I. La fixation du loyer du bail renouvelé : entre plafonnement légal et liberté contractuelle
A. Les conditions du déplafonnement à l’épreuve de la tacite prolongation
Le statut des baux commerciaux consacre un principe de plafonnement du loyer lors du renouvellement, énoncé à l’article L. 145-34 du code de commerce, selon lequel le prix du bail renouvelé ne peut excéder la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel du coût de la construction, sauf modification notable des facteurs locaux de commercialité. Ce mécanisme protecteur pour le preneur connaît toutefois une exception cardinale lorsque la durée du bail expiré excède douze années, auquel cas le loyer du bail renouvelé est fixé à la valeur locative, conformément aux critères énumérés à l’article L. 145-33 du même code. La question de l’articulation entre la tacite prolongation et le calcul de cette durée de douze ans a été tranchée avec netteté par la troisième chambre civile dans un arrêt du 9 juillet 2026 (Cass. 3e civ., 9 juillet 2026, n° 25-11.167), qui constitue un rappel utile de principes que la pratique tend parfois à méconnaître.
En l’espèce, une pharmacie avait sollicité le renouvellement de son bail le 14 mai 2012, alors que celui-ci, initialement conclu pour neuf ans à compter du 30 juin 2000, s’était tacitement prolongé. La bailleresse avait accepté le principe du renouvellement mais assigné la locataire en fixation du prix à la valeur locative, invoquant une durée du bail expiré supérieure à douze ans. La cour d’appel ayant fait droit à cette demande, la locataire formait un pourvoi en soutenant que la règle du plafonnement demeurait applicable dès lors que la demande de renouvellement avait été signifiée avant que le bail n’atteigne la durée de douze années. La Cour de cassation rejette le pourvoi et approuve la cour d’appel d’avoir retenu, d’une part, que « le fait que le preneur puisse demander le renouvellement du bail à tout moment au cours de sa tacite prolongation, en vertu de l’article L. 145-10 du code de commerce, n’impliquait pas que le bail prenne fin à la date de la signification de la demande de renouvellement », et, d’autre part, « qu’en cas de tacite prolongation du bail et de demande de renouvellement, le nouveau bail prenait effet à compter de l’expiration de la prolongation du bail précédent, cette date étant le premier jour du trimestre civil qui suit la demande de renouvellement selon la lettre de l’article L. 145-12 du même code ».
Par cette motivation, la troisième chambre civile confirme que la durée du bail expiré inclut la période de tacite prolongation jusqu’à la prise d’effet du nouveau bail, et non jusqu’à la date de signification de la demande de renouvellement. En l’espèce, le premier jour du trimestre civil suivant la demande était le 1er juillet 2012, de sorte que le bail expiré avait duré du 30 juin 2000 au 30 juin 2012 inclus, soit douze ans et un jour, ce qui excluait le plafonnement et imposait une fixation à la valeur locative. Cette solution, qui s’inscrit dans le prolongement d’une jurisprudence établie, rappelle aux praticiens l’importance de la date de signification de la demande de renouvellement lorsqu’ils entendent préserver le bénéfice du plafonnement pour leur client preneur. L’antériorité de la demande par rapport à l’échéance des douze années ne suffit pas à elle seule à garantir le plafonnement : c’est la date de prise d’effet du nouveau bail qui détermine en définitive la durée du bail expiré.
La Cour de cassation avait déjà précisé, dans un arrêt du 30 mai 2024 publié au Bulletin et au Rapport (Cass. 3e civ., 30 mai 2024, n° 22-16.447), les principes gouvernant la fixation judiciaire du loyer renouvelé en présence d’un loyer binaire. La haute juridiction y énonce de manière synthétique que « les dispositions du code de commerce relatives à la fixation du prix du bail renouvelé étant supplétives de la volonté des parties, celles-ci sont libres de déterminer des conditions de fixation du prix du bail renouvelé excluant une fixation judiciaire à la valeur locative ». Cette affirmation de la nature supplétive du statut des baux commerciaux en matière de fixation du loyer constitue un principe directeur dont les applications pratiques sont multiples.
L’arrêt du 9 juillet 2026 (Cass. 3e civ., 9 juillet 2026, n° 22-24.254) en fournit une illustration complémentaire, en précisant que l’ordonnance par laquelle le président du tribunal de commerce désigne, en exécution d’une clause contractuelle, un expert chargé d’évaluer la valeur locative, n’est pas insusceptible de recours et que « la voie de l’appel est, par application des articles 490 et 523 du code de procédure civile, ouverte contre cette ordonnance ». Par cette décision, la Cour de cassation écarte la qualification de tiers estimateur au sens de l’article 1592 du code civil pour le désigné, et ouvre ainsi une voie de recours que la pratique aurait pu croire fermée, renforçant les garanties procédurales des parties au bail commercial.
