I. Les conditions rigoureuses de l’exception d’inexécution dans le bail commercial
A. L’exigence d’une inexécution suffisamment grave du bailleur
L’exception d’inexécution, consacrée par l’
article 1219 du Code civil
dans sa rédaction issue de l’ordonnance du 10 février 2016, autorise une partie à refuser d’exécuter son obligation si l’autre n’exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave. Appliquée au droit des baux commerciaux, cette disposition permet au preneur de suspendre le paiement des loyers lorsque le bailleur méconnaît ses obligations essentielles. La troisième chambre civile de la Cour de cassation en a précisé les contours à travers une série d’arrêts rendus entre 2023 et 2026, qui témoignent d’une construction jurisprudentielle exigeante et protectrice des droits du preneur.
L’
article 1719 du Code civil
définit les obligations fondamentales du bailleur : délivrer la chose louée, l’entretenir en état de servir à l’usage convenu et en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail. Ces obligations constituent la contrepartie essentielle du paiement des loyers par le preneur, conformément à l’
article L. 145-1 du Code de commerce
qui inscrit le bail commercial dans le cadre protecteur du statut des baux commerciaux. Or, la Cour de cassation impose une condition de seuil pour que le preneur puisse légitimement opposer l’exception d’inexécution : les manquements du bailleur doivent être d’une gravité telle qu’ils rendent les locaux loués impropres à l’usage auquel ils sont destinés.
Cette exigence a été rappelée avec force dans un arrêt de la troisième chambre civile du 6 juillet 2023 (
pourvoi n° 22-15.923
, publié au Bulletin), aux termes duquel la Cour casse une décision de cour d’appel qui avait retenu que « peu important que l’exploitation ne soit pas totalement impossible, l’exception d’inexécution est justifiée par le manquement du bailleur à une obligation essentielle du bail ». La Haute juridiction censure ce raisonnement en reprochant aux juges du fond de ne pas avoir recherché « si les infiltrations alléguées avaient rendu les locaux loués impropres à l’usage auquel ils étaient destinés ». La solution est dénuée d’ambiguïté : la seule violation d’une obligation essentielle du bailleur ne suffit pas à caractériser le bien-fondé de l’exception d’inexécution, encore faut-il que cette violation ait pour conséquence l’impossibilité d’utiliser les lieux conformément à la destination contractuelle. Par ailleurs, la jurisprudence exige que le preneur qui se prévaut de l’exception d’inexécution établisse la réalité et l’ampleur des désordres invoqués, la charge de la preuve reposant sur celui qui oppose l’exception.
La même exigence de gravité a été réitérée par la troisième chambre civile dans un arrêt du 27 juin 2024 (
pourvoi n° 23-10.340
), rendu dans une affaire où un preneur exploitant une activité de football en salle avait cessé de payer ses loyers en invoquant des infiltrations réitérées provenant de la toiture. La cour d’appel de Grenoble avait admis l’exception d’inexécution au motif que le bailleur avait manqué à son obligation de délivrance, sans caractériser la gravité suffisante des désordres. La Cour de cassation censure cette décision au visa de l’article 1219 du Code civil, en reprochant aux juges du fond de ne pas avoir recherché « si les infiltrations alléguées avaient rendu les locaux loués impropres à l’usage auquel ils étaient destinés ». La Cour retient que l’exception d’inexécution ne peut être opposée qu’en raison d’une inexécution suffisamment grave et qu’en matière de bail, elle suppose que le preneur qui s’abstient de payer tout loyer soit privé totalement de la jouissance de la chose louée. A cet égard, la simple gêne occasionnée par des désordres partiels ou intermittents ne caractérise pas le degré de gravité requis pour suspendre le paiement des loyers. En conséquence, le preneur qui entend se prévaloir de l’exception d’inexécution doit démontrer que les manquements du bailleur ont compromis de manière substantielle et durable l’exploitation du fonds de commerce, et non pas seulement occasionné des perturbations ponctuelles.
