La multiplication des locations de courte durée dans les immeubles soumis au statut de la copropriété a fait émerger un contentieux singulier, celui des boîtes à clés installées par les copropriétaires-loueurs dans les parties communes. Ces dispositifs, destinés à permettre l’entrée autonome des occupants successifs sans remise physique des clefs, prospèrent dans les halls d’entrée, sur les façades et les grilles des immeubles, suscitant l’opposition croissante des syndicats de copropriétaires et des autres résidents. Une série de décisions rendues au cours des mois de juin et juillet 2026 par plusieurs juridictions du fond, confrontées à des décisions antérieures de la Cour de cassation relatives à l’usage des parties communes, dessine les contours d’un régime juridique en voie de stabilisation. L’enjeu dépasse le simple conflit de voisinage : il interroge l’articulation entre le droit de propriété du copropriétaire, les prérogatives de l’assemblée générale et la destination de l’immeuble. L’analyse de ces décisions récentes, éclairée par la jurisprudence constante de la troisième chambre civile de la Cour de cassation, permet de dégager les principes directeurs de ce contentieux émergent.
I. La qualification juridique de l’installation d’une boîte à clés au regard du statut de la copropriété
A. L’atteinte aux parties communes : le principe de l’autorisation préalable de l’assemblée générale
Le statut de la copropriété des immeubles bâtis, régi par la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, soumet l’usage des parties communes à un double encadrement. D’une part, l’article 9, alinéa 1er, de cette loi dispose que « chaque copropriétaire use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble ». D’autre part, l’article 25, b), de la même loi prévoit que « ne sont adoptées qu’à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant l’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, et conformes à la destination de celui-ci ». La Cour de cassation a eu l’occasion de préciser la portée de ce second texte dans un arrêt du 30 mai 2024, aux termes duquel elle a rappelé que « les travaux litigieux, affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, devaient être autorisés par les copropriétaires réunis en assemblée générale, peu important l’accord antérieurement obtenu du propriétaire de l’immeuble » (Cass. 3e civ., 30 mai 2024, n° 22-23.878).
Cette exigence a été réaffirmée avec une netteté particulière par la troisième chambre civile dans un arrêt du 25 janvier 2024, qui a jugé qu’« en l’absence d’autorisation donnée par l’assemblée générale des copropriétaires, à laquelle un accord entre copropriétaires ne se substitue pas, tout copropriétaire est fondé à demander la cessation d’une atteinte aux parties communes ou la destruction d’un ouvrage édifié en violation du règlement de copropriété » (Cass. 3e civ., 25 janvier 2024, n° 22-22.758). Par ailleurs, dans un arrêt du 18 décembre 2025, publié au Bulletin, la troisième chambre civile a rappelé, au visa des articles 3, 4 et 9 de la loi du 10 juillet 1965, que « chaque copropriétaire use et jouit librement des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble », avant de censurer l’arrêt d’appel qui n’avait pas constaté qu’une cour commune constituait une partie commune spéciale sur laquelle les demandeurs n’avaient aucun droit (Cass. 3e civ., 18 décembre 2025, n° 24-15.759, Publié au Bulletin).
L’application de ces principes au contentieux des boîtes à clés a donné lieu à des décisions convergentes des juridictions du fond. La cour d’appel de Douai, dans un arrêt du 30 mai 2024, a ainsi ordonné la dépose d’une boîte à clés installée sur le mur de la copropriété et condamné le copropriétaire à remettre en état la façade, au motif que cette installation, affectant une partie commune, n’avait pas été autorisée par l’assemblée générale. Le tribunal judiciaire de Grenoble, dans une décision du 11 juin 2026, a quant à lui considéré que « la boîte à clefs installée, destinée à permettre l’entrée autonome des occupants successifs du logement, contrevient aux modalités d’occupation de l’immeuble ». Ces décisions illustrent la rigueur du contrôle exercé par les juridictions sur l’installation d’équipements privatifs sur les parties communes sans autorisation de l’assemblée générale.
Par ailleurs, la troisième chambre civile a également rappelé, dans un arrêt du 25 janvier 2023, que « sont communes les parties des bâtiments et des terrains affectées à l’usage ou à l’utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d’entre eux », et que le syndicat des copropriétaires a pour objet « la conservation de l’immeuble et l’administration des parties communes » (Cass. 3e civ., 25 janvier 2023, n° 22-12.874). Il en résulte que l’installation d’une boîte à clés sur un mur, une grille ou dans un hall d’entrée, sans autorisation préalable de l’assemblée générale, constitue une atteinte aux parties communes que le syndicat est fondé à faire cesser, le cas échéant par la voie judiciaire.
