I. Les conditions d’existence de l’état d’enclave
A. La notion de fonds unique et l’absence d’enclave
L’article 682 du code civil, pierre angulaire du droit de l’enclave, dispose que le propriétaire dont les fonds sont enclavés et qui n’a sur la voie publique aucune issue, ou qu’une issue insuffisante, soit pour l’exploitation agricole, industrielle ou commerciale de sa propriété, soit pour la réalisation d’opérations de construction ou de lotissement, est fondé à réclamer sur les fonds de ses voisins un passage suffisant pour assurer la desserte complète de ses fonds, à charge d’une indemnité proportionnée au dommage qu’il peut occasionner. Or, la caractérisation de l’état d’enclave suppose, en amont de toute fixation d’assiette, que le fonds pour lequel le passage est revendiqué ne dispose d’aucun accès à la voie publique, ou d’un accès objectivement insuffisant au regard de sa destination économique. Cette condition négative, préalable à la mise en œuvre du droit au désenclavement, fait l’objet d’une jurisprudence abondante de la troisième chambre civile qui en précise les contours avec une rigueur croissante.
La troisième chambre civile a récemment précisé, par un arrêt du 9 juillet 2026, les contours de cette condition en consacrant la théorie du fonds unique comme obstacle dirimant à la reconnaissance de l’état d’enclave. Dans cette espèce, des acquéreurs avaient acquis par un même acte notarié une parcelle non bâtie et la parcelle attenante constituant le terrain d’assiette d’une maison d’habitation. Ils sollicitaient l’établissement d’une servitude de passage sur les fonds voisins pour cause d’enclave de la seule parcelle non bâtie, en faisant abstraction de la parcelle bâtie dont ils étaient simultanément devenus propriétaires. La cour d’appel de Riom avait rejeté cette prétention au motif que les deux parcelles formaient un ensemble unique disposant d’un accès à la voie publique. La Cour de cassation a approuvé cette décision dans les termes suivants : après avoir constaté que les deux parcelles acquises formaient « un même ensemble immobilier », elle fait ressortir que « ces parcelles contiguës constituaient un fonds unique entre les mains d’un même propriétaire », et retient souverainement que ce fonds, débouchant sur une rue, « disposait ainsi d’un accès à la voie publique par la parcelle cadastrée BD n° [Cadastre 2] ». La cour d’appel avait donc, « par ces seuls motifs, légalement justifié sa décision de retenir l’absence d’enclave » (Civ. 3e, 9 juill. 2026, n° 24-18.493).
Cette solution s’inscrit dans une ligne jurisprudentielle constante selon laquelle l’état d’enclave s’apprécie à l’échelle de l’ensemble immobilier détenu par un même propriétaire, et non parcelle par parcelle, ce qui constitue une application rigoureuse du principe d’unité de la propriété foncière consacré par l’article 544 du code civil, aux termes duquel « la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements ». En conséquence, l’acquéreur qui se rend propriétaire, par un acte unique, de plusieurs parcelles contiguës ne saurait invoquer l’enclave de l’une d’entre elles si l’ensemble ainsi constitué bénéficie d’un accès à la voie publique. Cette solution interdit le morcellement artificiel de la propriété à des fins d’obtention d’une servitude de passage qui grèverait indûment les fonds voisins.
A cet égard, la jurisprudence rappelle que l’unité de propriété s’apprécie au moment de l’introduction de la demande en justice, et non au moment de l’acquisition. Dès lors, le propriétaire qui aurait aliéné l’une des parcelles de son ensemble avant d’agir en désenclavement ne pourrait utilement se prévaloir de l’absence d’accès de la parcelle conservée, dès lors qu’il est lui-même à l’origine de la situation d’enclave par son fait volontaire. Cette exigence de cohérence interdit au propriétaire de se contredire au détriment d’autrui et participe d’une conception finalisée du droit de propriété, qui ne saurait être instrumentalisé à des fins contraires à sa fonction sociale.
Par ailleurs, la solution dégagée par l’arrêt du 9 juillet 2026 présente l’intérêt pratique majeur de sécuriser les acquisitions portant sur des ensembles immobiliers composites. L’acquéreur d’un tènement constitué de plusieurs parcelles contiguës sait que l’état d’enclave de l’une d’entre elles ne pourra lui ouvrir un droit au désenclavement sur les fonds voisins, dès lors que l’ensemble dispose d’un accès à la voie publique par l’une de ses composantes. Cette prévisibilité renforce la sécurité juridique des transactions immobilières et permet aux propriétaires voisins de connaître l’étendue exacte des servitudes susceptibles de grever leurs fonds.
