Le mécanisme du plafonnement du loyer du bail commercial renouvelé : entre décompte de la durée du bail expiré et fixation de la valeur locative
I. Le décompte de la durée du bail expiré, condition déterminante de l’application du plafonnement
A. L’articulation entre la demande de renouvellement et la date d’expiration du bail
Le statut des baux commerciaux organise, aux articles L145-9 et L145-10 du Code de commerce, un formalisme rigoureux encadrant la fin du contrat et son éventuel renouvellement. Le bail ne cesse que par l’effet d’un congé délivré six mois à l’avance ou d’une demande de renouvellement notifiée par acte extrajudiciaire, de sorte qu’à défaut de l’un ou de l’autre, le bail écrit se prolonge tacitement au-delà du terme contractuel. Cette prolongation tacite place le preneur dans une situation juridique particulière, dans laquelle le bail se poursuit aux mêmes conditions que le contrat initial, sans que la date d’expiration initialement convenue ne soit opposable aux parties. L’article L145-10 du Code de commerce dispose en effet que le locataire souhaitant obtenir le renouvellement peut en faire la demande « soit dans les six mois qui précèdent l’expiration du bail, soit, le cas échéant, à tout moment au cours de sa prolongation » article L145-10 du Code de commerce. Cette faculté offerte au preneur de solliciter le renouvellement au cours de la tacite prolongation emporte des conséquences directes sur le calcul de la durée effectivement écoulée depuis l’entrée dans les lieux.
C’est précisément cette articulation temporelle que la troisième chambre civile de la Cour de cassation a eu l’occasion de préciser dans un arrêt du 9 juillet 2026 (pourvoi n°25-11.167) opposant une société de pharmacie à sa bailleresse. L’arrêt rappelle avec netteté que « le fait que le preneur puisse demander le renouvellement du bail à tout moment au cours de sa tacite prolongation, en vertu de l’article L. 145-10 du code de commerce, n’impliquait pas que le bail prenne fin à la date de la signification de la demande de renouvellement » Cass. civ. 3e, 9 juillet 2026, n°25-11.167. La Cour écarte ainsi la thèse selon laquelle l’acte par lequel le preneur manifeste sa volonté de renouvellement mettrait un terme immédiat au bail en cours, pour lui substituer une lecture plus rigoureuse des textes. En conséquence, la date de prise d’effet du nouveau bail obéit à une règle distincte, dictée par l’article L145-12 du même code, qui fixe le point de départ du bail renouvelé au premier jour du trimestre civil suivant la demande.
Dès lors, il convient de distinguer deux moments juridiques : celui de la demande de renouvellement, qui manifeste l’intention du preneur, et celui de la prise d’effet du nouveau bail, qui détermine la durée totale du bail expiré. La troisième chambre civile, dans l’arrêt précité du 9 juillet 2026, énonce à cet égard qu’« en cas de tacite prolongation du bail et de demande de renouvellement, le nouveau bail prenait effet à compter de l’expiration de la prolongation du bail précédent, cette date étant le premier jour du trimestre civil qui suit la demande de renouvellement selon la lettre de l’article L. 145-12 du même code, et que l’ancien bail expirait la veille de la date de prise d’effet du nouveau bail » Cass. civ. 3e, 9 juillet 2026, n°25-11.167. Cette solution, qui s’inscrit dans le prolongement de la jurisprudence antérieure, confirme que le bail expiré se poursuit jusqu’à la veille du jour où le bail renouvelé entre en vigueur, sans que la demande de renouvellement n’interrompe par elle-même le cours de l’ancien contrat.
Le congé, régi par l’article L145-9 du Code de commerce, obéit à un formalisme tout aussi contraignant que la demande de renouvellement. Il doit être délivré par acte extrajudiciaire, au moins six mois avant l’échéance, et préciser, à peine de nullité, les motifs pour lesquels il est donné, tout en mentionnant le délai de deux ans dont dispose le locataire pour contester le congé ou solliciter le paiement d’une indemnité d’éviction article L145-9 du Code de commerce. La rigueur de ce formalisme, constamment rappelée par la chambre commerciale puis par la troisième chambre civile depuis la réforme de 2024, constitue une garantie procédurale essentielle pour le preneur, qui ne saurait être privé de son droit au renouvellement sans une information complète sur les voies de recours qui lui sont ouvertes. Or, la méconnaissance de ces exigences formelles n’emporte pas seulement la nullité du congé ; elle peut également, par un effet indirect, fausser le calcul de la durée du bail expiré lorsque la date de prise d’effet du congé est repoussée ou que le congé est déclaré nul par le juge.
