La loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique, publiée au Journal officiel le 28 mai 2026 et partiellement censurée par la décision du Conseil constitutionnel n° 2026-903 DC du 21 mai 2026, a modifié le régime des baux commerciaux à travers ses articles 62 et 63. Au cœur de cette réforme figure le dépôt de garantie, dont le régime légal connaît un encadrement renforcé tant dans sa constitution que dans sa restitution. Le législateur a entendu corriger les déséquilibres constatés dans la pratique locative commerciale, où le dépôt de garantie excédait fréquemment plusieurs trimestres de loyer et donnait lieu à des contentieux nourris lors de la libération des locaux. L’article L. 145-40 du Code de commerce, dans sa rédaction issue de cette loi, fixe désormais un plafonnement explicite du montant des garanties exigibles et impose un délai impératif de restitution. Parallèlement, la troisième chambre civile de la Cour de cassation a rendu plusieurs décisions majeures précisant, en amont de cette réforme, les conditions dans lesquelles le bailleur peut légitimement retenir le dépôt de garantie à raison des dégradations locatives. La confrontation de ce nouveau cadre légal avec la jurisprudence récente de la Cour de cassation éclaire la portée véritable de la réforme et les zones de friction persistantes entre bailleurs et preneurs. L’étude de cette double dynamique, législative et jurisprudentielle, présente un intérêt pratique immédiat pour les praticiens du droit immobilier, appelés à conseiller preneurs et bailleurs dans la négociation et l’exécution des baux commerciaux.
I. Le renforcement du régime légal du dépôt de garantie par la loi du 26 mai 2026
La loi du 26 mai 2026 opère un double mouvement de renforcement des droits du preneur à bail commercial. Elle plafonne, d’une part, le montant des garanties susceptibles d’être exigées par le bailleur et impose, d’autre part, un délai impératif de restitution assorti de sanctions implicites. Ce dispositif s’inscrit dans un mouvement plus large de rééquilibrage du rapport de force entre les parties au contrat de bail, initié par la loi du 18 juin 2014 relative à l’artisanat, au commerce et aux très petites entreprises et poursuivi par la jurisprudence de la troisième chambre civile. L’article 62 de la loi nouvelle, en étendant la liste des dispositions réputées d’ordre public par l’article L. 145-15 du Code de commerce, et l’article 63, en réécrivant substantiellement l’article L. 145-40, forment un bloc cohérent de protection du preneur dont les implications pratiques sont considérables.
A. Le plafonnement légal du montant des garanties exigibles
L’article 63 de la loi du 26 mai 2026 a inséré dans l’article L. 145-40 du Code de commerce une disposition nouvelle selon laquelle « les sommes payées à titre de garantie par le preneur à bail d’un local mentionné à l’article L. 145-32-1 ne peuvent excéder le montant des loyers dus au titre d’un trimestre ». Cette règle met fin à la liberté contractuelle qui prévalait antérieurement en la matière et qui permettait aux bailleurs d’exiger des dépôts de garantie représentant jusqu’à six mois, voire un an de loyer. Le législateur a également étendu ce plafonnement « à la valeur des biens, des titres, des engagements et des garanties de toute nature demandés afin d’assurer la bonne exécution du contrat de bail ». Cette formulation extensive prohibe les contournements qui auraient consisté à exiger du preneur des garanties bancaires, des cautions personnelles ou des nantissements dont la valeur cumulée excéderait le plafond trimestriel. La loi du 18 juin 2014 avait déjà introduit un mécanisme similaire pour les baux commerciaux de courte durée, mais le champ d’application de la nouvelle disposition est sensiblement plus large, puisqu’il couvre l’ensemble des locaux relevant du statut des baux commerciaux au sens de l’article L. 145-1 du Code de commerce.
Par ailleurs, la portée de ce plafonnement est renforcée par son articulation avec l’article L. 145-15 du Code de commerce, dont la liste des dispositions réputées d’ordre public a été étendue par l’article 62 de la même loi. Sont désormais réputés non écrits les clauses, stipulations et arrangements qui ont pour effet de faire échec aux dispositions des articles L. 145-4, L. 145-32-1, L. 145-37 à L. 145-41, du premier alinéa de l’article L. 145-42 et des articles L. 145-47 à L. 145-54. L’inclusion de l’article L. 145-32-1 dans cette liste, lequel définit les locaux concernés par le statut des baux commerciaux, ancre le plafonnement du dépôt de garantie dans le noyau dur des dispositions d’ordre public auxquelles les parties ne peuvent déroger. Il convient d’observer que l’article L. 145-34 du même code, qui régit le plafonnement du loyer lors du renouvellement du bail, n’est pas visé par cette liste, ce qui confirme que le législateur a entendu concentrer la protection d’ordre public sur les garanties financières plutôt que sur les mécanismes de fixation du prix.
