I. Les frontières du statut des baux commerciaux : entre contrat nommé et conventions atypiques

A. Les conditions d’application du statut impératif des baux commerciaux

Le statut des baux commerciaux, régi par les articles L. 145-1 et suivants du code de commerce (legifrance.gouv.fr), constitue un régime d’ordre public de protection du preneur à titre onéreux. Son application suppose la réunion cumulative de conditions tenant à la qualité des parties, à la nature des locaux et à l’exploitation effective d’un fonds de commerce ou d’une activité artisanale. L’article L. 145-1, I, 1° dispose que ce statut s’applique aux baux des immeubles ou locaux dans lesquels un fonds est exploité, peu important que le preneur soit une personne physique ou morale, de droit privé ou de droit public, dès lors qu’elle est immatriculée au registre du commerce et des sociétés ou au registre national des entreprises. Or, la jurisprudence de la troisième chambre civile de la Cour de cassation a précisé que le défaut d’immatriculation au registre du commerce et des sociétés, s’appréciant à la date d’effet du congé ou de la demande en renouvellement, conditionne le droit du preneur au renouvellement du bail et peut être invoqué par le bailleur, même s’il en était informé à la date du congé, pendant toute la durée de la procédure en fixation du loyer du bail renouvelé ou en paiement d’une indemnité d’éviction. Cette solution, dégagée par un arrêt de formation de section du 20 avril 2023 (Cass. 3e civ., 20 avr. 2023, n° 22-12.937), consacre la permanence de l’exigence d’immatriculation comme condition substantielle du droit au renouvellement.

Par ailleurs, le statut des baux commerciaux ne s’applique pas de plein droit à toute occupation d’un local à usage commercial. Encore faut-il que les parties aient conclu un bail soumis à ce statut, à l’exclusion de toute autre convention. La Cour de cassation rappelle avec constance que la qualification du contrat relève de l’office du juge, qui doit restituer aux conventions leur véritable nature juridique au regard des éléments de fait et de droit qui les caractérisent. En conséquence, il est fréquent que des conventions atypiques, intitulées par les parties « convention d’occupation précaire » ou « bail de courte durée », fassent l’objet d’un contentieux en requalification devant les juridictions civiles. L’article L. 145-2 du code de commerce (legifrance.gouv.fr) étend le champ d’application du statut aux baux de locaux accessoires à l’exploitation d’un fonds de commerce, lorsque leur privation est de nature à compromettre l’exploitation du fonds, illustrant ainsi la conception extensive du domaine du statut retenue par le législateur. L’article L. 145-60 du code de commerce soumet à la prescription biennale « toutes les actions exercées en vertu du statut des baux commerciaux », ce qui inclut l’action en requalification d’une convention en bail commercial. La troisième chambre civile, par un arrêt de formation de section du 25 mai 2023 (Cass. 3e civ., 25 mai 2023, n° 22-15.946), a jugé que « le délai de prescription biennale applicable à l’action en requalification d’un contrat en bail commercial court, même en présence d’une succession de contrats distincts dérogatoires aux dispositions du statut des baux commerciaux, à compter de la conclusion du contrat dont la requalification est recherchée ». Cette précision est déterminante, car elle permet au preneur de ne pas voir son action prescrite par le seul écoulement du temps depuis la convention initiale.

À cet égard, l’arrêt précité illustre la rigueur de la Cour régulatrice : en l’espèce, la cour d’appel avait retenu que le point de départ du délai de prescription de l’action en requalification était la date de conclusion de la première convention d’occupation précaire, soit le 9 novembre 2009, alors même que les parties avaient conclu sept conventions successives jusqu’en 2014. La Cour de cassation censure cette analyse en retenant que le point de départ de la prescription courait à compter du 1er novembre 2014, date de conclusion du dernier contrat dont la requalification était demandée. Dès lors, le preneur peut utilement fonder son action sur le dernier acte de la chaîne contractuelle, sans se voir opposer la prescription acquise du chef du premier contrat. Cette solution est cohérente avec la nature même de l’action en requalification, qui tend à faire reconnaître la véritable qualification du contrat en vigueur entre les parties et non à remettre en cause une situation juridique définitivement éteinte. L’article L. 145-15 du code de commerce (legifrance.gouv.fr) renforce cette protection en réputant non écrites les clauses, stipulations et arrangements ayant pour effet de faire échec au droit au renouvellement ou aux dispositions d’ordre public du statut, de sorte que toute convention qui, sous l’apparence d’une occupation précaire, viserait en réalité à priver durablement le preneur du bénéfice du statut, encourt la sanction de la clause réputée non écrite.

