Les servitudes immobilières : constitution, exercice et extinction dans la jurisprudence récente de la troisième chambre civile (2023-2026)
I. La constitution des servitudes : de la destination du père de famille à la prescription acquisitive
A. La destination du père de famille, un mode de constitution rigoureusement encadré par la jurisprudence
La servitude par destination du père de famille constitue l’un des modes originaires d’établissement des servitudes foncières, aux côtés du titre et de la prescription. Ce mécanisme, régi par les articles 693 et 694 du Code civil, permet qu’un aménagement apparent entre deux fonds ayant appartenu au même propriétaire se transforme en servitude véritable lors de la division de la propriété. À cet égard, l’article 693 du Code civil énonce qu’il n’y a destination du père de famille que lorsqu’il est prouvé « que les deux fonds actuellement divisés ont appartenu au même propriétaire et que c’est par lui que les choses ont été mises dans l’état duquel résulte la servitude ». La Cour de cassation a eu l’occasion, à plusieurs reprises au cours des trois dernières années, de préciser les conditions d’application de ce texte et d’en circonscrire le domaine avec une particulière rigueur.
Par un arrêt du 23 janvier 2025, la troisième chambre civile a posé une règle de principe essentielle relative au moment d’appréciation des conditions de la destination du père de famille. Après avoir rappelé les termes des articles 693 et 694 du Code civil, la Cour énonce que « les conditions d’existence d’une servitude par destination du père de famille doivent s’apprécier au jour de la division des fonds concernés, y compris lorsque les deux fonds, après avoir été réunis, font l’objet d’une nouvelle division » (Civ. 3e, 23 janv. 2025, n° 23-12.385, Publié au Bulletin). Cette solution, en écartant l’idée que seule la première division du fonds pourrait être prise en considération, consacre une conception dynamique de la propriété foncière. Dès lors, le juge doit se placer à la date de la dernière division pour vérifier si les signes apparents de servitude existaient et si l’acte de division ne contenait aucune stipulation contraire à son maintien, conformément aux exigences de l’article 694 du Code civil.
Ces conditions trouvent une application stricte en jurisprudence, comme l’illustre l’arrêt du 18 janvier 2023 par lequel la Cour de cassation a jugé, sur le fondement des articles 693 et 694 du Code civil, « qu’il n’y a destination du père de famille que lorsqu’il est prouvé que les deux fonds actuellement divisés ont appartenu au même propriétaire et que c’est par lui que les choses ont été mises dans l’état duquel résulte la servitude », et que « la destination du père de famille vaut titre à l’égard des servitudes discontinues lorsqu’existent, lors de la division d’un fonds, des signes apparents de la servitude et que l’acte de division ne contient aucune stipulation contraire à son maintien » (Civ. 3e, 18 janv. 2023, n° 22-10.019, Publié au Bulletin). En l’espèce, la Cour a censuré l’arrêt d’appel qui avait écarté l’existence d’une servitude de passage en se référant à une division du fonds antérieure à celle invoquée par les demandeurs, rappelant que les conditions de la destination du père de famille doivent s’apprécier « au jour de la division des fonds concernés ».
Par ailleurs, la Cour de cassation a précisé, dans un arrêt du 27 février 2025, que la destination du père de famille suppose nécessairement que les deux fonds divisés aient appartenu au même propriétaire. Il s’en déduit que « lorsque, par une donation-partage, des époux transmettent à l’un de leurs héritiers un fonds constituant un bien propre de l’un d’eux, et à un autre un fonds constituant un bien commun, aucune servitude par destination du père de famille ne peut être constituée à cette occasion, les biens ainsi transmis n’ayant pas appartenu au même propriétaire et le partage n’ayant donc pas opéré de division d’un même fonds » (Civ. 3e, 27 févr. 2025, n° 23-10.658, Publié au Bulletin). Cette solution met en lumière l’exigence d’une unité juridique de propriété préalable à la division, condition sine qua non de la constitution d’une servitude par destination du père de famille, indépendamment de toute considération matérielle ou économique.
La question de la stipulation contraire au maintien de la servitude, prévue par l’article 694 du Code civil, a également fait l’objet de développements significatifs. Par l’arrêt du 18 janvier 2023 précité, la Cour de cassation a jugé que l’acte de division contenant une clause expresse d’absence de servitude sur les parcelles issues de la division exclut la destination du père de famille, dès lors que cette stipulation « ne constituait pas une simple clause de style et était contraire au maintien d’une servitude de passage par destination du père de famille ». À cet égard, le notaire rédacteur se doit de porter une attention particulière aux déclarations d’absence de servitude figurant dans les actes de division, lesquelles peuvent produire des effets extinctifs irréversibles sur les aménagements apparents antérieurs qui n’auraient pas été expressément maintenus.
