I. L’exception d’inexécution, un mécanisme défensif revitalisé par la troisième chambre civile
A. La consécration du droit de suspension du paiement des loyers sans mise en demeure préalable
Le contrat de bail commercial, en tant que contrat synallagmatique par excellence, place le bailleur et le preneur dans un rapport d’obligations réciproques dont l’équilibre conditionne la pérennité de la relation locative. Au cœur de cette interdépendance, l’article 1709 du code civil définit le louage de choses comme le contrat par lequel l’une des parties s’oblige à faire jouir l’autre d’une chose pendant un certain temps et moyennant un certain prix que celle-ci s’oblige de lui payer. L’article 1719 du même code civil précise quant à lui les obligations du bailleur, lequel est tenu, par la nature du contrat et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée, d’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée et d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail. En contrepartie, l’article 1728 du code civil impose au preneur l’obligation de payer le prix du bail aux termes convenus.
Or, cette réciprocité a longtemps été fragilisée par une asymétrie procédurale défavorable au preneur, lequel, confronté à l’inexécution par le bailleur de ses obligations essentielles, se trouvait privé de moyen efficace pour suspendre le paiement des loyers sans risquer l’acquisition de la clause résolutoire prévue par l’article L. 145-41 du code de commerce. La pratique révélait en effet une tendance des juridictions du fond à considérer que le preneur ne saurait interrompre unilatéralement le paiement des loyers sans avoir préalablement mis le bailleur en demeure de remédier aux désordres affectant les locaux, ce qui le contraignait, avant de pouvoir se prévaloir de l’exception d’inexécution, à poursuivre le versement des loyers tout en subissant les conséquences dommageables d’une exploitation commerciale compromise par l’état dégradé des lieux. Cette situation créait, pour le preneur, un déséquilibre économique significatif et une vulnérabilité procédurale face au commandement de payer visant la clause résolutoire.
La troisième chambre civile de la Cour de cassation a opéré, par un arrêt de section du 18 septembre 2025, un ressaisissement doctrinal de l’exception d’inexécution dans le contentieux des baux commerciaux, en affirmant avec une netteté remarquable le principe suivant : « le preneur peut se prévaloir d’une exception d’inexécution pour refuser, à compter du jour où les locaux sont, en raison du manquement du bailleur à ses obligations, impropres à l’usage auquel ils étaient destinés, d’exécuter son obligation de paiement des loyers sans être tenu de délivrer une mise en demeure préalable » (Civ. 3e, 18 sept. 2025, n° 23-24.005, FS-B). Cet attendu de principe constitue une avancée significative dans la mesure où il écarte expressément l’exigence d’une mise en demeure préalable, que certaines juridictions du fond imposaient indûment au preneur avant qu’il ne puisse légitimement suspendre ses paiements.
En l’espèce, la Cour de cassation censure l’arrêt de la cour d’appel de Fort-de-France qui, après renvoi d’une précédente cassation, avait subordonné l’efficacité de l’exception d’inexécution à l’envoi préalable d’une mise en demeure, au motif qu’aucune pièce ne démontrait qu’antérieurement au 18 août 2016 la preneuse n’avait pu exploiter son commerce. La Haute juridiction réplique que la cour d’appel, en exigeant une mise en demeure, a ajouté à la loi une condition qu’elle ne prévoit pas. Par ailleurs, la Cour rappelle que les textes dont elle fait application — les articles 1184 ancien, 1719 et 1728 du code civil — ne soumettent l’exercice de l’exception d’inexécution à aucun formalisme procédural, la suspension du paiement pouvant intervenir dès l’instant où le manquement du bailleur rend les locaux impropres à leur destination contractuelle.
En conséquence, le preneur confronté à un local devenu impropre à l’usage commercial auquel il était destiné dispose désormais d’un fondement juridique clair pour interrompre le paiement des loyers sans avoir préalablement saisi le bailleur d’une mise en demeure, ce qui lui permet de préserver sa trésorerie tout en contraignant le bailleur à remédier à ses manquements. Cette solution, articulée avec le droit commun des contrats issu de l’ordonnance du 10 février 2016, et notamment les articles 1219 et 1220 du code civil, renforce l’équilibre contractuel en rappelant que l’obligation de paiement du preneur est la contrepartie exacte de l’obligation de délivrance conforme et de jouissance paisible du bailleur, de sorte que la défaillance de l’une libère corrélativement l’autre.
