Le formalisme de la mise en demeure en copropriété : une exigence jurisprudentielle renforcée par la Cour de cassation
La procédure de recouvrement des charges de copropriété constitue l’une des attributions essentielles du syndicat des copropriétaires. L’article 19-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, dans sa rédaction issue de la loi n° 2021-1104 du 22 août 2021 portant lutte contre le dérèglement climatique et renforcement de la résilience face à ses effets, organise une procédure spécifique devant le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond. Ce mécanisme, conçu pour garantir la célérité du recouvrement des sommes dues par les copropriétaires défaillants, repose sur une condition préalable déterminante : l’envoi d’une mise en demeure dont le contenu doit répondre à des exigences formelles précises. La troisième chambre civile de la Cour de cassation a, par deux décisions majeures rendues à six mois d’intervalle, considérablement renforcé le contrôle du formalisme de cette mise en demeure et précisé les limites de l’office du président du tribunal judiciaire statuant dans ce cadre. L’arrêt du 18 juin 2026, rendu en formation de section et publié au Bulletin, constitue à cet égard une illustration remarquable de la rigueur avec laquelle la Haute juridiction entend désormais sanctionner les irrégularités affectant cette formalité substantielle. La question revêt une actualité particulière dans un contexte où les impayés de charges fragilisent la trésorerie de nombreuses copropriétés et où les syndics sont confrontés à la nécessité de sécuriser leurs procédures de recouvrement.
I. Le formalisme de la mise en demeure, condition de recevabilité de l’action en recouvrement
A. L’exigence de précision posée par l’avis de la Cour de cassation du 12 décembre 2024
L’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 dispose, en son premier alinéa, qu’à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles (article 19-2, loi n° 65-557 du 10 juillet 1965). Ce texte institue un mécanisme de déchéance du terme qui permet au syndicat des copropriétaires d’obtenir le paiement immédiat de l’intégralité des sommes dues, y compris celles non encore échues, à la condition qu’une provision soit demeurée impayée et qu’une mise en demeure soit restée sans effet durant trente jours. Le président du tribunal judiciaire, statuant selon la procédure accélérée au fond, est alors compétent pour condamner le copropriétaire défaillant après avoir constaté l’approbation des comptes par l’assemblée générale et la défaillance de celui-ci.
La Cour de cassation a précisé, par un avis du 12 décembre 2024, la nature et l’étendue des mentions que doit comporter cette mise en demeure. Saisie par le tribunal judiciaire de Marseille d’une demande d’avis relative à l’interprétation de l’article 19-2, la troisième chambre civile a posé une règle d’une grande netteté. Elle a énoncé que « la mise en demeure visée à l’article 19-2 précité, qui constitue le préalable nécessaire à l’introduction de l’instance sur le fondement de ce texte, doit donc indiquer avec précision la nature et le montant des provisions réclamées, à peine d’irrecevabilité de la demande » (Cass. 3e civ., avis, 12 décembre 2024, n° 24-70.007). Cet avis, publié au Bulletin, a ainsi consacré une exigence formelle dont le non-respect emporte l’irrecevabilité de la demande présentée devant le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond. Par cette solution, la Cour de cassation a entendu protéger le copropriétaire contre une mise en demeure qui se bornerait à mentionner un montant global sans distinguer entre les différentes catégories de sommes réclamées.
L’exigence ainsi posée se comprend au regard des dispositions de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, qui organise le financement de la copropriété autour du budget prévisionnel annuel (article 14-1, loi n° 65-557 du 10 juillet 1965). Ce texte prévoit que les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté, exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale. Les dépenses pour travaux, quant à elles, ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel et sont exigibles selon les modalités votées par l’assemblée générale. La mise en demeure préalable à l’action fondée sur l’article 19-2 doit donc permettre au copropriétaire d’identifier avec exactitude les provisions dont le défaut de paiement est invoqué, afin qu’il puisse mesurer le bien-fondé de la prétention du syndicat et, le cas échéant, régulariser sa situation dans le délai de trente jours.
