Un propriétaire peut-il réclamer l’expulsion d’un locataire qui ne paie plus tout son loyer lorsque le logement est humide, dangereux, trop petit, infesté ou non conforme ? La question revient avec force depuis les arrêts rendus le 4 juin 2026 par la troisième chambre civile de la Cour de cassation, publiés au Bulletin, qui rappellent que la décence du logement n’est pas une formalité de début de bail mais une obligation continue. Elle se pose aussi dans les audiences du quotidien : un bailleur agit pour loyers impayés, le locataire répond que le logement est indécent, la CAF conserve parfois l’aide au logement, et chacun arrive devant le juge avec un décompte différent.
La réponse pratique est nuancée. Le locataire ne doit pas décider seul d’arrêter de payer son loyer, car l’impayé peut enclencher un commandement de payer, une clause résolutoire et une procédure d’expulsion. Mais le bailleur ne peut pas ignorer son obligation de délivrer et maintenir un logement décent. Le juge peut vérifier la dette, ordonner des travaux, réduire ou suspendre le loyer, neutraliser certaines demandes d’expulsion et tenir compte des aides au logement conservées. L’enjeu n’est donc pas de choisir entre “payer malgré tout” et “ne plus rien payer”, mais de construire un dossier de preuve, chiffrer correctement la dette et saisir le bon juge avec les demandes adaptées.
I. Logement indécent et loyers impayés : que peut faire le locataire sans risquer l’expulsion ?
A. Peut-on arrêter de payer son loyer si le logement est insalubre ?
Le premier réflexe à écarter est le non-paiement total et unilatéral du loyer. Le locataire dispose de droits réels contre le bailleur, mais il conserve une obligation de paiement tant qu’aucune décision ou aucun mécanisme légal ne modifie le montant dû. L’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 prévoit clairement que le locataire est obligé : “De payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus”. Cette phrase suffit souvent au bailleur pour délivrer un commandement de payer ; elle ne suffit pourtant pas à régler tout le litige lorsque le logement est non décent.
La décence du logement repose d’abord sur l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, selon lequel “Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent”. Le même article ajoute que le logement ne doit pas laisser apparaître “de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé”, doit être exempt d’infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondre à un niveau minimal de performance énergétique et être doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Ce socle couvre les défauts les plus fréquents : humidité structurelle, installation électrique dangereuse, absence de chauffage adapté, infiltrations persistantes, nuisibles, surface ou volume insuffisants, défaut grave d’aération, équipement indispensable défaillant.
Le Code civil va dans le même sens. L’article 1719 du code civil impose au bailleur “De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent”. Ce texte est central, car il rattache la décence à l’obligation de délivrance. Le logement doit être habitable non seulement le jour de l’entrée dans les lieux, mais pendant tout le bail. La Cour de cassation l’a rappelé le 4 juin 2026 dans l’arrêt Cass. 3e civ., 4 juin 2026, n° 24-11.437 : “L’obligation de délivrance d’un logement décent, continue, est exigible pendant toute la durée du bail.” Cette citation change la manière de présenter le dossier : un bailleur ne peut pas répondre que le bail est ancien, que le locataire est resté dans les lieux ou que les désordres se sont installés progressivement.
Pour autant, cette obligation continue ne donne pas automatiquement au locataire le droit de suspendre seul son paiement. L’outil juridique utile est la demande judiciaire. L’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 permet au locataire de demander la mise en conformité du logement ; il précise que “Le juge saisi par l’une ou l’autre des parties détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution.” Le même texte ajoute que le juge “peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu’à l’exécution de ces travaux.” La différence est décisive : la suspension du loyer devient défendable lorsqu’elle vient du juge ou d’un mécanisme légal, pas lorsqu’elle résulte d’une décision prise seul, sans preuve et sans consignation.
