L’obligation de délivrance du bailleur commercial : une obligation continue au cœur de l’équilibre contractuel
I. La nature continue de l’obligation de délivrance du bailleur commercial
A. Le fondement légal : l’article 1719 du Code civil et son application au bail commercial
Le contrat de bail commercial, bien que régi par les articles L. 145-1 et suivants du code de commerce, demeure soumis aux dispositions de droit commun du louage de choses énoncées aux articles 1709 et suivants du code civil. L’article 1719 du code civil dispose que « le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée, d’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée et d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ». Cette disposition, dont la rédaction n’a pas été substantiellement modifiée depuis le code civil de 1804, constitue le socle des obligations pesant sur le bailleur dans toute relation locative, qu’elle relève du statut des baux d’habitation, du statut des baux ruraux ou du statut des baux commerciaux. L’obligation de délivrance transcende ainsi les clivages entre les différentes branches du droit locatif pour s’imposer avec une intensité particulière dans le contentieux des baux commerciaux, où la jouissance effective des locaux conditionne directement l’exploitation du fonds de commerce et, partant, la pérennité de l’entreprise locataire.
La jurisprudence de la troisième chambre civile de la Cour de cassation a, par un arrêt du 5 mars 2026 destiné à la publication au Bulletin, consacré avec une netteté remarquable le caractère continu de cette obligation. Dans cette affaire, des locataires d’un local commercial à usage de boulangerie, pâtisserie et viennoiserie avaient assigné leur bailleresse en délivrance de la jouissance d’une cour située à l’arrière de l’immeuble, incluse dans l’assiette du bail, et en indemnisation. La cour d’appel de Rennes, par un arrêt du 29 mai 2024, avait déclaré irrecevables comme prescrites leurs demandes, au motif que les locataires avaient eu connaissance de la configuration de cette cour dès la signature d’un avenant au bail le 23 janvier 2003, de sorte que l’action introduite le 20 juin 2019 était prescrite. La Cour de cassation a censuré cette analyse par un arrêt de cassation du 5 mars 2026 (pourvoi n° 24-19.292, publié au Bulletin), aux termes duquel « cette obligation continue du bailleur est exigible pendant toute la durée du bail ».
A cet égard, la Haute juridiction a précisé que « le locataire est recevable, d’une part, à poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation de délivrance tant que le manquement perdure, d’autre part, à obtenir la réparation des conséquences dommageables de cette inexécution sur une période de cinq ans précédant sa demande en justice ». Cette formulation, dont la portée doctrinale est considérable, opère une dissociation fondamentale entre le régime de l’action en exécution forcée, qui demeure ouverte aussi longtemps que le manquement persiste, et celui de l’action en responsabilité, soumise à la prescription quinquennale de l’article 2224 du code civil. Or, dans les faits de l’espèce, le manquement invoqué persistait à la date de la demande en justice, de sorte que la cour d’appel avait violé les articles 1709, 1719 et 2224 du code civil en déclarant l’action prescrite. Cette décision s’inscrit dans la continuité d’une jurisprudence plus ancienne de la Cour de cassation selon laquelle les contrats à exécution successive, tel le bail commercial, créent un rapport permanent d’obligation entre les parties, ce qui interdit de faire courir la prescription de l’action en exécution forcée à compter de la seule conclusion du contrat lorsque le manquement se renouvelle dans le temps.
Par ailleurs, la portée de cet arrêt doit être appréciée à l’aune de la distinction classique entre l’obligation de délivrance initiale, qui impose au bailleur de remettre au preneur la chose louée au commencement du bail, et l’obligation de délivrance continue, qui l’oblige à maintenir le preneur en jouissance de la chose pendant toute la durée du contrat. La Cour de cassation consacre ici clairement la seconde dimension de l’obligation, en affirmant que le locataire peut agir en exécution forcée en nature à tout moment, pour autant que le manquement n’ait pas cessé, et ce quelle que soit l’ancienneté du bail. Cette solution confère au preneur un instrument procédural particulièrement efficace pour contraindre le bailleur à respecter ses obligations essentielles, sans être entravé par le jeu de la prescription extinctive.