B. Le loyer binaire et l’office du juge des loyers commerciaux
L’arrêt rendu le 18 juin 2026 par la troisième chambre civile (Cass. 3e civ., 18 juin 2026, n° 24-21.045) apporte une précision d’importance sur l’office du juge des loyers commerciaux lorsqu’il est saisi d’une demande de fixation du prix d’un bail renouvelé stipulant un loyer binaire composé d’une part fixe et d’une part variable assise sur le chiffre d’affaires. La société Promod, locataire de locaux commerciaux, avait demandé le renouvellement du bail puis saisi le juge des loyers commerciaux en fixation du prix. Le bail stipulait un loyer de base constituant « un minimum garanti correspondant à la valeur locative » et précisait qu’il était « expressément convenu entre les parties à titre de condition essentielle et déterminante que lors des renouvellements successifs éventuels, le loyer de base ne pourra en aucun cas être inférieur à la valeur locative telle que déterminée par l’article L. 145-33 du code de commerce ».
La cour d’appel avait rejeté la demande, estimant que les parties ne s’étaient pas accordées pour soumettre la fixation du loyer au juge des loyers. La Cour de cassation rejette le pourvoi, approuvant la cour d’appel d’avoir, « par une appréciation souveraine, exclusive de dénaturation, de l’ensemble des clauses du contrat, relevé que les parties ne s’étaient pas accordées pour que la détermination du loyer de bail soit soumise au juge des loyers ». La décision illustre l’application de la jurisprudence Nice Cimiez du 30 mai 2024 précitée, selon laquelle « si les parties qui stipulent une clause de loyer variable manifestent ainsi, en principe, une volonté d’exclure une fixation judiciaire du prix du bail renouvelé à la valeur locative, il en va autrement lorsqu’elles ont exprimé une volonté commune contraire » et qu’il appartient au juge « de rechercher cette volonté commune contraire, soit dans le contrat, soit dans des éléments extrinsèques ».
L’enseignement pratique de ces décisions est double. En premier lieu, la rédaction des clauses de loyer binaire requiert une vigilance particulière : la simple référence à la valeur locative ou à l’article L. 145-33 du code de commerce ne suffit pas à établir la volonté commune des parties de recourir au juge des loyers en cas de désaccord sur le prix du bail renouvelé. La clause doit manifester sans équivoque cette volonté commune, soit par une stipulation expresse de recours au juge, soit par des éléments extrinsèques dont il appartiendra au juge d’apprécier souverainement la portée. En second lieu, le moyen soulevé par le preneur pour s’opposer à une demande de fixation judiciaire s’analyse, non comme une fin de non-recevoir, mais comme une défense au fond, ce qui oblige le juge à examiner la demande et à rechercher l’existence d’un accord implicite des parties. La distinction procédurale entre défense au fond et fin de non-recevoir, consacrée par l’arrêt du 30 mai 2024, emporte ainsi des conséquences substantielles sur l’étendue de l’office du juge et sur la stratégie contentieuse des parties.
La situation du bailleur confronté à un refus du preneur de voir fixer judiciairement le prix n’est pas pour autant dénuée de recours. L’article L. 145-57 du code de commerce lui offre la faculté de refuser le renouvellement du bail, sous réserve du paiement d’une indemnité d’éviction, lorsque les conditions de fixation du prix ne peuvent être déterminées conformément aux stipulations contractuelles. Ce droit d’option, qui constitue une soupape de sécurité dans l’équilibre du statut, permet au bailleur de se soustraire à un bail dont le loyer serait figé à un niveau insatisfaisant en l’absence d’accord des parties ou de recours au juge. La troisième chambre civile, dans son arrêt du 30 mai 2024, a expressément rappelé que « le fait que toute contestation sur le prix d’un bail renouvelé ne se résolve pas par une fixation judiciaire à la valeur locative et puisse aboutir au maintien du loyer antérieur, les parties pouvant toujours exercer leur droit d’option, ne méconnaît pas le droit d’accès au juge consacré par l’article 6 § 1 de la Convention de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales ».
La combinaison de ces arrêts dessine un régime de fixation du loyer renouvelé dans lequel le principe du plafonnement demeure la règle, mais dont les exceptions sont appliquées avec rigueur par la troisième chambre civile, qu’il s’agisse du dépassement de la durée de douze ans — y compris par l’effet de la tacite prolongation — ou de la volonté commune des parties, expressément ou implicitement manifestée, d’écarter les dispositions supplétives du statut. La Cour de cassation veille à l’équilibre entre la protection du preneur, objectif cardinal du statut des baux commerciaux, et le respect de la liberté contractuelle que les parties ont entendu exercer en aménageant conventionnellement les modalités de fixation du loyer.