À cet égard, la jurisprudence de la troisième chambre civile a également précisé que le droit de jouissance privative sur une partie commune ne modifie pas le caractère de partie commune de celle-ci. Le copropriétaire titulaire d’un tel droit de jouissance ne peut dès lors entreprendre des travaux sur la partie commune concernée sans solliciter l’autorisation de l’assemblée générale. Cette solution, qui découle de la distinction entre la propriété indivise des parties communes et le droit d’usage privatif qui peut y être attaché, trouve une application directe dans le contentieux des boîtes à clés. L’installation d’une boîte à clés sur une partie commune, même si le copropriétaire bénéficie d’un droit de jouissance privative sur cette partie, demeure soumise au régime de l’autorisation préalable de l’assemblée générale. En conséquence, la décision de la cour d’appel de Douai du 30 mai 2024, qui a ordonné la dépose d’une boîte à clés fixée sur le mur de l’immeuble, s’inscrit dans une ligne jurisprudentielle parfaitement cohérente avec les principes énoncés par la Cour de cassation.
Par ailleurs, le contentieux des boîtes à clés s’inscrit dans un contexte plus large de régulation des locations de courte durée par les collectivités territoriales. De nombreuses communes, parmi lesquelles Paris, Nice, Lyon ou Bordeaux, ont adopté des réglementations locales soumettant la location meublée touristique à un régime d’autorisation préalable de changement d’usage. L’article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation, dans sa rédaction issue de la loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024, dispose que « le fait de louer un local meublé destiné à l’habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile constitue un changement d’usage ». Dès lors, la présence d’une boîte à clés dans une copropriété peut également constituer un indice de l’exercice d’une activité de location saisonnière soumise à autorisation, renforçant ainsi le faisceau d’indices dont dispose le syndicat pour engager une action contentieuse.
B. La parade des parties privatives : l’arrêt du tribunal judiciaire de Nice du 25 juin 2026
Une pratique s’est toutefois développée, consistant pour les copropriétaires-loueurs à placer la boîte à clés non pas sur les parties communes, mais à l’intérieur de leur boîte aux lettres privative. Cette technique vise à contourner l’exigence d’autorisation de l’assemblée générale en soustrayant le dispositif au régime des parties communes. Le tribunal judiciaire de Nice a été saisi de cette question précise et a rendu, le 25 juin 2026, une décision qui pourrait marquer un tournant dans ce contentieux.
Dans cette affaire, le syndicat des copropriétaires sollicitait la dépose d’une boîte à clés placée par un copropriétaire à l’intérieur de sa boîte aux lettres, située dans le hall de l’immeuble. Le tribunal a débouté le syndicat de sa demande, jugeant qu’« aucune atteinte aux parties communes n’était caractérisée par cette pratique puisque la boîte aux lettres était privative et à l’usage exclusif du copropriétaire ». Cette solution, qui distingue selon que la boîte à clés est fixée sur une partie commune ou qu’elle est simplement déposée dans un contenant privatif, repose sur une analyse rigoureuse de la qualification des éléments en cause.
La décision niçoise s’inscrit dans le prolongement de la jurisprudence de la Cour de cassation relative à la distinction entre parties communes et parties privatives. La troisième chambre civile a en effet constamment rappelé que « chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble » (Cass. 3e civ., 29 janvier 2026, n° 23-22.835). Par ailleurs, dans un arrêt du 8 février 2024, la Cour de cassation a censuré une cour d’appel qui avait refusé l’accès d’un copropriétaire à un escalier principal sans constater que celui-ci constituait, selon le règlement de copropriété, une partie commune spéciale sur laquelle le demandeur n’avait aucun droit (Cass. 3e civ., 8 février 2024, n° 22-24.119).
L’enseignement qui se dégage de ces décisions est le suivant : le copropriétaire qui installe sa boîte à clés dans sa boîte aux lettres privative ne porte pas, par ce seul fait, atteinte aux parties communes. Il convient toutefois de ne pas perdre de vue que la jurisprudence de la Cour de cassation subordonne la libre jouissance des parties privatives au respect de la destination de l’immeuble et des droits des autres copropriétaires. Or, dès lors que la pratique de la location de courte durée est rendue possible par la présence de la boîte à clés, la question de l’atteinte à la destination de l’immeuble demeure entière.