Le locataire doit donc sécuriser sa position avant que la dette ne devienne incontrôlable. Il peut mettre en demeure le bailleur, saisir la commission départementale de conciliation, alerter la mairie ou le service communal d’hygiène et de santé, solliciter un constat, demander une expertise et saisir le juge des contentieux de la protection. En parallèle, il doit continuer à payer la part non contestée du loyer lorsque c’est possible, ou au minimum être capable d’expliquer pourquoi le paiement intégral était matériellement ou juridiquement contesté. Un juge regardera toujours la cohérence du comportement : courriers envoyés, photos datées, devis, rapports, échanges avec l’agence, démarches CAF, paiements partiels, consignation proposée, demande de délais.
Le cas des aides au logement mérite une attention particulière. Lorsque la CAF ou l’organisme payeur constate la non-décence, il peut conserver l’allocation au lieu de la verser au bailleur. L’article L. 843-1 du code de la construction et de l’habitation prévoit alors que le locataire paie “le montant du loyer et des charges récupérables diminué du montant des allocations de logement”. Le texte ajoute que cette diminution ne peut pas fonder une action du propriétaire pour obtenir la résiliation du bail. Ce point protège le locataire contre un décompte artificiellement gonflé par des aides conservées du fait de la non-décence.
La Cour de cassation a confirmé ce mécanisme dans l’arrêt Cass. 3e civ., 14 décembre 2023, n° 22-23.267. Elle juge que, lorsque l’organisme payeur conserve les allocations pour non-décence, “le propriétaire ne peut exiger du locataire que le paiement du montant du loyer et des charges récupérables, diminué du montant des allocations de logement.” Elle ajoute que le paiement partiel effectué selon ce régime “ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire.” En pratique, un locataire poursuivi pour impayés doit donc demander au juge de distinguer trois sommes : ce qu’il devait réellement payer, ce que la CAF a conservé, et ce qui reste éventuellement dû après déduction.
Le danger principal est de confondre insatisfaction, trouble de jouissance et indécence juridique. Un logement froid, humide ou mal entretenu n’est pas automatiquement non décent au sens du texte ; encore faut-il caractériser les désordres. À l’inverse, certains défauts suffisent à renverser le rapport de force : absence d’équipement essentiel, installation dangereuse, surface minimale non respectée, risques pour la santé, infestation, performance énergétique insuffisante aux échéances légales. La preuve doit donc porter sur les faits techniques et leur gravité, pas seulement sur le ressenti du locataire.
Si des travaux urgents sont nécessaires pendant le bail, l’article 1724 du code civil impose au locataire de les supporter, mais encadre leur effet sur le loyer : “si ces réparations durent plus de vingt et un jours, le prix du bail sera diminué à proportion du temps et de la partie de la chose louée dont il aura été privé.” Si les réparations rendent inhabitable ce qui est nécessaire au logement, le locataire peut demander la résiliation. Cet article aide à chiffrer la privation de jouissance lorsque le bailleur finit par agir, mais trop tard, ou dans des conditions qui rendent le logement inutilisable.
La stratégie du locataire doit donc suivre une chronologie simple. D’abord, signaler précisément les désordres par écrit, avec demande de travaux et délai de réponse. Ensuite, obtenir des éléments extérieurs : constat de commissaire de justice, rapport d’hygiène, diagnostic, photos horodatées, attestations, échanges avec la CAF, devis. Puis saisir le juge pour demander la mise en conformité, une réduction ou suspension du loyer, la consignation, des dommages et intérêts, et éventuellement la résiliation aux torts du bailleur. Enfin, si une procédure d’expulsion est déjà engagée, déposer ces demandes dans la même instance ou par voie reconventionnelle, afin que le juge vérifie aussi l’obligation de décence.
B. Quelles preuves réunir pour demander travaux, réduction ou suspension du loyer ?
Un dossier de logement indécent se gagne rarement avec une affirmation générale. Le locataire doit montrer au juge ce qui empêche concrètement l’usage normal du logement. La preuve la plus forte est souvent un constat de commissaire de justice, complété par des photographies datées, des courriels ou lettres recommandées au bailleur, les réponses de l’agence, les rapports techniques et les interventions déjà réalisées. Les captures de messages et les vidéos peuvent aider, mais elles doivent être organisées : date, pièce concernée, désordre visible, conséquence sur la sécurité, la santé ou l’usage du logement.
