La servitude légale de passage pour enclave : les précisions récentes de la troisième chambre civile sur les conditions d »’établissement et les causes d »’extinction
I. Les conditions d »’établissement de la servitude légale de passage pour enclave
A. La caractérisation de l »’état d »’enclave au sens de l »’article 682 du Code civil
Le droit de passage pour enclave, régi par les articles 682 à 685-1 du Code civil (Code civil, Livre II, Titre IV, Chapitre II, Section 5), constitue une servitude légale d »’utilité privée dont le régime a été précisé par la jurisprudence récente de la troisième chambre civile. Le texte de l »’article 682 du Code civil dispose que « le propriétaire dont les fonds sont enclavés et qui n »’a sur la voie publique aucune issue, ou qu »’une issue insuffisante, soit pour l »’exploitation agricole, industrielle ou commerciale de sa propriété, soit pour la réalisation d »’opérations de construction ou de lotissement, est fondé à réclamer sur les fonds de ses voisins un passage suffisant pour assurer la desserte complète de ses fonds, à charge d »’une indemnité proportionnée au dommage qu »’il peut occasionner ». Cette disposition, d »’ordre public, ouvre au propriétaire du fonds enclavé une action réelle immobilière tendant à obtenir la reconnaissance d »’un droit de passage sur le ou les fonds voisins. La caractérisation de l »’état d »’enclave suppose que soit démontrée l »’absence d »’issue sur la voie publique ou l »’existence d »’une issue insuffisante au regard de la destination du fonds dominant, ce qui implique une analyse concrète de la configuration des lieux.
Aux termes de l »’article 683 du Code civil (art. 683 C. civ.), le passage doit régulièrement être pris du côté où le trajet est le plus court du fonds enclavé à la voie publique, mais l »’article 684 du même code (art. 684 C. civ.) prévoit que le passage doit être fixé dans l »’endroit le moins dommageable à celui sur le fonds duquel il est accordé. Cette tension entre le trajet le plus court et l »’endroit le moins dommageable donne au juge un pouvoir d »’appréciation considérable dans la fixation de l »’assiette de la servitude de passage. L »’indemnité prévue par l »’article 682 est due au propriétaire du fonds servant en contrepartie du préjudice causé par l »’exercice de la servitude ; elle est calculée en fonction du dommage effectivement subi, et non de la valeur du terrain grevé par le passage.
La notion d »’issue suffisante est appréciée de manière objective par les juridictions du fond, sous le contrôle de la Cour de cassation. La configuration actuelle du fonds et sa destination effective déterminent l »’appréciation du caractère enclavé de la parcelle. Un fonds n »’est pas enclavé au sens de l »’article 682 du Code civil lorsqu »’il dispose d »’une issue sur la voie publique permettant une circulation normale pour sa destination, quand bien même cette issue ne serait pas la plus commode ni la plus directe.
Par un arrêt du 10 avril 2025, la troisième chambre civile a rappelé que l »’appréciation de la cessation de l »’état d »’enclave exige du juge qu »’il recherche si le nouvel accès au fonds dominant assure une desserte suffisante par un véhicule automobile. En l »’espèce, la cour d »’appel d »’Orléans avait rejeté la demande des propriétaires du fonds servant tendant à constater la cessation de l »’enclave au motif que la maison d »’habitation comportait un garage en sous-sol donnant sur la servitude et que le propriétaire devait disposer d »’un accès à son garage depuis la voie publique. La Cour de cassation a censuré cette décision au visa des articles 682 et 685-1 du Code civil, en reprochant aux juges du fond de ne pas avoir recherché « si la création de la nouvelle rue située à l »’arrière de la parcelle cadastrée section AS n° [Cadastre 1] assurait un accès suffisant à celle-ci, depuis la voie publique, par un véhicule automobile » (Civ. 3e, 10 avr. 2025, n° 23-22.441). Cette décision illustre que l »’état d »’enclave s »’apprécie en fonction de la possibilité effective pour le propriétaire du fonds dominant d »’accéder à la voie publique avec un véhicule automobile et non en fonction de l »’accès le plus commode.
L »’article 682 du Code civil exige que le passage accordé soit « suffisant pour assurer la desserte complète » du fonds enclavé, ce qui suppose que l »’issue permette une circulation normale pour les besoins de l »’exploitation du fonds. Cette notion de desserte complète, appréciée in concreto par les juges du fond, implique que le passage soit praticable en toute saison et adapté aux besoins du fonds dominant. La jurisprudence constante de la Cour de cassation impose au juge de motiver sa décision sur le caractère suffisant ou non de l »’accès, sans pouvoir se contenter de considérations générales sur la commodité de l »’accès existant par rapport à un accès alternatif.
