La réforme du statut des baux commerciaux par la loi du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique
I. La modernisation des conditions financières du bail commercial
A. La mensualisation du paiement des loyers
La loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique, publiée au Journal officiel du 27 mai 2026, introduit plusieurs dispositions modifiant substantiellement le régime des baux commerciaux tel qu’il résulte des articles L. 145-1 et suivants du code de commerce. Parmi les innovations les plus immédiatement perceptibles par les praticiens figure l’instauration d’un droit au paiement mensuel du loyer au bénéfice de certains preneurs, mesure qui modifie une pratique ancrée du trimestrialité dans les relations locatives commerciales. Le nouvel article L. 145-32-1 du code de commerce, créé par l’article 62 de la loi, dispose en effet que « le paiement mensuel du loyer est de droit lorsque le preneur à bail d’un local destiné à l’exercice d’une activité de commerce de détail ou de gros ou de prestations de services à caractère commercial ou artisanal en fait la demande, sous réserve de l’absence d’arriérés dans le paiement des sommes dues au titre du loyer et des charges, qui n’ont pas fait l’objet d’une contestation préalable ». (Legifrance, article L. 145-32-1 du code de commerce).
Le champ d’application de cette disposition recouvre l’essentiel des activités de commerce de détail, de commerce de gros et de prestations de services à caractère commercial ou artisanal, à l’exclusion des locaux à usage exclusif de bureaux et des entrepôts, dont le sort est expressément réservé par les définitions nouvelles introduites à l’article L. 145-46-1. La demande du preneur prend effet à compter de l’échéance suivante de paiement du loyer prévue par le bail, sans qu’un formalisme particulier ne soit exigé par le texte, ce qui invite à recommander l’envoi d’une lettre recommandée avec accusé de réception à titre probatoire. Le législateur a en outre conféré à ces dispositions un caractère d’ordre public en les inscrivant dans la liste de l’article L. 145-15 du code de commerce qui énumère les textes auxquels il ne peut être dérogé, rendant ainsi réputée non écrite toute clause qui exclurait la faculté de paiement mensuel. L’article 62 de la loi précise par ailleurs que ces dispositions « sont applicables aux baux en cours d’exécution à la date de promulgation de la présente loi ». (Legifrance, article 62 de la loi n° 2026-403).
Cette réforme s’inscrit dans un contexte économique marqué par des difficultés de trésorerie pour de nombreux commerçants, auxquels le paiement trimestriel imposait des à-coups financiers significatifs, notamment pour les petites et moyennes surfaces. En consacrant un droit à la mensualisation, le législateur entend faciliter la gestion de trésorerie des preneurs tout en maintenant l’équilibre contractuel, puisque la mesure est subordonnée à l’absence d’arriérés de loyers ou de charges non contestés. La jurisprudence de la troisième chambre civile de la Cour de cassation avait déjà, par un arrêt du 5 mars 2026, rappelé l’importance de l’équilibre des obligations réciproques dans l’exécution du bail commercial, en jugeant que « le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière de délivrer au preneur la chose louée, d’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée et d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ». (Cour de cassation, 3e civ., 5 mars 2026, n° 24-15.820, publié au Bulletin).
B. Les clauses tunnel et l’encadrement de l’indexation
L’article 62 de la loi du 26 mai 2026 introduit également, dans le code de commerce, un nouvel article L. 145-38-1 qui autorise expressément les clauses dites « tunnel » dans les baux commerciaux. Ces clauses, qui consistent à prévoir contractuellement que l’indexation du loyer sur un indice de référence ne s’appliquera qu’à l’issue d’une période d’inapplicabilité temporaire, étaient jusqu’alors d’une validité incertaine en jurisprudence, la Cour de cassation ayant pu les déclarer illicites dans certaines hypothèses où elles conduisaient à une distorsion excessive entre le loyer indexé et la valeur locative réelle. Le texte nouveau encadre désormais cette pratique en précisant les conditions de validité de telles stipulations, offrant ainsi une sécurité juridique bienvenue aux rédacteurs d’actes.
