La mensualisation du loyer commercial issue de la loi du 26 mai 2026 et ses incidences sur la fixation du loyer du bail renouvelé
I. La mensualisation légale, une modification substantielle de l’économie du bail commercial
A. L’instauration d’un droit à la mensualisation comme nouvelle obligation du bailleur
La loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique a introduit, par son article 62, un dispositif inédit dans le statut des baux commerciaux. Le nouvel article L. 145-32-1 du Code de commerce, entré en vigueur le 28 mai 2026, dispose que « le paiement mensuel du loyer est de droit lorsque le preneur à bail d’un local destiné à l’exercice d’une activité de commerce de détail ou de gros ou de prestations de services à caractère commercial ou artisanal en fait la demande, sous réserve de l’absence d’arriérés dans le paiement des sommes dues au titre du loyer et des charges, qui n’ont pas fait l’objet d’une contestation préalable ». Cette disposition rompt avec une pratique séculaire du paiement trimestriel qui constituait, jusqu’alors, l’un des piliers de l’économie du bail commercial. Le législateur a entendu conférer à ce droit un caractère d’ordre public, de sorte qu’aucune clause contraire ne saurait être opposée au preneur qui en sollicite le bénéfice, en application de l’article L. 145-15 du Code de commerce qui répute non écrites les stipulations faisant échec aux dispositions protectrices du statut.
La portée de cette innovation législative ne saurait être réduite à une simple facilitation de trésorerie pour le preneur. En imposant au bailleur de percevoir ses loyers mensuellement et non plus trimestriellement, le législateur modifie la substance même de l’obligation de paiement qui structure le rapport contractuel. Le bailleur se trouve désormais contraint d’accepter un rythme de perception des loyers que la pratique avait érigé en usage constant, et que les stipulations contractuelles reproduisaient quasi invariablement. Cette obligation nouvelle, qui pèse sur le bailleur dès la demande du preneur et ce y compris pour les baux en cours d’exécution à la date de promulgation de la loi, affecte directement les conditions d’exécution du contrat de bail et, par voie de conséquence, l’équilibre économique sur lequel les parties s’étaient initialement entendues.
L’importance de cette modification des obligations respectives se mesure à l’aune de la jurisprudence constante de la troisième chambre civile de la Cour de cassation, qui admet que toute modification notable des obligations des parties survenue au cours du bail expiré puisse être prise en considération pour la fixation du loyer du bail renouvelé. Cette règle, dégagée par la pratique judiciaire et désormais solidement établie, trouve un écho particulier dans le contexte de la réforme de 2026, dès lors que celle-ci impose au bailleur une obligation qui n’existait ni dans la loi ni dans le contrat lors de la conclusion du bail originaire ou de son précédent renouvellement.
B. La modification de l’équilibre contractuel à l’épreuve de la jurisprudence sur la valeur locative
La troisième chambre civile a rappelé avec constance que la valeur locative doit être déterminée au regard des obligations respectives des parties. Dans un arrêt du 29 janvier 2026, publié au Bulletin, la Cour de cassation a énoncé que « la valeur locative est notamment déterminée au regard des obligations respectives des parties » (Civ. 3e, 29 janv. 2026, n° 24-17.227, FS-B). Cette affirmation de principe, qui s’inscrit dans le prolongement direct de l’article L. 145-33 du Code de commerce, conduit à intégrer dans l’appréciation de la valeur locative l’ensemble des sujétions qui pèsent sur chacune des parties au contrat, qu’elles résultent de la loi, du contrat ou des circonstances de fait.
Or la mensualisation obligatoire du loyer constitue précisément une sujétion nouvelle pour le bailleur. Elle emporte, en pratique, une modification du rythme de sa trésorerie, une complexification de sa gestion administrative et, surtout, une réduction de la garantie que constituait le paiement trimestriel d’avance. Le bailleur qui percevait, à chaque échéance trimestrielle, trois mois de loyer d’avance, ne perçoit désormais, à chaque échéance mensuelle, qu’un seul mois, ce qui réduit mécaniquement l’avance de trésorerie dont il bénéficiait et accroît corrélativement son exposition au risque d’impayé. Ces conséquences, pour être indirectes, n’en sont pas moins réelles et susceptibles d’être invoquées au soutien d’une demande de déplafonnement.