B. L’opposabilité de l’exception d’inexécution à la clause résolutoire : l’office du juge redéfini
La reconnaissance du droit du preneur à se prévaloir de l’exception d’inexécution sans mise en demeure préalable ne produirait toutefois qu’un effet limité si ce mécanisme ne pouvait être opposé à la clause résolutoire insérée au bail commercial. C’est précisément cette articulation décisive que la troisième chambre civile a entrepris de clarifier par un arrêt rendu le 5 mars 2026, en formation de section et publié au Bulletin, qui constitue le prolongement direct du précédent de septembre 2025.
Dans cet arrêt du 5 mars 2026, la Cour de cassation pose comme règle cardinale : « lorsque, assigné par le bailleur en constatation de l’acquisition d’une clause résolutoire en raison du non-paiement de loyers dans le mois ayant suivi la délivrance d’un commandement de payer, le locataire invoque une exception d’inexécution, le juge doit en vérifier le bien-fondé, peu important que le locataire n’ait pas demandé en justice des délais de paiement dans le mois de la délivrance du commandement » (Civ. 3e, 5 mars 2026, n° 24-15.820, FS-B). Cet attendu est d’une portée considérable, car il renverse une pratique judiciaire qui tendait à assimiler le défaut de saisine du juge dans le mois du commandement à une renonciation implicite du preneur à toute contestation, ce qui conduisait mécaniquement à l’acquisition de la clause résolutoire sans examen du fond du litige.
L’espèce soumise à la Cour concernait une société locataire d’un local à usage mixte, commercial et d’habitation, situé en Guyane, qui invoquait de nombreux désordres dans les lieux loués, imputables à la bailleresse, rendant l’immeuble impropre à sa destination tant commerciale que d’habitation. Ces désordres persistaient de juillet 2016 jusqu’à la fin de l’occupation effective des lieux, ce qui avait conduit la preneuse à suspendre le paiement des loyers. La cour d’appel de Cayenne, tout en reconnaissant l’existence et la persistance des désordres, avait néanmoins constaté l’acquisition de la clause résolutoire au motif que la locataire n’avait, dans le mois du commandement de payer du 17 octobre 2019, ni payé les loyers ni saisi le juge aux fins de suspension des effets de la clause résolutoire. La troisième chambre civile censure ce raisonnement en rappelant que le juge du fond, lorsqu’il est saisi de conclusions invoquant l’exception d’inexécution, doit en examiner le bien-fondé pour chacun des loyers réclamés, sans pouvoir se retrancher derrière le seul écoulement du délai d’un mois.
La Cour prend soin de se référer, dans les visas de cet arrêt, au précédent du 18 septembre 2025 qu’elle cite avec l’indication explicite de son numéro de pourvoi et de sa publication au Bulletin, ce qui démontre l’existence d’une véritable construction prétorienne articulant les deux décisions dans un corpus cohérent. Dès lors, l’office du juge tel que redéfini par la troisième chambre civile se trouve substantiellement enrichi : il ne saurait se contenter de constater l’écoulement du délai d’un mois prévu par l’article L. 145-41 du code de commerce pour écarter l’exception d’inexécution ; il lui appartient, bien au contraire, de vérifier, pour chaque échéance impayée visée par le commandement, si le manquement du bailleur à ses obligations de délivrance et d’entretien justifiait la suspension du paiement par le preneur, peu important que ce dernier n’ait pas sollicité de délais de paiement dans le mois du commandement. Cet office juridictionnel renforcé constitue, pour le preneur, une garantie procédurale substantielle face à l’automaticité de la clause résolutoire.
II. L’articulation avec la réforme du 26 mai 2026 et l’obligation continue de délivrance
A. Le renforcement des conditions de mise en œuvre de la clause résolutoire par la loi de simplification de la vie économique
La loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique est venue modifier l’article L. 145-41 du code de commerce en son dernier alinéa, par l’effet de son article 63. Dans sa rédaction antérieure à la réforme, cet article permettait au juge saisi d’une demande de délais de paiement de suspendre la réalisation et les effets de la clause résolutoire, sans autre condition que le respect des formes de l’article 1343-5 du code civil. Le texte nouveau subordonne désormais l’octroi de délais de paiement et la suspension corrélative des effets de la clause résolutoire pour non-paiement des loyers à une double condition cumulative, énoncée en ces termes : « la capacité du preneur à régler la dette locative et à la reprise du versement intégral du loyer courant avant la date de la première audience ».