Le locataire doit aussi prouver qu’il a demandé les travaux. L’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 organise une logique de mise en conformité : demande au propriétaire, délai de deux mois, éventuelle commission départementale de conciliation, puis juge. La saisine de la commission n’est pas un préalable obligatoire à la saisine du juge, mais elle peut donner un avis utile. Lorsque la CAF informe le bailleur de son obligation de mise en conformité, cette information tient lieu de demande de mise en conformité par le locataire. Ce détail peut éviter au bailleur de prétendre qu’il n’a jamais été alerté.
La Cour de cassation, dans l’arrêt n° 24-11.437 du 4 juin 2026, donne aussi une règle de délai importante. Elle énonce que le locataire peut “poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation de délivrance d’un logement décent tant que le manquement perdure”. Cela signifie que la demande de travaux reste ouverte tant que le logement n’est pas conforme. En revanche, pour l’indemnisation du préjudice de jouissance, la Cour limite la réparation à “une période de trois ans précédant sa demande en justice”. Le locataire qui attend trop longtemps ne perd pas le droit d’exiger les travaux, mais il peut perdre une partie de l’indemnisation passée.
Le chiffrage doit être rigoureux. Une demande de réduction de loyer peut être présentée en pourcentage, par pièce inutilisable, par période ou par trouble. Une demande de dommages et intérêts peut couvrir le préjudice de jouissance, les frais supplémentaires, certains effets sur la santé lorsqu’ils sont établis, ou les dépenses rendues nécessaires par la carence du bailleur. Une demande de consignation peut être utile lorsque le locataire veut montrer sa bonne foi : il ne refuse pas de payer par principe, il demande que les sommes soient bloquées jusqu’à l’exécution des travaux. Le juge apprécie alors la proportionnalité entre les désordres, la dette, les paiements effectués et les demandes du locataire.
Le locataire doit éviter trois erreurs. La première est d’arrêter tout paiement sans mise en demeure, sans constat et sans saisine du juge. La deuxième est de mélanger les périodes : loyer impayé avant le constat, aides CAF conservées, loyer courant, indemnité d’occupation après résiliation éventuelle. La troisième est de demander seulement des dommages et intérêts sans solliciter les mesures utiles pour l’avenir : travaux, astreinte, suspension ou réduction du loyer, consignation, délais. Dans une procédure d’expulsion, il faut répondre à la dette, mais aussi traiter la cause du litige.
Lorsque le logement se situe à Paris ou en Île-de-France, les preuves peuvent être renforcées par les services locaux. À Paris, le service compétent de la mairie, les signalements d’habitat indigne, les constats de nuisibles, les rapports d’humidité, les échanges avec l’ADIL et les éléments CAF sont souvent déterminants. En petite couronne, la compétence pratique dépend de la commune, de l’établissement public territorial et du service d’hygiène. Le dossier doit identifier l’adresse, la nature du bail, le loyer, la surface, les pièces concernées, les occupants vulnérables, les démarches déjà faites et l’urgence sanitaire ou sécuritaire.
La preuve médicale peut être utile, mais elle ne remplace pas la preuve du désordre immobilier. Un certificat qui mentionne l’asthme, des allergies ou une anxiété liée au logement doit être rapproché des constats d’humidité, de moisissures ou d’infestation. Le juge ne déduira pas nécessairement la non-décence de la seule dégradation de l’état de santé ; il cherchera le lien entre le logement et le préjudice. De même, une facture de chauffage élevée ne prouve pas seule l’indécence énergétique, mais elle peut compléter un DPE, des relevés de température ou un défaut d’isolation caractérisé.
