Depuis la publication de l’IRL du deuxième trimestre 2026 et du décret du 20 juillet 2026 sur les loyers en zone tendue, beaucoup de locataires et de propriétaires se posent la même question : un logement classé DPE E ou F permet-il encore une augmentation de loyer, une relocation plus chère ou une hausse après travaux ? La réponse n’est pas la même selon la classe énergétique, le type de hausse demandée et le moment du bail.
En 2026, un DPE E ne bloque pas automatiquement la révision annuelle du loyer. En revanche, le DPE F ou G expose le bailleur à un gel plus strict, et le logement G peut déjà soulever une difficulté de décence. La zone tendue ajoute une seconde couche : même après le départ d’un locataire, le nouveau loyer ne peut pas être fixé librement, sauf exceptions encadrées. Les travaux peuvent ouvrir une marge, mais seulement si le bailleur prouve leur nature, leur coût, leur date, leur effet sur le logement et leur compatibilité avec le DPE.
L’enjeu pratique est simple : avant de payer, de contester ou de notifier une hausse, il faut identifier le fondement exact de l’augmentation. Révision IRL, renouvellement, relocation, travaux d’amélioration et mise en conformité énergétique ne relèvent pas du même régime.
I. DPE E ou F : quand le propriétaire peut-il augmenter le loyer en 2026 ?
A. Augmentation loyer DPE E : la révision IRL reste possible, mais elle doit être prouvée
Le premier réflexe consiste à distinguer la classe E de la classe F. Cette distinction est décisive. En France métropolitaine, le calendrier de décence énergétique ne place pas encore les logements E au même niveau que les logements F ou G. La notice réglementaire du contrat type rappelle que le niveau minimal correspond à la classe F à compter du 1er janvier 2025, à la classe E à compter du 1er janvier 2028, puis à la classe D à compter du 1er janvier 2034. Cette référence, issue du décret n° 2015-587 du 29 mai 2015 relatif aux contrats types de location, cite expressément la formule « niveau de performance minimal ».
En pratique, un appartement classé E reste donc louable en 2026, sauf autre désordre de décence. Le seul fait que le diagnostic affiche E ne suffit pas à refuser toute révision annuelle. Si le contrat contient une clause de révision, le bailleur peut appliquer l’indice de référence des loyers dans les limites de la loi. L’article 17-1 de la loi du 6 juillet 1989 pose la règle : « Lorsque le contrat prévoit la révision du loyer ». Cette phrase courte suffit à rappeler une condition essentielle : sans clause de révision, pas de hausse IRL automatique.
Le locataire doit donc relire son bail avant toute contestation. La clause indique généralement une date de révision et un trimestre de référence. Si le bail signé en avril 2025 vise le premier trimestre, le bailleur ne peut pas décider en juillet 2026 d’utiliser librement le deuxième trimestre parce qu’il vient d’être publié. La révision se calcule avec l’indice contractuel. L’erreur la plus fréquente consiste à mélanger la date anniversaire, le trimestre applicable et la date de publication de l’indice. Une hausse peut être légale dans son principe mais fausse dans son calcul.
Le DPE E n’efface pas cette mécanique, mais il augmente l’intérêt de vérifier les pièces. Le bailleur doit être capable de produire le bail, le dernier loyer hors charges, la clause de révision, l’indice utilisé, l’ancien indice et le nouveau montant. Le locataire peut demander un calcul écrit. Une demande vague, du type « le loyer augmente en 2026 », ne suffit pas à sécuriser la hausse. La révision du loyer n’est pas une négociation informelle : elle repose sur une clause et sur un indice public.
Il faut aussi distinguer la révision annuelle de l’augmentation après travaux. Une révision IRL récompense l’évolution de l’indice, non les dépenses du bailleur. Les travaux peuvent justifier un autre mécanisme, mais ils ne permettent pas de gonfler un calcul IRL. Si le propriétaire remplace une chaudière, isole des fenêtres ou refait une salle d’eau, il ne peut pas simplement ajouter une somme arbitraire à la révision annuelle. Il doit identifier le régime applicable : clause ou avenant en cours de bail, renouvellement avec loyer manifestement sous-évalué, relocation en zone tendue, ou encadrement spécifique par décret.
