I. Le renforcement de l’office du juge face à l’exception d’inexécution invoquée par le locataire

A. L’obligation de vérifier le bien-fondé de l’exception d’inexécution opposée au commandement de payer

La troisième chambre civile de la Cour de cassation a rendu, le 5 mars 2026, un arrêt publié au Bulletin qui consacre une avancée significative dans l’articulation entre la clause résolutoire et l’exception d’inexécution en matière de bail commercial (Civ3, 5 mars 2026, n°24-15.820, FS-B). Dans cette espèce, une société civile immobilière bailleresse avait signifié à sa locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail, pour un arriéré de loyers, puis l’avait assignée en constatation de l’acquisition de cette clause. La locataire invoquait une exception d’inexécution, soutenant que la bailleresse n’avait pas réalisé les travaux de mise aux normes du local loué, de sorte que l’interruption du paiement des loyers était justifiée.

La cour d’appel de Cayenne avait rejeté ce moyen, retenant que la clause résolutoire étant acquise faute pour la locataire d’avoir, dans le mois du commandement, payé les loyers ou saisi le juge aux fins de suspension des effets de la clause. La Cour de cassation censure cette analyse au visa des articles 1184, alinéa 1er, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance du 10 février 2016, 1719 et 1728 du Code civil, ensemble l’article L.145-41 du Code de commerce. La Haute juridiction énonce un attendu de principe dont la portée dépasse le seul contentieux des baux commerciaux : « Lorsque, assigné par le bailleur en constatation de l’acquisition d’une clause résolutoire en raison du non-paiement de loyers dans le mois ayant suivi la délivrance d’un commandement de payer, le locataire invoque une exception d’inexécution, le juge doit en vérifier le bien-fondé, peu important que le locataire n’ait pas demandé en justice des délais de paiement dans le mois de la délivrance du commandement. »

Cet attendu est d’autant plus remarquable qu’il s’inscrit dans le prolongement d’un précédent arrêt du 18 septembre 2025, expressément visé dans la motivation, aux termes duquel « le locataire à bail commercial peut se prévaloir d’une exception d’inexécution pour refuser, à compter du jour où les locaux sont, en raison du manquement du bailleur à ses obligations, impropres à l’usage auquel ils étaient destinés, d’exécuter son obligation de paiement des loyers sans être tenu de délivrer une mise en demeure préalable » (Civ3, 5 mars 2026, n°24-15.820, §12). Par ailleurs, la Cour rappelle utilement les obligations essentielles du bailleur, tirées de l’article 1719 du Code civil, à savoir « délivrer au preneur la chose louée, d’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée et d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail » (article 1719 du Code civil). En conséquence, la cour d’appel ne pouvait se borner à constater l’absence de saisine du juge dans le mois du commandement sans rechercher, comme elle y était invitée, si la locataire était fondée à opposer une exception d’inexécution pour chacun des loyers réclamés.

L’arrêt du 12 octobre 2023, également publié au Bulletin, avait déjà rappelé les conditions d’application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, lequel dispose que la clause résolutoire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux, et que les juges peuvent, en application de l’article 1343-5 du Code civil, accorder des délais de paiement suspendant la réalisation de la clause (Civ3, 12 oct. 2023, n°22-19.117, FS-B). Or, la solution du 5 mars 2026 va plus loin en consacrant l’autonomie de l’exception d’inexécution par rapport au mécanisme procédural des délais de paiement. Dès lors, le locataire qui entend se prévaloir d’un manquement du bailleur à ses obligations n’est plus tenu de solliciter des délais dans le mois du commandement pour paralyser le jeu de la clause résolutoire, le juge étant au contraire tenu de vérifier d’office le bien-fondé de l’exception invoquée.

B. La distinction entre destruction partielle et simple endommagement du bien loué dans l’articulation des articles 1719, 1720 et 1722 du Code civil

Le 4 juin 2026, la troisième chambre civile a rendu un arrêt de cassation partielle qui précise les conditions dans lesquelles le locataire peut légitimement opposer l’exception d’inexécution au bailleur lorsque le bien loué a subi des dommages matériels consécutifs à un cas fortuit (Civ3, 4 juin 2026, n°25-10.070). Dans cette affaire, une villa composant un lotissement exploité en hôtel de tourisme avait été endommagée par le cyclone Irma en septembre 2017. La locataire, qui avait cessé de payer les loyers en raison de l’impossibilité d’exploiter les lieux, invoquait l’exception d’inexécution, tandis que la bailleresse se prévalait des dispositions de l’article 1722 du Code civil relatif à la perte de la chose louée par cas fortuit.

La cour d’appel de Basse-Terre avait retenu que le cyclone Irma, imprévisible en ses effets, constituait un cas fortuit excluant toute responsabilité de la bailleresse et rendant inapplicables les dispositions de l’article 1720 du même code. La Cour de cassation censure cette analyse au visa des articles 1719, 1720 et 1722 du Code civil, après avoir rappelé le principe selon lequel « le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée et d’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée » (article 1719 du Code civil). La Haute juridiction rappelle également que « le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce et doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives » (article 1720 du Code civil).

