Le contrôle de proportionnalité constitue l’une des notions les plus structurantes du droit contemporain. Issu de la jurisprudence constitutionnelle et conventionnelle, il irrigue désormais l’ensemble des branches du droit, du droit pénal au droit administratif, en passant par le droit des obligations. Le droit immobilier privé n’échappe pas à ce mouvement, mais il en donne une illustration singulièrement contrastée. La troisième chambre civile de la Cour de cassation, compétente pour l’essentiel du contentieux immobilier, oscille en effet entre la réaffirmation de principes absolus hérités du code civil et l’intégration d’une logique de pondération des intérêts en présence. Cette ambivalence est particulièrement saisissante lorsqu’on confronte deux contentieux emblématiques : celui de l’empiétement immobilier, où le droit de propriété s’exprime dans sa dimension la plus intransigeante, et celui de la clause résolutoire insérée dans les baux, où l’office du juge s’est considérablement enrichi d’une faculté de modulation. Or, cette géométrie variable de la proportionnalité n’est pas le fruit du hasard : elle révèle une conception hiérarchisée des droits et intérêts en présence, dont il convient d’interroger la cohérence et les justifications théoriques. L’analyse de la jurisprudence la plus récente de la troisième chambre civile permet de mettre en évidence, d’une part, la permanence de l’absolutisme du droit de propriété face à l’empiétement et, d’autre part, l’extension du contrôle de proportionnalité dans les contentieux de la clause résolutoire et des troubles anormaux de voisinage.
I. L’empiétement immobilier, bastion de l’absolutisme du droit de propriété
A. La réaffirmation constante du principe de démolition intégrale
L’empiétement immobilier se définit comme l’empiétement d’un ouvrage édifié sur le fonds d’autrui, en violation de la limite séparative des propriétés. La réponse de la jurisprudence à ce type d’atteinte au droit de propriété est, depuis plusieurs décennies, d’une constance remarquable. Tout propriétaire dont le fonds subit un empiétement est fondé à en obtenir la démolition, sans que cette action puisse donner lieu à faute ou abus. Cette solution, constamment réaffirmée, trouve son ancrage dans les articles 544 et 545 du code civil, qui érigent la propriété en droit absolu et prohibent toute cession forcée en dehors des procédures d’expropriation pour cause d’utilité publique.
Un arrêt rendu par la troisième chambre civile le 3 juillet 2025 en offre une illustration éclatante. En l’espèce, des propriétaires avaient fait édifier une extension de leur maison qui empiétait de 4,653 mètres carrés sur la parcelle voisine, d’une superficie totale de 1 622 mètres carrés. La cour d’appel de Nîmes, dans un arrêt du 1er décembre 2022, avait rejeté la demande de démolition au motif que celle-ci constituait une sanction disproportionnée, dès lors que l’ouvrage litigieux comportait deux pièces à vivre et constituait le domicile de ses propriétaires, qu’il avait été édifié en vertu d’un permis de construire et antérieurement à l’acquisition du fonds voisin par les demandeurs. La cour d’appel avait ainsi procédé à un contrôle de proportionnalité entre le droit de propriété des demandeurs et le droit au respect du domicile des défendeurs, protégé par l’article 8 de la Convention de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales. La Cour de cassation a censuré cette décision au visa de l’article 545 du code civil, en énonçant qu’« ayant constaté un empiétement, fût-il réalisé par un bâtiment pouvant être regardé comme un domicile au sens de l’article 8 de la Convention de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales, il lui incombait d’ordonner toute mesure de nature à y mettre fin » (Cass. 3e civ., 3 juillet 2025, n° 23-12.925).
La haute juridiction a pris soin de rappeler, dans les motifs de l’arrêt, le fondement de cette solution. Elle énonce que « l’auteur d’un empiétement n’est pas fondé à invoquer les dispositions de l’article 1er du Protocole additionnel n° 1 à la Convention de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales dès lors que l’ouvrage qu’il a construit méconnaît le droit au respect des biens de la victime de l’empiétement ». La Cour ajoute que « l’expulsion et la démolition étant les seules mesures de nature à permettre au propriétaire de recouvrer la plénitude de son droit sur le bien, l’ingérence qui en résulte ne saurait être disproportionnée eu égard à la gravité de l’atteinte portée au droit de propriété » (Cass. 3e civ., 3 juillet 2025, n° 23-12.925). Cette motivation, d’une particulière densité, illustre le raisonnement de la troisième chambre civile : le contrôle de proportionnalité est en quelque sorte absorbé par la confrontation des droits fondamentaux en présence, et c’est le droit de propriété qui l’emporte, parce que l’atteinte qui lui est portée par l’empiétement est jugée plus grave que l’atteinte au domicile résultant de la démolition.