B. Les implications procédurales : l’imprescriptibilité fonctionnelle de l’action en exécution forcée
La solution dégagée par l’arrêt du 5 mars 2026 consacre, en réalité, une forme d’imprescriptibilité fonctionnelle de l’action en exécution forcée de l’obligation de délivrance. En énonçant que le locataire est recevable à poursuivre l’exécution forcée « tant que le manquement perdure », la Cour de cassation érige la persistance du manquement en critère déterminant de la recevabilité de l’action, indépendamment du temps écoulé depuis la conclusion du contrat. Cette solution se justifie pleinement par la nature même du contrat de bail, qui est un contrat à exécution successive créant un rapport permanent d’obligation, et par le caractère essentiel de l’obligation de délivrance, sans laquelle le preneur ne peut jouir utilement de la chose louée ni exploiter son fonds de commerce.
L’arrêt du 5 mars 2026 distingue soigneusement deux chefs de demande dont le régime procédural diffère sensiblement : l’action tendant à obtenir l’exécution forcée en nature de l’obligation de délivrance, qui n’est pas enfermée dans un délai de prescription dès lors que le manquement perdure, et l’action tendant à obtenir la réparation des conséquences dommageables de l’inexécution, qui est soumise à la prescription quinquennale de l’article 2224 du code civil et ne peut porter que sur les préjudices subis au cours des cinq années précédant la demande en justice. Cette distinction est essentielle pour le praticien, car elle détermine l’assiette temporelle des demandes indemnitaires et commande la stratégie contentieuse à adopter dans la rédaction des conclusions. Dès lors, le preneur confronté à un manquement persistant doit articuler ses prétentions de manière à cumuler l’action en exécution forcée, qui est recevable sans considération de prescription, et l’action indemnitaire, dont l’assiette est limitée à la période quinquennale antérieure à l’assignation.
En conséquence, le locataire commercial confronté à un manquement persistant du bailleur à son obligation de délivrance doit veiller à formuler distinctement ses prétentions, en sollicitant d’une part la condamnation du bailleur à exécuter son obligation sous astreinte, et d’autre part l’indemnisation des préjudices subis au cours des cinq dernières années. Dès lors que le manquement persiste, la première demande est recevable sans considération du temps écoulé, tandis que la seconde est limitée dans son étendue temporelle par le jeu de la prescription quinquennale. Cette architecture contentieuse, désormais clarifiée par la Cour de cassation, offre au preneur un levier procédural puissant pour contraindre le bailleur à respecter ses obligations essentielles, tout en encadrant raisonnablement les demandes indemnitaires rétrospectives. Or, la rigueur de cette distinction commande que le conseil du preneur porte une attention particulière à la rédaction du dispositif de ses conclusions, sous peine d’irrecevabilité partielle de ses demandes.
II. Les interactions de l’obligation de délivrance avec les mécanismes propres au statut des baux commerciaux
A. L’exception d’inexécution comme rempart face à la mise en œuvre de la clause résolutoire
L’obligation de délivrance du bailleur entretient des liens étroits avec le mécanisme de la clause résolutoire, prévu à l’article L. 145-41 du code de commerce, qui dispose que « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux ». Cette disposition, qui constitue l’une des pièces maîtresses du statut des baux commerciaux, organise un régime protecteur du preneur en lui offrant un délai d’un mois pour régulariser sa situation avant que la clause résolutoire ne produise ses effets. La question de l’articulation entre l’exception d’inexécution invoquée par le preneur et l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers a donné lieu à une importante décision de la troisième chambre civile également rendue le 5 mars 2026.
Dans l’affaire ayant donné lieu à l’arrêt du 5 mars 2026 (pourvoi n° 24-15.820), une société civile immobilière bailleresse avait délivré à sa locataire un commandement visant la clause résolutoire pour des loyers impayés. La locataire invoquait une exception d’inexécution, faisant valoir que les locaux étaient affectés de nombreux désordres imputables à la bailleresse, qui les rendaient impropres à leur destination tant commerciale que d’habitation. La cour d’appel de Cayenne avait constaté l’acquisition de la clause résolutoire, retenant que la locataire n’avait, dans le mois du commandement, ni payé les loyers ni saisi le juge aux fins de suspension des effets de la clause résolutoire, et que l’exception d’inexécution devenait inefficace une fois la clause résolutoire acquise. La Cour de cassation a censuré cette décision au visa des articles 1184 du code civil, dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance du 10 février 2016, 1719 et 1728 du même code, et L. 145-41 du code de commerce.
La Haute juridiction a rappelé que « le locataire à bail commercial peut se prévaloir d’une exception d’inexécution pour refuser, à compter du jour où les locaux sont, en raison du manquement du bailleur à ses obligations, impropres à l’usage auquel ils étaient destinés, d’exécuter son obligation de paiement des loyers sans être tenu de délivrer une mise en demeure préalable ». La Cour de cassation a ajouté une précision décisive : « lorsque, assigné par le bailleur en constatation de l’acquisition d’une clause résolutoire en raison du non-paiement de loyers dans le mois ayant suivi la délivrance d’un commandement de payer, le locataire invoque une exception d’inexécution, le juge doit en vérifier le bien-fondé, peu important que le locataire n’ait pas demandé en justice des délais de paiement dans le mois de la délivrance du commandement ».