La troisième chambre civile a par ailleurs précisé, dans un arrêt du 4 juin 2026 (
pourvoi n° 25-10.069
), les conditions dans lesquelles l’exception d’inexécution peut être invoquée à la suite d’un événement de force majeure. En l’espèce, un hôtel avait été endommagé par le cyclone Irma en septembre 2017 et la locataire avait cessé de payer les loyers, se prévalant du défaut de réalisation des travaux de remise en état par le bailleur. La Cour énonce un principe de portée générale : « lorsque le bien devient impropre à sa destination en raison d’un cas fortuit et que le bail n’est pas résilié en application de l’article 1722 du Code civil, le locataire peut invoquer l’exception d’inexécution pour le temps où le bailleur n’est plus empêché d’exécuter ses obligations ». Cette solution, qui articule les articles 1719, 1720 et 1722 du Code civil, permet au preneur de suspendre le paiement des loyers pendant la période postérieure à la cessation de l’empêchement de force majeure, dès lors que le bailleur persiste dans son inaction fautive. Dès lors, si le cas fortuit exonère temporairement le bailleur de ses obligations, la persistance de son abstention après la disparition de l’empêchement peut légitimement fonder l’exception d’inexécution du preneur.
B. L’absence d’obligation de mise en demeure préalable du preneur
L’une des avancées jurisprudentielles majeures réside dans la dispense de mise en demeure préalable au profit du preneur qui entend opposer l’exception d’inexécution. La troisième chambre civile a consacré ce principe dans un arrêt publié au Bulletin du 18 septembre 2025 (
pourvoi n° 23-24.005
), dont l’attendu de principe énonce que « le preneur peut se prévaloir d’une exception d’inexécution pour refuser, à compter du jour où les locaux sont, en raison du manquement du bailleur à ses obligations, impropres à l’usage auquel ils étaient destinés, d’exécuter son obligation de paiement des loyers sans être tenu de délivrer une mise en demeure préalable ». Cette solution, fondée sur les articles 1184 (dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance de 2016), 1719 et 1728 du Code civil, marque un infléchissement notable par rapport à la pratique antérieure de certaines juridictions du fond qui subordonnaient l’exception d’inexécution à l’envoi préalable d’une mise en demeure du bailleur.
La Cour de cassation aligne ainsi le régime de l’exception d’inexécution du preneur à bail commercial sur le droit commun des contrats, qui n’exige pas de mise en demeure pour la mise en oeuvre de ce mécanisme. Dans l’affaire ayant donné lieu à l’arrêt du 18 septembre 2025, la cour d’appel de Fort-de-France avait retenu que la locataire ne pouvait se prévaloir d’une exception d’inexécution avant le 28 décembre 2016, date à laquelle elle avait adressé une mise en demeure au bailleur, au motif qu’aucune pièce ne démontrait qu’antérieurement à cette date elle n’avait pu exploiter son commerce. La Cour de cassation censure cette motivation en énonçant que les juges du fond ont ajouté à la loi une condition qu’elle ne prévoit pas. Dès lors, le preneur est fondé à suspendre le paiement des loyers dès l’apparition de l’impossibilité d’exploitation, sans formalisme préalable. Cette solution pragmatique évite que le preneur ne soit contraint de continuer à exécuter une obligation de paiement pendant le temps nécessaire à l’acheminement et à l’expiration du délai d’une mise en demeure, alors même que la contrepartie de cette obligation fait défaut.
Il convient toutefois de nuancer cette dispense de mise en demeure au regard de la distinction entre l’exception d’inexécution et la résiliation unilatérale du contrat. En effet, dans un arrêt du 25 janvier 2024 (
pourvoi n° 22-16.583
), la troisième chambre civile a rappelé le principe posé par l’
article 1220 du Code civil
, selon lequel le créancier qui entend résoudre le contrat par voie de notification doit, sauf urgence, préalablement mettre en demeure le débiteur défaillant de satisfaire à son engagement. Dans cette affaire, le comportement gravement inapproprié du dirigeant de la société bailleresse à l’égard des salariées de la locataire avait rendu manifestement impossible la poursuite des relations contractuelles, ce qui dispensait le preneur de toute mise en demeure préalable à la résiliation des baux. La Cour retient que « une telle mise en demeure n’a cependant pas à être délivrée lorsqu’il résulte des circonstances qu’elle est vaine ». Or, cette solution, qui concerne la résiliation unilatérale du contrat sur le fondement des articles 1224 et 1226 du Code civil, ne saurait être confondue avec le régime de l’exception d’inexécution, qui obéit à des conditions autonomes et ne requiert, en tout état de cause, aucune mise en demeure préalable, ainsi que l’a tranché l’arrêt précité du 18 septembre 2025. En conséquence, si le preneur entend simplement suspendre le paiement des loyers sans rompre le contrat, il peut le faire sans formalité préalable ; s’il entend résoudre le bail, il doit, sauf urgence, respecter le formalisme de l’article 1226 du Code civil.
