I. L’identification du fonds unique, condition déterminante du régime de désenclavement
A. La constitution du fonds unique par réunion de parcelles contiguës entre les mains d’un même propriétaire
La servitude légale de passage pour cause d’enclave, régie par les articles 682 à 685-1 du code civil, constitue l’un des mécanismes les plus contentieux du droit des biens. Son régime repose sur une condition liminaire d’une simplicité trompeuse : le fonds pour lequel le passage est revendiqué doit être effectivement enclavé, c’est-à-dire dépourvu d’accès à la voie publique ou ne disposant que d’une issue insuffisante. Or cette condition se heurte à une difficulté pratique récurrente lorsque le propriétaire détient plusieurs parcelles contiguës, acquises simultanément ou successivement, dont l’une seulement bénéficie d’un accès à la voie publique. La troisième chambre civile de la Cour de cassation a récemment apporté des précisions déterminantes sur la notion de fonds unique, qui commande l’appréciation de l’état d’enclave et, par voie de conséquence, le régime juridique applicable à la demande de désenclavement.
L’arrêt rendu par la troisième chambre civile le 9 juillet 2026 (pourvoi n° 24-18.493, FS-D) illustre avec une netteté singulière la rigueur du raisonnement adopté. En l’espèce, des acquéreurs avaient acquis par un même acte une parcelle non bâtie et une parcelle attenante constituant le terrain d’assiette d’une maison. Ils assignèrent les propriétaires des parcelles voisines en établissement d’une servitude de passage, invoquant à titre principal une convention et à titre subsidiaire l’état d’enclave de la parcelle non bâtie prise isolément. La cour d’appel de Riom, dans son arrêt du 21 mai 2024, avait rejeté cette demande. La Cour de cassation rejette le pourvoi formé par les acquéreux en estimant que la cour d’appel avait légalement justifié sa décision. La Haute juridiction énonce en effet qu’« ayant constaté que les deux parcelles cadastrées BD n° [Cadastre 1] et [Cadastre 2] acquises par M. [A] et Mme [G] formaient un même ensemble immobilier, fait ressortir que ces parcelles contiguës constituaient un fonds unique entre les mains d’un même propriétaire, et souverainement retenu que ce fonds, débouchant sur une rue, disposait ainsi d’un accès à la voie publique par la parcelle cadastrée BD n° [Cadastre 2], la cour d’appel a, par ces seuls motifs, légalement justifié sa décision de retenir l’absence d’enclave ».
La solution ainsi dégagée par la troisième chambre civile appelle plusieurs observations. En premier lieu, la Cour érige la constatation de l’existence d’un fonds unique en motif suffisant pour exclure l’état d’enclave, sans qu’il soit nécessaire de rechercher si un passage suffisant pouvait être matériellement aménagé sur l’autre parcelle du même propriétaire. En second lieu, l’arrêt confère une portée autonome à la notion de fonds unique, qui ne se confond ni avec la division cadastrale ni avec l’objet de l’acquisition tel que défini dans l’acte de vente. En troisième lieu, la Cour abandonne au pouvoir souverain des juges du fond l’appréciation des circonstances de fait permettant de caractériser l’existence d’un fonds unique, sous la seule réserve de la dénaturation.
Par ailleurs, la qualification de fonds unique ne se réduit pas à la seule hypothèse d’une acquisition simultanée de parcelles contiguës. La jurisprudence retient une conception large de cette notion, qui englobe toute situation dans laquelle plusieurs parcelles contiguës appartiennent au même propriétaire, quelle que soit l’origine de cette réunion. L’arrêt du 20 novembre 2025 (pourvoi n° 24-17.240, Publié au Bulletin) en fournit une illustration éclairante. Dans cette affaire, des époux avaient acquis en 1999, par deux actes distincts, deux groupes de parcelles dont la réunion formait un fonds unique disposant d’un accès à la voie publique par l’une d’entre elles. La vente en mars 2013 de la parcelle donnant accès à la voie publique, puis la vente en août 2017 des parcelles devenues enclavées à une société commerciale, avaient conduit cette dernière à agir en désenclavement contre un propriétaire voisin tiers à ces opérations. La Cour de cassation approuve les juges du fond d’avoir retenu que « l’état d’enclave des parcelles cadastrées section B n° [Cadastre 2], [Cadastre 5] et [Cadastre 7] était la conséquence directe de la vente, intervenue le 7 mars 2013, de la parcelle cadastrée section B n° [Cadastre 4] », en sorte que le passage ne pouvait être revendiqué que sur les parcelles issues du fonds divisé, et non sur les fonds des voisins tiers.