La jurisprudence de la troisième chambre civile avait déjà consacré, sous l’empire du droit antérieur, l’efficacité de la sanction du réputé non écrit. Dans un arrêt du 22 mai 2025, la Cour de cassation a rappelé qu’est réputée non écrite toute clause d’indexation du loyer ne jouant qu’en cas de variation à la hausse de l’indice de référence, précisant que « seule la stipulation prohibée doit être réputée non écrite et non la clause en son entier sauf cas d’indivisibilité » (Cass. 3e civ., 22 mai 2025, n° 23-23.336). Ce mécanisme, transposé au dépôt de garantie, permet au preneur de solliciter du juge la restitution des sommes versées au-delà du plafond trimestriel sans que le contrat lui-même ne soit remis en cause. La Cour de cassation avait d’ailleurs jugé, dans un arrêt antérieur du 12 janvier 2022, que la sanction du réputé non écrit s’applique exclusivement à la stipulation prohibée, à moins que l’indivisibilité des clauses ne soit caractérisée (Cass. 3e civ., 12 janv. 2022, n° 21-11.169, FS-B). Cette jurisprudence, qui encadre strictement l’extension de la sanction à l’intégralité d’une clause, devra être articulée avec le nouveau dispositif légal.
En conséquence, le nouveau dispositif opère une protection substantielle du preneur lors de la conclusion du bail. Le bailleur qui exigerait un dépôt de garantie supérieur à trois mois de loyer commettrait une violation directe d’une disposition d’ordre public, exposant la clause litigieuse à la sanction du réputé non écrit. Cette protection est toutefois circonscrite aux locaux mentionnés à l’article L. 145-32-1 du Code de commerce, à l’exclusion des locaux monovalents, des terrains nus et des locaux à usage exclusif de bureaux, pour lesquels la liberté contractuelle demeure entière. Les baux dérogatoires régis par l’article L. 145-5 du Code de commerce échappent également à ce dispositif, ce qui pourrait inciter certains bailleurs à privilégier cette forme contractuelle pour contourner le plafonnement légal.
B. L’encadrement temporel de la restitution du dépôt de garantie
L’article L. 145-40 du Code de commerce, dans sa rédaction issue de la loi du 26 mai 2026, dispose que les sommes payées à titre de garantie par le preneur à bail « lui sont restituées dans un délai raisonnable ne pouvant excéder trois mois à compter de la remise des clés, en mains propres ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, au bailleur ou à son mandataire ». Il est précisé que cette restitution s’opère « déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du preneur, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées ». Le texte instaure ainsi un délai butoir de trois mois qui constitue une avancée majeure pour la sécurité juridique du preneur sortant. L’exigence d’une justification dûment établie des sommes retenues constitue un garde-fou essentiel contre les rétentions abusives, qui étaient monnaie courante dans la pratique antérieure.
Par ailleurs, le législateur a dissocié le sort des garanties financières et celui des garanties non pécuniaires. Lorsque le bailleur a reçu des garanties de toute nature mentionnées au deuxième alinéa du même article, « il dispose d’un délai de six mois pour les restituer au preneur », étant précisé qu’« à cet effet, il effectue les mainlevées et restitue au preneur tous les documents afférant à ces garanties ». Cette dissociation temporelle entre le remboursement des sommes (trois mois) et la mainlevée des garanties (six mois) témoigne d’une prise en compte pragmatique des contraintes administratives pesant sur le bailleur. La caducité de plein droit des garanties en cas de mutation des locaux, prévue par le même texte, renforce la sécurité juridique du preneur en évitant qu’il ne demeure indéfiniment lié par des engagements accessoires à un contrat auquel il n’est plus partie.
