La mensualisation des loyers commerciaux et l’encadrement du dépôt de garantie : les apports de la loi du 26 mai 2026
I. La mensualisation des loyers, une rupture encadrée avec l’usage trimestriel
A. Le champ d’application du droit au paiement mensuel
La loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique, publiée au Journal officiel du 27 mai 2026 (L. n° 2026-403, 26 mai 2026), introduit dans le code de commerce un nouvel article L. 145-32-1 qui dispose que « le paiement mensuel du loyer est de droit lorsque le preneur à bail d’un local destiné à l’exercice d’une activité de commerce de détail ou de gros ou de prestations de services à caractère commercial ou artisanal en fait la demande » (C. com., art. L. 145-32-1). Cette disposition rompt avec l’usage constant qui prévalait sous l’empire du statut des baux commerciaux tel qu’issu du décret du 30 septembre 1953, lequel consacrait le paiement trimestriel comme modalité de droit commun du règlement des loyers. Le législateur a entendu répondre à une préoccupation récurrente des commerçants et artisans, pour lesquels le décaissement trimestriel constituait une charge de trésorerie significative et souvent mal anticipée. L’introduction de cet article au sein de la section VI du chapitre V du titre IV du livre Ier du code de commerce, sous l’intitulé « Du loyer », confère à la mensualisation une valeur symbolique forte, le texte étant placé immédiatement avant l’article L. 145-33 qui définit le plafonnement du loyer en cas de renouvellement. Cette position liminaire, relevée par la doctrine, suggère que le législateur a entendu faire de la mensualisation un principe structurant du droit du bail commercial rénové.
Le champ d’application de cette faculté nouvelle est circonscrit avec précision. Le texte vise exclusivement les locaux destinés à l’exercice d’une activité de commerce de détail ou de gros, ainsi qu’aux prestations de services à caractère commercial ou artisanal. Sont expressément exclus du dispositif les locaux à usage exclusif de bureaux et les entrepôts, quand bien même ces derniers seraient soumis au statut des baux commerciaux en application de l’article L. 145-1 du code de commerce. Cette distinction introduit une dualité de régimes au sein même du statut, selon la nature de l’activité exercée dans les lieux loués. Par ailleurs, la loi ne distingue pas selon la taille de l’entreprise locataire ni selon le montant du loyer acquitté, de sorte que la mesure bénéficie tant au petit commerce indépendant qu’aux enseignes du commerce organisé.
L’application de ces dispositions aux baux en cours d’exécution à la date de promulgation de la loi, soit le 26 mai 2026, confère à la réforme une portée immédiate qui n’a pas manqué de susciter des interrogations parmi les praticiens. Le législateur a en effet écarté le principe traditionnel de survie de la loi ancienne pour les contrats en cours, au profit d’une application immédiate justifiée par le caractère d’ordre public de la mesure. La Cour de cassation a eu l’occasion de rappeler, dans un arrêt du 18 décembre 2025, que « la vente de locaux loués conclue par un propriétaire d’un local à usage commercial ou artisanal avec un tiers en méconnaissance du droit de préférence du locataire à bail commercial, prévu par l’article L. 145-46-1 du code de commerce, est sanctionnée par la nullité » et que « l’action en nullité de cette vente intentée par le locataire, qui est exercée en vertu du statut des baux commerciaux, est soumise à la prescription biennale de l’article L. 145-60 du même code » (Civ. 3e, 18 déc. 2025, n° 24-10.767, FS-B). Cette décision, rendue en formation de section, illustre la rigueur avec laquelle la Haute juridiction fait application des règles d’ordre public du statut des baux commerciaux, en articulant la nullité de la vente irrégulière avec le régime de la prescription biennale édicté par l’article L. 145-60 du code de commerce (C. com., art. L. 145-60).
B. Les conditions d’exercice et le caractère d’ordre public de la faculté nouvelle
L’exercice du droit au paiement mensuel est subordonné à une condition unique mais essentielle : l’absence d’arriérés dans le paiement des sommes dues au titre du loyer et des charges, qui n’ont pas fait l’objet d’une contestation préalable. Cette exigence traduit la volonté du législateur de ne pas fragiliser la position du bailleur en permettant à un locataire défaillant de se prévaloir du dispositif. La référence aux sommes contestées témoigne d’une recherche d’équilibre entre les intérêts des parties, le locataire ne pouvant se voir opposer un arriéré qu’il conteste légitimement pour faire échec à sa demande de mensualisation. En conséquence, le débat sur le caractère fondé ou non d’une créance de loyers ou de charges ne saurait, à lui seul, priver le preneur de la faculté que la loi lui reconnaît.