B. La sanction du défaut de précision par l’arrêt du 18 juin 2026
L’arrêt rendu par la troisième chambre civile le 18 juin 2026 illustre avec une particulière acuité la portée concrète de l’exigence formelle consacrée par l’avis du 12 décembre 2024. Dans cette affaire, un syndicat des copropriétaires avait assigné une copropriétaire en paiement de charges sur le fondement de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, en produisant une mise en demeure datée du 11 juin 2021. La cour d’appel de Rennes, par un arrêt du 27 juin 2024, avait condamné la copropriétaire au paiement de la somme de 77 128,51 euros après avoir constaté que le syndicat produisait les procès-verbaux d’assemblées générales de 2008 à 2019, le décompte de la créance arrêté au 1er janvier 2022 et la mise en demeure du 11 juin 2021.
La Cour de cassation a censuré cette décision au motif que la cour d’appel s’était déterminée « sans rechercher, comme il le lui était demandé, si la mise en demeure du 11 juin 2021 détaillait le montant des provisions dues au titre de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 restées impayées, ni constater la défaillance de Mme [O] dans le règlement desdites sommes dans le mois suivant la mise en demeure » (Cass. 3e civ., 18 juin 2026, n° 24-19.950). La cassation est prononcée au visa de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa rédaction antérieure à celle issue de la loi du 22 août 2021, ce qui atteste de la permanence de l’exigence formelle quelle que soit la version du texte applicable. L’arrêt, publié au Bulletin et rendu en formation de section, revêt une autorité particulière qui en fait une référence incontournable pour la pratique du contentieux de la copropriété.
Par cette décision, la Cour de cassation rappelle avec force que la conformité de la mise en demeure aux exigences de l’article 19-2 constitue une condition de recevabilité de la demande et non une simple formalité dont le juge pourrait s’affranchir. La cour d’appel ne peut se contenter de relever l’existence d’une mise en demeure sans en vérifier le contenu. Elle doit s’assurer que cet acte mentionne avec la précision requise la nature et le montant des provisions dues au titre du budget prévisionnel, afin de caractériser la défaillance du copropriétaire dans le règlement de ces sommes. La production d’un décompte de créance et de procès-verbaux d’assemblées générales approuvant les comptes ne saurait suppléer l’insuffisance de la mise en demeure elle-même.
Cette solution s’inscrit dans une logique de protection renforcée du copropriétaire débiteur, qui doit être mis en mesure de comprendre précisément ce qui lui est réclamé avant que la totalité des sommes dues ne devienne immédiatement exigible par le jeu de la déchéance du terme. La rigueur de la Cour de cassation sur ce point est d’autant plus remarquable que le montant en cause dans l’espèce ayant donné lieu à l’arrêt du 18 juin 2026 était considérable, plus de 77 000 euros, et que la défaillance du copropriétaire était ancienne, ce qui n’a pas empêché la Cour de relever le défaut de vérification du contenu de la mise en demeure par les juges du fond.
II. Les limites de l’office du président statuant en procédure accélérée au fond
A. L’irrecevabilité des demandes reconventionnelles du copropriétaire
Au-delà du seul formalisme de la mise en demeure, la troisième chambre civile a également précisé, dans deux arrêts successifs, les contours exacts de l’office du président du tribunal judiciaire lorsqu’il statue sur le fondement de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 selon la procédure accélérée au fond. Le second apport de l’arrêt du 18 juin 2026 tient à la délimitation des chefs de demande susceptibles d’être présentés dans ce cadre. La Cour de cassation y énonce, au visa des articles 481-1 et 839 du code de procédure civile et de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, que « lorsqu’il est saisi sur le fondement de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, le président du tribunal judiciaire ne peut statuer que dans les limites de ses attributions et qu’il ne peut connaître, à ce titre, d’une demande qui n’entre pas dans le champ d’application de la procédure accélérée au fond » (Cass. 3e civ., 18 juin 2026, n° 24-19.950). En l’espèce, le syndicat des copropriétaires avait sollicité, outre le paiement des charges, le remboursement de frais de déménagement des meubles de la copropriétaire, frais qu’il avait exposés pour la réalisation de travaux. La cour d’appel de Rennes avait accueilli cette demande en considérant qu’elle entrait dans le cadre des rapports financiers entre le syndicat et la copropriétaire, caractérisant un lien suffisant avec la demande principale au sens de l’article 70 du code de procédure civile. La Cour de cassation a censuré ce raisonnement, jugeant que ces sommes n’entraient pas dans le champ d’application des dispositions de l’article 19-2.