La loi du 26 mai 2026 a également réglé la question de la transmission de l’obligation de restitution en cas de mutation des locaux. En cas de mutation à titre gratuit ou à titre onéreux, l’obligation de restitution au preneur des sommes payées à titre de garantie est désormais transmise au nouveau bailleur. La mutation entraîne de droit la caducité des garanties de toute nature, et elle emporte l’obligation pour le cédant de restituer au preneur les documents afférents et de procéder aux mainlevées nécessaires dans un délai de six mois. Cette disposition met fin à une difficulté pratique récurrente dans laquelle le preneur sortant, confronté à une vente de l’immeuble, se trouvait dans l’incapacité d’identifier son débiteur de restitution. L’obligation pesant sur le cédant de procéder aux mainlevées est assortie d’un délai de six mois, dont le non-respect est susceptible d’engager sa responsabilité contractuelle sur le fondement de l’article 1231-1 du Code civil.
En outre, la loi nouvelle supprime l’intérêt que les sommes versées en avance produisaient antérieurement au profit du locataire au taux pratiqué par la Banque de France pour les avances sur titres. Les sommes payées à titre de garantie « ne portent pas intérêt au profit du preneur à bail », ce qui constitue une contrepartie implicite au plafonnement du montant exigible. Ce dispositif d’ensemble traduit une volonté de simplification et de sécurisation des relations locatives commerciales, tout en préservant la faculté pour le bailleur de retenir les sommes restant dues, sous réserve d’une justification rigoureuse. Le texte prévoit également que les loyers payés d’avance, sous quelque forme que ce soit, et même à titre de garantie, continuent de porter intérêt pour les sommes excédant celle qui correspond au prix du loyer de plus de deux termes, cette règle ancienne étant maintenue pour les avances excédant le plafond légal.
II. Le contentieux de la restitution à l’épreuve de la jurisprudence récente de la Cour de cassation
Parallèlement au renforcement du cadre légal, la troisième chambre civile de la Cour de cassation a précisé, au cours des dernières années, les conditions dans lesquelles le bailleur peut légitimement s’opposer à la restitution du dépôt de garantie. Le principe directeur qui se dégage de cette jurisprudence récente est que le bailleur ne peut retenir le dépôt de garantie que s’il rapporte la preuve d’un préjudice effectif, distinct du simple constat des manquements du preneur à ses obligations locatives. Cette exigence probatoire, conjuguée au nouveau délai impératif de restitution, renforce considérablement la position du preneur dans le contentieux post-contractuel. La jurisprudence de la Cour de cassation, en précisant les contours de l’obligation de restitution et les conditions de la rétention légitime, fournit une grille de lecture indispensable à l’interprétation du nouveau dispositif légal.
A. La charge de la preuve du préjudice incombant au bailleur
Dans un arrêt majeur du 27 juin 2024, publié au Bulletin et rendu en formation de section, la troisième chambre civile a posé un principe dont la portée dépasse le seul cas d’espèce. Elle a jugé que « le locataire qui restitue les locaux dans un état non conforme à ses obligations découlant de la loi ou du contrat commet un manquement contractuel et doit réparer le préjudice éventuellement subi de ce chef par le bailleur. Ce préjudice peut comprendre le coût de la remise en état des locaux, sans que son indemnisation ne soit subordonnée à l’exécution des réparations ou à l’engagement effectif de dépenses » (Cass. 3e civ., 27 juin 2024, n° 22-10.298, FS-B). La Cour ajoute, dans un attendu qui constitue le cœur de sa motivation, que « tenu d’évaluer le préjudice à la date à laquelle il statue, le juge doit prendre en compte, lorsqu’elles sont invoquées, les circonstances postérieures à la libération des locaux, telles la relocation, la vente ou la démolition ». Cette formulation marque une évolution significative de la jurisprudence, en imposant au juge du fond une obligation positive d’examen des circonstances postérieures à la restitution.