Le bailleur peut répondre que certains désordres viennent du comportement du locataire : défaut d’aération, encombrement, travaux non autorisés, dégradations, absence d’entretien courant. L’article 7 de la loi de 1989 oblige en effet le locataire à répondre des dégradations et pertes, sauf s’il prouve qu’elles résultent notamment de la faute du bailleur, d’un vice de construction, d’un cas fortuit ou d’un tiers. Il faut donc anticiper cette défense : photos à l’entrée, état des lieux, courriers anciens, rapports montrant une cause structurelle, preuves d’entretien normal du logement. Le dossier doit isoler ce qui relève du bailleur et ce qui relève du locataire.
II. Propriétaire face à un logement indécent : comment sécuriser travaux, commandement de payer et audience d’expulsion ?
A. Le bailleur peut-il donner congé ou demander l’expulsion pour loyers impayés ?
Le bailleur a le droit d’agir contre les loyers impayés. L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que tout bail d’habitation contient une clause de résiliation de plein droit pour défaut de paiement du loyer, des charges ou du dépôt de garantie. Cette clause “ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.” Le commandement doit contenir des mentions précises, notamment le délai de six semaines, le montant mensuel du loyer et des charges, le décompte de la dette, l’avertissement sur la procédure judiciaire et l’information sur le fonds de solidarité pour le logement. Un commandement incomplet ou mal chiffré peut être contesté.
Depuis les réformes récentes, la procédure est très encadrée. Le commissaire de justice doit signaler certaines situations à la CCAPEX ; l’assignation doit être notifiée au représentant de l’État au moins six semaines avant l’audience ; un diagnostic social et financier doit être transmis ; le juge peut accorder des délais de paiement dans la limite de trois ans sous conditions. Le bailleur doit donc traiter le dossier comme une procédure complète, pas comme une simple formalité après deux mois d’impayés. Lorsque le logement est contesté comme indécent, la difficulté augmente, car le juge peut vérifier la dette et le respect de l’article 6.
L’article 24 donne expressément au juge un pouvoir de vérification : “Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi.” Cette phrase est essentielle pour les deux parties. Le bailleur doit arriver avec un décompte fiable, les preuves de paiement, les charges récupérables justifiées, les démarches CAF et les éléments de réponse sur la décence. Le locataire doit arriver avec ses preuves de désordres et ses demandes précises. Un juge peut refuser de constater une dette telle que présentée si elle inclut des aides conservées, des charges mal justifiées ou des périodes contestées.
La question la plus sensible concerne l’expulsion lorsque le logement est indécent. L’arrêt Cass. 3e civ., 4 juin 2026, n° 24-16.993 donne un avertissement fort au bailleur. La Cour rappelle que, lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, “le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant.” Elle vise les articles 1719 du Code civil, 6, 15 et 20-1 de la loi de 1989. Le bailleur ne peut donc pas utiliser son propre manquement à la décence comme un moyen d’évincer le locataire.
Dans cette affaire, la bailleresse invoquait notamment des travaux à réaliser et des impayés. La Cour de cassation casse la décision qui avait validé le congé et ordonné l’expulsion. Elle énonce une règle très pratique : “ne constitue pas un motif légitime et sérieux de congé la réalisation de travaux par le bailleur destinés à remédier à l’indécence du logement dont il avait connaissance lors de la conclusion du bail.” Autrement dit, un bailleur qui a loué un logement déjà indécent ne peut pas ensuite donner congé au locataire au motif qu’il doit faire les travaux nécessaires pour corriger cette indécence.
Cette règle ne signifie pas que tout impayé disparaît. Dans le même arrêt, la cassation ne remet pas en cause tous les chefs de condamnation : une partie de l’arriéré de loyer reste distincte. La leçon est plus précise. Le bailleur peut demander le paiement de sommes réellement dues ; il peut agir si le locataire refuse tout paiement sans base sérieuse ; il peut demander des délais stricts ou la résiliation si la dette est établie. Mais il doit séparer ce qui relève du non-paiement fautif du locataire et ce qui résulte de son propre manquement à la décence, de la conservation CAF ou de l’absence de mise en conformité.