Par un arrêt antérieur du 15 janvier 2026, la troisième chambre civile avait déjà posé le principe selon lequel les demandes reconventionnelles formées par le copropriétaire sont irrecevables dans le cadre de la procédure de l’article 19-2. Elle avait alors jugé que « lorsqu’il est saisi sur le fondement de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, le président du tribunal judiciaire ne peut statuer que dans les limites de ses attributions et qu’il ne peut connaître, à ce titre, d’une demande reconventionnelle qui n’entre pas dans le champ d’application de la procédure accélérée au fond » (Cass. 3e civ., 15 janvier 2026, n° 24-10.778). La Cour précise, de manière décisive pour la pratique, que « ce défaut de pouvoir juridictionnel constitue une fin de non-recevoir et non une exception d’incompétence ». Cette qualification est d’importance, car elle signifie que le copropriétaire ne peut invoquer une simple incompétence du juge, laquelle serait susceptible d’être régularisée par un renvoi devant la formation compétente. Le défaut de pouvoir juridictionnel du président statuant en procédure accélérée au fond entraîne au contraire une irrecevabilité définitive de la demande dans le cadre de cette procédure.
Cette construction jurisprudentielle conduit à un résultat paradoxal pour le copropriétaire : la procédure de l’article 19-2, conçue pour favoriser le recouvrement rapide des charges par le syndicat, interdit au copropriétaire défendeur de former des demandes reconventionnelles en compensation, même lorsque ces demandes se rattachent manifestement aux créances invoquées par le syndicat. Ainsi, dans l’espèce ayant donné lieu à l’arrêt du 15 janvier 2026, les consorts [R], nus-propriétaires et usufruitière, sollicitaient à titre reconventionnel la condamnation du syndicat des copropriétaires à leur payer diverses sommes correspondant à des charges, frais et honoraires indus, et demandaient la compensation entre ces sommes et celles réclamées par le syndicat. La cour d’appel avait déclaré irrecevables ces demandes reconventionnelles en raison de l’objet limité de la procédure instituée par l’article 19-2. La Cour de cassation a approuvé ce raisonnement et, fait notable, a jugé que le moyen tiré de la violation de l’article 6, paragraphe 1, de la Convention européenne des droits de l’homme n’était pas fondé.
B. Le cantonnement strict des prétentions indemnisables
L’étroitesse de l’office du président statuant en procédure accélérée au fond se manifeste également dans la nature des sommes dont il peut ordonner le paiement. L’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 énumère limitativement les sommes que le président peut condamner le copropriétaire à payer : les provisions exigibles au titre du budget prévisionnel, les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes, et les provisions non encore échues devenues immédiatement exigibles par le jeu de la déchéance du terme. Toute autre créance, fût-elle en lien avec la copropriété, échappe à son pouvoir juridictionnel.
L’arrêt du 18 juin 2026 illustre ce cantonnement avec netteté. Les frais de déménagement des meubles exposés par le syndicat pour le compte de la copropriétaire, bien que constituant une créance du syndicat sur le copropriétaire, n’entrent pas dans l’énumération limitative de l’article 19-2. La Cour de cassation exerce sur ce point un contrôle rigoureux de qualification, refusant de laisser le juge du fond étendre le champ de la procédure accélérée au fond au-delà des prévisions expresses du législateur. Il s’agit là d’une application du principe selon lequel le président du tribunal judiciaire ne statue selon la procédure accélérée au fond que lorsque la loi ou le règlement lui confère expressément le pouvoir de connaître de certaines demandes selon cette procédure, conformément aux articles 481-1 et 839 du code de procédure civile.