La constitution d’un fonds unique apparaît ainsi comme une opération intellectuelle préalable à toute analyse de l’état d’enclave, dont dépendent tant l’existence même du droit au désenclavement que la détermination des fonds sur lesquels ce droit pourra s’exercer. Ce constat n’est pas sans conséquence pratique pour les praticiens du droit immobilier, qui doivent intégrer cette notion dans l’analyse des chaînes de propriété et dans la rédaction des actes translatifs de propriété. La notion de fonds unique, distincte de celle d’unité foncière retenue en droit de l’urbanisme, répond à une logique purement civiliste qui privilégie l’unité de propriété sur le morcellement cadastral.
B. L’appréciation de l’état d’enclave à l’échelle du fonds unique et non parcelle par parcelle
L’apport doctrinal le plus significatif de ces décisions résède dans l’affirmation implicite mais ferme du principe selon lequel l’état d’enclave doit s’apprécier à l’échelle de l’ensemble immobilier détenu par un même propriétaire, et non parcelle par parcelle. Le propriétaire qui détient un fonds unique, lequel dispose dans sa globalité d’un accès suffisant à la voie publique par l’une de ses composantes, ne saurait se prévaloir de l’état d’enclave de l’une des parcelles considérée isolément pour revendiquer un passage sur le fonds d’autrui. Cette approche globale trouve son fondement dans l’esprit même des articles 682 et 683 du code civil, qui visent à garantir la desserte complète d’un fonds en vue de son exploitation, et non à faciliter le morcellement artificiel de la propriété foncière.
En conséquence, l’arrêt du 9 juillet 2026 conforte une ligne jurisprudentielle constante selon laquelle le propriétaire ne peut artificiellement créer ou aggraver une situation d’enclave par le morcellement de son propre fonds ou par une lecture fragmentée de son patrimoine immobilier. Cette solution, qui s’inscrit dans le prolongement de la règle énoncée à l’article 684 du code civil, procède d’une logique de cohérence économique et juridique : il serait contraire à l’équité de permettre à un propriétaire de faire peser sur ses voisins la charge d’une servitude de passage alors qu’il dispose lui-même, par l’une des composantes de son fonds, d’un accès à la voie publique. L’équité qui sous-tend le mécanisme protecteur de l’article 682 se retournerait contre sa propre finalité si elle permettait au propriétaire de choisir discrétionnairement la parcelle sur laquelle faire peser la charge du désenclavement.
Dès lors, l’analyse du praticien confronté à une demande de désenclavement doit nécessairement comporter un examen de l’ensemble des parcelles détenues par le demandeur, même lorsque celles-ci font l’objet de numéros cadastraux distincts. La circonstance que les parcelles aient été acquises par un même acte n’est pas une condition nécessaire à la reconnaissance du fonds unique ; seule importe l’unité de propriété au jour où l’état d’enclave est allégué. Cette approche globale, qui transcende le morcellement cadastral, constitue un garde-fou essentiel contre les stratégies contentieuses visant à instrumentaliser la protection légale de l’enclave au détriment des droits des propriétaires voisins. Elle impose également aux géomètres-experts et aux notaires une vigilance particulière lorsqu’ils sont sollicités pour des opérations de division parcellaire susceptibles de générer des situations d’enclave.
Il faut en outre relever que l’appréciation de l’état d’enclave à l’échelle du fonds unique n’est pas subordonnée à l’existence d’un aménagement matériel du passage entre les parcelles du même propriétaire. L’absence de chemin aménagé ou de servitude conventionnelle interne ne fait pas obstacle à ce que le fonds soit regardé comme disposant d’un accès suffisant à la voie publique, dès lors que les caractéristiques physiques des lieux permettent, sans travaux disproportionnés, d’assurer la communication entre les parcelles contiguës. Cette précision, qui se déduit implicitement de l’arrêt du 9 juillet 2026, constitue un élément d’appréciation essentiel pour l’issue des litiges relatifs aux servitudes d’enclave.
II. Les effets de la qualification de fonds unique sur la mise en œuvre de l’article 684 du code civil
A. La primauté du passage sur les fonds divisés et les tempéraments environnementaux
L’article 684 du code civil, dans sa rédaction issue de la loi du 20 août 1881, dispose que « si l’enclave résulte de la division d’un fonds par suite d’une vente, d’un échange, d’un partage ou de tout autre contrat, le passage ne peut être demandé que sur les terrains qui ont fait l’objet de ces actes ». Ce texte institue une dérogation au principe général du désenclavement par le chemin le plus court édicté à l’article 683 : lorsque l’enclave trouve son origine dans une division volontaire du fonds, la charge du passage doit être supportée en priorité par les parcelles issues de cette division, et non par les tiers. La ratio legis de cette disposition résède dans la volonté du législateur d’éviter que le propriétaire d’un fonds ne se décharge sur autrui des conséquences dommageables de ses propres choix de division.
