Le 6 juillet 2026, le pouvoir réglementaire a adopté un décret modifiant le contrat type de location applicable aux baux d’habitation soumis à la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989. Ce texte, qui entrera en vigueur le 1er octobre 2026, actualise l’annexe au décret n° 2015-587 du 29 mai 2015 et recalibre plusieurs mentions obligatoires du contrat de location, au premier rang desquelles figure la clause résolutoire. Pris en application de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 dite « anti-squat », ce décret parachève un mouvement législatif amorcé il y a trois ans et dont les implications pratiques pour les bailleurs et les locataires méritent une analyse approfondie. L’occasion est ainsi donnée de confronter cette réforme réglementaire à l’état du droit positif tel que la troisième chambre civile de la Cour de cassation l’a dessiné au cours des trois dernières années, dans un contentieux locatif marqué par une double exigence : l’efficacité des mécanismes de résiliation d’une part, le respect des droits du locataire d’autre part. Le présent article se propose d’examiner l’articulation entre les nouvelles dispositions réglementaires et la jurisprudence la plus récente de la troisième chambre civile, afin d’en dégager les lignes de force pour les praticiens du droit immobilier.
L’analyse des arrêts rendus entre 2024 et 2026 révèle une tendance de fond : le juge du droit ne se contente plus d’un contrôle formel des conditions d’acquisition de la clause résolutoire ; il en vérifie la légitimité substantielle, au besoin en mobilisant les concepts d’exception d’inexécution et d’obligation de délivrance. Le décret du 6 juillet 2026 s’inscrit dans cette dynamique en renforçant, par la standardisation du contrat type, les obligations d’information pesant sur le bailleur. Encore faut-il que les praticiens mesurent précisément l’articulation entre les nouvelles exigences réglementaires et la jurisprudence qui en déterminera l’application contentieuse.
I. La clause résolutoire dans le bail d’habitation : une mécanique légale que le décret du 6 juillet 2026 renforce
A. Le régime légal de la clause résolutoire et son actualisation par le décret de 2026
L’article 24, I, de la loi du 6 juillet 1989 impose que tout contrat de bail d’habitation contienne « une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie » et précise que cette clause « ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux » (article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989). Ce délai de six semaines, introduit par la loi du 27 juillet 2023 dite « anti-squat », a remplacé le délai antérieur de deux mois, dans une logique d’accélération des procédures de recouvrement au profit du bailleur. Le décret du 6 juillet 2026, qui actualise l’annexe au décret n° 2015-587 du 29 mai 2015, reprend ce délai dans le corps du contrat type, de telle sorte que la mention obligatoire de la clause résolutoire dans le contrat de location est désormais précisément calibrée sur le délai légal en vigueur.
L’économie du texte réglementaire est la suivante : le contrat type annexé au décret du 29 mai 2015, modifié par le décret du 6 juillet 2026, énonce de manière explicite la durée du délai de grâce consécutif au commandement de payer, les mentions obligatoires que ce commandement doit contenir, et les voies de droit ouvertes au locataire pour solliciter des délais de paiement. Cette actualisation réglementaire, si elle ne modifie pas le régime légal de la clause résolutoire, en améliore la lisibilité pour les parties et réduit corrélativement le risque de nullité formelle des contrats conclus ou renouvelés à compter du 1er octobre 2026. Elle emporte une conséquence pratique immédiate pour les bailleurs : tout contrat conclu antérieurement à cette date et qui comporterait une clause résolutoire mentionnant un délai de deux mois devra, lors du renouvellement ou de la tacite reconduction, être mis en conformité.
La Cour de cassation a eu l’occasion de rappeler, dans un arrêt du 16 octobre 2025, que l’acquisition de la clause résolutoire obéit à des règles précises dont le non-respect entraîne des conséquences juridiques significatives pour les parties. Dans cette affaire, un locataire de logement social s’était vu délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire en raison d’impayés de loyers et de suppléments de loyer de solidarité. La troisième chambre civile a cassé partiellement l’arrêt d’appel qui l’avait condamné sans vérifier le plafonnement légal des surloyers, rappelant ainsi que « le juge doit vérifier si le montant du surloyer n’excédait pas 30 % des ressources de l’ensemble des membres du foyer » (Civ. 3e, 16 octobre 2025, n° 24-11.047, publié au Bulletin).