B. La qualité pour agir en désenclavement : l »’arrêt du 2 juillet 2026
La question de la qualité pour agir en désenclavement sur le fondement de l »’article 682 du Code civil a fait l »’objet d »’une décision importante de la troisième chambre civile rendue le 2 juillet 2026, qui fixe les contours de la recevabilité de l »’action en reconnaissance d »’une servitude légale de passage. Dans cette affaire, les bénéficiaires d »’une promesse synallagmatique de vente assortie de conditions suspensives portant sur une parcelle prétendument enclavée étaient intervenus volontairement à l »’instance engagée par le titulaire d »’un permis de construire aux fins de reconnaissance d »’un chemin d »’exploitation et, à titre subsidiaire, d »’une servitude de passage pour enclave. La cour d »’appel de Bastia, par arrêt du 6 novembre 2024, avait déclaré irrecevable leur intervention volontaire pour défaut de qualité à agir, au motif qu »’ils n »’étaient pas propriétaires du fonds dominant, le bénéficiaire d »’une promesse ne disposant avant la réalisation des conditions suspensives d »’aucun droit réel sur la parcelle.
La Cour de cassation a rejeté le pourvoi en énonçant une règle dont la portée pratique est considérable pour les praticiens de l »’immobilier : « le bénéficiaire d »’une promesse de vente d »’une parcelle, qui, lorsqu »’elle est assortie de conditions suspensives, ne dispose avant la réalisation de celles-ci d »’aucun droit réel sur cette parcelle, est sans qualité à agir en reconnaissance d »’une servitude légale de passage pour assurer le désenclavement de la parcelle sur le fondement de l »’article 682 du code civil » (Civ. 3e, 2 juill. 2026, n° 25-12.491). Pour parvenir à cette solution, la Haute juridiction s »’est appuyée sur les articles 31 et 32 du code de procédure civile (art. 31 CPC ; art. 32 CPC), qui subordonnent la recevabilité de l »’action à la justification d »’un intérêt légitime et d »’une qualité pour agir. La Cour a ainsi rappelé que « constitue une fin de non-recevoir tout moyen tendant à faire déclarer l »’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d »’agir », et que « celle-ci, à moins qu »’il en soit disposé autrement, peut être proposée en tout état de cause ».
Cette solution s »’inscrit dans la ligne jurisprudentielle classique selon laquelle seul le propriétaire du fonds dominant, titulaire d »’un droit réel immobilier, a qualité pour exercer une action réelle immobilière telle que l »’action en désenclavement. Le bénéficiaire d »’une promesse de vente ne détient, avant la réalisation des conditions suspensives, qu »’un droit personnel à l »’encontre du promettant, et non un droit réel sur l »’immeuble objet de la promesse. Or, l »’action en désenclavement fondée sur l »’article 682 du Code civil est une action réelle immobilière qui ne peut être exercée que par le propriétaire du fonds enclavé. Par ailleurs, la Cour a précisé que si la fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité à agir de l »’intervenant volontaire avait été soulevée pour la première fois à hauteur d »’appel, elle était néanmoins recevable dès lors que les fins de non-recevoir, en application des articles 122 et 123 du code de procédure civile (art. 122 CPC ; art. 123 CPC), peuvent être proposées en tout état de cause.
La Cour de cassation a pris soin de préciser que la promesse de vente ne confère au bénéficiaire qu »’un droit personnel, et non un droit réel, tant que les conditions suspensives dont elle est assortie ne sont pas réalisées. Par ailleurs, la Cour a également jugé que la stipulation d »’une condition suspensive imposant au bénéficiaire d »’effectuer « toutes les démarches en vue de la création d »’une servitude de passage » ne saurait lui conférer la qualité pour agir en désenclavement, dès lors qu »’une telle clause contractuelle ne modifie pas la nature du droit détenu par le bénéficiaire avant la réitération de la vente par acte authentique. En conséquence, le candidat acquéreur qui entend s »’assurer de la viabilité juridique d »’un projet de construction sur une parcelle enclavée devra obtenir du vendeur qu »’il engage lui-même l »’action en désenclavement, ou qu »’il lui confère un mandat spécial à cet effet dans l »’attente de la réalisation des conditions suspensives.
Dès lors, cette décision invite les rédacteurs d »’actes à anticiper la problématique de l »’enclave dans le cadre de la négociation des promesses de vente, en prévoyant des mécanismes contractuels permettant au bénéficiaire de s »’assurer, avant la réitération de la vente, que le fonds dispose d »’un accès suffisant à la voie publique. À cet égard, la clause de condition suspensive d »’obtention d »’une servitude de passage, rédigée au bénéfice exclusif de l »’acquéreur, constitue un outil efficace pour sécuriser l »’opération sans conférer au bénéficiaire un droit réel qu »’il ne détient pas encore.