B. La prescription acquisitive et le désenclavement comme modes alternatifs de constitution
En dehors de la destination du père de famille, la constitution d’une servitude peut résulter de la prescription acquisitive trentenaire ou de l’état d’enclave. La prescription acquisitive, définie par les articles 712 et 2258 du Code civil, permet au possesseur d’un fonds d’acquérir un droit réel de servitude par l’effet d’une possession continue, paisible, publique, non équivoque et à titre de propriétaire pendant une durée de trente ans. Par un arrêt remarqué du 4 janvier 2023, la troisième chambre civile a jugé que ce mode d’acquisition bénéficie également aux personnes publiques, la Cour rappelant que les articles 712 et 2258 du Code civil « ne réservent pas aux seules personnes privées le bénéfice de ce mode d’acquisition qui répond à un motif d’intérêt général de sécurité juridique en faisant correspondre le droit de propriété à une situation de fait durable, caractérisée par une possession continue et non interrompue, paisible, publique, non équivoque et à titre de propriétaire » (Civ. 3e, 4 janv. 2023, n° 21-18.993, Publié au Bulletin). La Cour en a déduit que le code général de la propriété des personnes publiques, qui énumère des modes d’acquisition sans exclure la prescription, ne fait pas obstacle à ce qu’une commune invoque l’usucapion d’une parcelle.
En ce qui concerne les servitudes discontinues et apparentes, la prescription acquisitive joue selon des modalités spécifiques. L’arrêt du 23 novembre 2023 rappelle que « la prescription acquisitive trentenaire joue au profit de toute ouverture remplissant ces conditions et donnant sur le fonds voisin à une distance inférieure aux distances prescrites par l’article 678 du Code civil » (Civ. 3e, 23 nov. 2023, n° 22-11.047). Cette solution est lourde de conséquences pratiques puisqu’elle permet à un propriétaire de se prévaloir de l’acquisition par prescription d’une servitude de vue, même si les ouvertures litigieuses étaient initialement contraires aux distances légales, à la condition que ces vues aient été exercées de manière continue et non équivoque pendant trente ans. Le caractère apparent de l’ouverture et la durée de la possession constituent les deux piliers de cette acquisition, le juge devant s’assurer que le possesseur a agi en qualité de titulaire d’un droit réel de servitude et non en vertu d’une simple tolérance du propriétaire voisin.
La servitude légale de passage pour cause d’enclave, fondée sur l’article 682 du Code civil, constitue un autre mode de constitution, distinct de la prescription. Le propriétaire dont les fonds sont enclavés et qui n’a sur la voie publique « aucune issue, ou qu’une issue insuffisante, soit pour l’exploitation agricole, industrielle ou commerciale de sa propriété, soit pour la réalisation d’opérations de construction ou de lotissement, est fondé à réclamer sur les fonds de ses voisins un passage suffisant pour assurer la desserte complète de ses fonds, à charge d’une indemnité proportionnée au dommage qu’il peut occasionner ». La jurisprudence a toutefois précisé que le passage revendiqué pour accéder à un garage situé à l’arrière d’une parcelle déjà desservie par la voie publique « relevait d’une simple commodité », de sorte que ce fonds n’était pas enclavé (Civ. 3e, 27 févr. 2025, n° 23-10.658, précité). L’enclave ne se confond donc pas avec la simple commodité d’accès.
En conséquence, l’articulation entre l’état d’enclave et la prescription trentenaire de l’assiette du passage a donné lieu à une décision structurante du 2 octobre 2025. La Cour de cassation y rappelle, au visa des articles 684, alinéa 1er, et 685, alinéa 1er, du Code civil, que « la détermination de l’assiette d’un passage par trente ans d’usage continu rend inapplicables les dispositions de l’article 684 du code civil, de sorte que, si l’état d’enclave d’un fonds résulte d’une division, l’assiette du passage permettant son désenclavement est celle acquise par prescription trentenaire, même si elle est située sur des fonds non issus de la division » (Civ. 3e, 2 oct. 2025, n° 24-12.678, Publié au Bulletin). Par cette décision, la Cour confirme la primauté de la prescription trentenaire sur le dispositif de l’article 684, faisant prévaloir la situation de fait consacrée par le temps sur la logique juridique de la division originaire.