B. La convention d’occupation précaire : un contrat sui generis aux contours jurisprudentiels précis

La convention d’occupation précaire, dépourvue de définition légale dans le code civil comme dans le code de commerce, constitue une création prétorienne dont le régime juridique s’est construit par strates jurisprudentielles successives. Elle se situe au carrefour du droit commun des obligations et du statut impératif des baux commerciaux. La Cour de cassation en a dégagé les critères distinctifs par opposition au bail commercial : la convention d’occupation précaire se caractérise par une occupation autorisée pour une durée limitée, justifiée par un motif légitime et précaire, tel qu’une opération de démolition, de reconstruction, ou une mise à disposition temporaire dans l’attente de la réalisation d’un projet déterminé. Ce motif, qui doit être établi au moment de la conclusion de la convention, constitue la condition de validité de la dérogation au statut impératif des baux commerciaux. À défaut de motif légitime, la convention est requalifiée en bail commercial et le preneur peut revendiquer l’ensemble des droits attachés à ce statut.

L’arrêt du 5 mars 2026 (Cass. 3e civ., 5 mars 2026, n° 24-13.422) apporte un éclairage intéressant sur la succession de conventions d’occupation précaire dans le temps. En l’espèce, un bailleur avait conclu avec une société exploitante, pour l’exploitation d’un bar éphémère dans un garage automobile désaffecté, un bail commercial de « courte durée » régi par l’article L. 145-5 du code de commerce, puis successivement deux « conventions d’occupation précaire » pour des durées de onze et quatorze mois. La société preneuse, après avoir restitué les locaux, avait assigné le bailleur en requalification des conventions en bail commercial et en paiement d’une indemnité d’éviction. La cour d’appel avait déclaré son action irrecevable en retenant l’existence d’une transaction entre les parties. La Cour de cassation censure cette décision au visa de l’article 2044 du code civil, au motif que la cour d’appel n’avait pas caractérisé de concession de la part de la bailleresse, condition essentielle de la transaction. Cet arrêt démontre que les juridictions examinent avec une particulière vigilance les actes par lesquels un bailleur tente d’écarter le bénéfice du statut des baux commerciaux au moyen d’une convention d’occupation précaire, même lorsque celle-ci s’inscrit dans une séquence contractuelle complexe mêlant bail dérogatoire et conventions précaires.

Par un arrêt du 13 mars 2025 (Cass. 3e civ., 13 mars 2025, n° 23-19.112), la troisième chambre civile a été saisie d’un litige relatif à un « bail de courte durée non soumis au statut des baux commerciaux – convention d’occupation précaire » d’une durée non renouvelable de vingt-trois mois portant sur un immeuble à usage de bureaux et d’entrepôt. La Cour, sans remettre en cause la qualification retenue par les juges du fond, a néanmoins sanctionné une erreur de calcul de l’indemnité d’occupation due par le preneur après résiliation du contrat, rappelant ainsi, fût-ce indirectement, que l’indemnité d’occupation obéit aux règles de la responsabilité civile et ne saurait constituer une source d’enrichissement pour le bailleur. Cette décision illustre la porosité des frontières entre les différentes conventions d’occupation et la nécessité, pour les praticiens, de qualifier avec précision la nature juridique de la convention liant les parties, les conséquences indemnitaires en découlant directement.

II. Le bail dérogatoire : un régime d’exception aux effets contentieux majeurs

A. La formation et les conditions du bail dérogatoire de l’article L. 145-5

L’article L. 145-5 du code de commerce (legifrance.gouv.fr), dans sa rédaction issue de la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014 dite loi Pinel, autorise les parties à déroger au statut des baux commerciaux à la condition que la durée du bail soit au plus égale à trois ans. Le texte prévoit que si, à l’expiration de cette durée, le preneur reste et est laissé en possession, il s’opère un nouveau bail dont l’effet est régi par le statut des baux commerciaux. Ce mécanisme de mutation automatique du bail dérogatoire en bail commercial statutaire constitue une garantie essentielle pour le preneur, qui ne saurait être privé du bénéfice du statut par la seule inertie du bailleur à l’échéance du contrat. La Cour de cassation a rappelé avec force, dans un arrêt de formation de section du 25 mai 2023 (Cass. 3e civ., 25 mai 2023, n° 21-23.007), que « la demande tendant à faire constater l’existence d’un bail commercial statutaire, né du maintien en possession du preneur à l’issue d’un bail dérogatoire, qui résulte du seul effet de l’article L. 145-5 du code de commerce, n’est pas soumise à prescription ». Cette position, adoptée en formation de section et publiée au Bulletin, consacre une distinction fondamentale entre l’action en requalification d’un contrat, soumise à la prescription biennale de l’article L. 145-60, et l’action en constatation de l’existence d’un bail soumis au statut par le jeu de l’article L. 145-5, qui échappe à toute prescription.