Par ailleurs, la Cour de cassation a eu l’occasion de préciser que les obligations incombant normalement au bailleur, dont celui-ci s’est déchargé sur le locataire, constituent un facteur de diminution de la valeur locative. L’arrêt précité du 29 janvier 2026 retient que « si le bail met à la charge du locataire, sans contrepartie, le paiement de la taxe foncière qui incombe normalement au bailleur, ce transfert constitue un facteur de diminution de la valeur locative à laquelle doit être fixée l’indemnité d’occupation statutaire » (Civ. 3e, 29 janv. 2026, n° 24-17.227, FS-B). Ce raisonnement, qui procède par symétrie, peut être inversé au bénéfice du bailleur : de même qu’un transfert de charge du bailleur vers le preneur diminue la valeur locative, une obligation nouvelle imposée au bailleur par la loi pourrait, à l’inverse, constituer un facteur d’augmentation de cette même valeur locative, ou à tout le moins un motif de déplafonnement.
Dès lors, la question se pose de savoir si la mensualisation obligatoire, en ce qu’elle modifie substantiellement l’équilibre des obligations tel qu’il existait au jour de la conclusion du bail ou de son précédent renouvellement, est de nature à caractériser une modification notable des obligations respectives des parties au sens de la jurisprudence sur le déplafonnement du loyer du bail renouvelé. Cette interrogation, qui n’a pas encore été tranchée par les juridictions, est appelée à nourrir le contentieux locatif dans les prochaines années.
II. Les perspectives contentieuses de la mensualisation face aux règles de fixation du loyer renouvelé
A. La mensualisation comme fondement potentiel du déplafonnement
Le mécanisme du déplafonnement du loyer du bail renouvelé est régi par les articles L. 145-33 et L. 145-34 du Code de commerce. En principe, le loyer du bail renouvelé est plafonné à la variation de l’indice des loyers commerciaux (ILC) ou de l’indice des loyers des activités tertiaires (ILAT) intervenue depuis la fixation du loyer du bail expiré. Ce plafonnement, qui constitue l’une des protections essentielles du preneur, connaît toutefois des exceptions, notamment lorsque la valeur locative s’est trouvée modifiée par une modification notable des obligations respectives des parties, des facteurs locaux de commercialité ou encore des caractéristiques du local.
La jurisprudence de la troisième chambre civile a progressivement précisé les contours de la modification notable des obligations. Dans un arrêt du 9 juillet 2026, la Cour a eu à connaître d’une espèce dans laquelle le loyer du bail renouvelé avait été fixé à la valeur locative, après que la cour d’appel eut constaté que le bail expiré avait duré plus de douze ans. La Cour de cassation a approuvé cette solution en retenant que « le bail expiré avait duré du 30 juin 2000 au 30 juin 2012 inclus, soit douze ans et un jour, ce dont il résultait que le loyer du bail renouvelé devait être fixé au montant de la valeur locative » (Civ. 3e, 9 juil. 2026, n° 25-11.167). Cette décision, qui illustre la rigueur avec laquelle la Cour apprécie les conditions du déplafonnement, confirme également que toute circonstance de nature à modifier substantiellement l’économie du bail est susceptible de justifier l’écartement du plafonnement légal.
À cet égard, la mensualisation présente la particularité de constituer une modification qui n’est pas imputable aux parties mais qui résulte directement de la loi. Cette circonstance est indifférente au regard de la qualification de modification notable des obligations, dès lors que la jurisprudence prend en considération l’ensemble des éléments objectifs qui affectent l’équilibre contractuel, quelle qu’en soit l’origine. La troisième chambre civile a d’ailleurs jugé, dans un arrêt du 5 mars 2026 publié au Bulletin, que « le locataire à bail commercial peut se prévaloir d’une exception d’inexécution pour refuser, à compter du jour où les locaux sont, en raison du manquement du bailleur à ses obligations, impropres à l’usage auquel ils étaient destinés, d’exécuter son obligation de paiement des loyers sans être tenu de délivrer une mise en demeure préalable » (Civ. 3e, 5 mars 2026, n° 24-15.820, FS-B). Cet arrêt, qui consacre une conception extensive des obligations du bailleur, confirme que celui-ci est tenu d’assurer au preneur une jouissance effective des locaux conforme à la destination contractuelle, et que le manquement à cette obligation peut justifier la suspension du paiement des loyers. Par un raisonnement a pari, il n’est pas exclu que la Cour de cassation admette, à l’avenir, que l’imposition légale de la mensualisation constitue une modification suffisamment caractérisée pour fonder un déplafonnement.
En conséquence, les bailleurs qui verront leurs baux arriver à échéance dans les prochaines années pourront utilement invoquer la mensualisation au soutien d’une demande de fixation du loyer à la valeur locative, en faisant valoir que cette obligation nouvelle, qui n’existait ni dans la loi ni dans le contrat lors de la conclusion du bail expiré, a modifié de manière notable les conditions d’exécution du contrat et, partant, l’équilibre économique sur lequel les parties s’étaient entendues. La question de savoir si les juridictions du fond accueilleront favorablement une telle argumentation reste ouverte, mais il est certain que la mensualisation constituera, dans les années à venir, l’un des arguments récurrents du contentieux du déplafonnement.