Pour sécuriser son action, le bailleur doit donc commencer par auditer le logement. Si des désordres existent, il faut les traiter rapidement : visite contradictoire, devis, calendrier de travaux, information du locataire, demandes d’accès, relances écrites, preuve des refus éventuels. L’article 7 de la loi de 1989 oblige le locataire à permettre l’accès pour certains travaux nécessaires au maintien en état, à l’entretien normal, à la performance énergétique et aux obligations de décence. Mais le bailleur doit notifier la nature et les modalités d’exécution des travaux ; il ne peut pas imposer des interventions abusives, vexatoires ou rendant le logement dangereux sans contrôle.
Si le locataire refuse l’accès, le bailleur doit le prouver. Un simple message affirmant que le locataire bloque les travaux ne suffira pas toujours. Il faut des propositions de rendez-vous datées, des lettres recommandées, des comptes rendus d’entreprise, éventuellement une sommation de laisser accès, puis une demande judiciaire si le blocage persiste. Cette preuve peut inverser l’analyse : un bailleur diligent qui veut remettre le logement en conformité et se heurte à un refus injustifié pourra expliquer au juge que la persistance du désordre ne lui est pas entièrement imputable.
Le commandement de payer doit aussi être adapté. Il ne doit pas inclure mécaniquement les allocations conservées par la CAF lorsque la non-décence a été constatée. L’arrêt n° 22-23.267 du 14 décembre 2023 censure une cour d’appel qui avait condamné la locataire à payer l’intégralité d’un arriéré incluant les allocations non versées par la CAF. La Cour indique qu’il fallait “déduire de la somme réclamée par le bailleur celle correspondant au montant des allocations de logement”. En pratique, un commandement qui réclame trop peut fragiliser toute la suite de la procédure.
B. Paris et Île-de-France : quelle stratégie devant le juge et avec la CAF ?
À Paris et en Île-de-France, les dossiers de logement indécent et de loyers impayés arrivent souvent devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire compétent selon l’adresse du logement. La stratégie dépend de l’état de la procédure. Avant tout commandement, le bailleur peut encore désamorcer le litige par des travaux et un protocole d’apurement. Après commandement, il faut vérifier les mentions, le décompte, la CCAPEX, les aides au logement et la situation sociale. Après assignation, le dossier doit être prêt pour l’audience : pièces numérotées, chronologie, demandes précises, projet de plan de paiement ou demande de travaux sous astreinte.
Pour le locataire, l’audience d’expulsion ne doit pas être abordée seulement comme une demande de délais. Les délais peuvent être nécessaires, mais ils ne traitent pas la cause du litige si le logement reste indécent. Il faut demander au juge de vérifier le respect de l’article 6, d’écarter les sommes correspondant aux allocations conservées, de réduire ou suspendre le loyer si les conditions sont réunies, d’ordonner les travaux et, si besoin, de fixer une astreinte. L’article 20-1 donne au juge un pouvoir large ; encore faut-il lui demander les bonnes mesures avec les bonnes pièces.
Pour le bailleur, l’objectif n’est pas seulement d’obtenir une décision d’expulsion. Une décision inexécutable, contestable ou fragile peut retarder le recouvrement et aggraver le contentieux. Le bailleur a intérêt à démontrer sa bonne foi : logement conforme ou travaux programmés, réponses rapides aux signalements, interventions sérieuses, décompte net des aides conservées, proposition de plan réaliste, respect de l’article 24. Si la non-décence est réelle, il vaut souvent mieux demander au juge d’organiser travaux et paiement plutôt que soutenir que le problème n’existe pas malgré des pièces contraires.
La CAF joue un rôle pratique important. Lorsque l’aide est conservée, le locataire ne doit pas considérer que tout est réglé : il doit payer le solde dû après déduction de l’aide, sauf décision différente du juge. Le bailleur ne doit pas réclamer au locataire la part conservée comme si elle était une dette ordinaire. Le dossier doit contenir les notifications CAF, les montants conservés, les périodes concernées, la date du constat de non-décence et les échanges sur la mise en conformité. Sans ces pièces, le juge risque de trancher sur un décompte incomplet.