Par ailleurs, la loi consolide la liste des textes d’ordre public de l’article L. 145-15 du code de commerce en y ajoutant le nouvel article L. 145-32-1 relatif à la mensualisation, ainsi que le nouvel article L. 145-38-1 sur les clauses tunnel, marquant ainsi la volonté du législateur de placer ces dispositions au rang de règles auxquelles il ne peut être conventionnellement dérogé. Cette technique de renforcement par référence à l’article L. 145-15, qui déclare « réputés non écrits, quelle qu’en soit la forme, les clauses, stipulations et arrangements qui ont pour effet de faire échec au droit de renouvellement institué par le présent chapitre ou aux dispositions des articles L. 145-4, L. 145-37 à L. 145-41, du premier alinéa de l’article L. 145-42 et des articles L. 145-47 à L. 145-54 », constitue un mécanisme éprouvé de protection des droits du preneur. (Legifrance, article L. 145-15 du code de commerce).
La question du plafonnement des loyers demeure, quant à elle, régie par les dispositions de l’article L. 145-34 du code de commerce, lequel prévoit que le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d’effet du bail à renouveler ne peut excéder la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, à moins d’une modification notable des éléments de la valeur locative. La Cour de cassation a eu l’occasion de préciser, dans un arrêt du 16 octobre 2025, que ce dispositif de plafonnement « ne s’applique que dans le cas d’une modification notable des quatre premiers éléments composant la valeur locative ou lorsque la durée du bail est contractuellement supérieure à neuf ans, et non aux baux de neuf ans qui se sont poursuivis, par l’effet de la tacite prolongation, pendant plus de douze ans ». (Cour de cassation, 3e civ., 16 octobre 2025, n° 23-23.834, publié au Bulletin). Cette distinction entre le déplafonnement résultant d’une durée contractuelle supérieure à neuf ans et celui résultant d’une tacite prolongation au-delà de douze ans conserve toute son importance pratique et n’est pas affectée par la réforme du 26 mai 2026.
II. La redéfinition des prérogatives du preneur
A. La restriction du droit de préemption
L’article 61 de la loi du 26 mai 2026 modifie substantiellement le régime du droit de préemption du locataire commercial institué par l’article L. 145-46-1 du code de commerce. Ce droit, créé par la loi du 18 juin 2014 relative à l’artisanat, au commerce et aux très petites entreprises, permet au locataire d’être informé par le bailleur de son intention de vendre le local et de bénéficier d’un droit de priorité pour l’acquérir. La réforme de 2026 restreint désormais le champ d’application de ce droit de préemption en donnant, pour la première fois, une définition limitative du local commercial et du local artisanal dont la vente est susceptible de préemption. En effet, selon le nouvel avant-dernier alinéa de l’article L. 145-46-1, le local à usage commercial s’entend de « tout local destiné à l’exercice, à titre principal, d’une activité de commerce de détail ou de gros ou de prestations de service à caractère commercial, y compris les réserves et les emplacements attenants affectés à ces activités ou ces prestations », le texte ajoutant : « à l’exclusion des locaux à usage exclusif de bureaux et des entrepôts ». (Legifrance, loi n° 2026-403 du 26 mai 2026).
Cette exclusion expresse des locaux à usage exclusif de bureaux et des entrepôts constitue un infléchissement notable par rapport à la jurisprudence antérieure qui avait admis le bénéfice du droit de préemption au preneur de bureaux. La Cour de cassation avait en effet jugé, par un arrêt du 29 juin 2023, que les locaux à usage industriel étaient exclus du champ d’application du droit de préemption, mais les juridictions du fond, notamment la cour d’appel de Paris dans un arrêt du 1er décembre 2021, avaient retenu une solution différente pour les bureaux en les incluant dans le périmètre de ce droit. Désormais, une banque, une agence de voyages, un bureau de change, une agence immobilière ou tout autre locataire exploitant une activité intellectuelle ou administrative dans des locaux à usage exclusif de bureaux, fussent-ils aménagés en boutique avec vitrine sur rue, ne bénéficient plus du droit de préemption.