II. L »’extinction de la servitude de passage pour enclave
A. L »’extinction par cessation de l »’état d »’enclave au sens de l »’article 685-1 du Code civil
L »’article 685-1 du Code civil (art. 685-1 C. civ.), introduit par la loi n° 2009-526 du 12 mai 2009 de simplification et de clarification du droit et d »’allègement des procédures, prévoit un mécanisme spécifique d »’extinction de la servitude légale de passage en cas de cessation de l »’état d »’enclave. Le texte dispose que « en cas de cessation de l »’enclave et quelle que soit la manière dont l »’assiette et le mode de la servitude ont été déterminés, le propriétaire du fonds servant peut, à tout moment, invoquer l »’extinction de la servitude si la desserte du fonds dominant est assurée dans les conditions de l »’article 682. À défaut d »’accord amiable, cette disparition est constatée par une décision de justice ». Ce dispositif permet au propriétaire du fonds servant, sans limitation de durée et indépendamment de toute prescription extinctive, de solliciter judiciairement la constatation de l »’extinction de la servitude lorsque le fonds dominant dispose désormais d »’un accès suffisant à la voie publique. L »’action fondée sur l »’article 685-1 est ainsi autonome par rapport à l »’action en extinction pour non-usage trentenaire des articles 706 et 707, le propriétaire du fonds servant pouvant choisir la voie la plus appropriée selon les circonstances de l »’espèce.
L »’arrêt précité du 10 avril 2025 apporte des précisions essentielles sur les conditions de mise en œuvre de l »’article 685-1 du Code civil. La troisième chambre civile a censuré la décision de la cour d »’appel qui s »’était fondée sur l »’accès au garage en sous-sol pour retenir l »’absence de désenclavement, sans rechercher si le nouvel accès par l »’arrière de la parcelle permettait une desserte suffisante par véhicule automobile. La Cour de cassation rappelle ainsi que l »’appréciation de la cessation d »’enclave doit s »’effectuer au regard de l »’usage effectif du fonds et non en considération de l »’accès le plus commode ou de la configuration historique des lieux (Civ. 3e, 10 avr. 2025, n° 23-22.441).
Cette solution s »’inscrit dans la continuité de la jurisprudence antérieure de la troisième chambre civile, qui considère que l »’état d »’enclave doit s »’apprécier objectivement et non en fonction de considérations subjectives liées à la commodité du passage. En d »’autres termes, le propriétaire du fonds servant ne peut s »’opposer à l »’extinction de la servitude au motif que l »’accès alternatif serait moins commode que le passage existant, dès lors que cet accès assure une desserte suffisante du fonds dominant dans les conditions de l »’article 682 du Code civil. En conséquence, le juge saisi d »’une demande fondée sur l »’article 685-1 doit procéder à une analyse concrète de la configuration des lieux et caractériser, par des constatations de fait, le caractère suffisant ou non de l »’accès nouveau dont bénéficie le fonds dominant.
Par ailleurs, il convient de relever que l »’action en extinction pour cessation d »’enclave est distincte de l »’action en extinction pour non-usage trentenaire prévue aux articles 706 et 707 du Code civil, ces deux causes d »’extinction pouvant être invoquées cumulativement ou alternativement par le propriétaire du fonds servant.
B. La prescription extinctive et l »’exigence d »’actes matériels de passage : l »’arrêt du 15 janvier 2026
Si la servitude légale de passage pour enclave ne peut s »’éteindre par le non-usage que dans les conditions restrictives des articles 706 et 707 du Code civil, ces textes trouvent également à s »’appliquer aux servitudes conventionnelles de passage, dont le régime a été récemment précisé par la troisième chambre civile. Aux termes de l »’article 706 du Code civil (art. 706 C. civ.), la servitude est éteinte par le non-usage pendant trente ans, et selon l »’article 707 du même code (art. 707 C. civ.), le délai commence à courir, pour les servitudes discontinues, du jour où l »’on a cessé d »’en jouir. La servitude de passage, qui s »’exerce par le fait de l »’homme, constitue une servitude discontinue au sens de l »’article 688 du Code civil (art. 688 C. civ.), de sorte qu »’elle est susceptible de s »’éteindre par le non-usage trentenaire. La charge de la preuve des actes interruptifs de prescription incombe au propriétaire du fonds dominant, conformément au droit commun de la preuve.
