I. Le mécanisme légal de l’accession immobilière au service du propriétaire du sol
A. Le fondement de l’accession : la primauté du droit de propriété foncière
Le Code civil consacre, en son Livre II, un principe fondamental du droit des biens : la propriété du sol emporte la propriété du dessus et du dessous, ainsi que le dispose l’article 552 du Code civil. Cette règle, héritée de la tradition romaniste et de la maxime superficies solo cedit, se prolonge par le mécanisme de l’accession immobilière énoncé à l’article 551 du même code, aux termes duquel tout ce qui s’unit et s’incorpore à la chose appartient au propriétaire, suivant les règles ci-après établies. L’accession constitue ainsi un mode originaire d’acquisition de la propriété par lequel le titulaire du droit sur le sol étend sa maîtrise à tout ce qui vient s’y incorporer de manière indissociable, sans qu’un transfert conventionnel de propriété ne soit nécessaire.
Le législateur de 1804 a conféré à ce mécanisme une portée générale, mais n’a pas entendu sacrifier totalement les intérêts du constructeur. L’article 555, qui constitue une application particulière de ce principe, organise un équilibre entre la protection du droit de propriété foncière et la sauvegarde des intérêts légitimes de celui qui a engagé des dépenses sur un terrain dont il n’est pas propriétaire. Cet équilibre repose sur une distinction cardinale selon que le tiers constructeur est ou non de bonne foi, laquelle détermine l’étendue des prérogatives du propriétaire du sol et des droits du constructeur à indemnisation.
L’article 555 du Code civil constitue la disposition centrale de ce dispositif lorsqu’un tiers édifie des constructions, plantations ou ouvrages sur le fonds d’autrui avec ses propres matériaux. Le texte ouvre au propriétaire du sol une alternative fondamentale : soit conserver la propriété des ouvrages édifiés, soit en exiger la suppression aux frais du tiers constructeur. Cette architecture légale traduit la prééminence du droit de propriété foncière sur l’initiative individuelle du constructeur, fût-il de bonne foi. En effet, le propriétaire du sol n’acquiert pas la propriété des constructions par un acte volontaire mais par le seul effet de l’accession, indépendamment de toute manifestation de volonté de sa part.
Par ailleurs, la troisième chambre civile de la Cour de cassation a précisé, dans un arrêt du 8 juin 2023, que l’indemnisation du tiers constructeur ne constitue pas une condition préalable à la mise en oeuvre du droit d’accession mais qu’elle en est la contrepartie, une fois le choix du propriétaire de conserver les constructions exercé (Civ. 3e, 8 juin 2023, n° 21-25.180). La Haute juridiction a ainsi jugé que le propriétaire du terrain devient seul propriétaire de la maison qui y est édifiée par le simple jeu de l’accession, peu important que le terrain et la construction aient été financés en tout ou partie par le tiers constructeur. Cette solution, qui rappelle le caractère automatique de l’accession, conforte la sécurité juridique du propriétaire foncier tout en réservant au constructeur un droit à indemnisation distinct.
Le droit d’accession du nu-propriétaire sur les constructions édifiées par l’usufruitier a également fait l’objet d’une clarification importante. Dans un arrêt publié au Bulletin du 13 avril 2023, la troisième chambre civile a énoncé que, si la propriété du sol emporte la propriété du dessus et du dessous en vertu de l’article 552, le droit d’accession du nu-propriétaire sur le fonds dans lequel l’usufruitier édifie une construction nouvelle est régi, en l’absence de convention réglant le sort de cette construction, par l’article 555 du même code et n’opère qu’à la fin de l’usufruit (Civ. 3e, 13 avril 2023, n° 22-10.487). En l’espèce, une SCI nu-propriétaire d’un terrain sur lequel l’usufruitier avait fait édifier une piscine couverte se voyait dénier la qualité pour agir en garantie décennale, dès lors que l’usufruit n’avait pas pris fin et que l’accession n’avait donc pas encore opéré. Cette solution, qui s’inscrit dans le prolongement d’un arrêt antérieur du 19 septembre 2012, illustre la manière dont le droit d’accession s’articule avec le démembrement de propriété et rappelle que le nu-propriétaire ne devient propriétaire des constructions nouvelles qu’au terme de l’usufruit, sauf convention contraire entre les parties.