II. Le contrôle juridictionnel de la destination de l’immeuble et des troubles de jouissance
A. La préservation de la destination bourgeoise : l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965
La distinction entre l’atteinte matérielle aux parties communes et l’atteinte à la destination de l’immeuble constitue le second volet du contrôle juridictionnel en matière de boîtes à clés. La jurisprudence de la troisième chambre civile a progressivement élaboré un corps de règles permettant d’appréhender la location de courte durée sous l’angle de la destination de l’immeuble, indépendamment de la qualification matérielle des installations qui la facilitent.
La Cour de cassation a ainsi jugé, dans un arrêt du 15 février 2023 publié au Bulletin, que « le fait de louer un local meublé destiné à l’habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile constitue un changement d’usage » au sens de l’article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation (Cass. 3e civ., 15 février 2023, n° 22-10.187, Publié au Bulletin). Cette qualification de changement d’usage n’est pas sans conséquence sur l’appréciation de la conformité de l’activité de location saisonnière à la destination de l’immeuble telle que définie par le règlement de copropriété.
En effet, les règlements de copropriété comportent fréquemment une clause dite d’« habitation bourgeoise », qui prohibe toute activité commerciale dans l’immeuble et impose une occupation paisible et pérenne des lieux. La Cour de cassation a eu l’occasion de se prononcer sur la compatibilité de la location meublée touristique de courte durée avec une telle clause. Dans un arrêt du 27 juin 2024, publié au Bulletin, la troisième chambre civile a jugé que « le fait d’offrir à la location un local meublé destiné à l’habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile, en contravention avec les dispositions de l’article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation, caractérise une atteinte à la destination d’habitation bourgeoise de l’immeuble » (Cass. 3e civ., 27 juin 2024, n° 23-13.131, Publié au Bulletin).
Dans un arrêt plus récent du 29 janvier 2026, la troisième chambre civile a réaffirmé la force obligatoire des stipulations du règlement de copropriété en matière de jouissance des parties communes et privatives, en rappelant qu’« il incombe au copropriétaire bénéficiant d’un droit de jouissance privative sur une partie commune de démonter les installations édifiées dans l’exercice de ce droit de jouissance, mais dont l’existence porte atteinte aux droits qu’un autre copropriétaire tient du règlement de copropriété » (Cass. 3e civ., 29 janvier 2026, n° 23-22.835). Si cette décision concerne un droit de passage, le principe qu’elle énonce est transposable au contentieux des boîtes à clés : le copropriétaire qui use de sa boîte aux lettres privative pour faciliter une activité de location de courte durée contraire à la destination de l’immeuble peut se voir opposer les stipulations du règlement de copropriété.
La troisième chambre civile a également eu l’occasion de préciser, dans un arrêt du 8 février 2024, que la jouissance des parties communes par un copropriétaire ne saurait être restreinte sans qu’une disposition expresse du règlement de copropriété ne l’y autorise. La Cour a ainsi cassé l’arrêt d’une cour d’appel qui avait refusé à un copropriétaire l’accès à l’escalier principal de l’immeuble, au motif que les juges du fond n’avaient pas constaté que cet escalier constituait une partie commune spéciale sur laquelle le demandeur n’avait aucun droit. Cette décision rappelle que la détermination des droits de chaque copropriétaire sur les parties communes résulte exclusivement des stipulations du règlement de copropriété, à l’exclusion de toute considération d’opportunité ou d’équité (Cass. 3e civ., 8 février 2024, n° 22-24.119).
Or, la loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024, dite loi Le Meur, est venue renforcer les pouvoirs des copropriétés en matière de régulation des locations de courte durée. Cette loi, dont les dispositions ont été pour l’essentiel validées par le Conseil constitutionnel dans une décision du 19 mars 2026, permet désormais aux copropriétés d’interdire de façon générale et pérenne toute location de meublé de tourisme sur les locaux d’habitation constituant une résidence secondaire, par un vote à la majorité des deux tiers de l’assemblée générale. Ce nouveau cadre législatif renforce l’arsenal juridique des syndicats de copropriétaires, qui peuvent désormais fonder leur action non seulement sur la violation des règles d’usage des parties communes, mais également sur la méconnaissance des stipulations du règlement de copropriété relatives à la destination de l’immeuble.