Cette solution, qui s’inscrit dans le prolongement d’un précédent arrêt du 18 septembre 2025 (pourvoi n° 23-24.005), consacre une dissociation fondamentale entre le régime de la clause résolutoire et celui de l’exception d’inexécution. Alors que le premier impose au locataire de saisir le juge dans le mois du commandement pour obtenir des délais de paiement, le second permet au locataire d’opposer au bailleur l’inexécution de ses propres obligations sans être astreint à ce formalisme. Dès lors, l’office du juge est considérablement renforcé : saisi d’une exception d’inexécution, il lui appartient d’en vérifier le bien-fondé substantiel, sans pouvoir se retrancher derrière l’inobservation du délai d’un mois prévu par l’article L. 145-41 du code de commerce. Par ailleurs, cette jurisprudence traduit une volonté de restaurer l’équilibre contractuel dans les rapports bailleur-preneur, en empêchant que le mécanisme de la clause résolutoire ne devienne un instrument de contournement des obligations essentielles du bailleur, telles que définies par l’article 1719 du code civil.
A cet égard, la combinaison des deux arrêts du 5 mars 2026 produit un effet remarquable : le preneur qui subit un manquement persistant du bailleur à son obligation de délivrance peut, d’une part, agir en exécution forcée sans être paralysé par la prescription, et d’autre part, opposer l’exception d’inexécution pour refuser le paiement des loyers, sans avoir à solliciter des délais de paiement dans le mois du commandement. Ce double levier procédural, dont la cohérence théorique repose sur la primauté reconnue à l’obligation de délivrance dans l’économie du contrat de bail, confère au preneur une protection substantielle contre les défaillances du bailleur.
B. La distinction entre le régime de l’obligation de délivrance et les mécanismes de prescription du bail commercial
La jurisprudence récente de la troisième chambre civile a également précisé les interactions entre l’obligation de délivrance et les régimes de prescription propres au statut des baux commerciaux. Ces précisions sont d’autant plus opportunes que la dualité des prescriptions applicables en la matière — prescription quinquennale de droit commun et prescription biennale de l’article L. 145-60 du code de commerce — constitue une source récurrente de difficultés contentieuses pour les praticiens du droit des baux commerciaux.
L’arrêt du 12 février 2026 (pourvoi n° 24-10.578, publié au Bulletin) a ainsi rappelé avec fermeté le régime de la prescription biennale applicable à l’action en paiement de l’indemnité d’éviction. Dans cette affaire, une bailleresse avait délivré un congé avec refus de renouvellement et offre d’indemnité d’éviction à effet au 31 décembre 2018, puis avait mis en demeure le locataire de communiquer des justificatifs pour calculer le montant de cette indemnité. Trois ans plus tard, elle assignait le locataire en constatation de la perte de son droit au versement de l’indemnité d’éviction par l’acquisition de la prescription biennale. La cour d’appel d’Aix-en-Provence avait refusé de faire droit à cette demande, retenant que l’attitude de la bailleresse, consistant à se prévaloir de la prescription après avoir reconnu le droit à indemnité, était empreinte de mauvaise foi, et que le locataire n’avait aucune raison d’ester en justice dès lors qu’il ne contestait ni le congé ni le principe du versement de l’indemnité.
La Cour de cassation a censuré cette analyse au visa des articles 835 du code de procédure civile, L. 145-9 et L. 145-28 du code de commerce, en énonçant que « la mauvaise foi du bailleur n’est pas une cause d’interruption ou de suspension de la prescription biennale de l’action en paiement de l’indemnité d’éviction, laquelle court à compter de la date d’effet du congé même lorsqu’il est délivré avec offre d’indemnité d’éviction ». La Haute juridiction a en outre précisé que « le locataire est occupant sans droit ni titre des locaux à compter de la date de prescription de son action en fixation d’une indemnité d’éviction », consacrant ainsi une sanction particulièrement sévère à l’encontre du preneur négligent, qui perd à la fois son droit à indemnité et son droit au maintien dans les lieux en vertu de l’article L. 145-28 du code de commerce. Cette décision illustre la rigueur avec laquelle la Cour de cassation applique les prescriptions du statut des baux commerciaux, en écartant toute considération d’équité tirée du comportement du bailleur pour faire obstacle au jeu de la prescription.