L’arrêt du 20 novembre 2025, promis à la plus large diffusion par les motifs qu’il consacre, enrichit le régime de l’article 684 de deux précisions fondamentales. D’une part, il énonce que « lorsque l’état d’enclave de certaines parcelles est la conséquence directe de la division d’un fonds unique alors non enclavé, un passage ne peut être établi que sur les parcelles du fonds divisé, peu important que la division ait pour effet de reconstituer un état d’enclave de certaines parcelles qui préexistait à la constitution de ce fonds unique ». D’autre part, il précise que « la circonstance que les parcelles devenues enclavées soient par la suite vendues, sans qu’ait été préalablement reconnu ou aménagé un droit de passage sur les parcelles issues de la division, ne fait pas obstacle à l’application de l’article 684 du code civil ».
Ces deux attendus marquent un renforcement significatif de la portée de l’article 684. La première précision écarte expressément l’argument tiré de la préexistence d’un état d’enclave avant la constitution du fonds unique : à partir du moment où le propriétaire a réuni des parcelles en un fonds unique non enclavé, puis a procédé à une division qui recrée la situation d’enclave, c’est le régime de l’article 684 qui s’applique, et non celui des articles 682 et 683. La seconde précision neutralise les cessions successives : l’acquéreur des parcelles devenues enclavées par l’effet d’une division antérieure ne peut se prévaloir de sa qualité de sous-acquéreur pour échapper au régime restrictif de l’article 684. Le mécanisme de l’article 684 revêt ainsi une dimension objective qui s’impose indépendamment de la qualité des parties en litige.
A cet égard, l’arrêt du 24 octobre 2024 (pourvoi n° 22-24.410, Publié au Bulletin) introduit un tempérament d’une portée considérable au principe de primauté du passage sur les fonds divisés. La troisième chambre civile y affirme que « lorsque l’enclave résulte de la division d’un fonds, un passage ne peut être établi sur les parcelles du fonds divisé si cette fixation méconnaît une règle d’urbanisme ou d’environnement applicable à ces parcelles ». En l’espèce, la cour d’appel de Nîmes avait constaté qu’un arrêté préfectoral de protection de captage d’eau potable interdisait les excavations d’une certaine profondeur dans le périmètre concerné, rendant impossible l’établissement d’un passage sur les parcelles issues de la division. Cette solution, qui s’inscrit dans le sillage de la jurisprudence relative aux contraintes d’urbanisme et d’environnement, consacre implicitement un tempérament d’ordre public au mécanisme de l’article 684. Elle ouvre une brèche dans le principe de cantonnement du passage aux fonds divisés, en autorisant le report de la charge sur les fonds des tiers lorsque les contraintes réglementaires font obstacle à l’établissement du passage sur les parcelles issues de la division.
L’articulation entre l’article 684 et les contraintes réglementaires d’urbanisme ou d’environnement mérite une attention particulière de la part des professionnels du droit. L’arrêt du 24 octobre 2024 opère un renvoi exprès à la solution dégagée par l’arrêt du 5 septembre 2012 (pourvoi n° 11-22.276, Bull. 2012, III, n° 115), selon laquelle « l’assiette de la servitude légale de passage prévue à l’article 682 du code civil doit être compatible, lorsque les fonds concernés sont situés dans une zone de protection du patrimoine architectural, urbain et paysager, avec les éventuelles contraintes d’urbanisme et d’environnement applicables ». La troisième chambre civile étend ainsi aux situations régies par l’article 684 le tempérament déjà admis pour les situations régies par l’article 682, ce qui témoigne d’une cohérence remarquable du raisonnement juridictionnel et d’une volonté de faire prévaloir la protection de l’environnement sur les intérêts patrimoniaux privés.
B. L’opposabilité de l’article 684 aux acquéreurs successifs et la permanence de la charge
La seconde précision apportée par l’arrêt du 20 novembre 2025, relative à l’opposabilité de l’article 684 aux acquéreurs successifs, constitue un infléchissement notable du régime antérieur des servitudes légales. La Cour de cassation énonce en effet que le propriétaire qui vend les parcelles devenues enclavées par l’effet d’une division antérieure, sans avoir préalablement reconnu ou aménagé un droit de passage sur les parcelles issues de la division, transmet à son acquéreur un fonds grevé de cette restriction objective. L’acquéreur ne peut donc revendiquer un désenclavement sur les fonds des tiers voisins, alors même qu’il n’a pas été partie à l’acte de division originaire et qu’il ignorait légitimement, au jour de son acquisition, la situation juridique affectant le bien.