B. Les fondements théoriques d’une position juridique constante
Cette solution n’est pas isolée. Elle s’inscrit dans une ligne jurisprudentielle fermement établie depuis les arrêts de principe de 2017 et 2018, expressément rappelés par la Cour dans les motifs de l’arrêt du 3 juillet 2025. La troisième chambre civile y visait déjà que le propriétaire victime d’un empiétement est en droit d’en obtenir la démolition et que l’auteur de l’empiétement ne saurait invoquer le respect de son domicile pour faire obstacle à cette démolition (Cass. 3e civ., 21 décembre 2017, n° 16-25.406, Bull. 2017, III, n° 144 ; Cass. 3e civ., 17 mai 2018, n° 16-15.792, Bull. 2018, III, n° 52).
Le fondement de cette position réside dans une conception de la propriété comme droit réel par excellence, qui confère à son titulaire un pouvoir direct et immédiat sur la chose, opposable à tous. L’article 544 du code civil, dont la rédaction remonte à 1804, dispose que « la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements » (article 544 du code civil). L’article 545 ajoute que « nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n’est pour cause d’utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité » (article 545 du code civil). Or, autoriser le maintien d’un empiétement, fût-ce moyennant une indemnisation, reviendrait à contraindre le propriétaire à céder une portion de son fonds en dehors de toute procédure d’expropriation. C’est ce que la Cour de cassation refuse avec constance.
Par ailleurs, cette position doit être mise en perspective avec la jurisprudence relative aux sanctions en matière de lotissement. Dans un arrêt du 11 septembre 2025, la troisième chambre civile a également fait prévaloir la logique de l’empiétement sur les considérations tirées du cahier des charges, en rappelant que le juge ne peut se dispenser de statuer sur l’existence d’un empiétement en se fondant exclusivement sur la violation des stipulations contractuelles du lotissement (Cass. 3e civ., 11 septembre 2025, n° 23-17.504). La Cour affirme ainsi la primauté du droit réel sur les aménagements conventionnels, ce qui témoigne de la constance de sa position.
En conséquence, le contentieux de l’empiétement apparaît comme un territoire que le contrôle de proportionnalité n’a pas conquis. La troisième chambre civile y fait prévaloir une logique binaire : l’empiétement existe, donc la démolition s’impose. Cette position, pour être rigoureuse, n’en est pas moins cohérente avec la hiérarchie des normes et le statut constitutionnel du droit de propriété, consacré par les articles 2 et 17 de la Déclaration des droits de l’homme et du citoyen de 1789, auxquels l’arrêt du 3 juillet 2025 fait expressément référence. Dès lors, la proportionnalité n’est pas absente du raisonnement du juge, elle est simplement résolue en amont, au stade de la pesée des droits fondamentaux : le droit de propriété l’emporte sur le droit au domicile, parce que le premier est violé par l’empiétement tandis que le second ne subit que la conséquence de cette violation.
II. Les territoires conquis par le contrôle de proportionnalité dans le contentieux immobilier
A. L’office modérateur du juge en matière de clause résolutoire
Si le contentieux de l’empiétement résiste au contrôle de proportionnalité, d’autres pans du droit immobilier privé connaissent une évolution résolument inverse. Le contentieux de la clause résolutoire insérée dans les baux en offre l’exemple le plus abouti. L’article L. 145-41 du code de commerce, dans sa rédaction issue de l’ordonnance du 10 février 2016, dispose que « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux » et que « les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation » (article L. 145-41 du code de commerce). Ce texte confère expressément au juge un pouvoir de suspension des effets de la clause résolutoire, pouvoir qui a été considérablement étendu par la jurisprudence récente.
Dans un arrêt du 6 février 2025, publié au Bulletin, la troisième chambre civile a jugé que ce pouvoir de suspension s’exerce « quel que soit le manquement à ses obligations reproché au locataire » (Cass. 3e civ., 6 février 2025, n° 23-18.360, FS-B). En l’espèce, une cour d’appel avait refusé de suspendre les effets de la clause résolutoire au motif que l’article L. 145-41, alinéa 2, du code de commerce ne s’appliquait qu’en cas de résiliation pour non-paiement des loyers, et non pour manquement à une obligation de faire. La Cour de cassation a censuré cette analyse restrictive, affirmant que le juge peut suspendre les effets de la clause résolutoire quel que soit le manquement reproché. Cette solution, qui étend le domaine de la suspension aux manquements autres que le défaut de paiement, traduit une conception extensive de l’office du juge, investi d’une véritable mission de régulation du rapport contractuel.