En amont de l’acquisition de la clause résolutoire, le commandement de payer doit satisfaire à des exigences formelles rigoureuses. L’article 24, I, de la loi du 6 juillet 1989 énumère six mentions obligatoires à peine de nullité : la mention du délai de six semaines, le montant mensuel du loyer et des charges, le décompte de la dette, l’avertissement relatif à la procédure judiciaire, la mention du fonds de solidarité pour le logement et celle de la possibilité de solliciter des délais de grâce. La troisième chambre civile veille à l’application stricte de ces exigences. Dans un arrêt du 27 juin 2024, elle a censuré une cour d’appel pour n’avoir pas vérifié que le commandement de payer visant la clause résolutoire contenait l’intégralité des mentions prescrites par la loi (Civ. 3e, 27 juin 2024, n° 23-10.340).
B. Les garanties procédurales entourant la mise en œuvre de la clause résolutoire
Au-delà des exigences formelles du commandement de payer, la mise en œuvre de la clause résolutoire est encadrée par des garanties procédurales que la jurisprudence récente a précisées avec une constance remarquable. L’article 24, III, de la loi du 6 juillet 1989 impose, à peine d’irrecevabilité de la demande, que l’assignation aux fins de constat de la résiliation soit notifiée au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience. La troisième chambre civile a rappelé la rigueur de cette exigence dans un arrêt du 19 mars 2026, censurant une cour d’appel qui avait déclaré l’action du bailleur irrecevable alors que celui-ci produisait un accusé de réception électronique de la préfecture attestant de la notification de l’assignation. La Cour a retenu que les juges du fond avaient « dénaturé par omission » cette pièce en écartant à tort la preuve de la notification (Civ. 3e, 19 mars 2026, n° 24-20.858).
Le même article 24, II, soumet les bailleurs personnes morales à une obligation supplémentaire : la saisine préalable de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, deux mois avant la délivrance de l’assignation. Cette double exigence procédurale traduit la volonté du législateur de ne permettre la résiliation du bail qu’après que toutes les voies de règlement amiable de la dette locative ont été explorées. La jurisprudence de la Cour de cassation veille à la sanction de ces obligations par le prononcé d’irrecevabilités qui, pour être techniques, n’en sont pas moins dirimantes pour les bailleurs négligents. Le formalisme protecteur qui entoure le commandement de payer et l’assignation en résiliation constitue ainsi, dans l’architecture du droit locatif, le premier rempart du locataire contre une expulsion précipitée.
Par ailleurs, la Cour de cassation a précisé les effets de la suspension des délais de paiement accordés par le juge. Dans un arrêt du 12 février 2026, la troisième chambre civile a jugé que la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais accordés par le juge prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette dans le délai et selon les modalités fixés, la clause reprenant alors son plein effet (Civ. 3e, 12 février 2026, n° 22-23.221). Cette décision rappelle que la clause résolutoire, une fois acquise, ne disparaît pas mais peut seulement être temporairement neutralisée par le respect scrupuleux de l’échéancier judiciaire.
L’articulation entre les exigences légales et la pratique des juridictions du fond révèle ainsi une mécanique contentieuse complexe, dans laquelle la rigueur formelle du commandement de payer, la chronologie précise des notifications et la régularité de l’échéancier judiciaire conditionnent l’efficacité de la clause résolutoire. Le décret du 6 juillet 2026, en standardisant le contenu du contrat type, contribue à sécuriser cette mécanique en amont, dès la conclusion du bail.
II. L’obligation de délivrance du bailleur : un contrepoids à l’efficacité de la clause résolutoire
A. L’exception d’inexécution comme tempérament jurisprudentiel à la rigueur de la clause résolutoire
Le second versant du contentieux locatif est celui de l’obligation de délivrance qui pèse sur le bailleur. Aux termes de l’article 1719 du Code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, « de délivrer au preneur la chose louée, d’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée et d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail » (article 1719 du Code civil). Cette obligation, dont la violation peut justifier que le locataire suspende le paiement des loyers à titre d’exception d’inexécution, constitue le contrepoids naturel à la rigueur de la clause résolutoire.