Par ailleurs, l’arrêt du 15 janvier 2026 apporte une précision supplémentaire concernant la répartition des sommes entre les codébiteurs. Dans cette espèce, le syndicat des copropriétaires sollicitait, à titre principal, la condamnation solidaire des nus-propriétaires et de l’usufruitière, et, à titre subsidiaire, une condamnation ventilée à hauteur de 5 016,20 euros pour les nus-propriétaires et 13 180,59 euros pour l’usufruitière. La cour d’appel, après avoir écarté la solidarité entre nus-propriétaires et usufruitière, avait néanmoins prononcé une condamnation globale sans procéder à la ventilation demandée. La Cour de cassation a censuré cette décision au visa de l’article 4 du code de procédure civile, au motif que l’objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties et que le juge ne peut méconnaître les termes du litige tels que fixés par les écritures des parties (Cass. 3e civ., 15 janvier 2026, n° 24-10.778). Cette solution rappelle que le président du tribunal judiciaire, même saisi selon une procédure rapide et simplifiée, demeure tenu de respecter l’objet du litige tel que déterminé par les parties et de prononcer des condamnations conformes aux demandes subsidiaires formulées.
La convergence de ces deux arrêts, rendus à six mois d’intervalle et tous deux publiés au Bulletin, dessine un cadre procédural particulièrement strict pour le recouvrement des charges de copropriété. Le syndicat des copropriétaires est astreint à une rigueur procédurale exigeante, tant dans la rédaction de la mise en demeure préalable que dans la formulation de ses demandes devant le président statuant en procédure accélérée au fond. Le copropriétaire, quant à lui, se voit privé de la faculté de présenter des demandes reconventionnelles dans ce cadre, ce qui l’oblige à engager une procédure distincte pour faire valoir ses propres créances contre le syndicat.
L’équilibre ainsi institué par la Cour de cassation repose sur une interprétation stricte des textes et sur une conception rigoureuse de la répartition des compétences contentieuses. Il répond au souci de préserver la célérité de la procédure de recouvrement des charges, tout en garantissant au copropriétaire que les sommes qui lui sont réclamées lui ont été préalablement notifiées avec la précision suffisante pour lui permettre d’en apprécier le bien-fondé. L’avocat spécialisé en droit immobilier, qu’il conseille le syndicat ou le copropriétaire, doit désormais intégrer ces exigences formelles et procédurales dans sa pratique quotidienne, sous peine de voir la demande de son client déclarée irrecevable.
La portée pratique de cette jurisprudence est considérable pour les syndics professionnels comme pour les syndicats de copropriétaires. La rédaction de la mise en demeure, souvent confiée à des cabinets de recouvrement ou à des prestataires de services, ne saurait être traitée comme une simple formalité administrative standardisée. Chaque mise en demeure doit être adaptée à la situation particulière du copropriétaire, en détaillant les provisions impayées par trimestre ou par période, en distinguant les provisions sur budget prévisionnel des appels de travaux, et en indiquant le montant précis de chaque catégorie de sommes dues. Un modèle type pré-rempli, mentionnant un montant global sans ventilation, expose le syndicat à une irrecevabilité de sa demande devant le président du tribunal judiciaire. Cette exigence s’impose avec la même force dans les contentieux relevant du droit de la construction lorsque les charges litigieuses trouvent leur origine dans des travaux de rénovation ou de mise aux normes.
Conclusion
Les arrêts des 15 janvier et 18 juin 2026, joints à l’avis du 12 décembre 2024, constituent un corpus jurisprudentiel cohérent qui renforce considérablement les exigences applicables à la procédure de recouvrement des charges de copropriété devant le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond. La mise en demeure préalable doit, à peine d’irrecevabilité, indiquer avec précision la nature et le montant des provisions réclamées au titre du budget prévisionnel. Le président, quant à lui, ne peut connaître que des demandes entrant strictement dans le champ d’application de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 (article 19-2, loi n° 65-557 du 10 juillet 1965), à l’exclusion de toute demande reconventionnelle du copropriétaire et de toute prétention étrangère au paiement des provisions ou sommes exigibles. Ce formalisme protecteur, dont la violation est lourdement sanctionnée, impose aux praticiens une vigilance accrue dans la rédaction des mises en demeure et dans l’orientation procédurale des contentieux. La connaissance précise de ces règles constitue un atout déterminant pour toute partie engagée dans un litige relatif aux charges de copropriété, qu’elle soit créancière ou débitrice. Le cabinet Kohen Avocats accompagne les syndicats de copropriétaires comme les copropriétaires dans le respect de ces exigences procédurales et la défense de leurs intérêts.
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