Cette solution mérite d’être rapprochée de l’enseignement de l’arrêt du 9 juillet 2026, qui confirme que l’acquéreur de plusieurs parcelles contiguës par un même acte se voit opposer la qualification de fonds unique pour l’appréciation de l’état d’enclave. Il en résulte un régime de véritable opposabilité objective de la qualification de fonds unique et de ses conséquences, qui s’impose aux propriétaires successifs indépendamment de leur qualité personnelle, de leur bonne foi ou de leur connaissance effective des circonstances de la division originaire. La troisième chambre civile consacre ainsi une conception réelle de la charge désenclavement, qui suit le fonds comme un accessoire indissociable de sa configuration juridique, à l’instar d’une servitude occulte qui se transmettrait avec la propriété du bien.
En conséquence, la pratique notariale et la rédaction des actes de vente immobilière doivent impérativement intégrer cette dimension du droit des servitudes légales. Le rédacteur d’acte se doit de procéder à une analyse minutieuse de la chaîne de propriété afin d’identifier les situations dans lesquelles l’état d’enclave résulte, directement ou indirectement, d’une division antérieure d’un fonds unique. A défaut, l’acquéreur pourrait se trouver privé de la faculté de revendiquer un passage sur les fonds des tiers, sans même avoir été informé de cette restriction lors de son acquisition. Le devoir de conseil du notaire trouve ici un champ d’application particulièrement exigeant, qui l’oblige à dépasser la seule vérification des titres de propriété immédiats pour remonter, le cas échéant, la chaîne des divisions foncières successives.
Dès lors, l’articulation entre la qualification de fonds unique et le régime de l’article 684 du code civil dessine une architecture juridique particulièrement protectrice des droits des propriétaires voisins, qui ne sauraient être indéfiniment exposés aux conséquences des divisions foncières opérées par leurs voisins. La Cour de cassation veille en effet à ce que la protection légale du propriétaire enclavé ne se transforme pas en un instrument d’expropriation indirecte des propriétaires riverains, dont les fonds seraient grevés d’une servitude de passage en raison de divisions foncières auxquelles ils sont demeurés étrangers. Cette préoccupation d’équité irrigue l’ensemble des décisions récentes de la troisième chambre civile et constitue un fil directeur essentiel pour l’interprétation des textes régissant les servitudes légales d’enclave. Le cabinet Kohen Avocats accompagne les propriétaires et les professionnels de l’immobilier dans l’analyse de ces situations complexes et dans la mise en œuvre des voies de droit appropriées, notamment dans les procédures de fixation judiciaire de l’assiette des servitudes de passage.
Il importe de relever que la jurisprudence du 20 novembre 2025, en consacrant l’opposabilité objective de la règle de l’article 684 aux acquéreurs successifs, renforce considérablement la sécurité juridique des propriétaires voisins. Ceux-ci sont désormais protégés contre les actions en désenclavement intentées par des acquéreurs qui, ayant acheté un fonds devenu enclavé par l’effet d’une division antérieure, tenteraient de contourner la restriction de l’article 684 en invoquant leur qualité de tiers au contrat de division. La Cour de cassation, par le truchement d’une motivation particulièrement élaborée, fait prévaloir l’origine de la situation d’enclave sur la qualité de la personne qui s’en prévaut, consacrant ainsi une approche résolument objective de la charge du désenclavement, en parfaite adéquation avec la nature réelle des servitudes foncières. Cette solution s’inscrit en cohérence avec la jurisprudence relative à l’article 685 du code civil, qui régit l’assiette et le mode d’exercice de la servitude de passage pour cause d’enclave.
Conclusion
Les arrêts rendus par la troisième chambre civile les 24 octobre 2024, 20 novembre 2025 et 9 juillet 2026 composent un triptyque jurisprudentiel d’une remarquable cohérence, qui clarifie avec autorité le régime juridique du fonds unique dans le contentieux de la servitude légale d’enclave. La notion de fonds unique, dont la définition et les effets sont désormais précisés avec une rigueur croissante, commande à la fois l’appréciation de l’état d’enclave et la détermination du régime applicable à la demande de désenclavement. Les praticiens du droit immobilier sont invités à une vigilance accrue dans l’analyse des chaînes de propriété et dans la rédaction des actes translatifs, afin de prévenir les situations d’enclave résultant de divisions foncières et de sécuriser les droits des parties à l’acte de vente. Au-delà de leur portée technique immédiate, ces arrêts témoignent de la volonté constante de la troisième chambre civile de maintenir un équilibre entre la protection du propriétaire enclavé, garantie par les articles 682 et suivants du code civil, et la préservation des droits des propriétaires riverains, qui ne sauraient supporter indéfiniment les conséquences dommageables de divisions foncières auxquelles ils n’ont pas consenti. La troisième chambre civile, par ces décisions, réaffirme le principe selon lequel nul ne peut se prévaloir d’une situation d’enclave qu’il a lui-même créée ou dont il a accepté la constitution, fût-ce implicitement, par l’acquisition d’un fonds qui, pris dans sa globalité, dispose d’un accès suffisant à la voie publique.
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