Par ailleurs, la troisième chambre civile a rappelé le caractère continu de l’obligation de délivrance du bailleur dans un arrêt du 19 mars 2026 (
pourvoi n° 24-14.483
), qui précise que « le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée et de lui en assurer la jouissance paisible pendant la durée du bail ». La Cour censure une cour d’appel qui avait limité son appréciation de l’obligation de délivrance à la date de conclusion du bail, en retenant que les pièces produites ne prouvaient pas que les désordres existaient au jour de la remise des lieux. La Haute juridiction énonce que l’obligation de délivrance perdure pendant toute l’exécution du contrat, ce qui permet au preneur d’invoquer l’exception d’inexécution en cours de bail lorsque les locaux deviennent impropres à leur destination, sans être cantonné aux seuls désordres contemporains de la prise de possession. Cette solution consolide la protection du preneur en lui permettant de réagir à des défaillances survenant en cours d’exécution du bail, sans que le bailleur puisse se retrancher derrière la conformité initiale des lieux loués.
II. L’articulation entre l’exception d’inexécution et la clause résolutoire
A. La paralysie de la clause résolutoire par l’exception d’inexécution fondée
L’articulation entre l’exception d’inexécution du preneur et la clause résolutoire stipulée au profit du bailleur constitue l’un des enjeux les plus contentieux du droit des baux commerciaux. La clause résolutoire, régie par l’
article L. 145-41 du Code de commerce
dans sa rédaction issue de la loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique, permet au bailleur d’obtenir la résiliation de plein droit du bail en cas de non-paiement des loyers dans le mois suivant la délivrance d’un commandement de payer. Le texte précise désormais que l’octroi de délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire sont conditionnés à la capacité du preneur à régler la dette locative et à la reprise du versement intégral du loyer courant avant la date de la première audience. Or, le preneur confronté à des manquements graves du bailleur peut se trouver dans une situation où il cesse de payer les loyers en invoquant l’exception d’inexécution, tandis que le bailleur actionne la clause résolutoire pour défaut de paiement.
La troisième chambre civile a tranché cette articulation dans un arrêt de section publié au Bulletin du 5 mars 2026 (
pourvoi n° 24-15.820
), qui constitue l’apport le plus significatif de la période récente à la matière. La Cour y énonce un principe décisif : « Lorsque, assigné par le bailleur en constatation de l’acquisition d’une clause résolutoire en raison du non-paiement de loyers dans le mois ayant suivi la délivrance d’un commandement de payer, le locataire invoque une exception d’inexécution, le juge doit en vérifier le bien-fondé, peu important que le locataire n’ait pas demandé en justice des délais de paiement dans le mois de la délivrance du commandement ». Cette solution renverse la logique antérieure de certaines juridictions du fond qui considéraient que le défaut de saisine du juge dans le mois du commandement de payer, en vue d’obtenir des délais de paiement, rendait l’exception d’inexécution inopérante. Désormais, le juge saisi de l’action en constatation de l’acquisition de la clause résolutoire doit examiner au fond l’exception d’inexécution invoquée par le preneur, sans pouvoir s’arrêter à la circonstance que celui-ci n’a pas sollicité de délais de paiement.
L’arrêt du 5 mars 2026 s’inscrit dans la continuité de l’arrêt du 18 septembre 2025 précité, qui avait déjà posé que l’exception d’inexécution ne requiert pas de mise en demeure préalable. Il en constitue le prolongement procédural en précisant que l’invocation de l’exception d’inexécution n’est pas subordonnée à l’exercice des voies procédurales ouvertes au preneur pour faire échec à la clause résolutoire, telles que la demande de délais de paiement dans le mois du commandement. En conséquence, le preneur qui oppose une exception d’inexécution à l’action du bailleur fondée sur la clause résolutoire peut obtenir le rejet de cette action sans avoir à justifier d’une quelconque diligence procédurale dans le délai d’un mois suivant le commandement de payer. Cette solution est protectrice des droits du preneur, car elle évite que le formalisme procédural ne fasse obstacle à l’examen au fond d’une exception substantielle. Par ailleurs, la Cour de cassation rappelle, au visa des articles 1184 (ancien), 1719 et 1728 du Code civil, que l’exception d’inexécution tire sa source du caractère synallagmatique du contrat de bail, et que le juge ne peut se dispenser d’en vérifier le bien-fondé au motif que le preneur n’a pas accompli une diligence procédurale particulière.