Par ailleurs, le local à usage artisanal est désormais défini comme « tout local destiné à l’exercice, à titre principal, d’une activité professionnelle indépendante de production, de transformation, de réparation ou de prestation de services figurant sur une liste établie par décret en Conseil d’État, y compris les réserves et les emplacements attenants affectés à cette activité », à l’exclusion expresse des entrepôts. Il existe donc désormais deux définitions distinctes des locaux commerciaux ou artisanaux dans le code de commerce : celle de l’article L. 145-1, inchangée, qui détermine le champ d’application du statut des baux commerciaux, et celle de l’article L. 145-46-1, nouvelle, qui régit le seul exercice du droit de préemption. Cette dualité définitionnelle pourrait générer des difficultés d’interprétation que la pratique devra résoudre.
Sur le plan du droit transitoire, ces dispositions restrictives s’appliquent à toute mutation intervenant après le 26 mai 2026, date de promulgation de la loi. La troisième chambre civile de la Cour de cassation avait déjà eu l’occasion de préciser, dans un arrêt du 29 février 2024, que le droit de préemption issu de la loi du 18 juin 2014 ne s’appliquait pas à une promesse de vente assortie de conditions suspensives régularisée avant l’entrée en vigueur de la loi, la réalisation des conditions suspensives ayant un effet rétroactif. Cette jurisprudence conserve sa pertinence pour l’application du nouveau texte aux situations en cours. (Cour de cassation, 3e civ., 4 juillet 2024, n° 23-13.515). Enfin, l’article 61 de la loi du 26 mai 2026 ne remet pas en cause le droit à indemnité d’éviction prévu par l’article L. 145-14 du code de commerce, lequel dispose que le bailleur qui refuse le renouvellement doit, sauf exceptions, « payer au locataire évincé une indemnité dite d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement », cette indemnité comprenant « notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur ». (Legifrance, article L. 145-14 du code de commerce).
B. La clause résolutoire à l’épreuve de la jurisprudence récente
Si la loi du 26 mai 2026 ne modifie pas directement le régime de la clause résolutoire régi par l’article L. 145-41 du code de commerce, elle intervient dans un contexte jurisprudentiel récent qui en a sensiblement renouvelé la portée. L’article L. 145-41 dispose que « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux », le commandement devant « à peine de nullité, mentionner ce délai », et que « les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée ». (Legifrance, article L. 145-41 du code de commerce).
La Cour de cassation a récemment précisé, dans un arrêt du 5 mars 2026, que « le locataire à bail commercial peut se prévaloir d’une exception d’inexécution pour refuser, à compter du jour où les locaux sont, en raison du manquement du bailleur à ses obligations, impropres à l’usage auquel ils étaient destinés, d’exécuter son obligation de paiement des loyers sans être tenu de délivrer une mise en demeure préalable ». La Cour ajoute que « lorsque, assigné par le bailleur en constatation de l’acquisition d’une clause résolutoire en raison du non-paiement de loyers dans le mois ayant suivi la délivrance d’un commandement de payer, le locataire invoque une exception d’inexécution, le juge doit en vérifier le bien-fondé, peu important que le locataire n’ait pas demandé en justice des délais de paiement dans le mois de la délivrance du commandement ». (Cour de cassation, 3e civ., 5 mars 2026, n° 24-15.820, publié au Bulletin). Cette solution, qui étend au bail commercial l’exception d’inexécution comme moyen de défense à l’acquisition d’une clause résolutoire, renforce la position du preneur confronté à un bailleur défaillant dans l’exécution de ses propres obligations.
En amont, un arrêt du 6 février 2025 avait déjà rappelé la faculté pour les juges du fond de suspendre les effets d’une clause résolutoire en octroyant des délais de paiement au preneur, conformément aux dispositions de l’article L. 145-41 du code de commerce. (Cour de cassation, 3e civ., 6 février 2025, n° 23-18.360, publié au Bulletin). La troisième chambre civile a également jugé que la mauvaise foi du bailleur ne constitue pas une cause d’interruption ou de suspension de la prescription biennale de l’action en paiement de l’indemnité d’éviction, laquelle court à compter de la date d’effet du congé, et que le locataire est occupant sans droit ni titre des locaux à compter de la date de prescription de cette action. (Cour de cassation, 3e civ., 12 février 2026, n° 24-10.578, publié au Bulletin).