La demande de mensualisation prend effet à compter de l’échéance suivante de paiement du loyer prévue par le bail. Le texte ne précise ni la forme de la demande ni l’identité du destinataire, ce qui impose aux praticiens de recommander au locataire l’envoi d’une lettre recommandée avec accusé de réception au bailleur ou à son mandataire, voire la signification par acte de commissaire de justice. La prudence commande également d’anticiper le débat sur la date d’effet, selon que le loyer est payable d’avance ou à terme échu, afin que le bailleur puisse ajuster ses appels de fonds sans discontinuité. Dès lors, une information préalable du bailleur, intervenue dans un délai raisonnable avant la prochaine échéance, participe de l’exécution de bonne foi des conventions, conformément à l’article 1104 du code civil.
Le caractère d’ordre public de ces dispositions est expressément consacré par l’inscription du nouvel article L. 145-32-1 dans la liste de l’article L. 145-15 du code de commerce, qui répute non écrites les clauses ayant pour effet de faire échec aux dispositions du chapitre V du titre IV du livre Ier dudit code (C. com., art. L. 145-15). Toute clause du bail qui exclurait ou restreindrait la faculté de paiement mensuel serait donc réputée non écrite. Or, cette qualification emporte des conséquences juridiques majeures que la troisième chambre civile a rappelées avec fermeté dans un arrêt du 23 janvier 2025 : « dès lors qu’une stipulation réputée non écrite est censée n’avoir jamais existé, la créance de restitution de l’indu doit être calculée sur la base du montant du loyer qui aurait été dû à défaut d’application d’une telle stipulation » (Civ. 3e, 23 janv. 2025, n° 23-18.643, FS-B). Cette jurisprudence, rendue en matière de clause d’indexation illicite, éclaire le régime de toute stipulation contraire à l’ordre public du statut des baux commerciaux.
À cet égard, l’économie générale du statut des baux commerciaux, fondée sur la protection du fonds de commerce par la stabilité du droit au bail, se trouve confortée par cette réforme qui rééquilibre les relations contractuelles au profit du preneur sans dénaturer les prérogatives essentielles du bailleur. La mensualisation n’affecte en effet ni le montant du loyer, ni la durée du bail, ni les garanties dont dispose le propriétaire des locaux. Elle constitue une simple modalité de paiement qui, pour être d’ordre public, n’en demeure pas moins respectueuse de l’architecture contractuelle héritée de plus de soixante-dix ans de pratique.
II. L’encadrement du dépôt de garantie, entre plafonnement et obligation de restitution
A. Le plafonnement à trois mois et son périmètre d’application
La seconde innovation majeure de la loi du 26 mai 2026 réside dans la modification de l’article L. 145-40 du code de commerce, qui plafonne désormais le montant des sommes pouvant être exigées du locataire à titre de garantie à trois mois de loyer. Cette disposition, insérée au deuxième alinéa de l’article L. 145-40, s’applique quelle que soit la forme de la garantie consentie, qu’il s’agisse d’un dépôt de garantie en numéraire, d’une caution bancaire, d’une garantie à première demande ou de tout autre engagement destiné à assurer la bonne exécution du bail. Le législateur a ainsi entendu mettre un terme aux pratiques, parfois constatées, de constitution de garanties représentant six, douze, voire vingt-quatre mois de loyer, qui pesaient lourdement sur la trésorerie des entreprises locataires et constituaient un frein à leur développement.
Le champ d’application de ce plafonnement est aligné sur celui de la mensualisation : il bénéficie aux seuls locataires dont le bail porte sur un local destiné à une activité de commerce de détail ou de gros, ou à des prestations de services à caractère commercial ou artisanal. Les baux portant sur des locaux à usage exclusif de bureaux et les entrepôts demeurent soumis au droit antérieur, qui prévoit que les loyers payés d’avance à titre de garantie portent intérêt au profit du locataire pour les sommes excédant deux termes de loyer. En revanche, les sommes versées dans le cadre du nouveau plafonnement ne produisent pas d’intérêts, le législateur ayant estimé que la limitation à trois mois constituait en elle-même une protection suffisante pour le preneur, sans qu’il soit besoin d’y adjoindre une rémunération.