B. L’articulation entre usage privatif et régulation des locations de courte durée
La coexistence de ces deux fondements juridiques — l’atteinte aux parties communes et l’atteinte à la destination de l’immeuble — confère au contentieux des boîtes à clés une configuration particulière. Le syndicat des copropriétaires dispose d’un double levier d’action : il peut, d’une part, agir en cessation de l’atteinte matérielle aux parties communes, sur le fondement des articles 9 et 25 de la loi du 10 juillet 1965, et, d’autre part, solliciter la cessation de l’activité de location de courte durée elle-même, sur le fondement des stipulations du règlement de copropriété.
La troisième chambre civile a, dans une jurisprudence constante, reconnu au copropriétaire individuel un droit d’agir en justice pour faire respecter le règlement de copropriété. L’arrêt du 25 janvier 2024, précité, a en effet jugé que « tout copropriétaire est fondé à demander la cessation d’une atteinte aux parties communes ou la destruction d’un ouvrage édifié en violation du règlement de copropriété ». Cette action individuelle, qui n’est pas subordonnée à la démonstration d’un préjudice personnel distinct de celui de la collectivité, constitue un instrument efficace pour les copropriétaires confrontés aux nuisances générées par la multiplication des boîtes à clés et des locations de courte durée.
Par ailleurs, la responsabilité du syndicat des copropriétaires peut être engagée s’il s’abstient de faire cesser les atteintes aux parties communes commises par les copropriétaires. La Cour de cassation a ainsi jugé, dans un arrêt du 25 janvier 2023, que le syndicat des copropriétaires est tenu, dans l’exercice de son devoir de surveillance, de veiller à la destruction des ouvrages édifiés sans autorisation sur les parties communes (Cass. 3e civ., 25 janvier 2023, n° 22-12.874). Cette obligation de vigilance impose au syndicat de prendre les mesures nécessaires pour faire cesser les installations irrégulières de boîtes à clés sur les parties communes, sous peine d’engager sa responsabilité à l’égard des copropriétaires qui subiraient un préjudice de ce fait.
En pratique, la stratégie contentieuse des syndicats de copropriétaires devra s’adapter à la qualification de l’installation litigieuse. Lorsque la boîte à clés est fixée sur une partie commune, le fondement de l’action est l’absence d’autorisation de l’assemblée générale, conformément à l’article 25, b), de la loi du 10 juillet 1965. Le syndicat pourra alors solliciter la dépose du dispositif et la remise en état des lieux. Lorsque la boîte à clés est placée dans une boîte aux lettres privative, l’action devra s’orienter vers la démonstration d’une atteinte à la destination de l’immeuble, en établissant que la pratique de la location de courte durée, facilitée par la présence de la boîte à clés, contrevient aux stipulations du règlement de copropriété.
Enfin, il convient de relever que le juge des référés peut être saisi sur le fondement de l’article 835 du code de procédure civile pour faire cesser un trouble manifestement illicite. La jurisprudence admet que l’installation d’une boîte à clés sur une partie commune sans autorisation de l’assemblée générale constitue un tel trouble, justifiant une intervention en urgence. Le syndicat des copropriétaires pourra ainsi obtenir, dans des délais resserrés, une décision ordonnant la dépose de l’équipement litigieux, sans avoir à attendre l’issue d’une procédure au fond.
Conclusion
Le contentieux des boîtes à clés en copropriété révèle la tension croissante entre le développement des locations de courte durée et la préservation de la destination des immeubles d’habitation. Si l’installation d’une boîte à clés sur une partie commune sans autorisation de l’assemblée générale est clairement illicite au regard de la jurisprudence de la Cour de cassation, la situation est plus nuancée lorsque le dispositif est placé dans un contenant privatif. La décision du tribunal judiciaire de Nice du 25 juin 2026, en écartant la qualification d’atteinte aux parties communes pour une boîte à clés placée dans une boîte aux lettres privative, invite à recentrer le débat sur la destination de l’immeuble et le respect du règlement de copropriété. Les praticiens du droit de l’immobilier auront à coeur d’articuler ces deux fondements dans leurs actions, en tenant compte du nouveau cadre législatif issu de la loi Le Meur et de la jurisprudence exigeante de la troisième chambre civile en matière de protection des parties communes.
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