La preuve du DPE compte également. Le diagnostic ne se résume pas à une lettre dans une annonce. Le code de la construction et de l’habitation, article L. 126-26, définit le DPE comme un document comportant « la quantité d’énergie effectivement consommée ou estimée ». Le locataire peut donc demander le diagnostic complet, sa date, son numéro, la méthode retenue et l’adresse exacte du bien. Un bailleur qui invoque une classe D ou E pour justifier une hausse doit pouvoir l’établir, surtout si l’ancien DPE mentionnait F ou G.
En cas de doute, la contestation doit rester ciblée. Il ne faut pas écrire seulement que le logement est « mal isolé ». Il vaut mieux demander : le bail comporte-t-il une clause de révision ? Quel trimestre IRL a été retenu ? Quel DPE était annexé au bail ? Le logement est-il classé E, F ou G ? La hausse porte-t-elle sur le loyer hors charges ou sur les provisions ? Le bailleur invoque-t-il des travaux ? Ces questions obligent chacun à revenir au dossier et évitent une contestation imprécise.
Pour un bailleur, la prudence est symétrique. Une hausse mal calculée peut générer une demande de remboursement, une saisine de la commission départementale de conciliation et une perte de crédibilité en cas de procédure ultérieure. Il est donc utile d’envoyer une notification courte, avec le calcul, l’indice et la date d’effet. Si le logement est classé E, le bailleur a intérêt à préciser que la hausse demandée n’est pas fondée sur la performance énergétique mais sur la clause de révision du bail.
B. DPE F ou G : gel du loyer, travaux et zone tendue après le décret du 20 juillet 2026
Le raisonnement change pour les logements F ou G. Ces logements font l’objet d’un régime plus restrictif. L’article 17-1 de la loi du 6 juillet 1989 précise que la révision annuelle ne s’applique pas aux logements relevant de ces classes dans les conditions prévues par le texte. Le passage utile est bref : « les logements de la classe F ou G ». Dans un litige, ces mots déplacent le débat. Le problème n’est plus seulement l’indice IRL, mais la possibilité même de pratiquer la hausse.
Le décret récent du 20 juillet 2026 ajoute une actualité importante. Le décret n° 2026-644 du 20 juillet 2026, publié au Journal officiel du 22 juillet 2026, vise l’« évolution de certains loyers » dans le cadre d’une nouvelle location ou d’un renouvellement de bail. Il s’inscrit dans le mécanisme des zones tendues, où la relocation n’autorise pas toujours une fixation libre du loyer. Pour un logement F ou G, le bailleur doit donc raisonner en deux temps : d’abord le gel lié à la performance énergétique, ensuite les plafonds applicables en zone tendue.
La zone tendue concerne notamment Paris et de nombreuses communes d’Île-de-France. L’article 18 de la loi du 6 juillet 1989 permet un décret fixant un montant maximum d’évolution et prévoit des adaptations, notamment « en cas de travaux ». Cette expression est centrale, mais elle ne donne pas un blanc-seing. Les travaux ne suffisent pas parce qu’ils existent. Ils doivent correspondre aux catégories admises, être justifiés par factures et s’articuler avec l’état énergétique du logement.
Le locataire doit donc se méfier d’une phrase trop rapide : « des travaux ont été faits, le loyer augmente ». Il faut demander la date des travaux, leur montant, leur nature, la période de relocation, le précédent loyer hors charges, le DPE avant et après travaux, et le fondement juridique de la hausse. Une cuisine repeinte ou un rafraîchissement ne se traite pas comme une isolation complète avec remplacement du système de chauffage. Des travaux réels peuvent améliorer le confort sans autoriser toute augmentation.
Le DPE F appelle une vigilance particulière. En 2026, il n’est pas encore interdit de louer uniquement parce que le logement est F, mais son loyer ne peut pas être augmenté comme celui d’un logement performant. La recherche fréquente « DPE F augmentation loyer » révèle souvent une confusion : certains locataires pensent que le logement F est automatiquement nul ou que le bailleur ne peut plus rien réclamer ; certains bailleurs pensent qu’un bouquet de travaux suffit à retrouver une liberté totale. Les deux positions sont trop simples.
Pour les logements G, la difficulté peut devenir plus grave, car la décence énergétique est déjà en cause selon le niveau exact de consommation et le calendrier applicable. Le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 relatif au logement décent vise une consommation « inférieure à 450 kilowattheures ». Cette référence ne règle pas tous les cas, mais elle donne un point d’appui concret : le débat doit porter sur le diagnostic, la consommation et la conformité, pas seulement sur la couleur de l’étiquette.