Par un arrêt du 15 janvier 2026, publié au Bulletin, la troisième chambre civile a apporté une clarification majeure sur la notion d »’actes d »’exercice d »’une servitude de passage. Dans cette affaire, le propriétaire du fonds dominant, se prévalant d »’une servitude conventionnelle de passage constituée par acte notarié du 26 mai 1961, avait adressé plusieurs lettres de mise en demeure au propriétaire du fonds servant et fait établir des procès-verbaux de constat d »’huissier de justice pour obtenir le rétablissement du passage. La cour d »’appel de Lyon avait jugé que la servitude n »’était pas éteinte au motif que la propriétaire du fonds dominant avait « démontré son intention d »’user de la servitude », par les lettres de mise en demeure des 1er février 2007, 22 septembre 2008 et 14 avril 2015 ainsi que par les procès-verbaux de constat des 26 mars 2008 et 14 avril 2015, et que « face à une impossibilité matérielle d »’user de la servitude imposée par le propriétaire du fonds servant et compte tenu des actes entrepris pour en retrouver le bénéfice », la notion d »’exercice des droits attachés à la servitude « dépasse le seul usage ».
La Cour de cassation a censuré cette décision en énonçant que « les actes d »’exercice d »’une servitude de passage s »’entendent d »’actes matériels de passage, qui, caractérisant un usage de la servitude, sont de nature à faire obstacle à son extinction pour non-usage » (Civ. 3e, 15 janv. 2026, n° 24-14.618, FS-B). La Haute juridiction a ainsi jugé que la cour d »’appel, en se déterminant sans constater des actes matériels de passage par le propriétaire du fonds dominant pendant les trente années précédant la demande en justice de rétablissement du passage, n »’avait pas donné de base légale à sa décision. Cette solution écarte définitivement toute tentative de substitution de manifestations de volonté aux actes d »’usage effectif de la servitude pour faire échec à la prescription extinctive.
Cette décision revêt une importance pratique considérable pour les propriétaires de fonds servants qui subissent, parfois pendant plusieurs décennies, l »’absence d »’exercice effectif d »’une servitude de passage sans pouvoir invoquer utilement la prescription extinctive. La Cour de cassation affirme sans ambiguïté que les lettres de mise en demeure, les constats d »’huissier ou toute autre manifestation unilatérale de volonté ne constituent pas des actes d »’exercice de la servitude au sens des articles 706 et 707 du Code civil. Seuls les actes matériels de passage, caractérisant un usage effectif de l »’assiette de la servitude, sont de nature à interrompre le délai de prescription extinctive. En conséquence, un propriétaire qui se borne à protester contre l »’obstruction du passage, sans jamais emprunter matériellement l »’assiette de la servitude, s »’expose à voir constater l »’extinction de son droit après trente années de non-usage.
Cette exigence de matérialité des actes d »’exercice constitue également un avertissement pour les notaires et les avocats chargés de conseiller leurs clients sur la conservation des servitudes. Il ne suffit pas d »’écrire au propriétaire du fonds servant pour manifester son intention de conserver le droit de passage ; encore faut-il que le propriétaire du fonds dominant ou ses ayants droit empruntent effectivement l »’assiette de la servitude à intervalles réguliers, de manière à pouvoir rapporter la preuve d »’actes matériels de passage intervenus dans les trente années précédant la contestation judiciaire. À cet égard, la conservation de photographies datées, de témoignages circonstanciés ou de constats d »’huissier décrivant des passages effectifs constitue un élément probatoire essentiel pour le propriétaire du fonds dominant souhaitant préserver son droit contre la prescription extinctive. Cette solution, qui s »’inscrit dans la logique du droit des biens, distingue nettement l »’intention d »’user de la servitude, qui relève du domaine psychologique, de l »’usage effectif de celle-ci, qui constitue un fait juridique objectif soumis à la preuve par tous moyens.
Conclusion
La jurisprudence récente de la troisième chambre civile relative à la servitude de passage pour enclave témoigne d »’une volonté constante de concilier la protection du droit de propriété du fonds servant avec l »’impératif de desserte des fonds enclavés. L »’arrêt du 2 juillet 2026, en refusant la qualité pour agir au bénéficiaire d »’une promesse de vente assortie de conditions suspensives, rappelle la distinction fondamentale entre droits réels et droits personnels en matière immobilière et invite les praticiens à une vigilance accrue dans la rédaction des avant-contrats. L »’arrêt du 10 avril 2025, en imposant au juge de rechercher si le nouvel accès assure une desserte suffisante par véhicule automobile, affine les conditions de mise en œuvre de l »’article 685-1 du Code civil et renforce la protection du propriétaire du fonds servant contre une servitude devenue sans objet. L »’arrêt du 15 janvier 2026, en exigeant que les actes interruptifs de prescription extinctive consistent en des actes matériels de passage et non en de simples manifestations de volonté, sécurise la situation juridique des fonds servants après trente années de non-usage effectif. Ces décisions, par leur portée pratique immédiate, constituent autant de guides pour les professionnels du droit immobilier dans le traitement des contentieux relatifs aux servitudes de passage et dans la rédaction des actes translatifs de propriété.
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