Cette distinction a été confirmée et approfondie à l’occasion d’une question prioritaire de constitutionnalité examinée par la troisième chambre civile le 19 juin 2025 (Cass. 3e civ., 19 juin 2025, n° 24-22.125). Le bailleur soutenait que l’imprescriptibilité de l’action en constatation de l’existence d’un bail commercial, telle que consacrée par l’arrêt du 25 mai 2023, méconnaissait le principe de sécurité juridique garanti par l’article 16 de la Déclaration des droits de l’homme et du citoyen, le droit de propriété et le principe d’égalité. La Cour de cassation a dit n’y avoir lieu à renvoyer la QPC au Conseil constitutionnel, en relevant que le bailleur pouvait, à tout moment avant le terme du bail dérogatoire, manifester son opposition au maintien dans les lieux du locataire pour empêcher la naissance d’un nouveau bail soumis au statut, de sorte que le délai ouvert au locataire pour agir en reconnaissance d’un tel bail n’avait pour effet ni de le priver de son droit de propriété ni d’y porter atteinte. La Cour a également justifié la différence de régime entre l’action en requalification et l’action en constatation par la différence de nature de ces actions, écartant ainsi tout grief tiré d’une rupture d’égalité.

Par ailleurs, l’arrêt du 15 février 2023 (Cass. 3e civ., 15 fév. 2023, n° 21-12.698) précise les conditions dans lesquelles le preneur peut être réputé avoir renoncé au bénéfice du statut des baux commerciaux à l’issue d’un bail dérogatoire. La Cour de cassation censure l’arrêt d’appel qui avait retenu que le preneur, en se maintenant dans les lieux sans payer de loyer et en signant un protocole d’accord reconnaissant une dette d’indemnités d’occupation, avait renoncé de manière non équivoque au statut. La Cour énonce que ces éléments « ne caractérisent pas une renonciation non équivoque du locataire à se prévaloir du statut des baux commerciaux », rappelant ainsi le caractère d’ordre public de ce statut et l’exigence d’une volonté certaine et dépourvue d’ambiguïté pour y renoncer. Dès lors, les praticiens doivent être particulièrement attentifs à la rédaction des clauses de renonciation et à la manifestation de volonté des parties : seul un acte exprès et dénué de toute équivoque peut valablement priver le preneur du bénéfice de la mutation du bail dérogatoire en bail commercial.

B. La mutation du bail dérogatoire en bail commercial : mécanismes et prescription

Le mécanisme de la mutation du bail dérogatoire en bail commercial, prévu par l’article L. 145-5 du code de commerce, opère de plein droit lorsque deux conditions cumulatives sont réunies : le preneur est resté dans les lieux à l’expiration du terme convenu, et le bailleur l’a laissé en possession sans s’y opposer. Ces deux exigences, étroitement contrôlées par la Cour de cassation, traduisent la philosophie protectrice du statut : la passivité du bailleur à l’échéance du bail dérogatoire vaut acceptation tacite de la transformation du contrat en bail commercial de droit commun. La portée de ce mécanisme a été illustrée par un arrêt du 16 mars 2023 (Cass. 3e civ., 16 mars 2023, n° 21-25.002), dans lequel la Cour de cassation a précisé, au visa de l’article 1737 du code civil, que la libération des lieux ne peut résulter que de la remise effective des clés entre les mains du bailleur ou de son mandataire, à moins qu’il ne soit constaté que le bailleur a refusé de les recevoir. En l’espèce, la cour d’appel avait retenu que l’absence d’occupation réelle des locaux par la preneuse à l’issue d’un bail dérogatoire de deux ans était démontrée et que la bailleresse, qui en avait connaissance, disposait de la faculté d’accéder librement aux locaux. La Cour de cassation censure cette analyse au motif que les juges du fond n’avaient pas constaté la remise effective des clés, ce dont il résulte que l’occupation des lieux n’avait pas juridiquement pris fin, laissant ouverte la possibilité d’une mutation du bail dérogatoire en bail commercial.