Si le propriétaire reloue un logement après travaux en zone tendue, il doit conserver un dossier complet. Il faut réunir l’ancien bail, l’état des lieux de sortie, les factures détaillées, les attestations de fin de chantier, le nouveau DPE, les photos avant/après et le calcul du nouveau loyer. En cas de contestation, un tableau simple aide beaucoup : ancien loyer hors charges, indice éventuel, montant des travaux, date de paiement, nature des travaux, classe DPE avant, classe DPE après, nouveau loyer demandé. Ce tableau permet de vérifier si l’augmentation repose sur un texte ou sur une simple opportunité de marché.
Pour le locataire entrant, la question doit être posée dès la signature. Le bailleur ou l’agence peut produire le précédent loyer lorsque la réglementation l’impose. Le bail doit aussi comporter plusieurs informations utiles. L’article 3 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit notamment une indication sur les dépenses théoriques liées au DPE. Le passage officiel mentionne les « dépenses théoriques » ; il faut donc vérifier que le bail ne masque pas la performance énergétique derrière un loyer présenté comme normal.
Un autre piège concerne les charges. Le gel ou l’encadrement porte sur le loyer, mais les charges récupérables obéissent à leur propre régime. Un bailleur ne peut pas contourner une interdiction de hausse en gonflant artificiellement les provisions pour charges. Le locataire doit comparer le loyer hors charges, les provisions, les régularisations précédentes et les justificatifs. Si la hausse se déplace du loyer vers les charges sans explication, la contestation doit le dire clairement.
À Paris et en Île-de-France, l’empilement des règles rend le dossier plus sensible. Un logement peut être soumis à la fois à la révision IRL, à l’encadrement de la relocation en zone tendue, à l’encadrement des loyers par loyer de référence, au gel lié au DPE F ou G et au calendrier de décence. Pour replacer cette vérification dans l’ensemble du contentieux locatif, le cabinet détaille aussi les recours utiles sur sa page avocat bail d’habitation à Paris. L’erreur consiste à chercher une seule réponse générale. La bonne méthode consiste à qualifier la hausse : en cours de bail, au renouvellement, à la relocation, après travaux, ou à la suite d’une nouvelle grille locale.
II. Comment contester ou sécuriser une augmentation de loyer liée au DPE et aux travaux ?
A. Locataire : délai, preuves et remboursement d’une augmentation de loyer DPE contestable
Le locataire ne doit pas cesser de payer le loyer de sa propre initiative. Même si la hausse paraît illégale, le paiement du loyer courant reste une obligation. L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 rappelle que le locataire est obligé « de payer le loyer ». La contestation doit donc porter sur la fraction litigieuse, le remboursement du trop-perçu ou la fixation correcte du loyer, sans créer un impayé qui exposerait à une procédure.
La première étape consiste à envoyer une demande écrite. Elle doit être courte et structurée. Le locataire peut demander le bail, la clause de révision, le DPE annexé, le calcul IRL, les factures de travaux invoquées, l’ancien loyer en cas de relocation et le texte utilisé par le bailleur. Il faut éviter les accusations générales. Une lettre efficace explique : « Je conteste la hausse appliquée à compter de telle date, car le logement est classé F selon le DPE du tant, ou parce que la hausse est présentée comme liée aux travaux sans justificatifs. Je vous demande le détail du calcul et le remboursement du trop-versé. »
Le deuxième réflexe est de vérifier le délai. L’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 pose une prescription de trois ans pour les actions dérivant du bail. Son extrait utile tient en quelques mots : « prescrites par trois ans ». Cela signifie qu’un locataire peut souvent demander le remboursement de sommes indûment perçues sur plusieurs années, mais pas sans limite. Pour la révision annuelle, le même article prévoit aussi une règle spécifique d’un an pour le bailleur qui n’a pas manifesté sa volonté de réviser.
Le troisième réflexe est de séparer les sommes. Il faut calculer le loyer légal mois par mois, puis comparer avec le loyer payé. Un tableau de trop-perçu doit mentionner chaque mois, le loyer hors charges facturé, le loyer hors charges contesté, la différence et le total. Les charges ne doivent pas être mélangées au loyer, sauf si le litige porte aussi sur leur justification. Cette méthode transforme une réclamation abstraite en demande chiffrée.