B. L’option du propriétaire : entre conservation et démolition
Le propriétaire du sol dispose d’une alternative dont les termes sont clairement énoncés par les trois premiers alinéas de l’article 555 du Code civil. Ces dispositions lui confèrent le droit, sous réserve des dispositions du quatrième alinéa, soit de conserver la propriété des constructions, plantations et ouvrages, soit d’obliger le tiers à les enlever. Le premier terme de l’option, la conservation, emporte pour le propriétaire l’obligation corrélative d’indemniser le constructeur à hauteur, à son choix, soit de la plus-value apportée au fonds, soit du coût des matériaux et du prix de la main-d’oeuvre estimés à la date du remboursement. Le second terme, la suppression, s’exécute aux frais du tiers constructeur, sans qu’aucune indemnité ne lui soit due, le propriétaire pouvant en outre solliciter des dommages et intérêts pour le préjudice éventuellement subi.
À cet égard, une évolution jurisprudentielle significative a été consacrée par la troisième chambre civile dans un arrêt du 21 septembre 2023, publié au Bulletin. La Cour de cassation y a jugé, en formation de section, que l’action en remboursement ouverte au tiers qui a édifié une construction sur le terrain d’autrui avec des matériaux lui appartenant, prévue au troisième alinéa de l’article 555, n’est pas subordonnée à son éviction préalable par le propriétaire du fonds (Civ. 3e, 21 septembre 2023, n° 22-15.359). En l’espèce, une ex-épouse avait construit avec son ancien mari une maison d’habitation sur un terrain appartenant au père de ce dernier, et sollicitait le remboursement de sa quote-part après le divorce. La cour d’appel avait fait droit à cette demande et le propriétaire du terrain contestait, en son pourvoi, que l’action en paiement pût être exercée sans que le tiers constructeur eût été préalablement évincé. La Cour de cassation a rejeté ce moyen, considérant que l’action en remboursement du tiers constructeur n’est pas subordonnée à son éviction. Cette solution, qui tranche une divergence doctrinale ancienne, facilite l’exercice par le constructeur de son droit à indemnisation sans attendre une procédure d’expulsion préalable.
En conséquence, l’option du propriétaire s’exerce dans un cadre désormais précisé par la jurisprudence, qui distingue nettement la question de la propriété des ouvrages, acquise de plein droit par accession, de celle de l’indemnisation du constructeur, qui constitue une obligation distincte dont l’exigibilité ne requiert pas l’éviction effective du tiers. Le propriétaire qui choisit de conserver les constructions doit donc s’acquitter de l’indemnité sans pouvoir opposer au constructeur l’absence de mesure d’expulsion.
II. La protection conditionnelle du constructeur évincé par l’article 555 du Code civil
A. La bonne foi du constructeur : condition cardinale de la protection renforcée
Le quatrième alinéa de l’article 555 du Code civil réserve un sort particulier au tiers évincé de bonne foi. Lorsque les plantations, constructions et ouvrages ont été faits par un tiers évincé qui n’aurait pas été condamné, en raison de sa bonne foi, à la restitution des fruits, le propriétaire ne peut exiger la suppression desdits ouvrages, mais il conserve le choix de rembourser au tiers l’une ou l’autre des sommes visées à l’alinéa précédent. Cette disposition constitue une protection remarquable du constructeur de bonne foi, en ce qu’elle interdit au propriétaire du fonds d’exiger la démolition, le contraignant ainsi à conserver les constructions et à indemniser le tiers.
La notion de bonne foi revêt, dans ce contexte, une acception spécifique que la troisième chambre civile a pris soin de définir. Dans un arrêt du 26 septembre 2024, la Cour de cassation a précisé que la bonne foi au sens de l’article 555, alinéa 4, s’entend par référence à l’article 550 du Code civil, lequel définit le possesseur de bonne foi comme celui qui possède comme propriétaire en vertu d’un titre translatif de propriété dont il ignore les vices. Toutefois, la Haute juridiction a étendu cette définition en y incluant la notion de titre putatif, soit celui dont le constructeur a pu croire qu’il l’autorisait à bâtir en qualité de propriétaire (Civ. 3e, 26 septembre 2024, n° 22-24.350). En l’espèce, une cour d’appel avait déduit la bonne foi d’une occupante de ce qu’eu égard au contexte familial et à la durée de son occupation, elle avait pu croire à l’existence d’un titre l’autorisant à implanter son habitation. La Cour de cassation a censuré cette décision, estimant que ces motifs étaient impropres à établir l’existence d’un titre putatif. Cette solution, rigoureuse quant aux conditions de la bonne foi, rappelle que le seul écoulement du temps ou un contexte familial favorable ne sauraient suffire à caractériser la croyance légitime du constructeur en sa qualité de propriétaire.
