I. La cause étrangère, mécanisme légal d’exonération à l’interprétation jurisprudentielle restrictive
A. Le régime de la présomption de responsabilité et l’identification de la cause étrangère
La responsabilité des constructeurs d’ouvrage est gouvernée par un régime de présomption de plein droit institué par l’article 1792 du code civil, lequel dispose que « tout constructeur d’un ouvrage est responsable de plein droit, envers le maître ou l’acquéreur de l’ouvrage, des dommages, même résultant d’un vice du sol, qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou qui, l’affectant dans l’un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement, le rendent impropre à sa destination » (article 1792 du code civil). Ce mécanisme, dérogatoire au droit commun de la responsabilité civile, dispense le maître d’ouvrage d’établir une faute du constructeur, dès lors que les désordres présentent le degré de gravité requis par la loi. En contrepartie, le texte ménage une unique voie d’exonération : « une telle responsabilité n’a point lieu si le constructeur prouve que les dommages proviennent d’une cause étrangère ». La cause étrangère constitue ainsi le seul fondement textuel permettant au constructeur d’échapper à la présomption qui pèse sur lui.
La troisième chambre civile de la Cour de cassation a progressivement précisé les contours de cette notion dans un sens restrictif, excluant du périmètre de la cause étrangère les événements qui, pour regrettables qu’ils soient, ne présentent pas les caractères cumulatifs d’extériorité, d’imprévisibilité et d’irrésistibilité. Par un arrêt du 26 mars 2026 (pourvoi n° 24-14.789), elle a ainsi jugé que la durée anormalement longue d’une expertise judiciaire résultant du décès d’un premier expert, puis de l’annulation du rapport déposé par le second, ne constituait pas un cas de force majeure exonératoire pour le constructeur. La Cour a retenu que « la mesure d’expertise ayant été ordonnée en raison de malfaçons dont la cour d’appel a retenu l’imputabilité au constructeur, la durée des opérations d’expertise ne constituait pas, faute d’extériorité, un cas de force majeure exonératoire de la responsabilité du constructeur » (Civ. 3e, 26 mars 2026, n° 24-14.789). Par cette décision, la Haute juridiction rappelle que l’élément d’extériorité fait défaut lorsque l’événement invoqué trouve son origine dans le comportement même du constructeur.
L’arrêt rendu le 8 janvier 2026 (pourvoi n° 23-22.323) conforte cette lecture rigoureuse en écartant successivement l’exonération d’un maçon et d’une entreprise de terrassement qui invoquaient le fait qu’ils s’étaient conformés aux plans du maître d’œuvre. La Cour énonce en effet que « ne constitue pas une cause exonératoire de responsabilité du constructeur le fait de se conformer aux plans et choix du maître d’œuvre », de même que le contrôle des travaux par ce dernier ne saurait davantage décharger le constructeur de sa responsabilité de plein droit (Civ. 3e, 8 janvier 2026, n° 23-22.323). Il s’ensuit que le constructeur ne peut reporter sur le maître d’œuvre ou sur d’autres intervenants à l’acte de construire la responsabilité qui lui incombe au titre des travaux relevant de sa sphère d’intervention propre.
La Cour de cassation a également apporté, par un arrêt publié du 11 septembre 2025 (pourvoi n° 24-10.139), une clarification décisive sur la charge de la preuve de l’imputabilité des désordres. La troisième chambre civile y énonce que « s’agissant du lien d’imputabilité, il suffit au maître de l’ouvrage d’établir qu’il ne peut être exclu, au regard de la nature ou du siège des désordres, que ceux-ci soient en lien avec la sphère d’intervention du constructeur recherché », et que « lorsque l’imputabilité est établie, la présomption de responsabilité décennale ne peut être écartée au motif que la cause des désordres demeure incertaine ou inconnue, le constructeur ne pouvant alors s’exonérer qu’en démontrant que les désordres sont dus à une cause étrangère » (Civ. 3e, 11 septembre 2025, n° 24-10.139, FS-B). Cette formulation consacre un allégement significatif de la charge probatoire pesant sur le maître d’ouvrage et corrélativement un renforcement de la présomption de responsabilité décennale.