B. Les conséquences du dépassement de la durée de douze ans sur le prix du bail renouvelé
L’article L145-34 du Code de commerce pose le principe du plafonnement du loyer du bail renouvelé, selon lequel, sauf exceptions limitativement énumérées, le loyer ne peut excéder la variation indiciaire appliquée au loyer du bail expiré. Cette règle protectrice du preneur trouve toutefois sa limite lorsque la durée du bail expiré a excédé douze années : en pareille hypothèse, le plafonnement est écarté et le loyer est fixé à la valeur locative, conformément aux dispositions de l’article L145-33 du même code articles L145-33 et L145-34 du Code de commerce. Le décompte précis de la durée écoulée revêt, par conséquent, un enjeu économique considérable pour les parties, un jour pouvant suffire à faire basculer le régime applicable au loyer du bail renouvelé.
L’arrêt du 9 juillet 2026 (pourvoi n°25-11.167) illustre avec une acuité particulière cette réalité contentieuse. En l’espèce, la locataire avait sollicité le renouvellement de son bail le 24 mai 2012, alors que le bail initial avait pris effet le 30 juin 2000 et s’était tacitement prolongé à son expiration. La cour d’appel de Paris avait fixé le loyer du bail renouvelé à la valeur locative après avoir constaté que « le bail expiré avait duré du 30 juin 2000 au 30 juin 2012 inclus, soit douze ans et un jour, ce dont il résultait que le loyer du bail renouvelé devait être fixé au montant de la valeur locative » Cass. civ. 3e, 9 juillet 2026, n°25-11.167. La Cour de cassation, rejetant le pourvoi formé par la locataire, a entériné ce raisonnement fondé sur un décompte rigoureux de la durée du bail expiré, jour pour jour, faisant apparaître un excédent d’une seule journée par rapport au seuil des douze années.
L’arrêt du 12 février 2026 (pourvoi n°24-10.578), publié au Bulletin, vient compléter ce cadre en rappelant les effets redoutables de la prescription biennale édictée par l’article L145-60 du Code de commerce. La Cour y sanctionne le locataire qui, bien qu’ayant contesté le congé, n’avait pas sollicité le paiement d’une indemnité d’éviction dans le délai de deux ans, le privant ainsi de tout droit au maintien dans les lieux. La Cour énonce à cet égard que le locataire n’est pas resté dans les lieux « en attendant de percevoir une indemnité d’éviction dont il attendait de connaître le montant, quand il lui appartenait, pour obtenir cette indemnité, de saisir le tribunal avant l’expiration d’un délai de deux ans à compter de la date pour laquelle le congé a été donné » Cass. civ. 3e, 12 février 2026, n°24-10.578, FS-B. La prescription biennale irradie ainsi l’ensemble du contentieux du prix du bail renouvelé, et sa méconnaissance peut anéantir toute perspective de discussion au fond sur la valeur locative.
Par ailleurs, le mécanisme de la tacite prolongation appelle une vigilance accrue de la part des praticiens. La troisième chambre civile rappelle de manière constante que l’écoulement du temps en matière de bail commercial ne se mesure pas à l’aune de la seule volonté des parties, mais obéit à des règles objectives dont le non-respect peut entraîner des conséquences financières substantielles. L’article L145-12 du Code de commerce, dans sa rédaction issue de la loi du 18 juin 2014, dispose que « le nouveau bail prend effet à compter de l’expiration du bail précédent, ou, le cas échéant, de sa prolongation, cette dernière date étant soit celle pour laquelle le congé a été donné, soit, si une demande de renouvellement a été faite, le premier jour du trimestre civil qui suit cette demande » article L145-12 du Code de commerce. Cette règle, dont la portée est parfois sous-estimée, commande l’ensemble du raisonnement relatif au plafonnement et mérite la plus grande attention lors de la rédaction des actes et de la conduite des procédures de renouvellement.
À cet égard, la jurisprudence révèle que le basculement du plafonnement vers la valeur locative peut se produire à la faveur d’un décompte défavorable d’un seul jour, comme dans l’affaire jugée le 9 juillet 2026 où la différence entre le 30 juin 2012, correspondant à douze années jour pour jour depuis la prise d’effet du bail initial, et le 1er juillet 2012, représentant douze années et un jour, constituait un écart de plusieurs dizaines de milliers d’euros de loyer annuel. La fixation du prix à la valeur locative, détachée de la référence au loyer antérieur et à l’indice applicable, ouvre en effet la voie à une réévaluation substantielle du montant de la redevance locative, en fonction des caractéristiques du local, de la destination des lieux et des facteurs locaux de commercialité tels que définis par l’article L145-33 du Code de commerce.