Cette nouvelle règle ne s’applique qu’aux baux conclus ou renouvelés postérieurement à la promulgation de la loi, soit à compter du 26 mai 2026, ainsi qu’aux baux en cours lors du renouvellement. Par ailleurs, la loi impose de réécrire ou d’écarter, à l’occasion du renouvellement, toutes les clauses du bail renouvelé qui seraient incompatibles avec le nouveau régime du dépôt de garantie, la mensualisation du loyer et l’encadrement des clauses résolutoires. Cette obligation de mise en conformité impose aux rédacteurs d’actes une vigilance particulière lors de la négociation des renouvellements, le bailleur ne pouvant se prévaloir d’une clause antérieure incompatible avec les nouvelles dispositions d’ordre public.
La jurisprudence de la troisième chambre civile sur le mécanisme de la clause réputée non écrite fournit des enseignements précieux pour appréhender la portée de ces nouvelles dispositions. Dans un arrêt du 25 janvier 2023, la Cour de cassation a jugé que « sont réputées non-écrites les clauses d’échelle mobile prévoyant une indexation du loyer uniquement à la hausse et celles limitant la baisse du loyer à un montant plancher, ces clauses ayant pour effet de faire échec au réajustement du loyer prévu par l’article L. 145-39 du code de commerce » (Civ. 3e, 25 janv. 2023, n° 20-20.514). Ce raisonnement, transposable aux clauses qui méconnaîtraient le plafonnement du dépôt de garantie ou le droit à la mensualisation, illustre la rigueur avec laquelle la Cour de cassation sanctionne les stipulations contraires à l’ordre public du statut.
B. Le régime de restitution et la transmission de l’obligation en cas de mutation
La loi impose désormais au bailleur de restituer à son locataire les sommes versées à titre de garantie dans un délai maximal de trois mois à compter de la remise des clés par le locataire au bailleur ou à son mandataire. Cette remise peut intervenir en mains propres ou par lettre recommandée avec accusé de réception. La restitution s’effectue sous déduction des sommes restant dues au bailleur et de celles dont le bailleur serait tenu en lieu et place du locataire, notamment au titre des désordres constatés dans le local, appréciés par comparaison entre l’état des lieux d’entrée et l’état des lieux de sortie. Ces déductions doivent être justifiées, par exemple par la production de devis ou de factures, le bailleur ne pouvant retenir arbitrairement les sommes déposées en garantie.
Lorsque les garanties reçues ne sont pas de nature monétaire, le délai de restitution est porté à six mois. Le bailleur est alors tenu de procéder aux mainlevées nécessaires et de restituer au locataire l’ensemble des documents afférents à ces garanties, tels que l’original de la caution bancaire ou l’acte de mainlevée d’hypothèque. Ces dispositions s’appliquent aux baux en cours d’exécution à la date de promulgation de la loi, sous réserve que la remise des clés intervienne plus de trois mois après cette date, soit après le 26 août 2026. En conséquence, un locataire qui aurait déjà restitué les locaux avant cette date ne peut se prévaloir du nouveau délai de restitution, et demeure soumis aux stipulations contractuelles antérieures.
En cas de mutation à titre gratuit ou onéreux des locaux loués, l’obligation de restituer au locataire les sommes versées en garantie est automatiquement transférée au nouveau bailleur. Cette disposition met fin à une difficulté pratique récurrente, dans laquelle le locataire, confronté à une vente de l’immeuble, se trouvait démuni face au bailleur cédant qui avait encaissé le dépôt de garantie sans le transmettre à l’acquéreur. La Cour de cassation avait déjà eu l’occasion de se prononcer sur les difficultés liées à la restitution du dépôt de garantie dans un arrêt du 12 décembre 2024, censurant une cour d’appel qui avait écarté la responsabilité du crédit-bailleur dans la restitution du dépôt de garantie alors que le contrat de bail commercial ne restreignait pas les obligations de ce dernier en cas de non-levée de l’option d’achat par le crédit-preneur (Civ. 3e, 12 déc. 2024, n° 23-16.858). Cette décision illustre la vigilance de la Haute juridiction quant au respect des engagements souscrits en matière de dépôt de garantie.
En revanche, si les garanties accordées sont de nature non monétaire, la mutation entraîne de plein droit leur caducité. Le bailleur cédant doit alors restituer au locataire les documents correspondants et effectuer les mainlevées nécessaires dans un délai de six mois. Cette disposition, qui s’applique aux mutations intervenant après le 26 août 2026, impose aux notaires et aux conseils des parties une information rigoureuse lors de la cession d’un immeuble donné à bail commercial, afin d’anticiper les conséquences de la caducité automatique des garanties non monétaires sur la situation du nouveau bailleur, lequel devra, le cas échéant, négocier de nouvelles garanties avec le locataire.