Si cette novation législative a pu être perçue, dans sa lettre, comme un durcissement des conditions d’octroi de délais de paiement au profit du bailleur, elle doit être lue à la lumière des arrêts de la troisième chambre civile des 18 septembre 2025 et 5 mars 2026 qui en tempèrent considérablement la portée. En effet, le mécanisme de l’exception d’inexécution, tel que consacré par la Cour de cassation, ne relève pas du régime des délais de paiement visé par l’article L. 145-41 nouveau mais constitue un droit propre du preneur, fondé sur l’interdépendance des obligations contractuelles telle que régie par les articles 1219 et 1220 du code civil. La distinction entre ces deux mécanismes revêt une importance pratique déterminante.
Tandis que la suspension des effets de la clause résolutoire par octroi de délais de paiement suppose que le preneur reconnaisse sa dette et sollicite des délais pour l’apurer, l’exception d’inexécution repose sur le refus légitime de payer fondé sur l’impropriété des locaux à leur destination contractuelle. Dans le premier cas, le preneur doit démontrer sa capacité à régler la dette locative et à reprendre le versement intégral du loyer courant avant la première audience — conditions nouvelles introduites par la réforme. Dans le second, il lui suffit d’établir l’existence et la persistance du manquement du bailleur à ses obligations de délivrance et de jouissance paisible, sans que les conditions ajoutées par la loi du 26 mai 2026 ne puissent lui être opposées. En conséquence, la réforme n’affecte pas, en tant que telle, l’efficacité de l’exception d’inexécution comme rempart autonome à l’acquisition de la clause résolutoire.
À cet égard, la combinaison des textes législatifs et de la jurisprudence récente dessine un nouvel équilibre du contentieux locatif commercial, dans lequel le bailleur conserve la faculté de délivrer un commandement visant la clause résolutoire et d’obtenir, sur le fondement de l’article L. 145-4 du code de commerce, la résiliation du bail lorsque le non-paiement des loyers est injustifié, tandis que le preneur dispose d’un arsenal défensif renforcé lui permettant de faire échec à cette résiliation en démontrant que sa propre défaillance n’est que la conséquence directe de l’inexécution préalable et persistante du bailleur. Cet équilibre, fruit de l’articulation entre la réforme législative et l’œuvre prétorienne de la troisième chambre civile, impose aux praticiens du droit des baux commerciaux une vigilance accrue dans la rédaction des commandements de payer, dans la motivation des assignations en constatation de l’acquisition de la clause résolutoire ainsi que dans la formulation des conclusions en défense invoquant l’exception d’inexécution.
B. L’obligation continue de délivrance et l’imprescriptibilité fonctionnelle de l’action en exécution forcée
La jurisprudence de la troisième chambre civile ne se limite pas à redéfinir les contours de l’exception d’inexécution dans son rapport à la clause résolutoire. Elle a, dans le même mouvement et à travers plusieurs arrêts de principe rendus en formation de section, consacré le caractère continu de l’obligation de délivrance du bailleur, avec pour corollaire procédural l’imprescriptibilité fonctionnelle de l’action en exécution forcée tant que le manquement persiste. Cette construction, déployée de l’été 2025 au printemps 2026, constitue un second pilier de la protection prétorienne du preneur à bail commercial, dont la portée pratique est au moins égale à celle de la reconnaissance du jeu autonome de l’exception d’inexécution.
Le premier arrêt de cette série, rendu le 10 juillet 2025, énonce que « ces obligations continues du bailleur sont exigibles pendant toute la durée du bail, de sorte que la persistance du manquement du bailleur à celles-ci constitue un fait permettant au locataire d’exercer l’action en résiliation du bail » (Civ. 3e, 10 juil. 2025, n° 23-20.491, FS-B). En censurant l’arrêt de la cour d’appel de Colmar qui avait déclaré prescrite l’action en résiliation fondée sur un manquement du bailleur à son obligation de délivrance, au motif que le délai de prescription court à compter du jour de la connaissance de la réduction de l’assiette des lieux loués, la Cour de cassation affirme que ce délai ne peut commencer à courir tant que le manquement même est persistant.
Ce principe est réaffirmé dans des termes plus explicites encore par l’arrêt du 4 décembre 2025, dans lequel la Cour énonce que « ces obligations continues du bailleur sont exigibles pendant toute la durée du bail, de sorte que la persistance du manquement du bailleur à celles-ci constitue un fait permettant au locataire d’exercer une action en exécution forcée de ses obligations par le bailleur » (Civ. 3e, 4 déc. 2025, n° 23-23.357, FS-B). La cour d’appel de Riom avait déclaré irrecevables comme prescrites les demandes de la société locataire tendant à la condamnation de la bailleresse à exécuter ou faire exécuter les travaux de réfection de la toiture, des façades et de la voirie, au motif que l’état de vétusté des locaux était connu du preneur lors de la signature du bail en 2012 et que l’assignation, délivrée le 26 novembre 2018, était intervenue au-delà du délai quinquennal de prescription. La Cour de cassation censure cette analyse en rappelant que l’obligation de délivrance conforme présente un caractère continu qui s’oppose à fixer le point de départ de la prescription à la date de conclusion du contrat, et en imposant aux juges du fond de rechercher si un manquement à cette obligation persistait au jour de l’assignation en exécution forcée.