II. Le congé avec refus de renouvellement : rigueur formelle et contrôle du motif
A. L’exigence de motivation du congé et la sanction des vices de procédure
L’article L. 145-9 du code de commerce dispose que le congé doit, à peine de nullité, préciser les motifs pour lesquels il est donné et indiquer que le locataire qui entend, soit le contester, soit demander le paiement d’une indemnité d’éviction, doit saisir le tribunal avant l’expiration d’un délai de deux ans à compter de la date pour laquelle le congé a été donné. Ce formalisme rigoureux, destiné à garantir la protection du preneur, est régulièrement rappelé par la troisième chambre civile, dont les décisions récentes témoignent d’un contrôle exigeant du respect des règles procédurales.
L’arrêt rendu le 2 juillet 2026 dans l’affaire Celio France (Cass. 3e civ., 2 juillet 2026, n° 25-13.340) en offre une illustration éclairante. La bailleresse, invoquant des désordres structurels causés par la surcharge des planchers, avait délivré congé avec refus de renouvellement sans offre d’indemnité d’éviction pour motifs graves et légitimes. La cour d’appel de Montpellier avait jugé que le congé n’était pas fondé sur des motifs sérieux et légitimes, en statuant au visa de conclusions déposées le 7 août 2024. Or, la bailleresse avait transmis de nouvelles conclusions le 10 décembre 2024, antérieurement à la clôture, comportant de nouveaux développements relatifs à la mise en demeure préalable au congé et accompagnées de nouvelles pièces. La Cour de cassation censure l’arrêt au visa des articles 455 et 954 du code de procédure civile, au motif que la cour d’appel, « qui n’a pas visé les dernières conclusions et qui s’est prononcée par des motifs dont il ne résulte pas qu’elle les aurait prises en considération, a violé les textes susvisés ».
Cette cassation pour vice de procédure, bien que fondée sur les règles du code de procédure civile, rappelle indirectement l’importance de l’examen exhaustif des moyens développés par le bailleur lorsqu’il entend justifier le refus de renouvellement sans indemnité d’éviction pour motifs graves et légitimes. L’article L. 145-17 du code de commerce énumère limitativement lesdits motifs, parmi lesquels figurent l’inexécution d’une obligation substantielle du bail ou la cessation de l’exploitation du fonds. La charge de la preuve de ces motifs incombe au bailleur, et l’examen du juge doit porter sur l’ensemble des éléments de fait et de droit soumis par les parties.
Un arrêt du 4 juin 2026 (Cass. 3e civ., 4 juin 2026, n° 24-19.120) illustre la même exigence procédurale dans un contentieux où se cumulaient acquisition de la clause résolutoire, demande de résiliation judiciaire et refus de renouvellement. La Cour de cassation censure l’arrêt d’appel pour avoir statué sans viser les dernières conclusions de la locataire déposées le 25 avril 2024, ni exposer les prétentions et moyens qu’elles contenaient. Elle censure également la dénaturation des conclusions par lesquelles la locataire contestait le refus de renouvellement, rappelant que l’obligation de ne pas dénaturer les écrits soumis au juge s’impose avec une rigueur particulière dans le contentieux des baux commerciaux, où les enjeux financiers et patrimoniaux sont considérables.
Par ailleurs, la question de la délimitation du périmètre du bail a donné lieu à un arrêt du 18 juin 2026 (Cass. 3e civ., 18 juin 2026, n° 24-22.468), dans lequel la Cour approuve la cour d’appel d’avoir retenu, sans dénaturation, que le bail ne mentionnait pas expressément un espace grillagé extérieur utilisé pour le stockage de pneus comme inclus dans l’assiette du bail, et d’en avoir « souverainement déduit, sans inverser la charge de la preuve, que la bailleresse n’avait que toléré l’occupation de l’espace grillagé par la locataire sans le donner à bail ». Cette décision rappelle que la preuve de l’étendue de l’obligation de délivrance pesant sur le bailleur en vertu de l’article 1719 du code civil ne le dispense pas de démontrer le périmètre exact des lieux donnés à bail, et que le preneur qui revendique l’inclusion d’un espace dans cette assiette doit rapporter la preuve de l’existence d’un titre d’occupation conventionnel.
B. La prescription de l’action en paiement de l’indemnité d’éviction
La prescription biennale de l’action en paiement de l’indemnité d’éviction, édictée par l’article L. 145-60 du code de commerce, constitue un écueil procédural redoutable dont les praticiens mesurent chaque jour les conséquences. L’arrêt rendu le 4 juin 2026 (Cass. 3e civ., 4 juin 2026, n° 24-21.573) apporte une précision déterminante sur l’interruption de ce délai, en censurant l’arrêt d’appel qui avait déclaré prescrite la demande d’indemnité d’éviction sans rechercher « si les contestations émises, en première instance, par la société Sabrina sur les motifs graves et légitimes invoqués dans le congé pour justifier le refus de payer une indemnité d’éviction, n’avaient pas interrompu le délai de prescription ».