Cet arrêt opère une clarification bienvenue sur l’articulation entre la preuve du manquement locatif et la preuve du préjudice indemnisable. La Cour de cassation rappelle que la constatation de dégradations locatives ne suffit pas à fonder le droit à indemnisation du bailleur. Encore faut-il que celui-ci démontre l’existence d’un préjudice personnel et actuel, ce qui suppose d’établir que la valeur du bien a été affectée par les manquements du preneur. En l’espèce, la cour d’appel avait relevé que la bailleresse « avait vendu les locaux loués trois mois après leur restitution sans effectuer de travaux et qu’elle ne prouvait pas une dépréciation du prix des locaux à la revente en lien avec les manquements du locataire ». La Cour de cassation approuve cette motivation et en déduit que « la bailleresse n’apportait pas la preuve du préjudice allégué, de sorte que sa demande devait être rejetée ». La vente des locaux sans exécution de travaux constitue ainsi une circonstance postérieure à la libération que le juge doit prendre en considération pour apprécier la réalité du préjudice allégué.
Dès lors, en présence du nouveau délai impératif de trois mois imposé par l’article L. 145-40 du Code de commerce, le bailleur qui entend retenir tout ou partie du dépôt de garantie doit non seulement identifier avec précision les dégradations imputables au preneur, mais également chiffrer le préjudice qui en résulte. La preuve du préjudice est à la charge du bailleur, conformément à l’article 1353 du Code civil, et ne saurait se déduire du seul constat d’un manquement à l’obligation de restitution en bon état. La combinaison du nouveau délai légal et de cette exigence jurisprudentielle place le bailleur dans une situation délicate : il doit, dans un délai de trois mois, réunir les éléments probatoires démontrant à la fois le manquement du preneur et l’étendue de son préjudice, à défaut de quoi il s’expose à une action en restitution.
Par ailleurs, dans un arrêt du 18 septembre 2025, lui aussi publié au Bulletin, la troisième chambre civile a rappelé l’importance de la motivation des décisions en matière de fixation des dépôts de garantie accessoires au loyer renouvelé. Saisie d’un litige portant sur le déplafonnement du loyer et la fixation consécutive du dépôt de garantie, la Cour a jugé que « la modification notable des facteurs locaux de commercialité constitue un motif de déplafonnement du prix du bail renouvelé si elle est de nature à avoir une incidence favorable sur l’activité commerciale effectivement exercée par le locataire, indépendamment de son incidence effective et réelle sur le commerce exploité dans les locaux » (Cass. 3e civ., 18 sept. 2025, n° 24-13.288, FS-B). Cette décision, bien que portant principalement sur le déplafonnement du loyer, éclaire la logique probatoire qui sous-tend l’ensemble des contentieux relatifs aux obligations financières du preneur. Elle confirme que la Cour de cassation privilégie une approche objective de la preuve, détachée des résultats effectifs de l’exploitation commerciale du preneur.
La Cour de cassation a également eu l’occasion de préciser, dans un arrêt du 6 juillet 2023, les conséquences procédurales de la requalification d’une demande par le juge en matière de restitution du dépôt de garantie. Elle a jugé que le juge ne peut requalifier d’office une demande en nullité du bail en demande en résolution sans inviter les parties à présenter leurs observations, et que la cassation du chef de dispositif prononçant cette résolution entraîne celle des dispositions ordonnant la restitution du dépôt de garantie, qui s’y rattachent par un lien de dépendance nécessaire (Cass. 3e civ., 6 juill. 2023, n° 22-13.545). Cette jurisprudence rappelle que le contentieux du dépôt de garantie est indissociable de la qualification juridique retenue pour le contrat de bail lui-même et des règles de procédure civile qui gouvernent l’office du juge.
B. L’office du juge dans l’évaluation du préjudice subi par le bailleur
Au-delà de la répartition de la charge probatoire, la jurisprudence récente de la Cour de cassation définit l’office du juge dans l’évaluation du préjudice dont le bailleur sollicite réparation par imputation sur le dépôt de garantie. L’arrêt du 27 juin 2024 précité affirme que le juge « doit prendre en compte, lorsqu’elles sont invoquées, les circonstances postérieures à la libération des locaux, telles la relocation, la vente ou la démolition ». Cette obligation pèse sur le juge du fond, qui ne saurait statuer sur la demande de dommages et intérêts du bailleur sans examiner les circonstances postérieures à la restitution des lieux, dès lors que celles-ci sont de nature à affecter l’étendue du préjudice. La Cour de cassation impose ainsi une approche dynamique de l’évaluation du préjudice, qui prend en compte l’ensemble des événements survenus jusqu’à la date à laquelle le juge statue.