L’économie générale de la solution peut être résumée ainsi : l’exception d’inexécution, si elle est fondée, prive la clause résolutoire de son fondement contractuel en neutralisant rétroactivement l’obligation de paiement dont la violation était invoquée par le bailleur. En d’autres termes, le preneur qui établit que les locaux étaient impropres à leur destination au moment où les loyers étaient dus peut faire échec à l’acquisition de la clause résolutoire, quand bien même il n’aurait pas saisi le juge de demandes de délais dans le mois du commandement. Cette articulation confère à l’exception d’inexécution une efficacité renforcée, qui en fait un instrument de défense puissant pour le preneur confronté à des manquements graves du bailleur. La solution rendue le 5 mars 2026 opère ainsi une synthèse entre le droit commun de l’exception d’inexécution et le droit spécial de la clause résolutoire du bail commercial, au bénéfice de la cohérence d’ensemble du régime des baux commerciaux.
B. L’office du juge face à l’invocation combinée des deux mécanismes
L’office du juge saisi de la double invocation de l’exception d’inexécution par le preneur et de la clause résolutoire par le bailleur a été précisé avec une rigueur croissante par la troisième chambre civile. La Cour impose au juge du fond une obligation de vérification concrète du bien-fondé de l’exception d’inexécution, qui ne peut être éludée par des motifs d’ordre procédural ou par des considérations abstraites sur l’économie du contrat. Dans l’affaire ayant donné lieu à l’arrêt du 5 mars 2026, la cour d’appel de Cayenne avait retenu que « l’exception d’inexécution devenant inefficace une fois que la clause résolutoire est acquise, il est vain pour la locataire d’invoquer l’exception d’inexécution puisque le contrat de bail comporte une clause résolutoire ». La Cour de cassation censure ce raisonnement en imposant au juge de rechercher si la locataire était fondée à opposer une exception d’inexécution « pour chacun des loyers dont le paiement était réclamé dans le commandement du 17 octobre 2019 ». Cette exigence de granularité dans l’examen du juge est remarquable : il ne suffit pas de constater l’existence de désordres dans les lieux loués pour en déduire mécaniquement le bien-fondé ou le mal-fondé de l’exception d’inexécution ; le juge doit analyser, pour chaque échéance de loyer impayée, si les conditions de l’exception d’inexécution étaient réunies au moment où cette échéance était due.
Par ailleurs, le juge est tenu de caractériser la gravité suffisante de l’inexécution, comme l’a rappelé l’arrêt du 27 juin 2024 (précité) en censurant la cour d’appel qui avait admis l’exception d’inexécution sans rechercher si les infiltrations avaient rendu les locaux impropres à leur destination. L’office du juge consiste donc en une double vérification : d’une part, la réalité des manquements du bailleur à ses obligations de délivrance et d’entretien ; d’autre part, le degré de gravité de ces manquements, qui doit être tel que l’exploitation du fonds de commerce est compromise de manière substantielle et durable. Cette exigence de motivation renforcée s’inscrit dans le prolongement de l’arrêt du 6 juillet 2023 (précité), qui avait déjà censuré une cour d’appel pour défaut de base légale en reprochant aux juges du fond de ne pas avoir recherché si les infiltrations alléguées rendaient les locaux impropres à leur usage. A cet égard, la jurisprudence de la troisième chambre civile manifeste une volonté constante d’encadrer le pouvoir d’appréciation des juges du fond, en leur imposant une démarche analytique qui exclut les raisonnements approximatifs ou les déductions hâtives.