Le titre putatif se distingue ainsi du simple espoir ou de la tolérance. Il suppose que le constructeur ait été en mesure de croire légitimement qu’un titre l’autorisait à construire en qualité de propriétaire, ce qui requiert des circonstances objectives et vérifiables, distinctes de la seule conviction subjective de l’intéressé. Cette exigence protège le propriétaire du sol contre des revendications fondées sur de simples apparences ou des situations de fait prolongées mais juridiquement inconsistantes. Dès lors, la démonstration de la bonne foi au sens de l’article 555 impose au constructeur d’établir l’existence d’un titre, translatif ou putatif, dont il pouvait raisonnablement déduire sa qualité de propriétaire au moment de l’édification des ouvrages.
B. Les modalités de l’indemnisation : entre estimation objective et protection du constructeur
Le troisième alinéa de l’article 555 du Code civil offre au propriétaire qui choisit de conserver les constructions une alternative d’indemnisation : rembourser au tiers soit une somme égale à celle dont le fonds a augmenté de valeur, soit le coût des matériaux et le prix de la main-d’oeuvre estimés à la date du remboursement, compte tenu de l’état dans lequel se trouvent lesdites constructions. Ce choix appartient exclusivement au propriétaire et non au constructeur, ce qui traduit, une nouvelle fois, la primauté du droit de propriété foncière. Le constructeur ne peut imposer au propriétaire le mode d’évaluation qui lui serait le plus favorable.
L’évaluation de l’indemnité due au constructeur s’opère à une date déterminante qui a été précisée par la jurisprudence : il s’agit de la date du remboursement effectif, et non de la date à laquelle le propriétaire a manifesté son choix de conserver les constructions, ni davantage de la date de l’assignation en justice. Cette précision temporelle revêt une importance pratique considérable, notamment en période d’inflation ou de hausse du coût des matériaux, puisqu’elle permet d’actualiser la créance du constructeur jusqu’au jour du paiement.
La fixation du montant de l’indemnité constitue une question éminemment factuelle relevant de l’appréciation souveraine des juges du fond, sous le contrôle de la Cour de cassation quant à la méthode d’évaluation retenue. Le coût des matériaux et le prix de la main-d’oeuvre doivent être estimés à la date du remboursement effectif, et non à la date de la construction, ce qui permet de tenir compte de l’érosion monétaire et de l’évolution du coût de la construction. Corrélativement, il doit être tenu compte de l’état dans lequel se trouvent les constructions à cette même date, ce qui peut conduire à minorer l’indemnité en cas de vétusté ou de dégradation des ouvrages. La plus-value, quant à elle, s’apprécie par la différence entre la valeur actuelle du fonds avec les constructions et celle qu’il aurait eue sans elles, ce qui suppose le plus souvent une expertise judiciaire.
Or, la frontière entre le régime de l’article 555 et celui de l’empiétement est parfois ténue et la jurisprudence de la troisième chambre civile contribue à en préciser l’articulation. L’empiétement se définit comme le débordement d’une construction au-delà de la limite séparative de deux fonds contigus, le constructeur empiétant sur le fonds voisin sans en avoir la propriété. Dans un arrêt du 23 janvier 2025, la Cour de cassation a rappelé que le caractère manifestement illicite du trouble résultant d’un empiétement n’est pas établi lorsqu’un doute sérieux existe quant au droit revendiqué par le demandeur, et qu’un procès-verbal de bornage, qui ne constitue pas un acte translatif de propriété, ne permet pas à lui seul d’attribuer la propriété d’une portion de terrain et d’ordonner la démolition des ouvrages qui y ont été construits (Civ. 3e, 23 janvier 2025, n° 23-18.821).
Cette solution, qui s’inscrit dans une jurisprudence constante, a été réaffirmée avec force par un arrêt du 9 avril 2026, aux termes duquel la troisième chambre civile a censuré une cour d’appel qui s’était exclusivement fondée sur un procès-verbal de bornage pour constater la propriété d’une parcelle, en rappelant que le bornage n’est pas attributif de propriété mais a seulement pour effet de fixer les limites de fonds contigus (Civ. 3e, 9 avril 2026, n° 24-10.488). La Cour a également sanctionné la dénaturation du titre de propriété du demandeur, dont l’acte précisait que l’immeuble vendu n’avait pas donné lieu à l’établissement d’un plan par un géomètre-expert, alors que la cour d’appel avait énoncé que le procès-verbal de bornage était annexé à l’acte de vente. Cette décision illustre la rigueur avec laquelle la Haute juridiction contrôle l’articulation entre les titres de propriété, les procès-verbaux de bornage et les demandes de démolition pour empiétement.