Cette jurisprudence trouve un écho direct dans le nouveau dispositif légal de restitution. Le bailleur qui entend retenir le dépôt de garantie au-delà du délai de trois mois devra, pour justifier sa rétention, se placer dans la perspective définie par la Cour de cassation et démontrer que les circonstances postérieures à la libération des lieux n’ont pas effacé ou atténué le préjudice allégué. À défaut, le preneur pourra solliciter du juge la restitution du dépôt de garantie assortie, le cas échéant, de dommages et intérêts pour résistance abusive sur le fondement de l’article 1240 du Code civil. La conjonction du délai impératif de trois mois et de cette exigence probatoire élevée risque de susciter un contentieux nourri devant les tribunaux judiciaires dans les mois à venir.
La règle selon laquelle l’indemnisation du préjudice n’est pas subordonnée à l’exécution effective des réparations offre une souplesse bienvenue au bailleur, qui peut ainsi obtenir réparation du coût de la remise en état sans avoir à justifier de l’engagement préalable des dépenses correspondantes. Toutefois, cette souplesse est tempérée par l’obligation pour le bailleur de chiffrer précisément ce coût et de démontrer sa corrélation avec les manquements imputables au preneur. Le juge dispose à cet égard d’un pouvoir souverain d’appréciation de la valeur probante des éléments qui lui sont soumis, conformément à l’article 9 du Code de procédure civile, sans que la Cour de cassation n’exerce de contrôle autre que celui de la motivation.
L’article 1732 du Code civil, qui dispose que « le locataire répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute », constitue le fondement de l’obligation de restitution en bon état. La Cour de cassation, dans l’arrêt du 27 juin 2024, a combiné ce texte avec les articles 1147 et 1149 du Code civil, dans leur rédaction antérieure à l’ordonnance du 10 février 2016, ainsi qu’avec le principe de réparation intégrale du préjudice, pour construire un régime cohérent de la responsabilité locative du preneur. La référence au principe de réparation intégrale, qui trouve son fondement dans l’article 1240 du Code civil dans sa rédaction issue de l’ordonnance du 10 février 2016, ancre le contentieux du dépôt de garantie dans le droit commun de la responsabilité civile, tout en préservant les spécificités du statut des baux commerciaux.
Enfin, la loi nouvelle prévoit que le bailleur dispose de six mois pour procéder aux mainlevées et restituer les documents afférents aux garanties de toute nature. Ce délai, distinct du délai de restitution des sommes, répond à une logique propre : les formalités de mainlevée auprès des établissements bancaires, la libération des cautions personnelles et la restitution des nantissements requièrent des diligences administratives qui ne sauraient être accomplies dans le délai, plus bref, de trois mois applicable aux seules sommes d’argent. La dualité des délais ainsi instituée traduit la recherche d’un équilibre entre la protection du preneur et les contraintes matérielles pesant sur le bailleur. Cette distinction entre les sommes d’argent et les garanties non pécuniaires est l’une des innovations les plus significatives de la réforme, en ce qu’elle prend en compte la diversité des situations pratiques auxquelles sont confrontées les parties au bail commercial.
Conclusion
La loi du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique marque une étape significative dans l’encadrement du dépôt de garantie en matière de baux commerciaux. Le plafonnement du montant des garanties à trois mois de loyer et l’instauration d’un délai impératif de restitution de trois mois après remise des clés constituent des avancées majeures pour la protection du preneur. La jurisprudence récente de la troisième chambre civile de la Cour de cassation, en réaffirmant que le bailleur doit rapporter la preuve d’un préjudice effectif pour retenir le dépôt de garantie, complète ce dispositif légal en fixant les conditions de fond du contentieux de la restitution. L’articulation entre la réforme législative et la jurisprudence de la Cour de cassation dessine ainsi un régime du dépôt de garantie plus équilibré, où la protection d’ordre public du preneur est renforcée sans que soient méconnues les prérogatives légitimes du bailleur confronté à des dégradations locatives avérées. Les praticiens du droit des baux commerciaux trouveront dans cette double source, légale et jurisprudentielle, les instruments nécessaires pour conseiller utilement leurs clients, tant en phase de négociation du bail qu’au stade de son extinction. La période transitoire qui s’ouvre appellera une vigilance particulière, notamment quant à l’application du nouveau dispositif aux baux en cours et à l’articulation des délais de restitution avec les actions en responsabilité contractuelle.
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