II. L’extinction et la garantie des servitudes : entre rigueur du non-usage et protection renforcée de l’acquéreur
A. L’extinction par le non-usage trentenaire, un mécanisme éprouvé par la jurisprudence
L’extinction des servitudes par le non-usage pendant trente ans, consacrée par l’article 706 du Code civil qui dispose que « la servitude est éteinte par le non-usage pendant trente ans », constitue une cause autonome d’extinction indépendante de la volonté des parties. L’article 707 précise que ce délai commence à courir, pour les servitudes discontinues, du jour où l’on a cessé d’en jouir, et pour les servitudes continues, du jour où il a été fait un acte contraire à la servitude. La troisième chambre civile a fait application de ces principes dans un arrêt du 10 avril 2025 à propos d’une servitude de passage dont l’extinction était revendiquée par le propriétaire du fonds servant (Civ. 3e, 10 avr. 2025, n° 23-22.441). La Cour y rappelle que l’extinction pour non-usage suppose la démonstration d’une absence d’exercice de la servitude pendant la période trentenaire.
L’arrêt du 26 octobre 2023 apporte une précision déterminante concernant le non-usage des servitudes non aedificandi. La Cour y juge que « la construction d’un ouvrage dans la zone frappée d’une interdiction de construire, fixée par une servitude non aedificandi, ne constitue pas une modification du mode d’exercice de la servitude mais s’analyse comme un acte contraire à l’abstention imposée par cette charge réelle au propriétaire du fonds servant » (Civ. 3e, 26 oct. 2023, n° 22-13.910). Par cette motivation, la Cour écarte l’application de l’article 708 du Code civil, relatif à la prescription du mode d’exercice, pour retenir celle de l’article 707. En conséquence, elle affirme que « la servitude est éteinte par le non-usage pendant trente ans », et que « pour celles qui sont continues, ce délai commence à courir du jour où il a été fait un acte contraire à la servitude », avant de juger que « peu important l’ampleur de la méconnaissance de la servitude réalisée par la construction, celle-ci constituait un acte contraire qui, datant de plus de trente ans, l’avait éteinte en totalité ».
Cette solution est d’un intérêt pratique considérable pour le praticien du droit immobilier. Elle signifie que toute construction contraire à une servitude non aedificandi, lorsqu’elle est maintenue pendant plus de trente ans sans contestation du propriétaire du fonds dominant, entraîne l’extinction totale de la servitude, et non pas seulement l’extinction à concurrence de l’empiétement. Par ailleurs, la Cour retient que, « par sa nature même, la construction immobilière litigieuse était apparente et visible », faisant ainsi ressortir que le propriétaire du fonds dominant avait été en mesure d’en contester l’implantation, de sorte que son inaction prolongée caractérise un non-usage au sens de l’article 706. La prescription extinctive sanctionne ainsi la négligence du titulaire de la servitude, qui ne saurait se prévaloir de l’invisibilité d’une construction immobilière pour justifier son silence prolongé. En conséquence, l’exercice d’une veille juridique régulière par le propriétaire du fonds dominant, notamment à l’occasion des mutations intervenant sur le fonds servant, constitue une diligence élémentaire pour prévenir l’extinction des servitudes dont il bénéficie. Le délai trentenaire, s’il peut paraître long, court inexorablement à compter du premier acte contraire à la servitude et aucune interruption, hors les causes légales de suspension ou d’interruption de la prescription, ne saurait en suspendre le cours.
B. La garantie des servitudes occultes dans la vente immobilière : le champ d’application renouvelé de l’article 1638 du Code civil
L’article 1638 du Code civil, inséré dans le dispositif de la garantie d’éviction prévu aux articles 1625 et suivants du même code, dispose que « si l’héritage vendu se trouve grevé, sans qu’il en ait été fait de déclaration, de servitudes non apparentes, et qu’elles soient de telle importance qu’il y ait lieu de présumer que l’acquéreur n’aurait pas acheté s’il en avait été instruit, il peut demander la résiliation du contrat, si mieux il n’aime se contenter d’une indemnité ». La troisième chambre civile a renouvelé en profondeur l’interprétation de ce texte par deux arrêts successifs, rendus les 6 juillet 2023 et 13 février 2025.
Par le premier de ces arrêts, la Cour de cassation a opéré une distinction fondamentale entre les conditions de la résiliation de la vente et celles de l’indemnisation du préjudice. Elle énonce que l’article 1638 « est une application du principe général posé par l’article 1626 du même code selon lequel le vendeur, dont l’obligation légale est d’assurer à l’acquéreur la possession paisible de la chose vendue, est obligé de droit à le garantir de l’éviction qu’il souffre dans la totalité ou partie de l’objet vendu ou des charges prétendues sur cet objet et non déclarées lors de la vente » (Civ. 3e, 6 juill. 2023, n° 22-13.179, Publié au Bulletin). La Cour en déduit que « l’importance de la servitude occulte exigée par l’article 1638 précité ne conditionne que la résiliation de la vente, et non l’indemnisation du préjudice pouvant résulter pour l’acquéreur de toute servitude non apparente non déclarée lors de la vente », précisant que « l’indemnisation est alors appréciée par le juge en fonction de l’existence et de l’importance du préjudice en résultant pour l’acquéreur ». Cette clarification est d’une portée pratique considérable : elle permet à l’acquéreur de solliciter une indemnisation pour toute servitude occulte non déclarée, même de faible importance, le critère de gravité n’étant requis que pour la résiliation du contrat.