B. La tolérance de passage et l’exclusion de l’état d’enclave
L’état d’enclave est également exclu lorsque le fonds bénéficie d’une tolérance de passage permettant un accès suffisant à la voie publique pour les besoins de son exploitation. La troisième chambre civile a rendu une décision remarquée sur ce point dans un arrêt du 14 mars 2024, publié au Bulletin, en affirmant que « le fonds qui bénéficie d’une tolérance de passage permettant un accès suffisant à la voie publique pour les besoins de son exploitation n’est pas enclavé, tant que cette tolérance est maintenue, peu important qu’elle ne soit pas personnellement accordée au propriétaire mais à celui qui exploite ce fonds » (Civ. 3e, 14 mars 2024, n° 22-15.205, FS-B).
Cette solution retient l’attention à un double titre. Elle étend, en premier lieu, la notion d’absence d’enclave au-delà de la seule titularité du propriétaire, en prenant en considération la situation de l’exploitant effectif du fonds, fût-il simple locataire ou fermier. En l’espèce, le propriétaire d’un fonds entouré de diverses parcelles et dépourvu d’accès direct à la voie publique se voyait refuser le bénéfice d’une servitude de passage, au motif que son fermier bénéficiait d’une tolérance de passage sur le fonds d’un tiers situé en Belgique, lui permettant d’accéder à la parcelle litigieuse par une exploitation agricole belge. La Cour de cassation a considéré que cette tolérance, bien que précaire dans son principe et bien que consentie au seul exploitant à l’exclusion formelle du propriétaire, suffisait à exclure l’état d’enclave.
La précarité inhérente à toute tolérance de passage est compensée, en second lieu, par le caractère temporaire et réversible de l’exclusion de l’enclave. Le propriétaire retrouvera en effet la faculté d’agir en désenclavement sur le fondement de l’article 682 du code civil dès que la tolérance aura pris fin, que ce soit par la volonté du tiers qui l’a consentie ou par la cessation de l’exploitation du fonds par le bénéficiaire de la tolérance. La solution, empreinte de pragmatisme et de réalisme économique, évite de faire peser sur les fonds voisins une servitude perpétuelle et définitive qui ne serait pas strictement nécessaire au regard de la situation de fait existante au jour où le juge statue.
La Cour de cassation a également eu l’occasion de rappeler, par un arrêt du 2 octobre 2025, que le juge ne peut se contenter de constater l’existence d’une servitude conventionnelle de passage stipulée dans le titre de propriété pour écarter l’état d’enclave. Il lui incombe de vérifier que le passage conventionnel offre un « accès effectif et suffisant à la voie publique » (Civ. 3e, 2 oct. 2025, n° 23-21.978). En l’espèce, un propriétaire se prévalait d’une servitude d’accès longeant un lot voisin et reliant son fonds à une route municipale, stipulée dans son acte authentique de propriété. La cour d’appel de Nouméa avait écarté l’état d’enclave au seul vu de cette stipulation conventionnelle, sans vérifier si le passage décrit permettait effectivement un accès praticable eu égard à la configuration des lieux. Prononçant la cassation de cet arrêt, la Cour de cassation a jugé que les juges du fond auraient dû rechercher, comme il leur était demandé, si, en dépit de la description de la servitude de passage stipulée dans le titre, le passage offert permettait un accès effectif et suffisant au fonds concerné. Cette exigence de contrôle concret renforce la protection effective du propriétaire enclavé et contraint les juridictions du fond à un examen circonstancié des conditions matérielles d’accès, au-delà des seules énonciations du titre.
II. La détermination de l’assiette de la servitude de passage
A. L’office du juge dans la fixation de l’assiette : entre trajet le plus court et moindre dommage
Lorsque l’état d’enclave est caractérisé, l’assiette de la servitude de passage doit être déterminée conformément aux dispositions de l’article 683 du code civil, aux termes duquel le passage doit être pris du côté où le trajet est le plus court du fonds enclavé à la voie publique et dans l’endroit le moins dommageable à celui sur le fonds duquel il est accordé. Ces deux critères, cumulatifs, confèrent au juge un pouvoir d’appréciation souverain dans la détermination du tracé de la servitude, sous le contrôle de la Cour de cassation qui vérifie que les juges du fond ont procédé à une pesée concrète des intérêts en présence et n’ont pas dénaturé les éléments de fait qui leur étaient soumis.