Par ailleurs, dans un arrêt du 25 mai 2023, la troisième chambre civile a également jugé que l’existence d’un empiétement ne peut s’apprécier au regard du seul bornage, lequel, sans attribuer la propriété des fonds contigus, a pour unique effet d’en fixer les limites (Civ. 3e, 25 mai 2023, n° 21-23.245). La cour d’appel de Papeete avait rejeté une demande de démolition en se fondant exclusivement sur un procès-verbal de bornage et une autorisation de construire, sans répondre aux conclusions des demandeurs qui soutenaient que cette autorisation ne pouvait valoir ni accord sur la délimitation des propriétés, ni autorisation d’empiéter. La cassation prononcée rappelle que le juge ne peut déduire l’absence d’empiétement du seul bornage, lequel ne préjuge pas de la propriété des fonds.
La distinction entre l’action fondée sur l’article 555 et celle fondée sur l’empiétement présente des conséquences pratiques considérables. Lorsque le constructeur a édifié un ouvrage qui déborde sur le fonds voisin, le propriétaire de ce fonds peut agir sur le fondement de la protection de son droit de propriété, tel que garanti par l’article 544 du Code civil, pour obtenir la suppression de l’empiétement, sans avoir à indemniser le constructeur. Cette action en démolition pour empiétement, qui ne requiert pas la preuve d’un préjudice, se distingue radicalement du régime de l’article 555, dans lequel le constructeur de bonne foi ne peut être contraint à la démolition et bénéficie au contraire d’un droit à indemnisation. En revanche, lorsque le constructeur a édifié l’intégralité de l’ouvrage sur le terrain d’autrui, sans déborder de ses propres limites, c’est exclusivement le régime de l’article 555 qui s’applique, avec la protection conditionnelle qu’il offre au constructeur de bonne foi.
En pratique, cette distinction impose de déterminer avec une précision absolue la limite séparative des fonds, ce qui explique l’importance du débat jurisprudentiel sur la portée probatoire du bornage. Le procès-verbal de bornage, établi par un géomètre-expert, fixe contradictoirement la limite entre deux fonds contigus, mais ne constitue en aucun cas un titre de propriété. La Cour de cassation veille à ce que les juges du fond ne confèrent pas au bornage une portée qu’il n’a pas et rappelle, de manière constante, que le droit de propriété ne se prouve pas par un bornage mais par un titre.
La protection du constructeur de bonne foi ne saurait toutefois être étendue au-delà des prévisions du texte. L’article 555 du Code civil a vocation à régir les relations entre le propriétaire du sol et le tiers constructeur, à l’exclusion des rapports entre le constructeur et les tiers au contrat ou des actions en responsabilité de droit commun. La Cour de cassation veille ainsi à cantonner le domaine de l’accession aux hypothèses expressément visées par le législateur, sans en étendre la portée à des situations juridiques distinctes telles que les garanties légales des constructeurs ou la responsabilité contractuelle. Cette délimitation rigoureuse du champ d’application de l’article 555 garantit la cohérence du droit des biens et préserve l’articulation entre les différents régimes de responsabilité susceptibles de trouver à s’appliquer en matière immobilière.
Dès lors, le praticien du droit immobilier comme celui du droit de la construction doivent conjuguer une maîtrise approfondie des textes du Code civil avec une connaissance actualisée de la jurisprudence de la troisième chambre civile, dont les arrêts récents témoignent d’un souci constant de précision dans l’application du mécanisme de l’accession. La construction sur le terrain d’autrui, loin de constituer une hypothèse d’école, demeure une source contentieuse fréquente dont les enjeux financiers et patrimoniaux justifient une analyse juridique minutieuse.
Conclusion
Le régime de l’article 555 du Code civil, dont la lettre n’a pas été modifiée depuis 1964, continue d’être précisé par une jurisprudence abondante de la troisième chambre civile de la Cour de cassation. Les arrêts rendus entre 2023 et 2026 témoignent d’une volonté constante de clarifier les conditions d’application du texte, qu’il s’agisse de l’absence de subordination de l’action en remboursement à l’éviction préalable du constructeur, de l’articulation du droit d’accession avec le démembrement de propriété, de la définition exigeante de la bonne foi du constructeur incluant la notion de titre putatif, ou encore de la distinction fondamentale entre les actions fondées sur l’article 555 et celles fondées sur l’empiétement, dont la preuve ne saurait résulter du seul procès-verbal de bornage. Cette construction jurisprudentielle, rigoureuse et cohérente, contribue à la sécurité juridique des opérations immobilières tout en préservant l’équilibre entre le droit de propriété du sol et la protection légitime du constructeur de bonne foi. Elle offre aux praticiens un cadre d’analyse désormais stabilisé, dont la précision permet d’anticiper les solutions contentieuses et de conseiller utilement les parties à une opération de construction sur le terrain d’autrui.
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