La troisième chambre civile a précisé les conditions de ce mécanisme dans un arrêt du 5 mars 2026, rendu en formation de section et publié au Bulletin, qui constitue l’un des apports les plus significatifs de la période récente. Saisie d’un litige dans lequel un locataire à bail commercial invoquait l’exception d’inexécution pour justifier le non-paiement des loyers après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire, la Cour a posé le principe suivant : « lorsque, assigné par le bailleur en constatation de l’acquisition d’une clause résolutoire en raison du non-paiement de loyers dans le mois ayant suivi la délivrance d’un commandement de payer, le locataire invoque une exception d’inexécution, le juge doit en vérifier le bien-fondé, peu important que le locataire n’ait pas demandé en justice des délais de paiement dans le mois de la délivrance du commandement » (Civ. 3e, 5 mars 2026, n° 24-15.820, FS-B). Cette formulation, qui se réfère au délai d’un mois applicable aux baux commerciaux en vertu de l’article L. 145-41 du Code de commerce, transpose au contentieux locatif la logique générale du droit des contrats : le créancier qui n’exécute pas ses propres obligations ne saurait exiger de son débiteur qu’il exécute les siennes.
Le même raisonnement a été appliqué au bail d’habitation dans un arrêt du 28 novembre 2024, dans lequel la troisième chambre civile a examiné la situation de locataires qui, confrontés à un logement affecté de désordres rendant les lieux impropres à leur destination, avaient cessé de payer les loyers. La Cour a rappelé, à cette occasion, que l’exception d’inexécution suppose la démonstration d’une inexécution suffisamment grave du bailleur, de nature à faire obstacle à l’usage paisible des lieux par le preneur (Civ. 3e, 28 novembre 2024, n° 23-18.135). La simple existence de désordres ne suffit pas à caractériser l’exception d’inexécution lorsque le bien demeure habitable, nonobstant l’existence d’humidité ou de problèmes d’étanchéité. Cette distinction entre le logement indécent et le logement simplement inconfortable trace la frontière entre l’exception d’inexécution légitime et le simple prétexte à impayé locatif.
Dans le prolongement de cette jurisprudence, la Cour de cassation a également jugé, s’agissant du bail commercial, que « le preneur peut se prévaloir d’une exception d’inexécution pour refuser, à compter du jour où les locaux sont, en raison du manquement du bailleur à ses obligations, impropres à l’usage auquel ils étaient destinés, d’exécuter son obligation de paiement des loyers sans être tenu de délivrer une mise en demeure préalable » (Civ. 3e, 5 mars 2026, n° 24-15.820, FS-B, reprenant Civ. 3e, 18 septembre 2025, n° 23-24.005). Cette solution, qui dispense le locataire de toute formalité préalable pour opposer l’exception d’inexécution, renforce considérablement la position du preneur confronté à un manquement caractérisé du bailleur. Elle s’inscrit dans une ligne jurisprudentielle constante qui fait de l’obligation de délivrance le fondement d’un équilibre contractuel entre les parties au bail.
B. Le congé pour vendre et le formalisme protecteur du locataire : une illustration de la rigueur du contrôle juridictionnel
Au-delà de la clause résolutoire, la troisième chambre civile a récemment eu l’occasion de réaffirmer, dans le contentieux du congé pour vendre, l’importance des règles de fond et de forme qui gouvernent les rapports locatifs. L’arrêt rendu le 2 juillet 2026, dans une affaire où plusieurs indivisaires avaient délivré un congé pour vendre sans le consentement de l’un d’entre eux, constitue une décision de principe sur l’articulation entre le droit de l’indivision et le statut des baux d’habitation. La Cour y énonce que le congé pour vendre, qui « vaut offre de vente au profit du locataire », doit être délivré avec le consentement unanime de tous les indivisaires, et que « le défaut de pouvoir des coïndivisaires constitue une irrégularité de fond, affectant la validité de l’acte, dont le locataire peut se prévaloir sans avoir à justifier d’un grief » (Civ. 3e, 2 juillet 2026, n° 25-13.188).
Cette décision, par le visa qu’elle opère des articles 815-3 du Code civil, 15 de la loi du 6 juillet 1989 et 117 du Code de procédure civile, dépasse le seul cadre de l’indivision. Elle consacre une conception exigeante de la validité des actes unilatéraux du bailleur, en étendant au congé pour vendre la sanction de la nullité de fond, qui n’exige pas la démonstration d’un grief par celui qui l’invoque. Le locataire destinataire d’un congé irrégulier dispose ainsi d’une arme procédurale puissante, dont l’efficacité ne dépend pas de la démonstration d’un préjudice.