L’
article L. 145-9 du Code de commerce
, qui régit les conditions et les effets du renouvellement du bail commercial, trouve également à s’appliquer dans le contexte de l’articulation entre exception d’inexécution et clause résolutoire. En effet, la loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 a introduit une innovation majeure en conditionnant l’octroi de délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire à la capacité du preneur à régler la dette locative et à reprendre le versement intégral du loyer courant avant la première audience. Ce verrou de solvabilité, inséré au sein de l’article L. 145-41 du Code de commerce, modifie substantiellement l’équilibre antérieur en restreignant l’office du juge dans l’octroi des délais de paiement. Toutefois, ce verrou ne concerne que les demandes de délais de paiement, et non l’invocation de l’exception d’inexécution, qui obéit à un régime distinct. Le preneur qui oppose une exception d’inexécution ne sollicite pas du juge des délais pour payer, mais conteste le principe même de son obligation de paiement en invoquant la défaillance du bailleur dans l’exécution de ses propres obligations. Dès lors, le verrou de solvabilité introduit par la réforme de 2026 est sans incidence sur le régime de l’exception d’inexécution, qui demeure régi par les articles 1219 du Code civil et la jurisprudence précitée de la troisième chambre civile.
Enfin, l’office du juge est également éclairé par la distinction que la Cour de cassation opère entre l’exception d’inexécution et les autres mécanismes de réaction à l’inexécution contractuelle. L’
article L. 145-40 du Code de commerce
, qui régit les loyers payés d’avance et les dépôts de garantie, ne s’oppose pas à ce que le preneur retienne les loyers lorsqu’il est fondé à opposer l’exception d’inexécution, la retenue opérant alors non comme une garantie, mais comme la suspension légitime d’une obligation de paiement privée de contrepartie. De même, dans l’arrêt du 4 juin 2026 (précité), la Cour a précisément distingué le régime de la perte de la chose louée prévu par l’article 1722 du Code civil, qui exonère le bailleur en cas de force majeure, de la possibilité pour le preneur d’invoquer l’exception d’inexécution une fois que l’empêchement de force majeure a cessé et que le bailleur persiste dans son inaction. Cette distinction entre les différents régimes d’inexécution, que le juge doit mettre en oeuvre, témoigne de la subtilité de l’office juridictionnel en la matière. Le juge ne peut se contenter d’appliquer mécaniquement une règle unique, mais doit identifier le régime pertinent en fonction des circonstances de fait et de la chronologie des manquements reprochés au bailleur.
Au total, la construction jurisprudentielle élaborée par la troisième chambre civile entre 2023 et 2026 réalise une synthèse remarquable entre le droit commun des contrats issu de la réforme de 2016 et le droit spécial des baux commerciaux. L’exception d’inexécution, loin d’être un expédient procédural, est désormais un instrument substantiel de rééquilibrage des relations contractuelles, dont la mise en oeuvre obéit à des conditions exigeantes mais dont l’efficacité est garantie par le contrôle renforcé de l’office du juge. Par ailleurs, l’articulation avec la clause résolutoire, clarifiée par l’arrêt du 5 mars 2026, confère au preneur une protection effective contre les actions du bailleur fondées sur le non-paiement des loyers, lorsque ce non-paiement est la conséquence directe et proportionnée des manquements du bailleur à ses obligations essentielles. Des lors, la réforme du 26 mai 2026, en introduisant le verrou de solvabilité au sein de l’article L. 145-41, n’affecte pas le régime autonome de l’exception d’inexécution, qui demeure l’un des piliers de la protection du preneur à bail commercial.
Conclusion
La jurisprudence de la troisième chambre civile de la Cour de cassation a édifié, au cours des trois dernières années, un corps de règles cohérent et protecteur relatif à l’exception d’inexécution dans les baux commerciaux. Les conditions de sa mise en oeuvre sont désormais clairement établies : une inexécution suffisamment grave du bailleur, caractérisée par l’impossibilité d’utiliser les locaux conformément à leur destination contractuelle, et l’absence d’obligation de mise en demeure préalable du preneur. Son articulation avec la clause résolutoire, tranchée par l’arrêt fondateur du 5 mars 2026, impose au juge de vérifier le bien-fondé de l’exception d’inexécution avant de constater l’acquisition de la clause résolutoire, sans que le défaut de demande de délais de paiement dans le mois du commandement puisse y faire obstacle. Le verrou de solvabilité introduit par la loi du 26 mai 2026 n’affecte pas ce régime autonome, qui constitue une garantie essentielle de l’équilibre contractuel entre bailleur et preneur. En consequence, le preneur à bail commercial dispose aujourd’hui d’un instrument juridique éprouvé pour faire face aux défaillances du bailleur, à condition de rapporter la preuve rigoureuse du caractère substantiel et durable de l’inexécution reprochée.
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