Par ailleurs, il est acquis que le constructeur dont la responsabilité décennale est recherchée ne peut s’exonérer en invoquant la faute du maître d’ouvrage qu’à la condition de démontrer que celle-ci présente les caractères de la force majeure. La simple négligence ou le défaut de diligence ne suffisent pas à caractériser la cause étrangère. En ce sens, la Cour de cassation rappelle régulièrement que « le locateur d’ouvrage, dont la responsabilité de plein droit est engagée sur le fondement de l’article 1792 du code civil, doit démontrer la cause étrangère, exonératoire de responsabilité », faisant ainsi peser exclusivement sur lui la charge de cette preuve libératoire (Civ. 3e, 15 février 2024, n° 22-23.682).
La présomption de responsabilité édictée par l’article 1792 du code civil est déterminée par la gravité des désordres, indépendamment de leur cause. La Cour de cassation l’a rappelé dans l’arrêt précité du 11 septembre 2025, en visant un précédent constant selon lequel « la présomption de responsabilité pesant sur les constructeurs qui résulte de ce texte est déterminée par la gravité des désordres, indépendamment de leur cause » (Civ. 3e, 11 septembre 2025, n° 24-10.139). Dès lors que les désordres compromettent la solidité de l’ouvrage ou le rendent impropre à sa destination, le constructeur se trouve assujetti à la présomption, sauf à établir l’existence d’une cause étrangère répondant aux critères cumulatifs susmentionnés. Cette construction prétorienne témoigne d’une volonté constante de la Haute juridiction de ne pas affaiblir la protection accordée au maître d’ouvrage par un régime de responsabilité dont l’économie générale repose sur une présomption difficilement renversable.
B. L’acceptation délibérée des risques par le maître d’ouvrage, figure autonome d’exonération
La jurisprudence a reconnu, aux côtés de la cause étrangère proprement dite, une seconde figure d’exonération du constructeur, tirée de l’acceptation délibérée des risques par le maître d’ouvrage. Ce mécanisme, qui ne se confond ni avec la force majeure ni avec le fait du tiers, repose sur l’idée que le maître d’ouvrage, dûment informé des risques encourus, ne saurait reprocher aux constructeurs les conséquences dommageables de son propre choix. L’arrêt du 15 février 2024 (pourvoi n° 22-23.682) en rappelle les conditions d’une particulière exigence : « le locateur d’ouvrage est exonéré, totalement ou partiellement, de sa responsabilité lorsque, ayant conseillé et mis en garde le maître de l’ouvrage sur les risques encourus par l’ouvrage à défaut de suivre ce conseil, le maître de l’ouvrage, parfaitement informé, passe outre et accepte ainsi délibérément ces risques » (Civ. 3e, 15 février 2024, n° 22-23.682).
Cet arrêt illustre la rigueur avec laquelle la Cour de cassation contrôle la caractérisation de cette acceptation délibérée. En l’espèce, la cour d’appel avait retenu que les maîtres d’ouvrage avaient accepté les risques faute d’avoir réalisé une étude de sol pourtant préconisée, motif pris de ce que M. [I] « disposait des connaissances élémentaires de mécanique des sols et de résistance des matériaux pour comprendre aisément le danger d’effondrement inhérent à un bâtiment mal ancré dans le sol ». La troisième chambre civile a censuré cette analyse, jugeant que la cour d’appel n’avait pas caractérisé en quoi « les maîtres de l’ouvrage avaient été parfaitement mis en garde et informés, par les locateurs d’ouvrage, des risques encourus par l’ouvrage à défaut de suivre le conseil donné de réaliser une étude de sol ». La simple information sur la nécessité d’une étude ne suffit donc pas : il incombe au constructeur de délivrer une mise en garde circonstanciée sur les conséquences prévisibles et concrètes d’un refus.