L’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023, impose au bailleur qui délivre congé pour vendre ou pour reprise de justifier du caractère réel et sérieux de sa décision (article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989). Le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée, et vaut offre de vente au profit du locataire pendant les deux premiers mois du délai de préavis. Le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations légales. Cette architecture textuelle, combinée à la jurisprudence récente de la troisième chambre civile, dessine un régime de protection du locataire qui fait écho, dans le domaine du congé, à celui que la clause résolutoire met en place dans le domaine du recouvrement.
Dans un arrêt du 4 juillet 2024, publié au Bulletin, la troisième chambre civile a également précisé les règles applicables au transfert du bail en cas de décès du locataire. Rappelant que « le conjoint survivant cotitulaire du bail dispose d’un droit exclusif sur celui-ci sauf s’il y renonce expressément », la Cour a jugé que cette renonciation « ne peut porter que sur l’exclusivité du droit au bail et ne peut permettre au conjoint survivant, à défaut de congé valablement délivré par lui, de mettre fin au droit au bail dont il est titulaire » (Civ. 3e, 4 juillet 2024, n° 22-24.856, FS-B). Cette décision illustre la rigueur avec laquelle la Cour contrôle les actes susceptibles d’affecter le droit au maintien dans les lieux du locataire, qu’il s’agisse d’un congé, d’une renonciation ou d’un transfert.
Enfin, la troisième chambre civile a eu l’occasion de se prononcer sur les conditions de validité de la clause résolutoire dans un arrêt du 19 juin 2025, dans lequel elle a censuré une cour d’appel pour n’avoir pas recherché si les manquements du bailleur à ses obligations justifiaient que la clause résolutoire soit privée d’effet (Civ. 3e, 19 juin 2025, n° 23-20.127). L’ensemble de ces décisions converge vers une même conclusion : le juge du droit n’admet la résiliation du bail que lorsque le bailleur a exécuté ses propres obligations, qu’il s’agisse de la délivrance d’un logement conforme, de la notification régulière d’un congé, ou du respect des règles de fond gouvernant les actes de procédure.
Par ailleurs, ce faisceau de décisions s’inscrit dans un contexte plus large d’évolution des obligations d’information pesant sur le bailleur. Le décret du 6 juillet 2026, en actualisant le contrat type de location, contribue à cette dynamique en imposant, dans l’annexe réglementaire, la reproduction intégrale de la clause résolutoire calibrée sur le délai légal de six semaines, ainsi que la mention explicite des voies de recours ouvertes au locataire. L’obligation d’information du bailleur, qui irrigue l’ensemble du droit locatif contemporain, se trouve ainsi renforcée à un double niveau : celui du contrat lui-même, par le décret de 2026, et celui du contentieux, par une jurisprudence qui sanctionne de plus en plus sévèrement les manquements procéduraux et substantiels du bailleur.
Conclusion
La réforme du contrat type de location par le décret du 6 juillet 2026, dont l’entrée en vigueur est fixée au 1er octobre 2026, actualise le cadre réglementaire des baux d’habitation sans en bouleverser l’économie. En recalibrant la clause résolutoire sur le délai légal de six semaines et en renforçant les obligations d’information pesant sur le bailleur, ce texte s’inscrit dans le prolongement de la loi du 27 juillet 2023 tout en offrant aux praticiens un outil contractuel clarifié. La jurisprudence récente de la troisième chambre civile, qu’il s’agisse de l’arrêt du 5 mars 2026 sur l’exception d’inexécution, de celui du 2 juillet 2026 sur la nullité du congé pour vendre, ou de celui du 16 octobre 2025 sur le contrôle du montant des surloyers, témoigne de la vigilance persistante du juge du droit à l’égard des prérogatives du bailleur. L’articulation entre la norme réglementaire rénovée et la jurisprudence de la Cour de cassation dessine un équilibre que les praticiens du droit immobilier devront intégrer dans la rédaction et le suivi des contrats de location conclus ou renouvelés à compter du 1er octobre 2026.
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