cette décision, si elle ne porte pas directement sur le dépôt de garantie, illustre la rigueur avec laquelle la haute juridiction applique les prescriptions légales en matière de bail commercial, et souligne l’importance pour le preneur de respecter les délais qui lui sont impartis.
La réforme du dépôt de garantie s’articule également avec le droit commun des restitutions tel qu’il résulte de l’article 1352 du code civil, aux termes duquel « la restitution d’une chose autre que d’une somme d’argent a lieu en nature ou, lorsque cela est impossible, en valeur, estimée au jour de la restitution ». Ce texte, combiné avec le nouveau dispositif de l’article L. 145-40, impose au bailleur ou à son ayant cause une obligation de restitution en valeur intégrale du dépôt de garantie, sans que puisse être opposée au preneur une quelconque décote liée à la vétusté ou à la dépréciation monétaire, puisque le dépôt de garantie constitue par nature une somme d’argent dont la restitution est régie par le principe du nominalisme monétaire.
A cet égard, la loi du 26 mai 2026 doit être lue en combinaison avec l’article L. 145-14 du code de commerce, qui dispose que « le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Toutefois, le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles L. 145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement ». En effet, la question de la restitution du dépôt de garantie se pose avec une acuité particulière dans l’hypothèse d’un refus de renouvellement, le preneur devant simultanément obtenir le paiement de l’indemnité d’éviction et la restitution de son dépôt de garantie. Le nouveau délai impératif de trois mois pour la restitution du dépôt constitue un levier procédural supplémentaire pour le preneur évincé, qui peut l’invoquer indépendamment de la procédure en fixation de l’indemnité d’éviction.
Par ailleurs, la durée du bail commercial demeure régie par l’article L. 145-4 du code de commerce, selon lequel « la durée du contrat de location ne peut être inférieure à neuf ans. Toutefois, le preneur a la faculté de donner congé à l’expiration d’une période triennale, au moins six mois à l’avance, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par acte extrajudiciaire ». Les règles nouvelles relatives au dépôt de garantie s’appliquent indifféremment quelle que soit la durée effective du bail, et le calcul du plafond de trois mois se réfère au loyer trimestriel en vigueur au moment de la constitution de la garantie, sous réserve des révisions ultérieures du loyer qui peuvent affecter le montant maximal exigible. Le congé, quant à lui, reste soumis au formalisme rigoureux de l’article L. 145-9 du code de commerce, qui impose qu’il soit « donné par acte extrajudiciaire » et précise « à peine de nullité, les motifs pour lesquels il est donné ». Dès lors, l’effectivité de la restitution du dépôt de garantie est subordonnée au respect par les deux parties de leurs obligations formelles respectives.
En conséquence, la réforme du dépôt de garantie instaurée par la loi du 26 mai 2026 constitue une avancée majeure dans la protection du preneur à bail commercial. Elle instaure un équilibre nouveau entre les parties en plafonnant le montant exigible à titre de garantie, en rendant l’obligation de restitution transmissible de plein droit à l’acquéreur de l’immeuble et en enfermant cette restitution dans des délais impératifs. Or, ce dispositif, pour protecteur qu’il soit, ne saurait dispenser le preneur de la vigilance la plus soutenue dans la négociation des clauses du bail, le suivi de la procédure de restitution et, le cas échéant, la saisine du juge des référés en cas de rétention injustifiée du dépôt de garantie par le bailleur.
Conclusion
La loi du 26 mai 2026 relative à la simplification de la vie économique marque une étape décisive dans l’évolution du statut des baux commerciaux. En réformant le régime du dépôt de garantie, en instaurant la mensualisation du loyer et en renforçant la transparence des charges locatives, le législateur a entendu rééquilibrer les relations entre bailleurs et preneurs au profit de ces derniers, tout en préservant les intérêts légitimes des propriétaires. L’encadrement des délais de restitution, le plafonnement des sommes exigibles et la transmissibilité automatique de la dette de restitution à l’acquéreur constituent des garanties substantielles pour le preneur, dont la mise en œuvre sera toutefois tributaire de la pratique contractuelle et de l’interprétation que les juridictions du fond donneront de ces dispositions nouvelles.
La coexistence de ces règles légales impératives avec le corps de jurisprudence construit par la troisième chambre civile de la Cour de cassation au cours des dernières années, notamment en matière de force obligatoire du contrat, de prescription biennale et de sanction des clauses réputées non écrites, dessine un paysage juridique complexe mais cohérent, dans lequel la protection du fonds de commerce demeure l’objectif premier du statut des baux commerciaux. A cet égard, il appartient aux praticiens du droit immobilier d’accompagner leurs clients dans l’appropriation de ces nouvelles dispositions, tant au stade de la rédaction des baux qu’à celui du contentieux de la restitution du dépôt de garantie.
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