Dans un arrêt du 24 octobre 2024, publié au Bulletin, la Cour de cassation a validé la fixation de l’assiette d’une servitude de passage au profit d’une commune, propriétaire de parcelles enclavées abritant un captage d’eau potable destiné à la consommation humaine. La cour d’appel de Nîmes avait fixé l’assiette de la servitude selon un tracé contournant les parcelles du fonds divisé, après avoir constaté que l’arrêté préfectoral du 17 septembre 2008 déterminant le périmètre de protection rapprochée autour du captage interdisait d’effectuer dans cette zone des excavations d’une certaine profondeur, empêchant ainsi matériellement la fixation du passage sur ces parcelles (Civ. 3e, 24 oct. 2024, n° 22-24.410, FS-B). La haute juridiction a saisi cette occasion pour formuler un attendu de principe selon lequel « lorsque l’enclave résulte de la division d’un fonds, un passage ne peut être établi sur les parcelles du fonds divisé si cette fixation méconnaît une règle d’urbanisme ou d’environnement applicable à ces parcelles ».
Cette solution étend au domaine environnemental et urbanistique la jurisprudence antérieure qui admettait déjà que « l’assiette de la servitude légale de passage prévue à l’article 682 du code civil doit être compatible, lorsque les fonds concernés sont situés dans une zone de protection du patrimoine architectural, urbain et paysager, avec les éventuelles contraintes d’urbanisme et d’environnement applicables » (Civ. 3e, 5 sept. 2012, n° 11-22.276, Bull. 2012, III, n° 115). Dès lors, l’office du juge dans la détermination de l’assiette de la servitude de passage ne se réduit pas à une application mécanique et abstraite des critères posés par l’article 683 du code civil. Il doit intégrer l’ensemble des contraintes juridiques, urbanistiques et environnementales pesant sur les fonds concernés, afin de garantir une solution équilibrée entre le droit au désenclavement du propriétaire, la protection des intérêts des fonds servants et la préservation de l’intérêt général.
Par ailleurs, l’assiette fixée par le juge n’est pas intangible. La jurisprudence admet que le propriétaire du fonds servant puisse solliciter le déplacement de l’assiette de la servitude si le tracé initialement fixé s’avère excessivement dommageable, à charge pour lui de proposer un tracé alternatif offrant un passage équivalent en termes de commodité et de sécurité. Cette faculté de déplacement, qui ne saurait aboutir ni à supprimer ni à réduire substantiellement le droit de passage du propriétaire enclavé, participe de la recherche d’un équilibre permanent entre les droits concurrents des propriétaires concernés et traduit la plasticité du régime des servitudes légales.
B. Les restrictions issues de la division du fonds : l’article 684 du code civil
L’article 684, alinéa 1er, du code civil prévoit une restriction majeure à la liberté de fixation de l’assiette de la servitude de passage : « si l’enclave résulte de la division d’un fonds par suite d’une vente, d’un échange, d’un partage ou de tout autre contrat, le passage ne peut être demandé que sur les terrains qui ont fait l’objet de ces actes ». Cette disposition, d’interprétation stricte, poursuit un objectif de justice commutative élémentaire : éviter que le propriétaire qui divise volontairement son fonds, créant ainsi une situation d’enclave par son propre fait, ne fasse peser sur les fonds voisins une servitude qu’il aurait dû prévoir et aménager sur les parcelles issues de la division.
La troisième chambre civile a apporté une précision déterminante à l’interprétation de ce texte dans un arrêt du 20 novembre 2025, publié au Bulletin. Elle a jugé que « lorsque l’état d’enclave de certaines parcelles est la conséquence directe de la division d’un fonds unique alors non enclavé, un passage ne peut être établi que sur les parcelles du fonds divisé, peu important que la division ait pour effet de reconstituer un état d’enclave de certaines parcelles qui préexistait à la constitution de ce fonds unique » (Civ. 3e, 20 nov. 2025, n° 24-17.240, FS-B). Cette solution est d’une importance pratique considérable pour les praticiens du droit immobilier, notaires, avocats et géomètres-experts, qui doivent en intégrer les conséquences dans le conseil délivré à leurs clients.