Si le logement est F ou G, le locataire doit joindre le DPE complet. Si le DPE n’a jamais été remis, il faut le demander. L’article 3-3 de la loi du 6 juillet 1989 encadre le dossier de diagnostic technique et évoque le « diagnostic de performance énergétique ». Le code de la construction et de l’habitation, article L. 126-29, est encore plus direct pour la location : le DPE est « joint au contrat de location ». S’il manque, le locataire peut demander sa communication et contester une hausse présentée comme régulière sans pièce énergétique fiable.
Lorsque le logement présente une difficulté de décence, la demande ne se limite pas au remboursement. Le locataire peut demander la mise en conformité. L’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire peut demander cette mise en conformité si le logement ne satisfait pas aux exigences de l’article 6. Le texte emploie les mots « mise en conformité ». Cette voie est utile lorsque le débat dépasse la hausse du loyer : humidité, chauffage insuffisant, consommation excessive, impossibilité de chauffer correctement, ou DPE incompatible avec la décence.
La saisine de la commission départementale de conciliation peut être pertinente. Elle permet de formaliser le différend sans commencer immédiatement par une assignation. L’article 20 de la loi du 6 juillet 1989 indique qu’à défaut de conciliation, la commission rend un avis. Le passage officiel parle d’un « avis comportant l’exposé du différend ». Cet avis peut ensuite aider le juge à comprendre le litige, surtout si le bailleur n’a pas produit les justificatifs demandés.
Dans une contestation parisienne, le locataire doit aussi regarder l’encadrement des loyers. Un logement peut cumuler un loyer supérieur au loyer de référence majoré et une hausse contestable liée au DPE. Il faut donc vérifier le loyer de référence applicable à l’adresse, à l’époque de signature ou de renouvellement, ainsi que l’existence éventuelle d’un complément de loyer. Si le bailleur invoque un complément pour un logement F ou mal rénové, la justification doit être examinée avec rigueur : un complément suppose des caractéristiques exceptionnelles, pas seulement un quartier tendu ou une rénovation ordinaire.
Le locataire doit conserver les preuves de paiement. Relevés bancaires, quittances, avis d’échéance, courriels de l’agence, annonce initiale, DPE, photos et échanges sur les travaux peuvent devenir déterminants. Une contestation lancée six mois plus tard est beaucoup plus solide si le dossier a été organisé dès la première hausse. Les captures d’écran d’annonce doivent montrer la date, l’adresse ou les éléments permettant d’identifier le bien.
Enfin, la demande doit rester cohérente. Si le locataire reconnaît que le logement est E et que le bail contient une clause de révision correctement appliquée, il vaut mieux ne pas contester pour le seul principe. En revanche, si le DPE est F ou G, si le bailleur applique une hausse IRL, si la relocation en zone tendue masque un bond de loyer ou si les travaux ne sont pas prouvés, la contestation a une base sérieuse. La différence se joue dans les pièces.
B. Bailleur : sécuriser une hausse après travaux sans déclencher un contentieux
Le bailleur qui souhaite augmenter un loyer en 2026 doit d’abord qualifier son projet. En cours de bail, la voie normale est la clause de révision annuelle, si elle existe. Au renouvellement, le débat peut porter sur un loyer manifestement sous-évalué. À la relocation, la zone tendue peut limiter le nouveau loyer. Après travaux, des adaptations peuvent exister, mais elles doivent être documentées. Mélanger ces fondements dans une seule lettre expose à une contestation facile.
L’article 17-2 de la loi du 6 juillet 1989 rappelle que, lors du renouvellement, la réévaluation n’est possible que si le loyer est « manifestement sous-évalué ». Ces deux mots sont exigeants. Un loyer simplement inférieur au souhait du bailleur ne suffit pas. Il faut des références comparables, cohérentes, proches, et une notification régulière. En zone tendue, l’argument des travaux ne remplace pas cette démonstration lorsqu’il s’agit d’un renouvellement.
La sécurisation commence avant la notification. Le bailleur doit vérifier la classe DPE actuelle. Si le logement est E, la révision IRL peut être possible, mais il faut anticiper 2028. Si le logement est F, toute hausse devient beaucoup plus risquée. Si le logement est G, il faut vérifier la décence et la possibilité même de mise en location. Une stratégie consistant à relouer vite avant travaux peut coûter plus cher qu’une rénovation correctement documentée, surtout à Paris où les locataires connaissent mieux les recours.