Cette rigueur contraste avec la souplesse qui caractérise le régime de l’obligation de délivrance tel que redéfini par l’arrêt du 5 mars 2026 (pourvoi n° 24-19.292). Là où l’action en paiement de l’indemnité d’éviction est enfermée dans un bref délai de deux ans dont le point de départ est fixé à la date d’effet du congé, sans que la mauvaise foi du bailleur puisse en suspendre le cours, l’action en exécution forcée de l’obligation de délivrance demeure ouverte aussi longtemps que le manquement persiste, sans considération de prescription. Cette dualité de régimes illustre la hiérarchie des valeurs que le droit des baux commerciaux entend protéger : d’un côté, la sécurité juridique et la stabilité des situations locatives, qui justifient la brièveté du délai de prescription de l’action en indemnité d’éviction ; de l’autre, l’effectivité des obligations essentielles du bailleur, qui commande que l’action en exécution forcée ne soit pas enfermée dans un délai de prescription lorsque le manquement perdure.
En conséquence, le praticien confronté à un litige de bail commercial se doit d’opérer une analyse rigoureuse de la nature de l’action qu’il entend engager, afin de déterminer le régime de prescription applicable. Une action fondée sur le manquement du bailleur à son obligation de délivrance, tendant à obtenir l’exécution forcée en nature, échappe à l’emprise de la prescription tant que le manquement n’a pas cessé, tandis qu’une action en paiement de l’indemnité d’éviction doit être introduite dans le délai de deux ans à compter de la date d’effet du congé, sous peine de forclusion entraînant la perte du droit au maintien dans les lieux. Or, la combinaison des enseignements des arrêts du 12 février 2026 et du 5 mars 2026 permet de dégager un principe directeur de l’office du juge en matière de baux commerciaux : la rigueur des prescriptions édictées par le statut des baux commerciaux, qu’il s’agisse du délai d’un mois pour solliciter des délais de paiement ou du délai de deux ans pour agir en paiement de l’indemnité d’éviction, ne saurait faire obstacle à l’examen, par le juge, du bien-fondé des exceptions opposées par le preneur lorsque celles-ci sont fondées sur l’inexécution, par le bailleur, de ses obligations essentielles. Par ailleurs, la consultation d’un avocat en droit immobilier à Paris permet d’anticiper les risques contentieux liés à la délivrance des locaux commerciaux et d’adopter une stratégie procédurale adaptée à la nature de l’action envisagée.
Conclusion
La jurisprudence rendue par la troisième chambre civile de la Cour de cassation au cours du premier semestre de l’année 2026 consacre avec autorité le caractère continu de l’obligation de délivrance du bailleur commercial, dont le fondement réside dans l’article 1719 du code civil et dont l’exigibilité s’étend à toute la durée du contrat de bail. Cette affirmation, dégagée par l’arrêt du 5 mars 2026 (pourvoi n° 24-19.292), produit des conséquences procédurales majeures, en ce qu’elle permet au locataire de poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation de délivrance aussi longtemps que le manquement persiste, indépendamment de tout délai de prescription. Parallèlement, l’arrêt du 5 mars 2026 rendu le même jour (pourvoi n° 24-15.820) consolide le droit pour le preneur d’opposer l’exception d’inexécution à la mise en œuvre d’une clause résolutoire, en imposant au juge l’obligation d’en vérifier le bien-fondé, sans que l’inobservation du délai d’un mois prévu par l’article L. 145-41 du code de commerce puisse faire obstacle à cet examen. Enfin, l’arrêt du 12 février 2026 (pourvoi n° 24-10.578) rappelle la rigueur du régime de la prescription biennale de l’action en paiement de l’indemnité d’éviction, dont le cours n’est suspendu ni par la mauvaise foi du bailleur ni par la délivrance d’une offre d’indemnité d’éviction, et sanctionne par la perte du droit au maintien dans les lieux le preneur qui laisse prescrire son action. Ces trois décisions, dont la publication au Bulletin atteste de la portée normative, dessinent un équilibre subtil entre la protection du preneur, fondée sur l’effectivité des obligations du bailleur, et l’impératif de sécurité juridique, qui commande le respect des prescriptions légales. La cohérence de cette construction jurisprudentielle, qui combine impératif procédural et protection substantielle du preneur, constitue l’un des apports majeurs de la jurisprudence de la troisième chambre civile pour l’année 2026 en matière de baux commerciaux.
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