L’apport principal de cet arrêt réside dans l’attendu selon lequel « lorsque le bien devient impropre à sa destination en raison d’un cas fortuit et que le bail n’est pas résilié en application de l’article 1722 du code civil, le locataire peut invoquer l’exception d’inexécution pour le temps où le bailleur n’est plus empêché d’exécuter ses obligations » (Civ3, 4 juin 2026, n°25-10.070, §13). En d’autres termes, la force majeure n’exonère le bailleur de ses obligations que pendant le temps où elle l’empêche effectivement d’exécuter celles-ci. À cet égard, la Cour constatait que le bien loué « ne nécessitait que des réparations, certes importantes, mais dont il n’était ni prétendu ni démontré qu’elles dépassaient, en leur coût, la valeur du bien », ce qui excluait qu’il puisse être regardé comme détruit au sens de l’article 1722 du Code civil.

Par ailleurs, la distinction opérée entre destruction totale ou partielle de la chose et simple endommagement est essentielle. L’article 1722 prévoit en effet que si la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit, et si elle n’est détruite qu’en partie, le preneur peut demander soit une diminution du prix, soit la résiliation du bail (article 1722 du Code civil). Or, dans l’un et l’autre cas, il n’y a lieu à aucun dédommagement, ce qui prive le locataire de toute action en responsabilité contre le bailleur. La Cour de cassation, en refusant d’assimiler à une perte partielle de la chose un simple endommagement réparable, préserve ainsi le droit du locataire à se prévaloir de l’exception d’inexécution lorsque le bailleur tarde à effectuer les réparations nécessaires après la cessation de l’empêchement.

II. Les contours renouvelés du manquement du bailleur à son obligation de délivrance

A. L’exigence d’une inexécution suffisamment grave pour fonder l’exception d’inexécution

L’arrêt rendu par la troisième chambre civile le 27 juin 2024 rappelle avec une netteté particulière que l’exception d’inexécution, prévue à l’article 1219 du Code civil, n’est admise que si l’inexécution reprochée au bailleur est suffisamment grave (Civ3, 27 juin 2024, n°23-10.340). Dans cette espèce, une société civile immobilière avait donné à bail commercial des locaux destinés à l’exercice d’une activité de football en salle. La locataire, confrontée à des infiltrations réitérées en provenance de la toiture, avait cessé de payer l’intégralité des loyers et invoqué l’exception d’inexécution. La cour d’appel de Grenoble avait accueilli cette argumentation en retenant que la bailleresse avait manqué à son obligation de délivrance.

La Cour de cassation censure cet arrêt pour défaut de base légale, en énonçant que la cour d’appel ne pouvait admettre l’exception d’inexécution « sans rechercher, comme il le lui était demandé, si les infiltrations alléguées avaient rendu les locaux loués impropres à l’usage auquel ils étaient destinés » (Civ3, 27 juin 2024, n°23-10.340, §10). Cette décision rappelle que l’article 1219 du Code civil dispose qu’« une partie peut refuser d’exécuter son obligation si l’autre n’exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave » (article 1219 du Code civil). En matière de bail, la gravité de l’inexécution s’apprécie au regard de la destination contractuelle des lieux loués, et il incombe au juge du fond de caractériser concrètement l’impropriété à l’usage.

Par ailleurs, cet arrêt rappelle une autre règle procédurale essentielle, tirée de l’article 4 du Code civil, selon laquelle le juge ne peut refuser d’évaluer le montant d’une créance dont il constate l’existence en son principe (article 4 du Code civil). La cour d’appel de Grenoble avait en effet rejeté la demande en paiement de la bailleresse au motif que celle-ci n’avait pas produit de décompte précis de sa créance, ce qui constituait un déni de justice. En conséquence, si le locataire peut légitimement opposer l’exception d’inexécution, encore faut-il que les désordres invoqués présentent une gravité suffisante, et le juge doit motiver sa décision sur ce point en caractérisant l’impropriété à la destination contractuelle, sous le contrôle de la Cour de cassation.

L’arrêt du 9 juillet 2026 apporte un éclairage complémentaire sur les limites des pouvoirs du juge en matière de relogement du locataire évincé, dans le contexte particulier du logement social. Dans cette espèce, après l’infirmation en appel du jugement ayant prononcé la résiliation du bail, les locataires, qui ne pouvaient réintégrer le logement loué, avaient obtenu de la cour d’appel de Bordeaux une injonction faite au bailleur social de les reloger dans un logement adapté à leur situation familiale (Civ3, 9 juill. 2026, n°25-14.207). La Cour de cassation censure cette décision au visa des articles L.441-2 et L.441-2-1 du Code de la construction et de l’habitation, en rappelant que le bailleur social « n’a pas le pouvoir de reloger les locataires dans un autre local que celui objet du bail, seule la commission d’attribution des logements et d’examen de l’occupation des logements disposant d’une telle prérogative ». Dès lors, le juge ne saurait, au titre de la réparation du préjudice résultant d’un manquement du bailleur à son obligation de délivrance, imposer un relogement inconditionnel en méconnaissance des règles d’attribution des logements sociaux, qui sont d’ordre public.