En l’espèce, le bailleur avait délivré congé avec refus de renouvellement sans indemnité d’éviction pour motifs graves et légitimes à effet au 30 juin 2020. La locataire avait contesté ces motifs en première instance, mais la demande de paiement de l’indemnité d’éviction n’avait été formalisée qu’en appel, par conclusions du 22 juillet 2022, soit plus de deux ans après la date d’effet du congé. La cour d’appel en avait déduit la prescription de l’action. La Cour de cassation casse cette décision pour défaut de base légale, imposant à la cour d’appel de renvoi de rechercher si la contestation des motifs graves et légitimes en première instance n’avait pas eu pour effet d’interrompre le délai de prescription de la demande d’indemnité d’éviction.
Cette solution doit être rapprochée du régime du congé prévu par l’article L. 145-9 du code de commerce, qui impose au bailleur, à peine de nullité, de préciser les motifs pour lesquels il est donné et d’indiquer que le locataire dispose d’un délai de deux ans pour le contester ou demander le paiement d’une indemnité d’éviction. La finalité protectrice de ce formalisme justifie une interprétation libérale des causes d’interruption de la prescription, dès lors que le locataire a manifesté, dans le délai biennal, sa volonté de contester le bien-fondé du congé. La Cour de cassation, par cet arrêt, invite les juges du fond à ne pas s’arrêter à une lecture purement formelle de la date des conclusions portant demande d’indemnité, mais à examiner si des actes antérieurs de contestation n’ont pas valablement interrompu le cours de la prescription.
La jurisprudence du 25 juin 2026 (Cass. 3e civ., 25 juin 2026, n° 25-10.765), publiée au Bulletin, a par ailleurs rappelé, dans le domaine connexe du droit de préemption du locataire commercial, que l’offre de vente notifiée au locataire peut être rétractée par le bailleur avant son acceptation, ce qui prive le locataire de la faculté de demander l’exécution forcée de la vente. Cette solution, rendue sur le fondement de l’article 1116 du code civil issu de la réforme du droit des contrats, illustre la pénétration du droit commun des obligations dans le statut des baux commerciaux, et confirme que la protection accordée au preneur connaît des limites lorsque le bailleur n’a pas encore consommé le processus de vente.
L’ensemble de ces décisions dessine un cadre jurisprudentiel dans lequel la troisième chambre civile veille, avec une constance remarquable, au respect des exigences formelles du statut des baux commerciaux, qu’il s’agisse de la motivation du congé, de l’information du locataire sur les délais de contestation ou de la détermination du point de départ de la prescription. La sanction des vices de procédure, qu’ils affectent la délivrance du congé ou l’élaboration de la décision de justice, témoigne de l’importance que la haute juridiction attache à la sécurité juridique dans une matière où les intérêts économiques en présence justifient une prévisibilité maximale des solutions.
Conclusion
Les arrêts rendus par la troisième chambre civile au cours des mois de juin et juillet 2026 offrent un panorama significatif de l’état du droit positif en matière de renouvellement du bail commercial. La fixation du prix du bail renouvelé reste gouvernée par le principe du plafonnement, dont les conditions d’éviction sont appliquées avec rigueur, notamment en ce qui concerne le calcul de la durée du bail expiré incluant la période de tacite prolongation jusqu’à la prise d’effet du nouveau bail. La liberté contractuelle, reconnue aux parties pour aménager les modalités de fixation du loyer, singulièrement en présence d’un loyer binaire, est consacrée mais son exercice suppose une volonté commune clairement établie, dont l’appréciation relève du pouvoir souverain des juges du fond.
Le formalisme du congé, qu’il s’agisse de la motivation du refus de renouvellement ou de l’information du preneur sur le délai de contestation, demeure un impératif absolu, dont la méconnaissance est sanctionnée par la nullité. La prescription biennale de l’action en paiement de l’indemnité d’éviction fait l’objet d’une interprétation protectrice du preneur, la Cour de cassation invitant les juges du fond à rechercher si la contestation des motifs du congé n’a pas interrompu le délai, indépendamment de la date de formalisation de la demande indemnitaire. La rigueur procédurale qui irrigue ces décisions ne constitue pas un simple rappel à l’ordre technique, mais la manifestation d’une politique jurisprudentielle cohérente, attachée à garantir l’équilibre du statut des baux commerciaux entre protection du fonds de commerce et respect des prérogatives du bailleur. Le praticien du droit immobilier trouvera dans ces décisions récentes des outils d’analyse précieux pour anticiper l’issue des contentieux en cours et conseiller utilement ses clients, qu’ils soient bailleurs ou preneurs.
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