En l’espèce, un propriétaire avait constitué un fonds unique en 1999 à partir de plusieurs parcelles acquises à des dates et auprès de vendeurs distincts, dont l’une bénéficiait d’un accès à la voie publique tandis que les autres étaient alors enclavées. La vente de la parcelle disposant de l’accès, intervenue en 2013, avait recréé l’enclave des parcelles restantes entre les mains du vendeur. L’acquéreur de ces parcelles enclavées, les ayant acquises en 2017, sollicitait un passage sur le fonds d’un tiers en faisant valoir que l’état d’enclave de ces parcelles préexistait à la constitution du fonds unique de 1999 et que, par conséquent, l’article 684 ne devait pas trouver application puisque l’enclave n’était pas la conséquence de la division mais un état antérieur que la division n’avait fait que révéler. La Cour de cassation a rejeté cette argumentation avec une fermeté remarquable, considérant que l’enclave était bien la conséquence directe de la vente intervenue en 2013, nonobstant le fait incontestable que les parcelles fussent déjà enclavées avant leur réunion temporaire en 1999.
La Cour a en outre précisé, dans un attendu qui fera date, que « la circonstance que les parcelles devenues enclavées soient par la suite vendues, sans qu’ait été préalablement reconnu ou aménagé un droit de passage sur les parcelles issues de la division, ne fait pas obstacle à l’application de l’article 684 du code civil ». En d’autres termes, l’acquéreur des parcelles enclavées ne saurait avoir plus de droits que son vendeur, lequel était tenu, en application de l’article 684, de ne revendiquer un passage que sur les parcelles issues de la division. Cette solution, qui consacre une forme d’inopposabilité de la vente ultérieure des parcelles enclavées au propriétaire du fonds tiers, protège efficacement ce dernier contre les conséquences dommageables d’une division à laquelle il est demeuré totalement étranger.
Cette rigueur dans l’application de l’article 684 du code civil s’explique par la volonté constante de la Cour de cassation de ne pas faire peser sur les tiers les conséquences juridiques d’une division volontaire du fonds. En conséquence, le propriétaire qui entend diviser son fonds doit anticiper les conséquences de cette division et aménager, le cas échéant, les servitudes de passage nécessaires sur les parcelles issues de la division, faute de quoi l’acquéreur des parcelles enclavées se trouvera privé de tout recours contre les tiers. Cette rigueur est toutefois tempérée par l’alinéa 2 de l’article 684, qui prévoit que « dans le cas où un passage suffisant ne pourrait être établi sur les fonds divisés, l’article 682 serait applicable », ce qui permet au juge de rétablir l’équilibre des intérêts dans l’hypothèse où les parcelles divisées ne pourraient matériellement ou juridiquement supporter le passage nécessaire au désenclavement du fonds.
Dès lors, l’articulation des articles 682, 683 et 684 du code civil, telle qu’interprétée par la troisième chambre civile dans sa jurisprudence la plus récente, dessine un régime juridique cohérent et équilibré qui, tout en garantissant le droit fondamental au désenclavement du propriétaire, en circonscrit strictement les conditions d’exercice afin de préserver les droits des propriétaires voisins, l’intérêt général attaché à la protection de l’environnement et de l’urbanisme, et la sécurité juridique des transactions immobilières. Cette jurisprudence, qui allie technicité, prévisibilité et pragmatisme, constitue un guide précieux pour l’ensemble des praticiens du droit immobilier confrontés aux litiges relatifs aux servitudes de passage.
Conclusion
La jurisprudence récente de la troisième chambre civile, illustrée par les arrêts remarqués des 14 mars et 24 octobre 2024, des 2 octobre et 20 novembre 2025, et du 9 juillet 2026, témoigne d’une volonté constante de circonscrire avec rigueur les conditions d’existence et d’exercice de la servitude légale de passage pour cause d’enclave. La théorie du fonds unique, la prise en compte des tolérances de passage consenties à l’exploitant du fonds et le contrôle juridictionnel de l’effectivité de l’accès conventionnel constituent autant de garde-fous contre les demandes abusives ou artificielles de désenclavement. Parallèlement, l’encadrement rigoureux de la détermination de l’assiette de la servitude, qu’il s’agisse de l’application de l’article 684 du code civil en cas de division volontaire du fonds ou de l’intégration des contraintes environnementales et urbanistiques dans l’office du juge, assure un équilibre délicat mais nécessaire entre le droit de propriété, la protection des tiers et les exigences contemporaines de l’aménagement durable du territoire. Ces solutions, dont la portée doctrinale et pratique dépasse le seul contentieux des servitudes, illustrent la permanence de la fonction régulatrice de la Cour de cassation dans un domaine où les intérêts privés les plus légitimes s’entremêlent de manière indissociable avec les impératifs de l’intérêt général.
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