La Cour de cassation a réaffirmé cette exigence dans un arrêt du 10 juillet 2025 (pourvoi n° 23-20.135), en rappelant que « l’acceptation des risques par le maître de l’ouvrage ne constitue une cause d’exonération pour le constructeur que si elle est consciente et délibérée, le maître de l’ouvrage ayant été informé des risques encourus » (Civ. 3e, 10 juillet 2025, n° 23-20.135). L’acceptation tacite ou présumée est ainsi exclue du champ des exonérations admissibles. Il appartient au constructeur de rapporter la preuve de ce qu’il a porté à la connaissance du maître d’ouvrage une information complète et circonstanciée, de nature à éclairer un consentement véritablement éclairé.
Dès lors, l’acceptation délibérée des risques s’analyse comme une cause d’exonération dont le champ d’application, bien que reconnu par la jurisprudence, demeure étroitement circonscrit. Le constructeur ne saurait se contenter d’une mise en garde générale ou d’une mention figurant dans un document contractuel non explicitement porté à l’attention du maître d’ouvrage. La charge de la preuve, qui lui incombe entièrement, requiert la démonstration d’une information spécifique, circonstanciée et parfaitement intelligible, sur les risques précisément encourus en cas de refus.
À cet égard, il convient de souligner que l’acceptation délibérée des risques n’opère pas une exonération automatique et totale du constructeur, mais autorise le juge du fond à moduler l’étendue de l’exonération en fonction des circonstances de l’espèce. La Cour de cassation a expressément reconnu cette possibilité de modulation en énonçant que « le locateur d’ouvrage est exonéré, totalement ou partiellement, de sa responsabilité » lorsqu’il a dûment conseillé et mis en garde le maître d’ouvrage. Cette appréciation de la proportionnalité de l’exonération relève du pouvoir souverain des juges du fond, sous le contrôle de la Cour de cassation quant à la caractérisation des conditions de fond de l’acceptation délibérée. La distinction entre l’exonération totale et l’exonération partielle dépend essentiellement de la mesure dans laquelle le comportement du maître d’ouvrage a concouru à la réalisation du dommage, par rapport aux manquements imputables aux locateurs d’ouvrage eux-mêmes.
II. L’inefficacité des clauses contractuelles face au caractère d’ordre public du régime de responsabilité des constructeurs
A. La nullité des clauses limitatives de responsabilité en vertu de l’article 1792-5 du code civil
L’article 1792-5 du code civil édicte que « toute clause d’un contrat qui a pour objet, soit d’exclure ou de limiter la responsabilité prévue aux articles 1792, 1792-1 et 1792-2, soit d’exclure les garanties prévues aux articles 1792-3 et 1792-6 ou d’en limiter la portée, soit d’écarter ou de limiter la solidarité prévue à l’article 1792-4, est réputée non écrite » (article 1792-5 du code civil). Ce texte confère aux dispositions relatives à la responsabilité des constructeurs un caractère d’ordre public auquel il ne peut être dérogé par convention. Toute stipulation contractuelle qui, directement ou indirectement, tend à réduire l’étendue de la garantie légale ou à en écarter le jeu est frappée d’une nullité absolue, sans que le juge ne dispose d’un pouvoir d’appréciation.