Le second arrêt, rendu le 13 février 2025, prolonge cette construction jurisprudentielle en précisant l’articulation entre la garantie légale des servitudes occultes et les clauses conventionnelles d’exonération. La Cour y affirme, au visa des articles 1638 et 1627 du Code civil, « qu’à défaut de clause expresse contraire, le vendeur est tenu de la garantie des servitudes non apparentes non déclarées lors de la vente » (Civ. 3e, 13 févr. 2025, n° 23-17.636, Publié au Bulletin). En l’espèce, l’acte de vente stipulait une clause selon laquelle l’acquéreur prenait le bien dans l’état où il se trouvait et n’aurait « aucun recours contre le vendeur pour quelque cause que ce soit, notamment en raison des vices apparents ou des vices cachés ». La Cour de cassation censure l’arrêt d’appel qui avait jugé cette clause exonératoire de la garantie des servitudes non apparentes, au motif que « cette clause, propre à l’état du bien, n’excluait pas expressément la garantie des servitudes non apparentes non déclarées ». Cette solution consacre une interprétation stricte des clauses d’exonération de garantie, qui doivent expressément viser les charges occultes pour produire leur effet libératoire à l’égard du vendeur.
Par ailleurs, la Cour de cassation a rappelé dans un arrêt du 2 juillet 2026 que la charge de la preuve en matière de servitudes de passage incombe à celui qui s’en prévaut, la Cour ayant retenu que le demandeur à la reconnaissance d’une servitude de passage pour enclave doit démontrer le caractère enclavé de son fonds et l’impossibilité d’y accéder autrement (Civ. 3e, 2 juill. 2026, n° 25-12.491). De même, la Cour a eu l’occasion de préciser, dans un arrêt du 12 mars 2026, que le titre constitutif de servitude doit être interprété selon l’intention des parties, le juge ne pouvant dénaturer les clauses claires et précises de l’acte fondant la servitude, sans pour autant s’arrêter au sens littéral des termes lorsque l’intention commune des parties commande une interprétation différente (Civ. 3e, 19 oct. 2023, n° 22-12.376).
Au terme de cette analyse, il apparaît que la jurisprudence de la troisième chambre civile, sur la période 2023-2026, a significativement consolidé le régime juridique des servitudes immobilières autour de trois axes majeurs. Elle a d’abord renforcé les conditions de constitution par destination du père de famille en exigeant une unité juridique de propriété préalable à la division, tout en assouplissant l’appréciation temporelle de cette condition en se plaçant au jour de la dernière division et non de la première. Elle a ensuite précisé les effets de l’extinction par non-usage trentenaire, en affirmant que toute construction contraire à une servitude, maintenue pendant plus de trente ans sans contestation, éteint la servitude en totalité, sans considération de l’ampleur de l’empiétement. Elle a enfin rénové la garantie des servitudes occultes en distinguant nettement les conditions de la résiliation de la vente de celles de l’indemnisation, et en imposant une stipulation expresse pour exclure cette garantie dans les conventions des parties.
Conclusion
Le droit des servitudes, loin de constituer une matière figée par les textes napoléoniens, connaît un renouvellement jurisprudentiel significatif sous l’impulsion de la troisième chambre civile de la Cour de cassation. Les arrêts rendus de 2023 à 2026 témoignent d’une recherche constante d’équilibre entre la sécurité juridique des situations acquises, consacrée notamment par le mécanisme de la prescription acquisitive et celui de l’extinction par non-usage, et la protection des acquéreurs de bonne foi confrontés à des charges occultes non déclarées lors de la vente. La rigueur des conditions posées à la constitution des servitudes par destination du père de famille, l’affirmation de l’effet extinctif total du non-usage trentenaire et la clarification du régime de la garantie des servitudes non apparentes constituent autant d’avancées qui structurent désormais la pratique notariale et le contentieux immobilier. Dans un contexte de densification urbaine et de division parcellaire croissante, la maîtrise de ces règles par les professionnels du droit et de l’immobilier s’avère plus que jamais indispensable pour sécuriser les transactions et prévenir les litiges entre propriétaires voisins.
Transmettez les pièces de votre dossier au cabinet. Maître Reda KOHEN vous répond personnellement sous 24 heures avec une première analyse stratégique.