II. La fixation du loyer renouvelé à la valeur locative : principes et contentieux
A. Les critères légaux de détermination de la valeur locative
Lorsque le plafonnement est écarté, que ce soit par l’effet de la durée du bail expiré supérieure à douze ans ou en raison d’une modification notable des facteurs locaux de commercialité, le loyer du bail renouvelé doit être fixé à la valeur locative. L’article L145-33 du Code de commerce énumère les éléments que le juge doit prendre en considération pour cette évaluation : les caractéristiques du local, la destination des lieux, les obligations respectives des parties et les facteurs locaux de commercialité, auxquels s’ajoutent les prix couramment pratiqués dans le voisinage pour des locaux comparables. Ces critères, combinés entre eux par le jeu d’une appréciation souveraine, confèrent au juge des loyers commerciaux un pouvoir d’individualisation important, qui tranche avec l’automaticité mécanique du plafonnement indiciaire.
La troisième chambre civile de la Cour de cassation, dans un arrêt publié au Bulletin du 27 février 2025 (pourvoi n°23-18.219), a rappelé que l’indemnité d’occupation due par le preneur maintenu dans les lieux après l’exercice du droit d’option par le bailleur obéit aux mêmes règles d’évaluation que le loyer déplafonné. La Cour précise ainsi que « lorsque le locataire se maintient dans les lieux en attente du paiement de l’indemnité d’éviction, le bailleur peut prétendre, dès l’expiration du bail, au paiement d’une indemnité d’occupation, distincte du loyer, qui, à défaut de convention contraire, correspond à la valeur locative des lieux déterminée selon les critères de l’article L. 145-33 du code de commerce » Cass. civ. 3e, 27 février 2025, n°23-18.219, FS-B. Cette solution consacre l’unité des critères d’évaluation entre loyer déplafonné et indemnité d’occupation, et souligne la cohérence d’ensemble du dispositif des articles L145-33 et L145-34 du Code de commerce.
Or, l’arrêt du 27 février 2025 (pourvoi n°23-18.219) ajoute une précision chronologique essentielle : « lorsque le bailleur exerce son droit d’option, le locataire devient redevable d’une indemnité d’occupation, égale à la valeur locative, qui se substitue rétroactivement au loyer dû, et ce à compter de la date d’expiration du bail dont le bailleur avait d’abord accepté le principe du renouvellement » Cass. civ. 3e, 27 février 2025, n°23-18.219, FS-B. Cette rétroactivité de l’indemnité d’occupation à la valeur locative, qui remplace le loyer qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi, illustre la rigueur avec laquelle le législateur et le juge traitent les conséquences financières de l’échec d’un renouvellement. La substitution rétroactive signifie que le bailleur, même après avoir dans un premier temps accepté le principe du renouvellement, peut ultérieurement se raviser et solliciter une indemnité d’occupation calculée à la valeur locative depuis la date d’expiration du contrat.
Le droit d’option, qui permet au bailleur ayant d’abord accepté le renouvellement de revenir sur sa décision dans le mois suivant la signification de la décision définitive fixant le prix, constitue à cet égard une prérogative puissante entre les mains du propriétaire, dont la mise en œuvre entraîne de plein droit la résiliation du bail et l’obligation pour ce dernier de verser au preneur l’indemnité d’éviction prévue par l’article L145-14 du Code de commerce articles L145-14 et L145-57 du Code de commerce. Cette indemnité, qui comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, les frais normaux de déménagement et de réinstallation ainsi que les droits de mutation, constitue la contrepartie du préjudice subi par le locataire évincé. L’équilibre entre la liberté de refuser le renouvellement et l’obligation d’indemniser le preneur traduit la recherche constante d’une conciliation entre le droit de propriété et la protection du fonds de commerce, que le statut des baux commerciaux a pour vocation première et historique d’assurer.
B. Les modalités conventionnelles et l’office du juge dans l’évaluation du prix
Les parties à un bail commercial peuvent anticiper la fixation du prix du bail renouvelé en insérant dans le contrat des clauses d’évaluation conventionnelle, qui prévoient le recours à un expert ou à un tiers estimateur chargé de déterminer la valeur locative en cas de désaccord. Ces stipulations, dont la licéité est reconnue par la jurisprudence, permettent de sécuriser la relation locative en offrant un mode alternatif de résolution du désaccord sur le prix, sans qu’il soit besoin de saisir immédiatement le juge des loyers commerciaux. La troisième chambre civile a toutefois précisé, dans un arrêt du 9 juillet 2026 (pourvoi n°22-24.254), les contours procéduraux d’un tel dispositif conventionnel.