L’articulation de ces dispositions avec les mécanismes traditionnels du statut des baux commerciaux soulève des questions d’interprétation que la pratique éclairera progressivement. Le loyer binaire, constitué d’une partie fixe et d’une partie variable assise sur le chiffre d’affaires, échappe, selon la jurisprudence, à la fixation par le juge des loyers commerciaux selon les critères de l’article L. 145-33 du code de commerce, sauf volonté contraire des parties (Civ. 3e, 18 juin 2026, n° 24-21.045). Or, la coexistence d’un loyer binaire et du nouveau plafonnement du dépôt de garantie à trois mois de loyer pourrait susciter des difficultés d’application lorsque la part variable du loyer est substantielle, le montant du dépôt de garantie étant traditionnellement calculé sur la seule partie fixe. L’absence de précision législative sur ce point commande aux parties de stipuler expressément l’assiette de calcul du dépôt de garantie dans le bail, afin d’écarter toute controverse ultérieure.
Par ailleurs, la réforme du droit de préemption opérée par l’article 61 de la même loi ne saurait être passée sous silence dans l’analyse d’ensemble des modifications apportées au statut des baux commerciaux. Le nouvel avant-dernier alinéa de l’article L. 145-46-1 du code de commerce (C. com., art. L. 145-46-1) donne une définition limitative du local commercial et du local artisanal susceptibles de préemption, en excluant expressément les locaux à usage exclusif de bureaux et les entrepôts. Cette restriction du champ d’application du droit de préemption, conjuguée à la mensualisation et à l’encadrement du dépôt de garantie, participe d’un mouvement législatif qui, tout en renforçant la protection du preneur sur le plan financier, réduit corrélativement ses prérogatives sur le plan de l’accès à la propriété des murs. La troisième chambre civile avait d’ailleurs, avant la réforme, exclu du champ d’application du droit de préemption les locaux industriels, dans un arrêt du 29 juin 2023, en se fondant sur la lettre de l’article L. 145-46-1 qui visait les seuls locaux à usage commercial ou artisanal (C. com., art. L. 145-46-1 ancien). La loi du 26 mai 2026 consolide cette orientation jurisprudentielle en l’inscrivant dans le texte même, avec une portée encore plus restrictive puisqu’elle soustrait désormais les bureaux au mécanisme protecteur de la préemption.
En définitive, la coexistence de ces différents régimes, qui varient selon la nature de l’activité exercée dans les lieux loués, impose aux professionnels du droit une cartographie précise des règles applicables à chaque catégorie de locaux. La dualité entre, d’une part, les activités de commerce de détail, de gros et de prestations de services, bénéficiaires de la mensualisation, du plafonnement du dépôt de garantie et du droit de préemption, et, d’autre part, les bureaux et entrepôts, exclus de ces régimes protecteurs, constitue désormais une ligne de partage structurante au sein du statut des baux commerciaux. La pratique contractuelle devra intégrer cette distinction, qui n’est pas sans rappeler celle opérée par le législateur de 2014 lors de l’instauration du droit de préférence, et qui témoigne de la volonté constante du législateur de concentrer l’effort de protection sur le commerce de proximité, au détriment des activités tertiaires et logistiques. Une telle approche différenciée, si elle se justifie par la finalité protectrice du statut, pourrait néanmoins susciter des difficultés d’interprétation lorsque le bail porte sur des locaux à usage mixte, associant par exemple une activité de vente au détail et des bureaux administratifs, hypothèse dans laquelle la détermination du régime applicable reposera sur l’appréciation de l’activité principale exercée dans les lieux, conformément aux critères dégagés par la jurisprudence sous l’empire de l’article L. 145-1 du code de commerce.
Conclusion
La loi du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique opère une réforme d’ampleur du statut des baux commerciaux en introduisant deux mécanismes qui modifient substantiellement l’équilibre des relations entre bailleurs et preneurs. La mensualisation de droit des loyers, d’une part, et le plafonnement du dépôt de garantie assorti d’un encadrement strict de sa restitution, d’autre part, constituent des avancées significatives pour la protection de la trésorerie des entreprises locataires. Le caractère d’ordre public de ces dispositions, conjugué à la jurisprudence constante de la troisième chambre civile sur les clauses réputées non écrites, confère à cette réforme une effectivité que les praticiens du droit des baux commerciaux ne sauraient sous-estimer. La coexistence d’un champ d’application circonscrit aux activités de commerce de détail, de gros et de prestations de services, à l’exclusion des bureaux et des entrepôts, introduit toutefois une dualité de régimes dont les conséquences pratiques devront être précisées par le contentieux à venir.
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