La troisième chambre civile de la Cour de cassation fait une application rigoureuse de ce texte, ainsi qu’en témoigne l’arrêt du 7 décembre 2023 (pourvoi n° 22-20.699). Dans cette espèce, un constructeur invoquait une clause du marché excluant sa participation à d’éventuelles pertes d’exploitation et au manque à gagner du maître d’ouvrage. La Cour d’appel avait écarté cette clause et condamné le constructeur à réparer l’intégralité des préjudices consécutifs aux désordres. La Cour de cassation a approuvé cette solution en énonçant que « toute clause d’un contrat ayant pour objet d’exclure ou de limiter les responsabilités légales et les garanties prévues aux articles 1792 et suivants du code civil est réputée non écrite », pour en déduire que le constructeur était « tenu à réparation de l’ensemble des conséquences dommageables des désordres à l’ouvrage, quelle qu’en soit la nature, matérielle ou immatérielle » (Civ. 3e, 7 décembre 2023, n° 22-20.699).
Cette solution revêt une portée considérable dans la pratique contractuelle du secteur de la construction. Elle signifie qu’aucune clause ne saurait valablement limiter le quantum des dommages-intérêts dus au titre de la garantie décennale, ni restreindre le périmètre des préjudices indemnisables. Par ailleurs, l’article 1170 du code civil, dans sa rédaction issue de l’ordonnance du 10 février 2016, dispose que « toute clause qui prive de sa substance l’obligation essentielle du débiteur est réputée non écrite » (article 1170 du code civil). Ce texte, applicable au droit commun des contrats, vient renforcer le dispositif spécifique de l’article 1792-5 en prohibant, de manière plus générale, les clauses qui videraient de sa substance l’obligation essentielle mise à la charge du constructeur.
Le vendeur d’un ouvrage qu’il a construit ou fait construire est, quant à lui, réputé constructeur en vertu de l’article 1792-1, 2°, du code civil. La Cour de cassation a précisé, par un arrêt du 30 janvier 2025 (pourvoi n° 23-16.347), que ce vendeur-constructeur est tenu, pendant les dix années suivant la réception de l’ouvrage, d’une responsabilité pour faute prouvée en ce qui concerne les dommages dits intermédiaires, c’est-à-dire ceux qui ne présentent pas la gravité requise pour relever de la garantie décennale. La Cour rappelle que cette responsabilité ne peut être écartée au seul motif que les parties ne seraient pas liées par un contrat de construction mais par un contrat de vente (Civ. 3e, 30 janvier 2025, n° 23-16.347). L’extension du statut de constructeur au vendeur après achèvement emporte ainsi l’application du régime impératif des articles 1792 et suivants à toutes les relations contractuelles ayant pour objet un ouvrage immobilier, quelle que soit la qualification formelle retenue par les parties.
Par ailleurs, la jurisprudence a pris soin de préciser que la nullité édictée par l’article 1792-5 frappe non seulement les clauses qui excluent formellement la garantie, mais également celles qui, sans l’écarter en termes exprès, en limitent la portée de manière indirecte. Ainsi, toute stipulation qui tendrait à restreindre l’assiette des préjudices indemnisables, à plafonner le montant de la réparation ou à soumettre la mise en œuvre de la garantie à des conditions procédurales plus contraignantes que celles prévues par la loi encourt la sanction du réputé non écrit. Aucune renonciation anticipée du maître d’ouvrage aux garanties légales ne saurait produire effet, cette renonciation fût-elle expresse et insérée dans un acte authentique. La protection conférée par les articles 1792 et suivants du code civil est en effet indisponible, en ce qu’elle intéresse un ordre public de protection que les parties ne peuvent tenir en échec par une manifestation de volonté contraire.
B. Le cantonnement des clauses d’exclusion d’assurance au regard du régime impératif de l’article A. 243-1 du code des assurances
L’assurance de responsabilité décennale constitue un pilier essentiel du dispositif de protection du maître d’ouvrage, en ce qu’elle garantit la solvabilité des constructeurs face aux désordres les plus graves. L’article L. 241-1 du code des assurances impose à toute personne physique ou morale dont la responsabilité décennale peut être engagée de souscrire une assurance couvrant cette responsabilité (article L. 241-1 du code des assurances). De surcroît, l’article A. 243-1 du même code prévoit que le contrat d’assurance doit obligatoirement comporter les clauses figurant aux annexes réglementaires et que « toute autre clause du contrat ne peut avoir pour effet d’altérer d’une quelconque manière le contenu ou la portée de ces clauses » (article A. 243-1 du code des assurances).