B. L’appréciation judiciaire de la valeur locative à l’aune des nouvelles obligations légales
L’intégration de la mensualisation dans l’appréciation de la valeur locative ne se limite pas à la seule question du déplafonnement. Même dans l’hypothèse où le loyer du bail renouvelé demeurerait plafonné, et donc indexé sur la variation de l’ILC ou de l’ILAT, la mensualisation pourrait être invoquée comme un élément d’appréciation de la valeur locative dans le cadre d’une fixation judiciaire. La Cour de cassation a en effet rappelé, dans l’arrêt du 29 janvier 2026 précité, que « l’indemnité d’occupation statutaire, qui, à défaut de convention contraire, doit être fixée à la valeur locative déterminée selon les critères de l’article L. 145-33 du code de commerce, se substitue rétroactivement au loyer dû sur le fondement de l’article L. 145-57 précité » (Civ. 3e, 29 janv. 2026, n° 24-17.227, FS-B). Cette décision confirme que la valeur locative constitue la référence centrale de toute fixation judiciaire du loyer, qu’il s’agisse du loyer du bail renouvelé ou de l’indemnité d’occupation due pendant la période transitoire.
Par ailleurs, la Cour de cassation a eu l’occasion de préciser, dans un arrêt du 9 juillet 2026, que la désignation d’un expert chargé d’évaluer la valeur locative conformément aux stipulations contractuelles relève de l’office du juge, et que l’ordonnance ainsi rendue est susceptible d’appel, « aucun texte ne disposant que, lorsqu’une partie à un contrat de bail commercial, se prévalant d’une clause du contrat selon laquelle le prix du bail renouvelé doit être fixé selon une certaine valeur locative, évaluée à défaut d’accord entre les parties par un tiers choisi sur une liste annexée au bail, la partie la plus diligente pouvant saisir le président du tribunal de commerce pour le désigner, saisit le président d’un tribunal de commerce en désignation d’un des experts figurant sur la liste annexée au bail, l’ordonnance ainsi rendue est insusceptible de recours » (Civ. 3e, 9 juil. 2026, n° 22-24.254). Cet arrêt, qui rappelle que la voie de l’appel est en principe ouverte contre les ordonnances de référé en matière de fixation du loyer, confirme l’importance du contrôle juridictionnel sur la détermination de la valeur locative.
La mensualisation pourrait également avoir une incidence sur la détermination des charges récupérables et, par voie de conséquence, sur l’appréciation globale de la valeur locative. Dans un arrêt du 29 janvier 2026, la troisième chambre civile a jugé que « le bailleur qui n’a pas communiqué, dans le délai fixé par l’article R. 145-36 du code de commerce ou dans le délai prévu au contrat, l’état récapitulatif annuel incluant la liquidation et la régularisation des comptes, n’est pas tenu de restituer les provisions versées s’il justifie, le cas échéant devant le juge, de l’existence et du montant des charges exigibles » (Civ. 3e, 29 janv. 2026, n° 24-16.270, FS-B). Cette solution, qui tempère la rigueur apparente du texte en autorisant le bailleur à justifier a posteriori des charges dont il réclame le paiement, illustre la complexité des relations financières entre bailleur et preneur. Or la mensualisation du loyer, en dissociant le rythme de paiement du loyer de celui des charges et de la taxe foncière, complexifie encore davantage la reddition des comptes et pourrait, à ce titre, être invoquée comme un élément de contexte dans l’appréciation de la valeur locative.
Il convient d’observer que le texte de l’article L. 145-32-1 ne règle pas expressément la question des charges et accessoires. La mensualisation ne porte en effet que sur le loyer, à l’exclusion des provisions sur charges, de la taxe foncière et des autres accessoires dont le rythme de facturation demeure régi par les stipulations contractuelles. Cette dissociation entre le rythme de paiement du loyer principal et celui des accessoires est susceptible de générer des difficultés pratiques de gestion pour le bailleur, qui devra désormais émettre des appels de fonds distincts et assurer un suivi comptable plus complexe. Cette complexification de la gestion locative constitue, en elle-même, une charge supplémentaire pour le bailleur que les juridictions pourraient prendre en considération au titre des obligations respectives des parties.
La pratique contractuelle devra intégrer ces nouvelles données. Les clauses relatives à la fixation du loyer du bail renouvelé, qu’elles soient insérées dans le bail initial ou négociées au moment du renouvellement, devront anticiper l’incidence potentielle de la mensualisation sur la valeur locative. Il appartiendra aux rédacteurs d’actes de prévoir, le cas échéant, des stipulations expresses relatives à la prise en compte ou, au contraire, à la neutralisation de la mensualisation dans la détermination du loyer renouvelé, sous réserve du respect des dispositions d’ordre public du statut.