Le troisième arrêt de cette série, rendu le 5 mars 2026 précisément le même jour que celui consacrant l’opposabilité de l’exception d’inexécution à la clause résolutoire, consolide définitivement cette jurisprudence en énonçant de manière synthétique que « cette obligation continue du bailleur est exigible pendant toute la durée du bail » et qu’« il en résulte que le locataire est recevable, d’une part, à poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation de délivrance tant que le manquement perdure, d’autre part, à obtenir la réparation des conséquences dommageables de cette inexécution sur une période de cinq ans précédant sa demande en justice » (Civ. 3e, 5 mars 2026, n° 24-19.292, FS-B). Ce dernier arrêt opère une distinction claire, dont la portée doctrinale et pratique est considérable, entre l’action en exécution forcée en nature de l’obligation de délivrance — laquelle est recevable sans limitation dans le temps tant que le manquement perdure — et l’action en réparation des conséquences dommageables de cette inexécution — laquelle est soumise à la prescription quinquennale de l’article 2224 du code civil, le preneur ne pouvant obtenir réparation que des préjudices subis dans les cinq années précédant sa demande en justice.
Cette distinction cardinale entre l’action en exécution forcée, imprescriptible fonctionnellement, et l’action en réparation, soumise à la prescription quinquennale, constitue un apport doctrinal essentiel pour la pratique contentieuse des baux commerciaux. Elle signifie qu’un preneur confronté à un manquement persistant du bailleur — qu’il s’agisse de locaux insalubres, d’une toiture défectueuse, de l’inaccessibilité d’une partie des lieux loués ou d’un trouble de jouissance durablement non résolu — peut à tout moment saisir le juge aux fins d’obtenir la condamnation du bailleur à exécuter ses obligations, sans jamais se voir opposer la prescription extinctive de son action. Seule la demande indemnitaire se trouve limitée aux cinq années précédant l’assignation, ce qui incite le preneur à diligenter son action dans un délai raisonnable pour ne pas perdre le bénéfice de l’indemnisation des préjudices les plus anciens. Par ailleurs, le preneur qui obtient la reconnaissance de l’obligation continue de délivrance par le juge du fond se trouve dans une position procédurale renforcée pour opposer, le cas échéant, une exception d’inexécution au commandement de payer visant la clause résolutoire, ce qui établit un lien fonctionnel entre les deux branches de cette construction prétorienne que la troisième chambre civile a édifiée en moins d’une année judiciaire.
Conclusion
L’examen de la jurisprudence récente de la troisième chambre civile de la Cour de cassation révèle l’émergence d’un corpus jurisprudentiel cohérent qui redessine l’équilibre des droits et obligations respectifs du bailleur et du preneur à bail commercial, en articulant trois principes directeurs : la reconnaissance de l’exception d’inexécution comme mécanisme défensif autonome, affranchi de toute exigence de mise en demeure préalable ; l’opposabilité de cette exception à la clause résolutoire de l’article L. 145-41 du code de commerce, imposant au juge un office renforcé de vérification du bien-fondé de chaque échéance impayée ; et la consécration du caractère continu de l’obligation de délivrance, assorti de l’imprescriptibilité fonctionnelle de l’action en exécution forcée. La loi du 26 mai 2026, loin d’avoir affaibli cette architecture protectrice, en a précisé les contours en renforçant les conditions d’octroi des délais de paiement, sans altérer le domaine propre de l’exception d’inexécution qui demeure le rempart procédural le plus efficace du preneur face à l’automaticité de la clause résolutoire. L’office du juge, désormais tenu de vérifier le bien-fondé de cette exception avant de constater l’acquisition de la clause résolutoire, devient le point d’équilibre entre le droit du bailleur au paiement des loyers et le droit du preneur à la jouissance paisible et continue des lieux loués.
Transmettez les pièces de votre dossier au cabinet. Maître Reda KOHEN vous répond personnellement sous 24 heures avec une première analyse stratégique.