Le contentieux des clauses d’exclusion stipulées dans les polices d’assurance de responsabilité décennale est abondant et la Cour de cassation y fait une application stricte des dispositions impératives du code des assurances. Par un arrêt du 18 janvier 2024 (pourvoi n° 22-22.781), la troisième chambre civile a rappelé que « si le contrat d’assurance de responsabilité obligatoire que doit souscrire tout constructeur ne peut comporter des clauses et exclusions autres que celles prévues par l’annexe I à l’article A. 243-1 du code des assurances, la garantie de l’assureur ne concerne que le secteur d’activité professionnelle déclaré par le constructeur » (Civ. 3e, 18 janvier 2024, n° 22-22.781). Cet arrêt opère une distinction fondamentale entre, d’une part, les clauses prohibées qui viendraient restreindre la garantie légale en deçà du minimum obligatoire et, d’autre part, la délimitation du périmètre de la garantie par la déclaration du secteur d’activité, qui constitue un élément consubstantiel au contrat d’assurance et non une clause d’exclusion illicite.
La solution dégagée par la troisième chambre civile le 7 mai 2026 (pourvoi n° 24-12.952) prolonge cette distinction. En l’espèce, le contrat d’assurance excluait le « coût de remboursement, de réparation, de remplacement ou de réfection des travaux à l’origine du dommage », tout en maintenant la garantie pour les dommages corporels et les dommages matériels affectant d’autres biens que ceux réalisés par l’assuré. La Cour a validé cette clause en jugeant « qu’elle ne vidait pas la garantie de son objet » (Civ. 3e, 7 mai 2026, n° 24-12.952). Cette décision confirme que pour être déclarée illicite, une clause d’exclusion doit priver la garantie de toute substance et non se borner à en circonscrire le champ d’application à des hypothèses de sinistre distinctes.
En conséquence, l’opposabilité des clauses du contrat d’assurance au maître d’ouvrage, tiers lésé agissant par la voie de l’action directe, demeure subordonnée à la démonstration par l’assureur que ces clauses ont été portées à la connaissance du constructeur souscripteur lors de l’adhésion au contrat. La Cour de cassation a ainsi jugé, dans ce même arrêt du 7 mai 2026, que l’assureur pouvait opposer au maître d’ouvrage les clauses de la police d’assurance dès lors que « le numéro de l’assurance souscrite par le constructeur qui figurait sur le contrat de construction de maison individuelle signé par les parties était identique à celui des conditions générales et particulières de la police produite aux débats par l’assureur », ce dont il se déduisait que « celles-ci, même si elles n’avaient pas été signées par l’assuré, avaient été portées à sa connaissance et par lui acceptées » (Civ. 3e, 7 mai 2026, n° 24-12.952).
Conclusion
L’analyse des causes d’exonération de la responsabilité décennale des constructeurs révèle une double dynamique jurisprudentielle : d’une part, la Cour de cassation circonscrit avec une rigueur constante les hypothèses dans lesquelles le constructeur peut s’affranchir de la présomption de responsabilité instituée par l’article 1792 du code civil, qu’il s’agisse de la cause étrangère ou de l’acceptation délibérée des risques par le maître d’ouvrage ; d’autre part, elle rappelle avec fermeté le caractère d’ordre public des dispositions des articles 1792 et suivants, privant d’effet toute clause contractuelle qui tendrait à en restreindre la portée ou à en limiter les conséquences indemnitaires. Cette construction prétorienne, qui conjugue protection du maître d’ouvrage et sécurité juridique, contribue à stabiliser un contentieux dont les enjeux financiers, pour les particuliers comme pour les professionnels de l’acte de construire, demeurent d’une particulière acuité.
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