Plus récemment encore, un arrêt du 5 mars 2026, également publié au Bulletin, a enrichi cet office d’une nouvelle dimension. La troisième chambre civile y énonce que « lorsque, assigné par le bailleur en constatation de l’acquisition d’une clause résolutoire en raison du non-paiement de loyers dans le mois ayant suivi la délivrance d’un commandement de payer, le locataire invoque une exception d’inexécution, le juge doit en vérifier le bien-fondé, peu important que le locataire n’ait pas demandé en justice des délais de paiement dans le mois de la délivrance du commandement » (Cass. 3e civ., 5 mars 2026, n° 24-15.820, FS-B). La Cour ajoute que la cour d’appel, qui avait constaté l’existence de nombreux désordres dans les lieux loués imputables au bailleur, rendant l’immeuble impropre à sa destination, ne pouvait se dispenser de rechercher si la locataire était fondée à opposer une exception d’inexécution pour chacun des loyers dont le paiement était réclamé.
Cet arrêt opère un double renforcement de l’office du juge. D’une part, il écarte la condition de procédure tenant à la saisine du juge dans le mois du commandement, qui avait été opposée à la locataire par la cour d’appel. D’autre part, il impose au juge du fond de vérifier concrètement le bien-fondé de l’exception d’inexécution, sans pouvoir se retrancher derrière le constat formel de l’acquisition de la clause résolutoire. La Cour rappelle à cet égard, en se référant à un précédent arrêt du 18 septembre 2025 (pourvoi n° 23-24.005, publié), que « le locataire à bail commercial peut se prévaloir d’une exception d’inexécution pour refuser, à compter du jour où les locaux sont, en raison du manquement du bailleur à ses obligations, impropres à l’usage auquel ils étaient destinés, d’exécuter son obligation de paiement des loyers sans être tenu de délivrer une mise en demeure préalable ».
À cet égard, l’articulation entre l’article L. 145-41 du code de commerce et les articles 1719 et 1728 du code civil mérite d’être soulignée. Le premier oblige le bailleur à délivrer la chose louée et à en faire jouir paisiblement le preneur, le second oblige le preneur à payer le loyer. Or, ces obligations sont interdépendantes : le manquement du bailleur à son obligation de délivrance autorise le preneur à suspendre le paiement des loyers, et cette suspension prive la clause résolutoire de son fondement. En imposant au juge de vérifier le bien-fondé de l’exception d’inexécution, la Cour de cassation lui confie une mission d’arbitrage qui relève, par essence, d’un contrôle de proportionnalité : il s’agit de déterminer, au regard de la gravité respective des manquements, si la paralysie de la clause résolutoire se justifie.
B. L’appréciation proportionnée des troubles anormaux de voisinage
Le contentieux des troubles anormaux de voisinage constitue un second territoire où s’exerce un contrôle de proportionnalité diffus mais néanmoins réel. Le principe, dégagé par la jurisprudence au début du XXe siècle, selon lequel nul ne doit causer à autrui un trouble anormal de voisinage, repose par construction sur une appréciation du caractère excessif de la nuisance. L’anormalité du trouble s’apprécie concrètement, en fonction des circonstances de temps et de lieu, ce qui implique nécessairement une pesée des intérêts en présence.
Un arrêt du 20 novembre 2025 illustre la manière dont la troisième chambre civile étend le cercle des personnes recevables à agir sur ce fondement. La Cour y énonce, au visa de l’article 31 du code de procédure civile, que « l’action fondée sur un trouble anormal du voisinage est une action en responsabilité civile extra-contractuelle qui, indépendamment de toute faute, permet à la victime de demander réparation au propriétaire de l’immeuble à l’origine du trouble, responsable de plein droit », et en déduit « qu’un époux se disant victime d’un trouble anormal de voisinage a qualité à agir pour demander réparation au propriétaire de l’immeuble à l’origine de ce trouble, peu important que le domicile qu’il occupe appartienne à son conjoint » (Cass. 3e civ., 20 novembre 2025, n° 24-16.342).