Sur le terrain de la prescription, l’articulation entre le régime de la prescription biennale et l’imprescriptibilité de l’action en constatation du bail commercial statutaire constitue un enjeu contentieux majeur. La jurisprudence a marqué une évolution significative sur ce point : alors que l’action en requalification d’une convention en bail commercial demeure soumise au délai de deux ans de l’article L. 145-60 du code de commerce, avec un point de départ fixé à la date de conclusion du contrat dont la requalification est recherchée, l’action en constatation de l’existence d’un bail commercial par le jeu de l’article L. 145-5 est, quant à elle, imprescriptible. Cette dichotomie, consacrée par les deux arrêts de formation de section du 25 mai 2023 précités, produit des conséquences pratiques considérables : un preneur qui a été laissé en possession à l’issue d’un bail dérogatoire peut, quel que soit le temps écoulé, faire constater par le juge l’existence d’un bail commercial soumis au statut, alors que le preneur qui sollicite la requalification d’une convention d’occupation précaire en bail commercial doit agir dans les deux ans de la conclusion de la convention litigieuse. La loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 relative à la simplification de la vie des entreprises n’a pas modifié substantiellement cette architecture, mais a introduit de nouvelles dispositions protectrices du preneur, notamment en matière de mensualisation des loyers et d’encadrement du dépôt de garantie.

Enfin, la Cour de cassation a rappelé, par un arrêt de formation de section du 30 mai 2024 (Cass. 3e civ., 30 mai 2024, n° 23-10.184), publié au Bulletin, que « la fraude suspend le délai de prescription biennale applicable aux actions au titre d’un bail commercial ». Cette solution, qui s’inscrit dans le prolongement de l’adage « la fraude corrompt tout », est directement applicable aux hypothèses dans lesquelles un bailleur, par des manœuvres dolosives ou des artifices contractuels, tente de faire obstacle à l’application du statut des baux commerciaux au profit de son locataire. La portée de cette décision est d’autant plus significative qu’elle s’articule avec les dispositions de l’article L. 145-41 du code de commerce (legifrance.gouv.fr), lequel encadre strictement les clauses résolutoires insérées dans les baux commerciaux en imposant un délai minimal d’un mois pour la régularisation des manquements du preneur. Dès lors, le preneur qui démontre que le bailleur a frauduleusement qualifié la convention de « précaire » ou de « dérogatoire » pour échapper aux contraintes du statut peut obtenir la suspension du délai de prescription et agir au-delà du délai biennal. La combinaison de ces principes confère à la jurisprudence contemporaine de la troisième chambre civile une cohérence remarquable, tout en offrant aux praticiens des instruments contentieux puissants pour assurer l’effectivité du statut protecteur des baux commerciaux, que la Cour de cassation qualifie volontiers de « statut impératif » dont il ne peut être dérogé que dans les conditions strictement prévues par la loi.

Conclusion

La qualification du contrat d’occupation, qu’il s’agisse d’une convention d’occupation précaire ou d’un bail dérogatoire, constitue un enjeu contentieux de première importance dans le droit des baux commerciaux contemporain. La troisième chambre civile de la Cour de cassation, par une série d’arrêts rendus entre 2023 et 2026, a considérablement précisé les critères de distinction entre ces figures contractuelles et le bail commercial statutaire, tout en consolidant les garanties procédurales offertes au preneur. L’imprescriptibilité de l’action en constatation du bail commercial né du maintien en possession à l’issue d’un bail dérogatoire, le point de départ de la prescription biennale fixé à la date du dernier contrat dont la requalification est recherchée, l’exigence d’une renonciation non équivoque au bénéfice du statut et la suspension de la prescription en cas de fraude du bailleur constituent autant de règles dont la portée pratique est considérable pour les praticiens du droit des affaires immobilières. Ces solutions, rendues en formation de section et publiées au Bulletin, témoignent de la volonté constante de la Cour de cassation d’assurer une protection effective du preneur à titre onéreux, conformément à la finalité d’ordre public du statut des baux commerciaux. Elles offrent également, pour les conseils des bailleurs comme des preneurs, une grille d’analyse renouvelée des conventions d’occupation, qui impose une vigilance accrue lors de la rédaction et de la négociation des contrats portant sur des locaux à usage commercial, industriel ou artisanal.