Les travaux doivent être qualifiés. Des travaux d’entretien courant, de remise en peinture, de remplacement à l’identique ou de réparation normale ne justifient pas nécessairement une hausse. Des travaux d’amélioration énergétique, d’isolation, de ventilation, de chauffage ou de menuiseries peuvent être plus utiles juridiquement, mais le bailleur doit prouver qu’ils améliorent réellement le logement. Le nouveau DPE est souvent la pièce la plus lisible, même s’il ne remplace pas les factures.
Le décret du 20 juillet 2026 rend cette discipline encore plus importante pour les relocations en zone tendue. Le bailleur doit pouvoir expliquer pourquoi le nouveau loyer n’est pas une simple hausse de marché. Il doit démontrer que le précédent loyer, les travaux et le niveau de performance énergétique autorisent le montant retenu. À défaut, le locataire entrant peut demander une diminution et un remboursement du trop-versé.
La notification doit être factuelle. Elle peut indiquer le fondement : clause IRL, renouvellement, relocation en zone tendue, travaux. Elle doit préciser le loyer précédent, le nouveau loyer hors charges, la date d’effet, les pièces disponibles et le DPE. Le bailleur doit éviter les formules générales comme « hausse réglementaire 2026 » ou « augmentation après rénovation ». Ces formules ne disent pas quel texte est appliqué.
Pour les logements E, une bonne pratique consiste à préparer le calendrier 2028. Le bailleur peut encore appliquer certaines hausses en 2026, mais il doit savoir que le seuil de décence se rapproche. Une hausse aujourd’hui, suivie d’un défaut de travaux demain, peut dégrader la relation locative et nourrir une demande de mise en conformité. Lorsque le logement est en copropriété, il faut aussi conserver les convocations, résolutions d’assemblée générale et devis, car ils prouvent les démarches engagées ou les blocages rencontrés.
Pour les logements F, la stratégie doit être plus stricte. Avant toute hausse, il faut vérifier si le texte applicable l’interdit. Si la hausse est bloquée, mieux vaut le reconnaître et privilégier les travaux. Si des travaux ont fait passer le logement de F à E ou D, le bailleur doit conserver l’ancien DPE, le nouveau DPE et les factures. Sans cette chaîne de preuve, le locataire peut soutenir que la hausse repose sur une classe énergétique non démontrée.
Le bailleur doit également veiller à ne pas transformer un litige de loyer en litige d’expulsion. Une majoration contestée, mal expliquée ou ajoutée aux avis d’échéance peut créer des impayés artificiels. Si le locataire paie l’ancien loyer et conteste seulement la hausse, le dossier est différent d’un impayé total. Avant de délivrer un commandement, il faut vérifier que la dette réclamée ne correspond pas à une augmentation juridiquement fragile.
En cas de désaccord, la conciliation peut servir au bailleur autant qu’au locataire. Elle permet de produire les pièces, de clarifier le calcul et parfois de solder le litige par un remboursement partiel ou un calendrier de travaux. Le juge appréciera mieux un bailleur qui a répondu avec des pièces qu’un bailleur qui a maintenu une hausse sans explication.
À Paris et en Île-de-France, l’enjeu économique justifie cette rigueur. Les loyers sont élevés, les indices changent, les arrêtés de référence se succèdent, et le DPE influence directement la valeur locative. Pourtant, la hausse valable reste une hausse juridiquement traçable. Le bailleur doit pouvoir raconter le chemin du chiffre : bail initial, clause, DPE, travaux, décret zone tendue, montant final. Si un maillon manque, le risque contentieux augmente.
Conclusion
En 2026, un logement DPE E ne bloque pas à lui seul une révision de loyer, mais il annonce un calendrier énergétique proche. Un logement DPE F ou G impose une analyse beaucoup plus stricte : gel de certaines hausses, décence, travaux, zone tendue et preuve du nouveau niveau de performance. Le décret du 20 juillet 2026 rend le sujet plus concret pour les relocations et renouvellements en zone tendue : la hausse ne se présume pas, elle se démontre.
Pour le locataire, la bonne méthode consiste à demander le calcul, le DPE, les factures de travaux et le fondement juridique, puis à chiffrer le trop-perçu. Pour le bailleur, la sécurité passe par un dossier complet avant toute notification. Dans les deux cas, la discussion doit rester écrite, datée et appuyée par les textes.
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