La réforme du dépôt de garantie, introduite par le même article 62 de la loi du 26 mai 2026, vient renforcer ce constat. L’article L. 145-40 du Code de commerce, dans sa rédaction issue de la loi nouvelle, plafonne désormais le dépôt de garantie à un trimestre de loyer pour les baux conclus ou renouvelés à compter du 26 mai 2026, et impose un délai de restitution de trois mois à compter de la remise des clés. Ce texte prévoit que « les sommes payées à titre de garantie par le preneur à bail d’un local mentionné à l’article L. 145-32-1 ne peuvent excéder le montant des loyers dus au titre d’un trimestre. Il en va de même s’agissant de la valeur des biens, des titres, des engagements et des garanties de toute nature demandés afin d’assurer la bonne exécution du contrat de bail ». Le cumul de la mensualisation et du plafonnement des garanties modifie doublement l’équilibre économique du bail au détriment du bailleur, ce qui pourrait constituer, pris dans son ensemble, une modification notable des obligations justifiant le déplafonnement lors du renouvellement.
La question de l’articulation entre la mensualisation et les règles de fixation du loyer se pose avec une acuité particulière dans l’hypothèse, fréquente en pratique, où le bail arrive à échéance peu de temps après l’entrée en vigueur de la réforme. Dans cette configuration, le bailleur pourra faire valoir que la mensualisation, imposée par la loi en cours de bail, a modifié de manière unilatérale et substantielle les conditions dans lesquelles il exécute ses obligations, sans qu’il ait pu, lors de la conclusion du bail ou de son précédent renouvellement, anticiper cette modification ni en négocier les contreparties. Cette modification imposée par la loi, qui s’apparente à un fait du prince législatif, est d’autant plus caractérisée qu’elle s’applique aux baux en cours, privant ainsi le bailleur de la faculté de s’y soustraire par la négociation contractuelle.
La troisième chambre civile a également rappelé, dans l’arrêt du 5 mars 2026 précité, que « lorsque, assigné par le bailleur en constatation de l’acquisition d’une clause résolutoire en raison du non-paiement de loyers dans le mois ayant suivi la délivrance d’un commandement de payer, le locataire invoque une exception d’inexécution, le juge doit en vérifier le bien-fondé, peu important que le locataire n’ait pas demandé en justice des délais de paiement dans le mois de la délivrance du commandement » (Civ. 3e, 5 mars 2026, n° 24-15.820, FS-B). Cette solution, qui renforce la protection du preneur en élargissant les moyens de défense opposables à l’action en constatation de la clause résolutoire, s’inscrit dans une tendance jurisprudentielle plus large de rééquilibrage du rapport contractuel entre bailleur et preneur, tendance que la loi du 26 mai 2026 est venue conforter sur le plan législatif.
En définitive, l’instauration de la mensualisation du loyer commercial par la loi du 26 mai 2026 ouvre un champ contentieux nouveau dont les contours restent à dessiner. Si l’intention du législateur était de protéger la trésorerie des commerçants et artisans, les effets induits de cette réforme sur la fixation du loyer du bail renouvelé n’ont pas été anticipés avec la précision qu’appellerait la technicité de la matière. Il reviendra à la jurisprudence, et singulièrement à la troisième chambre civile de la Cour de cassation, de préciser dans quelle mesure la mensualisation constitue une modification notable des obligations au sens du droit du déplafonnement, et d’articuler cette innovation législative avec les principes éprouvés de la fixation de la valeur locative.
Conclusion
La loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique, en instaurant la mensualisation de droit du loyer commercial, a introduit dans le statut des baux commerciaux une modification dont les conséquences ne se limitent pas à la seule facilitation de la trésorerie du preneur. Cette réforme, en altérant l’équilibre des obligations qui présidait à la conclusion du bail ou à son précédent renouvellement, est susceptible de constituer un fondement au déplafonnement du loyer du bail renouvelé, sur le terrain de la modification notable des obligations respectives des parties. La jurisprudence récente de la troisième chambre civile, notamment les arrêts des 29 janvier, 5 mars et 9 juillet 2026, fournit les instruments d’analyse nécessaires à l’appréhension de cette question nouvelle, sans toutefois en avoir encore tiré toutes les conséquences. Les praticiens du droit des baux commerciaux devront intégrer cette dimension prospective dans la rédaction des baux et dans la conduite des contentieux à venir, en attendant que la Cour de cassation apporte les précisions que la technicité de la matière exige.
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