Cette solution, en élargissant l’accès au prétoire, renforce la protection des victimes de troubles de voisinage. Elle procède d’une logique proportionnaliste en ce qu’elle refuse de faire dépendre la recevabilité de l’action d’un titre de propriété ou d’occupation formel, pour se concentrer sur la réalité du préjudice subi. La qualité à agir est ainsi alignée sur l’intérêt à agir, dans une conception extensive qui privilégie la protection de la victime sur les considérations de droit réel.
Par ailleurs, la jurisprudence relative aux servitudes et aux atteintes à la vie privée offre une autre déclinaison du contrôle de proportionnalité. Dans un arrêt du 10 avril 2025, publié au Bulletin, la troisième chambre civile a jugé que l’installation d’une caméra de vidéo-surveillance orientée vers un chemin de passage commun à tout le voisinage constituait un trouble manifestement illicite justifiant le retrait du dispositif en référé. La Cour énonce que « chacun a droit au respect de sa vie privée » et que « le président peut toujours prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent pour faire cesser un trouble manifestement illicite » (Cass. 3e civ., 10 avril 2025, n° 23-19.702, FS-B). En l’espèce, la cour d’appel avait rejeté la demande de retrait des caméras au motif que le dispositif ne couvrait qu’un chemin de passage commun, de sorte qu’il n’était pas démontré l’existence d’une atteinte à la vie privée. La Cour de cassation a censuré cette analyse, considérant qu’il résultait des constatations même de la cour d’appel que la caméra permettait la captation de l’image des personnes empruntant le chemin litigieux, ce dont il résultait l’existence d’un trouble manifestement illicite.
Cette décision mérite d’être rapprochée de la jurisprudence relative à la perte de vue. Dans un arrêt du 26 septembre 2024, la troisième chambre civile avait déjà indiqué que « ne constitue pas un trouble anormal de voisinage la seule perte de vue occasionnée par la construction d’un immeuble régulièrement édifié en vertu d’un permis de construire » (Cass. 3e civ., 26 septembre 2024, n° 23-13.770). La Cour procède ainsi à une distinction entre les atteintes à la vie privée résultant d’un dispositif de surveillance, qui caractérisent un trouble manifestement illicite, et les simples pertes de vue résultant d’une construction régulière, qui n’en caractérisent pas. Cette distinction illustre, là encore, une logique de pondération des intérêts : le droit de construire, consacré par le permis de construire, l’emporte sur le droit à la vue, tandis que le droit au respect de la vie privée l’emporte sur le droit d’installer des dispositifs de surveillance.
Enfin, la jurisprudence relative aux vices cachés participe également de ce mouvement de proportionnalisation du contentieux immobilier. La troisième chambre civile, dans un arrêt du 26 mars 2026, a précisé que « le vendeur est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie », tout en rappelant que les clauses d’exclusion de garantie ne produisent effet qu’entre vendeurs et acquéreurs professionnels de la même spécialité (Cass. 3e civ., 26 mars 2026, n° 24-14.523). La protection de l’acquéreur profane, qui ne peut se voir opposer une clause d’exclusion de garantie, l’emporte ainsi sur la liberté contractuelle des parties, dans une logique de rééquilibrage des rapports de force qui relève, par essence, d’un contrôle de proportionnalité.
Conclusion
La jurisprudence récente de la troisième chambre civile dessine ainsi un paysage contrasté du contrôle de proportionnalité en droit immobilier privé. D’un côté, le contentieux de l’empiétement demeure gouverné par un principe absolu de démolition, que ni la modicité de la surface empiétée, ni l’ancienneté de l’ouvrage, ni la qualité de domicile de celui-ci ne parviennent à infléchir. De l’autre, le contentieux de la clause résolutoire et celui des troubles anormaux de voisinage sont le théâtre d’une montée en puissance de l’office du juge, désormais tenu de vérifier concrètement le bien-fondé des exceptions soulevées par les parties et d’apprécier la proportionnalité des sanctions et des mesures sollicitées. Cette géométrie variable trouve sa justification dans la hiérarchie des droits fondamentaux en présence : le droit de propriété, lorsqu’il est directement et physiquement atteint par un empiétement, ne saurait céder devant d’autres considérations, tandis que les droits des parties à un contrat de bail ou à la tranquillité de leur voisinage appellent une pondération que le législateur et le juge ont progressivement organisée. L’unité du droit immobilier privé n’est donc pas menacée par cette dualité de régime, qui procède au contraire d’une conception cohérente et hiérarchisée des droits et intérêts en présence.
Transmettez les pièces de votre dossier au cabinet. Maître Reda KOHEN vous répond personnellement sous 24 heures avec une première analyse stratégique.