En l’espèce, la clause litigieuse stipulait qu’en cas de renouvellement du bail, le loyer serait fixé à la valeur locative de marché et que, à défaut d’accord entre les parties, un expert serait désigné sur une liste annexée au contrat, la partie la plus diligente pouvant saisir le président du tribunal de commerce pour qu’il procède à cette désignation. La locataire ayant interjeté appel de l’ordonnance désignant l’expert, la bailleresse soutenait que cette décision était insusceptible de recours car elle ne constituait qu’une mesure d’administration judiciaire. La Cour de cassation rejette cette argumentation en énonçant qu’« aucun texte ne disposant que, lorsqu’une partie à un contrat de bail commercial, se prévalant d’une clause du contrat selon laquelle le prix du bail renouvelé doit être fixé selon une certaine valeur locative, évaluée à défaut d’accord entre les parties par un tiers choisi sur une liste annexée au bail […] l’ordonnance ainsi rendue est insusceptible de recours, la voie de l’appel est, par application des articles 490 et 523 du code de procédure civile, ouverte contre cette ordonnance » Cass. civ. 3e, 9 juillet 2026, n°22-24.254.
Cette solution confirme que la désignation d’un expert chargé d’évaluer la valeur locative en exécution d’une clause contractuelle ne relève pas d’un pouvoir discrétionnaire insusceptible de tout recours, mais s’intègre dans le droit commun des voies de recours contre les ordonnances de référé. L’appréciation de la juridiction du second degré n’est donc pas écartée par la nature conventionnelle du mécanisme d’évaluation retenu par les parties. En conséquence, les clauses d’expertise, pour utiles qu’elles soient dans la gestion précontentieuse du renouvellement, n’offrent pas une garantie absolue de célérité et de sécurité juridique, dès lors que la décision de désignation du tiers estimateur peut être frappée d’appel et, le cas échéant, d’un pourvoi en cassation.
Dès lors, la pratique contractuelle impose aux rédacteurs d’actes une double vigilance. En premier lieu, la rédaction de la clause d’évaluation conventionnelle doit être suffisamment précise quant à l’étendue de la mission confiée à l’expert et aux critères de détermination de la valeur locative, sous peine de voir le juge exercer son pouvoir souverain d’interprétation pour en pallier les lacunes. En second lieu, l’articulation entre le mécanisme conventionnel d’évaluation et l’office du juge des loyers commerciaux doit être pensée dès la conclusion du bail, car les parties ne peuvent, par une clause contractuelle, déroger aux règles impératives de compétence matérielle et territoriale édictées par les articles L145-33 et L145-34 du Code de commerce et les articles R145-23 à R145-31 du même code relatifs à la procédure de fixation du loyer.
Or, il convient de souligner que l’office du juge des loyers commerciaux ne se limite pas à entériner l’évaluation proposée par les parties ou par un expert, mais implique un contrôle effectif des critères légaux de détermination de la valeur locative. Le juge doit motiver sa décision au regard de l’ensemble des éléments énumérés à l’article L145-33 du Code de commerce, et la Cour de cassation exerce à cet égard un contrôle discipliné de la motivation, sanctionnant par la cassation les décisions qui ne s’expliquent pas suffisamment sur chacun des critères pertinents pour l’espèce. Cette exigence de motivation, qui s’applique aussi bien au juge qu’à l’expert conventionnel lorsque son évaluation est soumise à l’homologation judiciaire, constitue une garantie essentielle pour les parties au bail commercial, dont les intérêts économiques sont directement affectés par la fixation du prix du bail renouvelé.
Conclusion
Le mécanisme du plafonnement du loyer du bail commercial renouvelé, conçu par le législateur comme une protection du preneur, se révèle à l’analyse d’une technicité redoutable, où un décompte rigoureux de la durée du bail expiré et une appréciation circonstanciée des critères de la valeur locative dessinent l’issue du contentieux. Les arrêts rendus par la troisième chambre civile de la Cour de cassation le 9 juillet 2026 confirment, d’une part, que la date de prise d’effet du bail renouvelé commande le calcul d’une durée qui, fût-elle excédentaire d’un seul jour, suffit à écarter le plafonnement indiciaire au profit de la valeur locative de marché, et, d’autre part, que les clauses conventionnelles d’évaluation du prix ne soustraient pas la désignation d’un expert aux voies de recours du droit commun. La rigueur de ce cadre normatif, renforcée par l’impératif de la prescription biennale et par le contrôle discipliné de la motivation qu’exerce la Cour de cassation, impose aux praticiens du droit des baux commerciaux une parfaite maîtrise de l’articulation entre les règles de forme, les règles de fond et les stipulations contractuelles.
Transmettez les pièces de votre dossier au cabinet. Maître Reda KOHEN vous répond personnellement sous 24 heures avec une première analyse stratégique.