En conséquence, le congé délivré par le bailleur sur le fondement de l’article L. 145-9 du code de commerce met fin au bail, et le locataire qui entend demander le paiement d’une indemnité d’éviction doit saisir le tribunal avant l’expiration d’un délai de deux ans à compter de la date pour laquelle le congé a été donné, ainsi que le rappelle l’article L. 145-9 lui-même : « Le congé doit être donné par acte extrajudiciaire. Il doit, à peine de nullité, préciser les motifs pour lesquels il est donné et indiquer que le locataire qui entend, soit contester le congé, soit demander le paiement d’une indemnité d’éviction, doit saisir le tribunal avant l’expiration d’un délai de deux ans à compter de la date pour laquelle le congé a été donné ». (Legifrance, article L. 145-9 du code de commerce). La Cour de cassation a en outre précisé, dans ce même arrêt du 12 février 2026, que « le locataire à bail commercial qui est prescrit dans son action en paiement d’une indemnité d’éviction perd son droit au maintien dans les lieux », ce qui confère à cette prescription biennale un effet radical sur la situation du preneur qui n’aurait pas agi en justice dans le délai requis. (Cour de cassation, 3e civ., 12 février 2026, n° 24-10.578, publié au Bulletin).
Par ailleurs, l’obligation de délivrance du bailleur, consacrée par l’article 1719 du code civil, a fait l’objet d’un important arrêt de la troisième chambre civile du 5 mars 2026 qui qualifie cette obligation de continue pendant toute la durée du bail, en rattachant son exécution à l’aptitude concrète du local à l’usage prévu par le contrat. (Cour de cassation, 3e civ., 5 mars 2026, n° 24-19.292, publié au Bulletin). Dès lors, le manquement persistant du bailleur à son obligation de délivrance peut fonder une exception d’inexécution opposable par le preneur, y compris dans le cadre de la mise en œuvre d’une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers. La Cour de cassation a également précisé, dans un arrêt du 18 septembre 2025, que le locataire peut se prévaloir de l’exception d’inexécution sans être tenu de délivrer une mise en demeure préalable au bailleur, ce qui renforce la protection du preneur confronté à une inexécution grave des obligations pesant sur le bailleur. (Cour de cassation, 3e civ., 18 septembre 2025, n° 23-24.005, publié au Bulletin).
A cet égard, la réforme du 26 mai 2026 s’inscrit dans un mouvement plus large de rééquilibrage des relations entre bailleurs et preneurs, dont la jurisprudence récente de la Cour de cassation constitue l’un des vecteurs les plus dynamiques. La troisième chambre civile a ainsi, dans un arrêt du 23 janvier 2025, jugé que la modification notable des éléments de la valeur locative, au sens de l’article L. 145-33 du code de commerce, doit s’apprécier au regard des obligations respectives des parties, excluant une approche purement quantitative de la notion. (Cour de cassation, 3e civ., 23 janvier 2025, n° 23-14.887, publié au Bulletin). La restriction du droit de préemption et la consécration légale des clauses tunnel traduisent néanmoins une volonté de ne pas déséquilibrer excessivement le rapport contractuel au détriment du bailleur, dans une recherche de compromis entre la protection du fonds de commerce et la liberté contractuelle.
Conclusion
La loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique apporte aux baux commerciaux des modifications dont la portée pratique est immédiate pour les praticiens comme pour les justiciables. La mensualisation du loyer, la sécurisation des clauses tunnel et la restriction du droit de préemption redessinent les contours de l’équilibre contractuel entre bailleur et preneur. Or, ces innovations législatives coïncident avec une activité jurisprudentielle soutenue de la troisième chambre civile de la Cour de cassation, qui a récemment précisé les conditions de mise en œuvre de l’exception d’inexécution face à la clause résolutoire, l’étendue de l’obligation continue de délivrance et la rigueur des règles de prescription applicables à l’action en fixation de l’indemnité d’éviction. L’articulation de ces deux sources, législative et jurisprudentielle, dans le traitement des litiges relatifs aux baux commerciaux requiert une vigilance particulière de la part des rédacteurs d’actes et des conseils. Les années à venir diront si cette réforme atteint son objectif affiché de simplification sans sacrifier les protections essentielles dont bénéficie le preneur à bail commercial, et la pratique judiciaire devra préciser l’articulation délicate entre ces nouvelles dispositions et les principes jurisprudentiels dégagés ces dernières années par la Cour de cassation dans le contentieux des baux commerciaux.
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