La temporalité des travaux compte aussi. Si le bailleur engage des travaux nécessaires, l’article 1724 du code civil peut entraîner une diminution du prix du bail lorsque les réparations durent plus de vingt et un jours et privent le locataire d’une partie du logement. Si les travaux rendent inhabitable ce qui est nécessaire au logement, le locataire peut demander la résiliation. À Paris, où les logements sont parfois petits, une pièce inutilisable peut représenter une part très importante de la jouissance. Dans un studio, l’humidité, la suppression temporaire de la seule pièce principale ou l’impossibilité d’utiliser les sanitaires n’ont pas le même impact que dans un grand appartement.
La question de la surface est particulièrement sensible. Dans l’arrêt du 4 juin 2026 n° 24-16.993, le logement en cause était un studio dont la pièce principale n’avait qu’une surface de 8,84 m² ; un jugement définitif avait retenu qu’il était indécent et ne pouvait être destiné à l’habitation. Cette donnée factuelle explique la fermeté de la Cour de cassation. Dans les petits logements parisiens ou franciliens, le métrage, le volume habitable, l’aération, l’éclairement et les équipements ne doivent pas être traités comme des détails. Une différence de quelques mètres carrés peut faire basculer le dossier.
Le locataire doit aussi faire attention à la demande de suspension du loyer. Une suspension totale n’est pas automatique ; le juge peut préférer une réduction, une consignation, une astreinte ou des délais. La demande doit donc proposer plusieurs solutions : réduction proportionnelle, consignation du loyer courant, suspension jusqu’à travaux, indemnisation du préjudice passé, plan pour la dette non contestée. Cette approche montre que le locataire ne cherche pas à vivre gratuitement dans les lieux, mais à obtenir un équilibre entre paiement, décence et exécution des travaux.
Le bailleur, de son côté, doit anticiper la défense fondée sur l’exception d’inexécution. Même si cette défense ne libère pas automatiquement le locataire, elle peut peser sur la résiliation, les délais, le montant dû et les dommages et intérêts. Le bailleur doit donc produire les diagnostics, l’état des lieux, les factures d’entretien, les preuves d’interventions, les réponses aux signalements, les propositions de rendez-vous et les éléments montrant que les désordres ne rendent pas le logement non décent ou qu’ils sont imputables au locataire. Une procédure d’expulsion préparée sans ces pièces est vulnérable.
Enfin, les deux parties doivent distinguer logement indécent, logement insalubre et habitat indigne. Ces notions se recoupent mais ne produisent pas toujours les mêmes effets. La non-décence se traite dans le contrat de bail et devant le juge civil ; l’insalubrité peut mobiliser l’autorité administrative, la mairie, l’ARS et des mesures de police ; l’habitat indigne peut entraîner des sanctions plus lourdes. Dans un article public, ces notions sont souvent mélangées. Dans un dossier judiciaire, elles doivent être classées : quelle autorité a constaté quoi, à quelle date, avec quelles conséquences sur le loyer, l’APL, les travaux, le relogement ou l’expulsion.
Conclusion
Le logement indécent ne donne pas au locataire un droit automatique de ne plus payer le loyer, mais il donne des moyens puissants : demander la mise en conformité, la réduction ou la suspension judiciaire du loyer, la consignation, des dommages et intérêts, et la déduction des aides au logement conservées par la CAF. Le bailleur peut agir contre les loyers impayés, mais il doit présenter une dette exacte, respecter l’article 24 et répondre sérieusement à l’obligation de décence. Les arrêts de la Cour de cassation du 4 juin 2026 rappellent que cette obligation dure pendant tout le bail et qu’un bailleur ne peut pas transformer ses propres travaux de mise en conformité en motif d’éviction.
La bonne stratégie dépend des pièces. Pour le locataire : signalement écrit, constat, rapports, photos, preuves CAF, demande judiciaire structurée. Pour le bailleur : audit du logement, travaux documentés, décompte corrigé, commandement régulier, preuve des démarches et des refus éventuels. Dans les deux cas, la procédure se prépare avant l’audience, car le juge tranche rarement sur une impression générale.
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