B. Les incidences de la conservation des allocations de logement pour indécence sur l’obligation de paiement du locataire

La troisième chambre civile a rendu, le 16 avril 2026, un arrêt de cassation partielle qui apporte une précision décisive sur les conséquences de la conservation des allocations de logement par l’organisme payeur, lorsque le logement ne satisfait pas aux exigences légales de décence (Civ3, 16 avr. 2026, n°25-10.188). Dans cette affaire, une locataire, dont l’allocation de logement avait été suspendue par la caisse d’allocations familiales après un constat d’indécence du logement, avait été condamnée en appel au paiement d’un arriéré locatif incluant la part correspondant aux allocations non perçues par le bailleur.

La Cour de cassation censure cette condamnation au visa de l’article L.843-1 du Code de la construction et de l’habitation. Cet article dispose que « lorsque l’organisme payeur des allocations de logement constate que le logement ne satisfait pas aux caractéristiques de décence, il conserve l’allocation de logement pendant un délai maximal au cours duquel le locataire s’acquitte du montant du loyer et des charges récupérables diminué du montant des allocations de logement » (article L.843-1 du Code de la construction et de l’habitation). En d’autres termes, le paiement partiel du loyer par le locataire, réalisé en application de ce dispositif légal, ne peut être considéré comme un défaut de paiement imputable au locataire.

L’attendu de principe est formulé sans ambiguïté : « il revenait au juge de déduire de la somme réclamée par les bailleurs celle correspondant au montant des allocations de logement » (Civ3, 16 avr. 2026, n°25-10.188, §11). Cet arrêt est d’une importance pratique considérable, car il interdit au bailleur de réclamer au locataire la fraction de loyer correspondant aux allocations conservées par l’organisme payeur. Par ailleurs, la Cour précise que la cassation du chef de dispositif condamnant la locataire au paiement de l’arriéré locatif « n’emporte pas celle des chefs de dispositif prononçant la résiliation du bail, autorisant l’expulsion et condamnant la locataire au paiement d’une indemnité d’occupation qui sont justifiés par d’autres dispositions de l’arrêt non remises en cause ». En conséquence, la conservation des allocations de logement pour indécence n’empêche pas le prononcé de la résiliation du bail si d’autres motifs le justifient, mais elle interdit de faire peser sur le locataire le poids financier de la carence du bailleur.

Cette solution s’articule avec le dispositif général de l’obligation de délivrance d’un logement décent, tel que défini par l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, qui impose que le logement satisfasse à des conditions minimales de confort et de sécurité (loi n°89-462 du 6 juillet 1989). Le locataire confronté à un logement indécent ne se trouve donc pas dans une situation d’inexécution contractuelle qui lui serait imputable, mais dans une situation où l’autorité administrative constate elle-même la défaillance du bailleur. Dès lors, la suspension du versement de l’allocation de logement et la conservation de celle-ci par l’organisme payeur constituent une sanction indirecte du manquement du bailleur à son obligation de délivrance conforme, qui ne saurait se retourner contre le locataire.

Conclusion

La jurisprudence récente de la troisième chambre civile de la Cour de cassation témoigne d’un renforcement significatif du contrôle juridictionnel sur l’articulation entre l’exception d’inexécution et la clause résolutoire en matière de baux. En imposant au juge du fond de vérifier le bien-fondé de l’exception d’inexécution invoquée par le locataire, indépendamment de l’absence de demande de délais de paiement dans le mois du commandement, la Cour de cassation consacre une protection renforcée du droit du locataire à opposer les manquements du bailleur à ses obligations essentielles. Par ailleurs, en refusant d’assimiler à une perte partielle de la chose le simple endommagement réparable consécutif à un cas fortuit, la Haute juridiction préserve la faculté pour le preneur d’invoquer l’exception d’inexécution dès que le bailleur n’est plus empêché d’exécuter ses obligations de délivrance et d’entretien. La distinction entre inexécution suffisamment grave, privant le locataire de la jouissance de la chose louée conformément à sa destination, et désordres mineurs insusceptibles de justifier une suspension totale du paiement des loyers, constitue un critère d’appréciation dont la mise en œuvre est désormais soumise au contrôle de la Cour de cassation. Enfin, la conservation des allocations de logement pour indécence ne saurait fonder une action en paiement du bailleur à l’encontre du locataire pour la fraction de loyer correspondante, ce qui illustre une cohérence renforcée entre le droit du bail et le droit de l’aide au logement. Ces évolutions jurisprudentielles, intervenues entre 2024 et 2026, dessinent un équilibre renouvelé entre les droits du bailleur et ceux du locataire, dans lequel l’office du juge se trouve considérablement renforcé au stade de la vérification des conditions de mise en œuvre de la clause résolutoire.